AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 22 JANVIER 2026

N° RG 25/00445 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LPXI

Minute JCP n° 64/2026

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A.S. [Localité 1] GROUDE CDC HABITAT

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Jean-Christophe DUCHET, avocat au barreau de METZ

PARTIE DÉFENDERESSE :

Madame [C] [R]

demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Laure FOURMY

GREFFIER : Amelie KLEIN

Débats à l’audience publique de référé du 27 novembre 2025

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à M^e DUCHET (+pièces)

— copie certifiée conforme délivrée le à Mme [R]

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 27 février 2013, la société SAINTE BARBE a consenti à Mme [C] [R] un bail portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 4], ainsi qu’un garage n°6B accessoire au logement, moyennant un loyer de 381,67 euros pour le logement, et 36,29 euros par mois pour le garage.

Par exploit du 03 juillet 2025, délivré à personne, la SAS [Localité 1] Groupe CDC HABITAT a fait assigner Mme [C] [R] devant le Juge des contentieux de la protection statuant en matière de référés, aux fins de voir, au bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de Mme [C] [R] et de tous occupants de son chef avec si besoin est l’assistance de la force publique, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à partir du commandement de quitter les lieux ;

— condamner Mme [C] [R] à payer à la SA d’Habitation à Loyer Modéré SAS [Localité 1] Groupe CDC HABITAT :

—  à titre de provision la somme de 5759,78 euros au titre de l’arriéré de loyers selon arrêté de compte au 05 juin 2025, augmenté des intérêts au taux légal à compter du 16 décembre 2024, et à compter de l’assignation pour le solde, outre les mensualités postérieures jusqu’au jugement à intervenir ;

—  une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer qui aurait été du en cas de poursuite du bail, augmenté de la provision des charges locatives, qui sera due à compter de la résiliation du bail consécutive au jeu de la clause résolutoire, tout mois commencé étant dû prorata temporis ;

— dire que l’indemnité d’occupation sera majorée à compter de la résiliation du bail jusqu’à complet délaissement des lieux par Mme [C] [R] de 50% pour les 3 premiers mois, 100% du 4ème au 6ème mois, 150% du 7ème au 12ème mois, et enfin 200% au-delà du 6ème mois ;

—  condamner Mme [C] [R] au paiement d’une somme de 800 euros pour résistance abusive et mal fondée ;

—  la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les frais du commandement de payer délivré par commissaire de justice et les entiers frais et dépens d’exécution, et notamment du droit proportionnel des articles 10 à 12 du décret du 12 décembre 1996, n°96-1080 portant fixation du tarif des huissiers de justice modifiée par le décret du 8 mars 2001 ;

condamner Mme [C] [R] aux entiers frais et dépens de la procédure.

L’affaire a été retenue à l’audience du 27 novembre 2025, lors de laquelle la demanderesse, comparante, a actualisé sa créance à 7762,92 euros au 20 novembre 2025, et maintenu ses demandes pour le surplus.

Mme [C] [R], assignée par exploit délivré à personne, bien que régulièrement convoquée, n’a pas comparu à l’audience, et n’était pas représentée. Il sera statué par ordonnance réputée contradictoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 janvier 2026 par mise à disposition au greffe, les parties présentes avisées.

MOTIFS DE LA DECISION

En l’absence de la partie défenderesse, qui n’est pas venue oralement soutenir ses prétentions, le Tribunal a le pouvoir, en application de l’article 472 du Code de procédure civile, de statuer sur les seuls éléments produits par l’autre partie.

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 4 juillet 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

En outre, la CCPEX a été saisie de la situation d’impayés plusieurs mois avant l’assignation en résiliation du bail, en l’espèce, le 6 décembre 2024.

En conséquence, la demande du bailleur aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur les demandes :

Il résulte des pièces versées aux débats, et notamment du bail et du décompte produit par la partie demanderesse, que Mme [C] [R] est redevable à titre de provision de la somme de 7762,92 euros représentant les loyers et les charges impayés échus au 20 novembre 2025 ( décompte actualisé produit à l’audience), assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 5759,78 euros, et à compter du prononcé de la présente ordonnance pour le surplus de la somme.

