Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

1ère CHAMBRE CIVILE

RÉFÉRÉ : I. N° RG 26/00025 – N° Portalis DBZJ-W-B7K-LZPY

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 10 FÉVRIER 2026

DEMANDERESSE :

S.A.S. AUCHAN SUPERMARCHE, prise en la personne de son représentant légal,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Sophie CLANCHET de la SCP SOPHIE CLANCHET, demeurant [Adresse 2], avocats au barreau de METZ, vestiaire : B303, avocat postulant, Maître Gilles GRARDEL de l’AARPI KERAS AVOCATS, demeurant [Adresse 3], avocats au barreau de LILLE, avocat plaidant

DÉFENDERESSE :

S.A.S. SGM ATHENA, prise en la personne de son représentant légal,

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Morgane BAUER, demeurant [Adresse 5], avocat au barreau de METZ, vestiaire : D505, avocat postulant, Maître Selena BACHELERIE de la SELAS REALYZE, demeurant [Adresse 6], avocats au barreau de PARIS, avocat plaidant

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Débats à l’audience publique du 27 JANVIER 2026

Président : Madame Dominique ALBAGLY, Première Vice-Présidente

Greffier : Madame Anna FELTES

Les parties ont été avisées que l’ordonnance serait mise à leur disposition au greffe le 10 FÉVRIER 2026

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EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 16 juillet 2013, la société CORIO, aux droits de laquelle vient la SAS SGM ATHENA, et la société ATAC, aux droits de laquelle vient la SAS AUCHAN SUPERMARCHE, ont renouvelé un contrat de bail avec effet au 1er janvier 2013 portant sur des locaux situés dans le Centre commercial " [Localité 1] [Adresse 7] " à [Localité 2].

Aux motifs que la SAS SGM ATHENA manque depuis plusieurs mois à ses obligations d’entretien et de sécurisation du centre commercial et que celui-ci a dû fermer ses portes au public le 15 janvier 2026 en raison d’une grève des agents de sécurité, le conseil de la SAS AUCHAN SUPERMARCHE l’a mise en demeure d’avoir à assurer sans délai la délivrance des locaux et de lui garantir une jouissance paisible de ceux-ci par courrier du 15 janvier 2026.

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Par acte de commissaire de Justice signifié en date du 21 janvier 2026 et sur autorisation d’assigner d’heure à heure, auxquels il est renvoyé pour un exposé complet des termes du litige, la SAS AUCHAN SUPERMARCHE a fait assigner la SAS SGM ATHENA devant le Président du Tribunal judiciaire de ce siège statuant en référé, sur le fondement des articles 145, 700, 834 et 835 du Code de procédure civile aux fins de l’entendre :

— Déclarer sa demande régulière, recevable et bien fondée ;

— Ordonner à la SAS SGM ATHENA de satisfaire à ses obligations de délivrance, d’entretien et de sécurisation du centre commercial " [Adresse 8] " à [Localité 3] à son égard, sous astreinte de 100 000 euros par manquement constaté, chaque jour constituant une infraction distincte à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;

— Ordonner une expertise judiciaire de l’état des parties communes du centre commercial;

— Condamner la SAS SGM ATHENA à lui verser 15 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les frais et dépens de l’instance.

La SAS SGM ATHENA a constitué avocat.

Dans ses dernières conclusions enregistrées au greffe le 27 janvier 2025, la SAS SGM ATHENA demande au Juge des référés de :

— Juger la demande de la société AUCHAN SUPERMARCHE irrecevable pour défaut d’intérêt à agir ;

— Débouter la société AUCHAN SUPERMARCHE de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions, comme irrecevables et, en tout état de cause, infondées ;

— Condamner la société AUCHAN SUPERMARCHE à lui payer une somme de 15 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Par conclusions enregistrées le 27 janvier 2025, la SAS AUCHAN SUPERMARCHE a repris les termes de son assignation sollicitant en outre le débouté de la société SGM ATHENA de toutes ses demandes, fins et conclusions.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action

Est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir (article 32 du Code de procédure civile).

Un copropriétaire bailleur n’est pas responsable individuellement des troubles occasionnées par les parties communes sauf à démontrer qu’il n’a pas procédé à toutes les diligences nécessaires pour que le syndicat des copropriétaires y mette fin.

