N° RG 24/05381 – N° Portalis DB2E-W-B7I-M2CU

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 4]

[Adresse 8]

[Localité 5]

11ème civ. S3

N° RG 24/05381 -

N° Portalis DB2E-W-B7I-M2CU

Minute n°

☐ Copie exec. à :

☐ Copie c.c à déf.

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

17 JANVIER 2025

DEMANDERESSE :

S.A. ALSACE HABITAT,

Société Anonyme d’ Economie Mixte

venant aux droits de SIBAR et de OPUS 67

[Adresse 3]

[Localité 6]

comparante en la personne de Madame [G] [O] [L],

gestionnaire de contentieux, munie d’un pouvoir

DEFENDEUR :

Monsieur [S] [W] [Z]

[Adresse 1]

[Localité 7]

comparant en personne

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Marjorie MARTICORENA, Juge des Contentieux de la Protection

Nathalie PINSON, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 19 Novembre 2024 à l’issue de laquelle le Président, Marjorie MARTICORENA, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 17 Janvier 2025.

JUGEMENT

Contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Marjorie MARTICORENA, Juge des Contentieux de la Protection et par Nathalie PINSON, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 28 mars 2019, la SIBAR a donné à bail à Monsieur [W] [Z] [S] un local à usage d’habitation situé au [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 430,41 euros outre une provision sur charges de 159,14 euros.

Se prévalant de loyers impayés, la SAEM ALSACE HABITAT venant aux droits de la SIBAR a fait signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire le 15 mai 2023.

Par acte d’huissier délivré le 11 mars 2024, le bailleur a fait assigner Monsieur [W] [Z] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de STRASBOURG aux fins de :

— constater la résiliation de plein droit du bail conclu entre les parties par l’effet du jeu de la clause résolutoire, à défaut prononcer la résiliation du bail,

En conséquence,

— Ordonner l’expulsion des lieux loués de corps et de biens du locataire et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,

— Condamner le défendeur à lui payer la somme de 2131,71 € au titre des arriérés de loyers et charges, assortie des intérêts légaux à compter de la décision à intervenir,

— Condamner le défendeur à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant équivalent aux loyer et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et ce jusqu’à évacuation définitive des lieux,

— Dire et juger que les meubles et objets suivront le sort prévu par les articles L. 433-1 et L. 433-2 du Code de Procédures civiles d’exécution,

En tout état de cause,

— Condamner le défendeur à lui payer la somme de 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner le défendeur aux entiers frais et dépens, dont le coût de la signification du commandement de payer d’un montant de 133,28 €, les frais d’assignation et la dénonce à la préfecture.

L’affaire a été appelée à l’audience du 19 novembre 2024 au cours laquelle ont comparu toutes les parties.

Le bailleur a repris les termes de son assignation, ramenant le montant de la demande en paiement de l’arriéré locatif à la somme de 1.874,23 €. Il a indiqué que le locataire avait repris le paiement du loyer courant depuis le mois d’août et qu’il n’était dès lors pas opposé à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [W] [Z] [S] a reconnu devoir les sommes qui lui sont réclamées.

Il a expliqué qu’il a engagé de nombreux frais dans le cadre de la demande de regroupement familial pour sa femme et ses enfants vivant au Cameroun. Il a sollicité des délais de paiement à hauteur de 90 euros en plus du loyer courant ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire de plein droit.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité

Les conditions de recevabilité édictées par l’article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989 ont été respectées par le bailleur.

La demande est donc régulière et recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire du contrat du bail d’habitation

Le contrat de bail signé par les parties stipule que le loyer est payable mensuellement d’avance le 1er du mois et prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie régulièrement appelés, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par acte d’huissier du 15 mai 2023, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer un arriéré de loyers et charges s’élevant en principal à la somme de 2.063,53 €.

Le défendeur n’ayant pas réglé les sommes visées au commandement dans le délai de deux mois, il y a lieu de constater la résiliation de plein droit du bail à compter du 16 juillet 2023.

