MINUTE : 25/71

JUGEMENT DU 11 Septembre 2025

AFFAIRE RG N°24/00008 – N° Portalis DBZE-W-B7I-JAWJ

S.A. BANQUE CIC EST / S.C.I. BIAMO

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANCY

LE JUGE DE L’EXÉCUTION

statuant en matière de saisie immobilière

JUGEMENT D’ORIENTATION AUTORISANT LA VENTE AMIABLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : S. GASTON,

GREFFIERE : C. OUDOT,

DEMANDERESSE :

— BANQUE CIC EST, société anonyme, inscrite au RCS de STRASBOURG sous le n°754 800 712, prise en la personne de ses représentants légaux

ayant son siège 31 rue Jean Wenger Valentin

67000 STRASBOURG

CREANCIER POURSUIVANT, représenté par Maître Marie-Aline LARERE, avocat au barreau de NANCY, vestiaire : 081

DEFENDERESSE :

— Société BIAMO, société civile immobilière, inscrite au RCS de NANCY sous le n°883 432 809, prise en la personne de ses représentants légaux

ayant son siège 53 bis rue Lafayette

54320 MAXÉVILLE

DEBITRICE SAISIE, représentée par Maître Sandrine BOUDET, avocat au barreau de NANCY, vestiaire : 147, substituée par Maître François CAHEN, avocat au barreau de NANCY, vestiaire : 33

Le Tribunal après avoir entendu les avocats des parties en leurs conclusions à l’audience du 19 juin 2025 a mis l’affaire en délibéré au 11 septembre 2025 et a rendu, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit :

Copie exécutoire délivrée le : à M^e LARERE

Copie simple délivrée le : à M^e LARERE, M^e BOUDET

EXPOSE DU LITIGE :

Par un acte authentique dressé le 18 février 2021 par Maître [C] [V], notaire à Nancy, avec la participation de Maître [S], notaire à Paris, la Banque CIC EST a consenti à la SCI BIAMO un prêt professionnel d’un montant en principal de 85 000 € au taux d’intérêts de 1,50 % l’an, remboursable en 144 mensualités dont 9 mois de franchise, garanti par une hypothèque conventionnelle et le privilège de prêteur de deniers inscrits au service de la publicité foncière de Nancy 1 le 09 mars 2021 volume 2021 V n°1208 et V n°1209, sur le bien immobilier ci-après décrit.

Par un acte de commissaires de justice en date du 22 novembre 2023, la Banque CIC EST a fait délivrer à la SCI BIAMO un commandement de payer valant saisie immobilière du bien dépendant d’un ensemble immobilier en copropriété sis à NANCY (54 000), 1, 3, 5, 7, 9, 11, 13 et 15 rue du Grand Rabbin Haguenauer et 5 et 7 rue Saint Thiébaut, cadastré section BX n°293 pour une contenance de 56 a 24 ca, soit les lots de copropriétés numéro 927, 516 et 517, pour avoir paiement de la somme de 84 493,45 €.

Ce commandement a été publié au service de la publicité foncière de Nancy 1 le 11 janvier 2024 volume 2024 S n°2.

Par un acte de commissaires de justice en date du 20 février 2024, la Banque CIC EST a fait délivrer à la SCI BIAMO une assignation à comparaître devant le Juge de l’Exécution à l’audience d’orientation du 18 avril 2024.

Il n’existe pas d’autre créancier inscrit.

Le cahier des conditions de vente a été déposé au greffe le 22 février 2024, soit dans le délai légal.

L’affaire a fait l’objet de nombreux renvois en orientation pour permettre aux parties d’échanger leurs conclusions et a été retenue à l’audience d’orientation du 19 juin 2025, puis mise en délibéré.

Par dernières conclusions déposées le 15 mai 2025, la SCI BIAMO demande au juge de l’exécution de :

– dire que la déchéance du terme n’a pas été régulièrement prononcée,

– déclarer en conséquence nul et de nul effet le commandement de payer valant saisie du 22 novembre 2023 et les actes de procédure subséquents,

– débouter la Banque CIC EST de l’ensemble de ses demandes.

Subsidiairement et en toute hypothèse,

– réduire à un euro le montant de l’indemnité forfaitaire de 7 %,

– autoriser la SCI BIAMO à vendre amiablement les lots saisis pour un prix ne pouvant être inférieur à 100 000 €,

– condamner la Banque CIC EST aux entiers dépens.

Par dernières conclusions déposées le 19 juin 2025, la Banque CIC EST demande au juge de l’exécution de :

– débouter la SCI BIAMO de toutes ses demandes,

– juger que les conditions des articles L311-2, L311-4 et L311-6 du code des procédures civiles d’exécution sont réunies,

– juger que le montant de la créance du poursuivant s’élève à la somme de 84 493,45 € suivant décompte arrêté au 20 septembre 2023,

– ordonner la vente forcée des biens et droits immobiliers saisis sur la mise à prix de 39 000 €.