En l’espèce, il ressort expressément du bail en vigueur que les locaux litigieux sont exploités dans un centre commercial soumis au régime de la copropriété.

Les contrats portant sur l’entretien des lieux et la sécurité ont dans ce cadre été souscrits par le syndicat des copropriétaires du centre commercial [Adresse 9] représenté par son syndic la société SGM GESTION et non par la société bailleresse.

Si la société SGM ATHENA est bien propriétaire des lieux loués suite à une fusion absorption en date du 04 juin 2025, il n’est pas établi que la copropriété a cessé par la réunion de tous les lots entre les mains du même propriétaire ou encore que les troubles dénoncés affectent des parties privatives faute de désignation précise.

Enfin si comme le soutient la société AUCHAN SUPERMARCHE, l’ensemble immobilier "[Adresse 10] " est constitutif à lui seul d’un lot N°2-B, il comprend des tantièmes des parties communes à l’ensemble des copropriétaires et des parties communes particulières propres au LOT N°2-B et à d’autres lots (page 12 du règlement de copropriété).

En conséquence, en l’absence de maîtrise juridique personnelle et complète de la bailleresse sur l’administration et l’entretien des parties communes, la demande formée à son encontre de satisfaire elle-même à l’avenir à ces obligations sous astreinte alors qu’elle ne peut que procéder aux diligences nécessaires à l’égard du syndicat des copropriétaires, sera jugée irrecevable faute de qualité passive à agir.

En revanche l’expertise étant sollicitée afin de déterminer les troubles subis et pour lesquels la société SGM ATHENA peut être considérée comme responsable à charge de démontrer les manquements susvisés, il convient de déclarer la demande recevable sur ce point.

En application de l’article 31 du Code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé. L’intérêt s’apprécie au jour de l’assignation.

La société AUCHAN SUPERMARCHE fait état d’un défaut d’entretien récurrent dénonçant des faits de mars et décembre 2025. En outre dans un courrier du 16 janvier 2026, la SAS SGM ATHENA a admis avoir dû procéder à la fermeture du centre commercial le 15 janvier 2026 en l’absence d’agents de sécurité et avoir rencontré des difficultés temporaires de nettoyage.

Dès lors nonobstant le constat de commissaire de Justice du 23 janvier 2026 produit par la SAS SGM ATHENA tendant à démontrer que l’entretien a été effectué, la répétition des griefs invoqués et les préjudices économiques qui ont pu en découler démontrent un intérêt né et actuel à agir au jour de l’assignation sur le fondement de l’article 145 du Code de procédure civile.

En conséquence, l’exception d’irrecevabilité tirée du défaut d’intérêt à agir sera écartée.

Sur la demande d’expertise

Aux termes de l’article 145 du Code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Le caractère légitime de la demande se déduit du constat que les allégations de son auteur ne sont pas imaginaires et de l’intérêt probatoire de la mesure d’instruction sollicitée dans la perspective d’un litige futur.

Le demandeur à la mesure d’instruction n’a pas à démontrer l’existence des faits qu’il invoque puisque cette mesure in futurum est justement destinée à les établir, mais il doit justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions.

Par courriels des 05 et 10 décembre 2025 et par l’intermédiaire d’un gestionnaire immobilier, la société AUCHAN SUPERMARCHE s’est plainte auprès des sociétés SGM FAMILY et SGM GESTION de l’état du nettoyage de la galerie marchande du centre commercial [Adresse 11] dénonçant un manque de propreté général.

Sans nier les faits le GROUPE SGM indiquait attendre un retour quant à la remise en service du prestataire de nettoyage, admettant ainsi implicitement une suspension de l’entretien du centre.

Le 09 décembre 2025, le Maire de la Ville de [Localité 2] a alerté le GROUPE SGM de l’état inadmissible de saleté des espaces privés ouverts au public du centre [Localité 4] et de la [Adresse 12], déplorant une situation préoccupante avec des poubelles qui débordent de déchets et des sols qui ne sont pas nettoyés.

Le 17 décembre 2025, Maître [V], commissaire de Justice, a réalisé un constat ainsi établi dans le centre commercial [Localité 4], à la requête de la société AUCHAN SUPERMARCHE:

«  Je constate que la surface du carrelage de la galerie du centre commercial, à proximité directe de l’entrée du magasin de la partie requérante, est tachée.

Les taches sont essentiellement constituées de traces noires figées sur le sol.