Mme [C] [R] n’a pas satisfait dans le délai de deux mois au commandement délivré le 16 décembre 2024. Compte tenu de l’absence de règlement dans le délai de deux mois du commandement de payer, il convient de constater que la clause résolutoire est acquise le 17 février 2025. Il y a lieu de prononcer l’expulsion de Mme [C] [R] et de tous occupants de son chef.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre le locataire à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner d’astreinte.

Il convient de fixer au montant du loyer prévu par le contrat de location et majoré des charges et taxes habituelles l’indemnité d’occupation due par le défendeur jusqu’à la libération définitive des lieux, cette indemnité étant révisée selon les conditions de l’ancien bail.

Sur la résistance abusive :

Rien ne démontre une résistance abusive de la défenderesse.

Le bailleur sera donc débouté de ses demandes à ce titre.

Sur la clause pénale :

Si, à l’époque de la conclusion du contrat de bail, l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 ne prohibait pas encore les clauses pénales, il n’en demeure pas moins que l’article 1231-5 du Code civil confère au juge le pouvoir de réviser la clause pénale lorsque celle-ci est manifestement excessive ou dérisoire.

En l’espèce, au regard des difficultés de paiement dont fait déjà preuve la locataire, et du caractère disproportionné de la clause pénale dont l’application est sollicitée, il convient de la réduire à 10 euros.

Sur la demande accessoire :

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

La SAS [Localité 1] Groupe CDC HABITAT a dû engager des frais pour faire valoir ses droits. Il est équitable de lui accorder une somme de 250 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection statuant en matière de référés, statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Constate la résiliation de plein droit du bail consenti à Mme [C] [R], concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 4], ainsi que du garage n°6B accessoire au logement, à compter du 17 février 2025,

Ordonne l’expulsion de Mme [C] [R], ainsi que de tous occupants de son chef et de tout bien, du local à usage d’habitation situé [Adresse 4], ainsi que du garage n°6B accessoire au logement ; et dit qu’à défaut de départ volontaire, la partie défenderesse pourra y être contrainte par tous moyens de droit à la suite d’un délai légal de deux mois suivant le commandement délivré par huissier de justice d’avoir à quitter les lieux,

Dit qu’il sera procédé en tant que de besoin à l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux et à leur séquestration dans un garde meuble aux frais, risques et périls de la partie défenderesse,

Condamne Mme [C] [R] à payer à la SAS [Localité 1] Groupe CDC HABITAT, à titre de provision, la somme de 7762,92 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 20 novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 3 juillet 2025 sur la somme de 5759,78 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus de la somme,

Fixe l’indemnité d’occupation au montant des loyers qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, augmenté des charges locatives, et condamne Mme [C] [R] à son paiement à titre de provision au profit de de la SAS [Localité 1] Groupe CDC HABITAT, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux, soit actuellement la somme de 505,77 euros au titre du logement, et 42,81 euros au titre du garage, tout mois commencé étant dû prorata temporis ;

CONDAMNE Mme [C] [R] à payer à la SAS [Localité 1] Groupe CDC HABITAT, l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de la résiliation du bail, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, déduction faite des sommes arrêtées au 20 novembre 2025 inclus faisant l’objet du décompte précité ;

CONDAMNE Mme [C] [R] à verser à la SAS [Localité 1] Groupe CDC HABITAT une somme de 10 euros au titre de la clause pénale ;

DEBOUTE la SAS [Localité 1] Groupe CDC HABITAT de ses demandes formulées pour résistance abusive ;

Rappelle que la présente ordonnance est exécutoire par provision de plein droit,

Condamne Mme [C] [R] à payer à la SAS SAINTE_BARBE Groupe CDC HABITAT une somme de 250 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne Mme [C] [R] aux entiers frais et dépens de la procédure, en ce compris les frais du commandement de payer délivré par commissaire de justice le 16 décembre 2024 ;

Ainsi prononcé les jour, mois et an susdits par Madame FOURMY, Juge, assistée de Madame KLEIN, greffier.

Le greffier Le Juge