Subsidiairement,

– autoriser la vente amiable.

En tout état de cause,

– dire que les dépens seront employés en frais privilégiés de vente.

MOTIFS DU JUGEMENT :

Attendu qu’aux termes de l’article R322-15 du code des procédures civiles d’exécution : “à l’audience d’orientation, le Juge de l’Exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L311-2, L311-4 et L311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée. Lorsqu’il autorise la vente amiable, le Juge s’assure qu’elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur” ;

Attendu en l’espèce, que la Banque CIC EST dispose d’un titre exécutoire, à savoir l’acte authentique dressé le 18 février 2021 par Maître [C] [V], notaire à Nancy, avec la participation de Maître [S], notaire à Paris ;

Attendu que la débitrice soutient que la déchéance du terme notifiée par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 10 août 2023 est irrégulière, aux motifs que cette lettre n’a pas été distribuée et a été retournée à son expéditeur avec la mention “destinataire inconnu à l’adresse”, et que compte tenu des conséquences attachées à la déchéance du terme, il appartenait à la banque de la faire signifier par acte de commissaires de justice, étant observé que le commandement de payer, qui a été délivré au siège social de la société, a été remis à son gérant ;

Mais attendu que la lettre de mise en demeure du 10 août 2023 a été envoyée au lieu du siège social de la SCI BIAMO publié au registre du commerce et des sociétés, soit au 53 bis rue La Fayette 54320 Maxéville, ainsi qu’il ressort d’un extrait K-bis de la société en date du 12 février 2021 ;

Qu’il y a lieu de préciser que le lieu du siège social n’a pas été modifié depuis le jour de l’établissement de l’acte de prêt, ainsi qu’il ressort des conclusions de la débitrice elle-même, sur lesquelles celle-ci est domiciliée à son siège social sis 53 bis rue La Fayette 54320 Maxéville ;

Que, conformément aux conditions générales du prêt fondant les présentes poursuites, la déchéance du terme a été valablement notifiée par lettre recommandée avec accusé de réception, lesdites conditions générales ne prévoyant aucunement l’obligation de notifier cette déchéance du terme par acte de commissaires de justice ;

Qu’il ressort d’une lettre du commissaire de justice ayant délivré le commandement de payer ainsi que l’assignation, qu’en réalité, la SCI BIAMO n’a plus d’établissement au lieu de son siège social, soit le 53 bis rue La Fayette 54320 Maxéville, lequel constitue l’ancien domicile de son gérant, qui habite désormais à une autre adresse, ce qui explique l’absence de domiciliation postale au lieu du siège social et le retour de la lettre recommandée du 10 août 2023 à son expéditeur avec la mention “destinataire inconnu à l’adresse” ;

Que dans ces circonstances, il appartenait à la débitrice d’entreprendre les démarches utiles en vue du changement de son siège social, ce qu’elle n’a manifestement pas fait ;

Que par ailleurs, la SCI BIAMO ne justifie, ni même n’allègue avoir indiqué à la banque une nouvelle adresse où adresser les courriers ;

Que le fait que la SCI BIAMO n’ait pas eu connaissance de la déchéance du terme lorsque celle-ci lui a été notifiée lui est dès lors entièrement imputable, alors que la déchéance du terme lui a été valablement notifiée par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 10 août 2023, ladite déchéance du terme ayant en effet été précédée d’une lettre de mise en demeure d’avoir à régulariser les échéances de prêt demeurées impayées, notifiée par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 8 juin 2023 ;

Attendu qu’il y a lieu par suite de rejeter l’exception de nullité du commandement soulevée par la débitrice, et de constater que la BANQUE CIC EST dispose d’une créance liquide et exigible, et justifie dès lors que les conditions des articles L311-2, L311-4 et L311-6 du code des procédures civiles d’exécution sont réunies ;

Attendu que s’agissant du montant de la créance de la poursuivante, la débitrice sollicite la réduction de l’indemnité conventionnelle de 7 %, d’un montant de 5 449,95 €, soit ramenée à un euro compte tenu de son caractère excessif au regard de sa situation financière ;

Attendu qu’en vertu des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, il convient de constater que le montant de l’indemnité contractuelle de 7 %, soit 5 449,95 €, apparaît manifestement excessif par rapport au préjudice subi par la banque, en partie réparé par la perception d’intérêts au taux contractuel de 1,50 % l’an ;

Qu’il y a lieu dès lors de réduire de moitié le montant de l’indemnité d’exigibilité, et de fixer en conséquence celle-ci à la somme de 2 724,97 € ;