Elles sont constituées de traces de pas et de traces de projection de liquides ayant capturé de la poussière et des débris.

Je constate que les taches de salissures, que j’ai précédemment relevées, ne sont pas sporadiquement concentrées à proximité de l’entrée du magasin de la partie requérante.

Je constate que ces traces de salissures s’étendent à toute la surface de la galerie du niveau où se situe le magasin de la partie requérante.

Je continue de parcourir la galerie du centre commercial et je constate qu’il n’est pas possible d’y trouver la présence de poubelles ou de toute autre point de dépose des déchets accessibles par la clientèle du centre commercial.

Je constate que le sol de la galerie commerciale est également jonché de déchets en tous genres.

Les déchets sont constitués de papiers gras, d’emballages, de sacs en papier, de gobelets,de bouteilles et de canettes vides ou entamés et de restes de nourriture.

Les déchets dont je relève la présence sont disposés soit de manière éparse le long des galeries, soit déposés en concentration à différents points.

Je constate en me retirant que cet état affecte également les chemins d’accès desservant le parking du centre commercial.

Je constate également à cette occasion que l’un des tapis roulants permettant l’accès au parking depuis le centre commercial de fonctionne pas ".

Enfin, il ressort des coupures de presse versés aux débats et du procès-verbal de constat établi par Maître [V] que le 15 janvier 2026, une grande partie du centre commercial [Adresse 9] a été fermé temporairement au public en l’absence d’agents de sécurité, ces derniers refusant de travailler dans la mesure où leurs salaires ne leur avaient pas été versés.

La SAS AUCHAN SUPERMARCHE rapporte ainsi la preuve de possibles troubles subis dans la jouissance des lieux du fait d’un manque d’entretien du centre commercial et de possibles manquement dans l’obligation de délivrance en raison d’une fermeture des locaux au public.

Ces incidents sont susceptibles d’impliquer la responsabilité de la société SGM ATHENA en sa qualité de bailleresse dans l’hypothèse d’un défaut de diligence à l’égard du syndicat des copropriétaires.

La mesure d’expertise sollicitée apparaît dès lors nécessaire à la solution du litige potentiel. Il convient de l’ordonner tous droits et moyens réservés aux frais avancés de la SAS AUCHAN SUPERMARCHE.

En revanche il conviendra de modifier la mission d’expertise suggérée afin que celle-ci soit conforme aux dispositions du Code de procédure civile.

Sur les dépens et l’article 700 du Code de procédure civile

Selon l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Il convient de condamner la SAS AUCHAN SUPERMARCHE à les régler dans la mesure où l’expertise est ordonnée à son avantage sans que le juge puisse connaître l’issue de celle-ci.

Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens,

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat (article 700 du Code de procédure civile).

Les responsabilités n’étant pas établies, il convient de rejeter la demande formée par la SAS AUCHAN SUPERMARCHE en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Etant fait droit à la demande d’expertise, il convient de rejeter la demande formée par la SAS SGM ATHENA en application des mêmes dispositions.

PAR CES MOTIFS

Madame Dominique ALBAGLY, Première Vice-Présidente, Juge des référés par délégation, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, en premier ressort :

RENVOIE les parties à se pourvoir au principal ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent,

DÉCLARE irrecevable la demande de la SAS AUCHAN SUPERMARCHE visant à voir la SAS SGM ATHENA enjointe sous astreinte de satisfaire à ses obligations de délivrance, d’entretien et de sécurisation du centre commercial " [Adresse 8] " à [Localité 3] ;

DÉCLARE l’action recevable pour le surplus ;

ORDONNE une expertise des parties communes du [Adresse 13] de [Localité 2] et commet pour y procéder :

Madame [T] [L]

[Adresse 14]

Port. : 06.74.49.13.96

Mèl : [Courriel 1]

Expert judiciaire inscrit sur la liste de la Cour d’appel de [Localité 2]

avec pour mission de :

— Se rendre sur place au centre commercial [Localité 5] après y avoir convoqué les parties ; y faire toutes constatations utiles sur l’existence des troubles et non conformités allégués par la partie demanderesse dans l’assignation et éventuellement dans les conclusions des parties ;