Par conséquent le défendeur ne dispose plus de titre pour occuper les lieux loués depuis cette date.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Le bailleur produit un décompte démontrant que le défendeur reste lui devoir la somme de 1.874,23 € au 19 novembre 2024, terme de novembre inclus.

Au vu des justificatifs fournis, la créance est établie tant dans son principe que dans son montant.

Il convient dès lors de condamner le défendeur au paiement de cette somme, assortie des intérêts au taux légal à compter de ce jour.

Sur la demande de délai de paiement

Aux termes des dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

En l’espèce, le loyer et les charges courants s’élèvent à 648,11 euros par mois.

Le locataire a repris le versement du loyer courant au mois d’août 2024.

Le locataire perçoit un salaire de l’ordre de 1.684 euros et une APL d’un montant de 90 euros.

Dans ces conditions, il convient d’accorder des délais de paiement, selon les modalités prescrites au dispositif de la présente décision.

Sur la suspension de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.

Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le locataire a sollicité le maintien dans les lieux. Il résulte des développements précédents qu’il a repris le paiement du loyer courant avant la date d’audience.

En conséquence, il convient de suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit.

Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés ci-dessous, en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire :

— la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible

— le défendeur sera tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi,

— la clause résolutoire reprendra son plein effet,

— il pourra être procédé à l’expulsion de Monsieur [W] [Z] [S] selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Sur les demandes accessoires

La partie défenderesse qui succombe, supportera les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer d’un montant de 133,28 €, les frais d’assignation d’un montant de 55,42 € (et non 97,99 €) ainsi que les frais de sa dénonce à l’autorité préfectorale d’un montant de 36,11 €.

Il est rappelé qu’en application de l’article 701 du code de procédure civile, seuls les dépens prévus à l’article 695 (1° et 3°) sont liquidés dans le jugement qui les adjuge. Il appartient dès lors à la partie qui entend recouvrer les autres dépens, et en particulier les émoluments des officiers publics ou ministériels, de solliciter un certificat de vérification dans les conditions prévues aux articles 704 et suivants du code de procédure civile.

En l’absence de contestation par la partie adverse, ce certificat peut être rendu exécutoire.

L’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la demande régulière et recevable,

CONSTATE que les effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail d’habitation liant les parties ont été acquis à la date du 16 juillet 2023,

DIT que Monsieur [W] [Z] [S] ne dispose plus de titre pour occuper les lieux loués depuis cette date,

CONDAMNE Monsieur [W] [Z] [S] à payer à la SAEM ALSACE HABITAT la somme de 1874,23 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus impayés au 19 novembre 2024, terme de novembre inclus,

DIT que cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

AUTORISE Monsieur [W] [Z] [S] à s’acquitter de la dette en 20 mensualités de 90 € le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, outre le loyer et les charges courants, et enfin une 21ème mensualité qui soldera la dette, en principal, frais et intérêts,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais ainsi accordés,

RAPPELLE que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement, même partiel, d’une seule des mensualités aux termes fixés, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants, ou de l’arriéré :

— la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible

— la clause résolutoire reprendra son plein effet

— faute de départ volontaire des lieux loués, il pourra être procédé à l’expulsion de Monsieur [W] [Z] [S] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— Monsieur [W] [Z] [S] sera tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux matérialisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

En tout état de cause,

DIT n’y avoir lieu à faire application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [W] [Z] [S] aux dépens,

RAPPELLE qu’en application de l’article 701 du code de procédure civile, seuls les dépens prévus à l’article 695 (1° et 3°) sont liquidés dans le jugement qui les adjuge, qu’il appartient dès lors à la partie qui entend recouvrer les autres dépens, et en particulier les émoluments des officiers publics ou ministériels, de solliciter un certificat de vérification dans les conditions prévues aux articles 704 et suivants du code de procédure civile.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits,

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Nathalie PINSON Marjorie MARTICORENA