Qu’il convient par suite, au regard du tableau d’amortissement du prêt, des conditions générales et du décompte de créance figurant au commandement, de fixer la créance de la BANQUE CIC EST à la somme de 81 768,47 €, suivant décompte arrêté au 20 septembre 2023 ;

Sur l’orientation de la procédure

Attendu qu’à l’appui de sa demande tendant à être autorisée à vendre amiablement le bien saisi, la SCI BIAMO justifie de la signature d’un mandat de vente en date du 8 décembre 2023 au prix de 123 000 €, rémunération du mandataire comprise, soit 115 000 € net vendeur ;

Qu’il convient dès lors, en application du texte sus évoqué, d’autoriser la vente amiable du bien dont s’agit selon les modalités précisées au dispositif ;

Qu’il y a lieu de fixer le prix minimum de la vente amiable à la somme de 80 000 € net vendeur ;

Attendu qu’en application de l’article R322-21 du code des procédures civiles d’exécution et au vu des justificatifs produits, il y a lieu de taxer les frais de poursuite à la somme de 2 039,37 € ;

PAR CES MOTIFS :

Le Juge de l’Exécution, statuant par un jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

REJETTE l’exception de nullité du commandement de saisie immobilière soulevée par la SCI BIAMO.

CONSTATE que les conditions des articles L311-2, L311-4 et L311-6 du code des procédures civiles d’exécution sont réunies et que le créancier poursuivant a satisfait au respect des articles R311-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

FIXE le montant de la créance de la BANQUE CIC EST à la somme de QUATRE VINGT UN MILLE SEPT CENT SOIXANTE HUIT EUROS ET QUARANTE SEPT CENTIMES (81 768,47 €), suivant décompte arrêté au 20 septembre 2023,qui se décompose comme suit :

– principal : 77 856,39 €

– intérêts au taux de 1,50 % l’an

du 03/08/2023 au 20/09/2023 : 915,58 €

– assurance : 271,53 €

– indemnité d’exigibilité : 2 724,97 €

TOTAL : 81 768,47 €

CONSTATE qu’il n’existe pas d’autre créancier inscrit.

AUTORISE la SCI BIAMO à procéder à la vente amiable du bien dépendant d’un ensemble immobilier en copropriété sis à NANCY (54 000), 1, 3, 5, 7, 9, 11, 13 et 15 rue du Grand Rabbin Haguenauer et 5 et 7 rue Saint Thiébaut, cadastré section BX n°293 pour une contenance de 56 a 24 ca, soit les lots de copropriétés numéro 927, 516 et 517, pour un prix qui ne saurait être inférieur à QUATRE VINGT MILLE EUROS (80 000 €) net vendeur.

DIT que l’affaire sera rappelée à l’audience de renvoi du JEUDI 08 JANVIER 2026 à 14 heures.

FIXE le montant des frais taxés à la somme de DEUX MILLE TRENTE NEUF EUROS ET TRENTE SEPT CENTIMES (2 039,37 €).

RAPPELLE qu’à cette audience le juge de l’exécution ne pourra constater la vente amiable que si elle est conforme aux conditions fixées dans le présent jugement et s’il est justifié, par la production de la copie de l’acte de vente et des justificatifs nécessaires, de la consignation du prix de vente et du paiement des frais taxés.

RAPPELLE qu’un délai supplémentaire ne pourra être accordé que si la débitrice produit des pièces justifiant de l’avancement sérieux de son projet de vente.

RAPPELLE qu’à défaut de pouvoir constater la vente amiable le juge ordonne la vente forcée du bien dans les conditions prévues à l’article R322-25 du code des procédures civiles d’exécution.

DIT que conformément aux dispositions des articles L322-4 et R322-23 du code des procédures civiles d’exécution, le prix de vente doit être consigné auprès de la Caisse des dépôts et consignations.

DIT que si la vente amiable est effectivement réalisée, le notaire devra demander la radiation du commandement de payer valant saisie immobilière.

RAPPELLE que les frais taxés sont versés directement par l’acquéreur en sus du prix de vente.

RAPPELLE que la S.C.I. BIAMO doit rendre compte à la BANQUE CIC EST, sur sa demande, des démarches accomplies.

RAPPELLE que la BANQUE CIC EST peut, à tout moment, assigner la S.C.I. BIAMO devant le Juge de l’Exécution aux fins de voir constater sa carence et ordonner la reprise de la procédure sur vente forcée.

RAPPELLE que si la vente amiable est effectivement réalisée par acte notarié, l’avocat du créancier poursuivant dès lors qu’il a rédigé le cahier des conditions de vente, a droit à l’émolument perçu par le notaire.

DIT que les dépens sont compris dans les frais de saisie immobilière soumis à taxe.

Et le présent jugement a été signé par la Présidente et la Greffière.

LA PRÉSIDENTE LA GREFFIERE

M^e Sandrine BOUDET

M^e Marie-aline LARERE