— Décrire et constater l’état actuel des parties communes du centre commercial et notamment :

la propreté générale des espaces ouverts au public,l’état de sols, équipements et installations,les conditions de collecte, d’évacuation et de gestion des déchets,l’état des dispositifs de sécurité et de surveillance ;- Dire si le centre commercial est conforme aux normes applicables aux établissements recevant du public et aux règles sanitaires de sécurité en vigueur ;

— Donner toute information utile sur l’existence, la nature, l’ampleur et la persistance des non-conformités, ainsi que leur caractère ponctuel ou permanent ;

— Etablir un plan du centre commercial [Adresse 9] permettant de distinguer les parties communes générales et particulières et de localiser les désordres et non-conformités relevées ;

— Donner son avis sur l’impact de ces désordres et non-conformités sur l’activité commerciale de la SAS AUCHAN SUPERMARCHE, les pertes d’exploitation et chiffres d’affaires qui pourraient en découler et les surcoûts et charges induits ;

— Evaluer les préjudices de toutes nature subis par la SAS AUCHAN SUPERMARCHE en raison de la fermeture du centre commercial du 15 janvier 2026 ;

— Plus généralement, fournir tous éléments techniques, économiques ou de fait de nature à permettre le cas échéant à la juridiction compétente sur le fond du litige de déterminer les responsabilités éventuelles encourues et de réparer les préjudices subis ;

— Répondre aux dires des parties de manière complète, circonstanciée et -si nécessaire- documentée en rappelant de façon précise les normes ou documents contractuels non respectés et, en cas de désaccord sur leur existence ou leur contenu, en annexant à son rapport les extraits concernés de ces normes ou documents ;

INVITE les parties à transmettre à l’Expert, dans un délai de deux mois à compter de la présente ordonnance :

— Leurs écritures : assignation et conclusions ;

— Leurs pièces numérotées et accompagnées d’un bordereau : pièces contractuelles (contrats, conditions particulières et générales, avenants, plans, …), devis, factures, attestations d’assurance, éventuels constats de commissaire de Justice, rapports d’expertise privé, …. étant précisé que les pièces dématérialisées seront communiquées de manière individualisée, à savoir un fichier par pièce nommé conformément au bordereau) ;

INVITE l’Expert à suivre les prescriptions ci-après :

COMPTE-RENDU DE PREMIRE VISITE :

Lors de la première visite sur les lieux, l’Expert aura pour mission de :

— Dresser une feuille de présence en invitant les parties à communiquer les coordonnées de l’interlocuteur des opérations d’expertise y compris une adresse e-mail et à se prononcer sur leur accord quant à une communication électronique ;

— Apprécier de manière globale la nature et le type des troubles et non-conformités ;

— Etablir la liste exhaustive des réclamations des parties ;

— Etablir la liste des intervenants pouvant être concernés par le litige, et d’ores et déjà donner son avis sur les tiers susceptibles d’être attraits à la procédure ;

— Enumérer les polices d’assurance souscrites par chacun des intervenants ;

— Dresser l’inventaire des pièces contractuelles utiles à l’instruction du litige en invitant les parties à lui transmettre les documents manquants ;

— Etablir une chronologie succincte des faits comprenant ;

— Fixer la durée prévisible de l’expertise en précisant, si possible, si des investigations particulières doivent être menées et s’il doit être fait appel aux compétences de sapiteur ou de technicien associés ;

— Evaluer le coût prévisionnel de la mesure d’expertise ;

— Apprécier, s’il y a lieu, l’urgence des travaux conservatoires ;

— Et du tout, dresser un compte-rendu de première visite qu’il adressera aux parties et déposera au greffe du service du contrôle des expertises du Tribunal dans le délai d’un mois à compter de la première réunion ;

EN CAS DE TRAVAUX URGENTS :

Si des travaux doivent être entrepris d’urgence, soit pour empêcher l’aggravation du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir des dommages aux personnes et aux biens, à la demande d’une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde, décrire ces travaux et en faire une évaluation sommaire dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé dès que possible au Juge chargé du contrôle des expertises ;

Si de tels travaux urgents étaient préconisés par l’Expert et, en l’absence de tout litige à ce sujet, autorise la SAS AUCHAN SUPERMARCHE à les faire réaliser pour le compte de qui il appartiendra et à ses frais avancés, sur le constat dressé par l’Expert que ces travaux n’entravent pas le déroulement des opérations d’expertise ;

PRÉ-RAPPORT ET RAPPORT :

DIT que l’Expert déposera au greffe et adressera aux parties un pré-rapport, comprenant son avis motivé sur l’ensemble des chefs de sa mission, dans un délai de dix mois à compter du jour de sa saisine (sauf à solliciter un délai complémentaire auprès du Juge chargé du contrôle des expertises) ;

DIT qu’il laissera aux parties un délai minimum d’un mois à compter du dépôt de son pré-rapport pour leur permettre de faire valoir leurs observations par voie de dire récapitulatif et lui communiquer l’ensemble des pièces numérotées accompagnées d’un bordereau (chaque pièce devant constituer un fichier informatique distinct) ;

DIT que, de toutes ses observations et constatations, l’Expert dressera enfin un rapport qu’il adressera aux parties accompagné des annexes (convocation à expertise, notes aux parties, pré-rapport d’expertise, dires des parties, pièces des parties) et qu’il déposera au greffe en deux exemplaires papiers accompagné de ces mêmes annexes et de la preuve par tout moyen de la signification du rapport aux parties ;

DIT que l’expert déposera ce rapport au greffe de ce Tribunal dans les douze mois suivant l’avis qui lui sera donné de la consignation de l’avance à valoir sur ses honoraires ;

RAPPELLE que pour l’exécution de sa mission l’Expert pourra recourir à la plate-forme sécurisée d’échanges OPALEXE ;

RAPPELLE que, pour l’accomplissement de cette mission, l’Expert aura la faculté de :

— Se faire communiquer ou remettre tous documents et pièces, y compris par des tiers, sauf à en référer au Magistrat chargé de suivre les opérations d’expertise, en cas de difficultés, et entendre tous sachants qu’il estimera utiles ;

— En cas de besoin et conformément aux dispositions de l’article 278 du Code de procédure civile, recueillir l’avis d’un autre technicien dans une spécialité distincte de la sienne, à charge pour l’Expert de joindre cet avis à son rapport (article 282 du Code de procédure civile) ;

— En cas de besoin et conformément aux dispositions de l’article 278-1 du Code de procédure civile, se faire assister par la personne de son choix qui interviendra sous son contrôle et sa responsabilité, étant rappelé que son rapport devra mentionner les nom et qualités des personnes ayant prêté leur concours (article 282 du Code de procédure civile);

— Apporter son aide technique aux parties pour la conclusion d’une transaction ;

FIXE à 6 000 euros T.T.C. le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’Expert qui devra être consignée par la SAS AUCHAN SUPERMARCHE, avant le 10 avril 2026, sous peine de caducité de la désignation de l’Expert ;

INVITE la SAS AUCHAN SUPERMARCHE à consigner la somme sur la plate-forme numérique de la Caisse des Dépôts :

— site : https://consignations.caissedesdepots.fr/ ;

INVITE la SAS AUCHAN SUPERMARCHE à transmettre dès réception le récépissé de consignation au greffe de ce Tribunal ;

APPELLE l’attention des parties sur les dispositions de l’article 271 du Code de procédure civile ainsi conçues :

« À défaut de consignation dans le délai et selon les modalités impartis, la désignation de l’expert est caduque à moins que le juge, à la demande d’une des parties se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de la caducité. L’instance est poursuivie sauf à ce qu’il soit tiré toute conséquence de l’abstention ou du refus de consigner » ;

DIT que l’Expert devra, en toutes circonstances, informer le Magistrat chargé de suivre les opérations d’expertise de la date de ces opérations, de l’état d’avancement de ses travaux et des difficultés qu’il pourra rencontrer ;

DIT que si les honoraires de l’Expert devaient dépasser le montant de la provision versée, il devra en aviser ce Magistrat chargé de suivre les opérations d’expertise et ne continuer ses opérations qu’après consignation d’une provision complémentaire ;

CONDAMNE la SAS AUCHAN SUPERMARCHE aux dépens ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes fondées sur l’article 700 du Code de procédure civile;

RAPPELLE que cette ordonnance de référé est immédiatement exécutoire à titre provisoire et sans constitution de garantie particulière, même en cas d’appel.

Ordonnance rendue publiquement par mise à disposition au greffe le dix février deux mille vingt six par Madame Dominique ALBAGLY, Première Vice-Présidente du Tribunal judiciaire, assistée de Madame Anna FELTES, Greffier.

Le Greffier La Première Vice-Présidente