AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

JUGEMENT DU 21 JANVIER 2026

N° RG 25/00619 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LQ6J

Minute JCP n°

PARTIE DEMANDERESSE :

Monsieur [R], [B], [F] [V]

demeurant [Adresse 2]

Représenté par Madame [K] [P], agissant ès qualités d’administratrice légale

demeurant [Adresse 2]

Représentés par Maître Nastassia WAGNER, avocat au barreau de METZ

PARTIE DÉFENDERESSE :

Monsieur [W] [A] [S] [M]

demeurant [Adresse 3]

Comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE : Laure FOURMY

GREFFIER : Emilie BALLUT

Débats à l’audience publique du 19 novembre 2025

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à M^e WAGNER (par case + pièces)

— copie certifiée conforme délivrée le à M. [M] (par LS)

— seconde exécutoire délivrée le à

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er juillet 2016, Monsieur [I] [V] a donné à bail à Monsieur [W] [M] un appartement sis [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 500 euros outre une provision sur charges de 60 euros.

Monsieur [I] [V] est décédé le 19 février 2022.

Son fils, Monsieur [R] [V], représenté par Madame [K] [P] ès qualités d’administratrice légale, a accepté l’intégralité de la succession dont le bien situé [Adresse 5] à [Localité 1], loué par Monsieur [M].

Monsieur [R] [V], représenté par Madame [K] [P] ès qualités d’administratrice légale, a sollicité du juge des Tutelles l’autorisation de mettre le bien immobilier précité en vente suivant requête du 26 novembre 2024. Il a été fait droit à cette demande suivant ordonnance d’autorisation de mise en vente du 16 décembre 2024.

C’est dans ces conditions que Monsieur [R] [V], représenté par Madame [K] [P], a fait signifier un congé pour vendre à Monsieur [M] le 20 décembre 2024. Monsieur [M] devait quitter le logement pour le 30 juin 2025.

Monsieur [M] est resté dans les lieux, indiquant ne pas avoir trouvé de logement.

*

C’est dans ces conditions que par exploit signifié à personne le 31 juillet 2025, Monsieur [R] [V], représenté par Madame [K] [P] ès qualités d’administratrice légale, a fait assigner Monsieur [W] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de METZ afin de voir, aux visas des dispositions de la loi du 6 juillet 1989, de la loi du 29 juillet 1998, des articles 1103, 1104, 1231-5, 1240 du code civil, de l’article 700 du code de procédure civile et des articles L. 433-1 et suivants du code de procédure civile d’exécution :

Dire et juger la demande de Monsieur [R] [V], représenté par Madame [K] [P] ès qualités d’administratrice légale, recevable et bien fondée ;

En conséquence :

Constater la validité du congé pour vente signifié le 20 décembre 2024 ;Constater la résiliation du contrat de bail d’habitation du logement sis [Adresse 5] à [Localité 1] conclu le 1er juillet 2016 entre Monsieur [I] [V] et Monsieur [W] [M], à la date du 30 juin 2025 ;Dire et juger Monsieur [W] [M] occupant sans droit ni titre depuis le 1er juillet 2025 ;Ordonner l’expulsion de Monsieur [W] [M] et de tous occupants de son chef avec au besoin le recours à la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à partir du commandement de quitter les lieux ;Condamner Monsieur [W] [M] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer qui aurait été dû en cas de poursuite du bail, augmenté de la provision des charges locatives, qui seront dues à compter de la résiliation du bail, tout mois commencé étant dû en intégralité, jusqu’à la libération effective des lieux ;Autoriser 1e demandeur à entreposer les meubles dans un garde meubles aux frais, risques et périls du défendeur, conformément aux dispositions de l’article L 433-1 du code de procédure civile d’exécution ;Rappeler que la décision à intervenir sera exécutoire de plein droit ;Condamner Monsieur [W] [M] au paiement de la somme de 973 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Débouter Monsieur [W] [M] de toutes éventuelles demandes, fins et prétentions ;Condamner Monsieur [W] [M] aux entiers frais et dépens de la présente procédure.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture le 1er août 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 19 novembre 2025 lors de laquelle Monsieur [V], représenté par Madame [K] [P] ès qualités de représentante légale, dûment représentée, et Monsieur [M], comparant en personne, ont été entendus en leurs observations.

La partie demanderesse a maintenu ses demandes.

Monsieur [M] a indiqué être disposé à quitter le logement mais avoir besoin de temps. Il a expliqué être au RSA et être dépourvu de garant, ce qui complexifie ses recherches de logement. Il a précisé que l’assistante sociale qui devait l’aider dans ses démarches s’est trouvée en arrêt maladie, de sorte qu’elle n’a envoyé sa demande de logement social qu’au mois de juin 2025. Il précisait lui-même qu’il souffrait de problèmes de santé (phobies) rendant plus compliquées ses démarches. Il indiquait avoir fait une demande MDPH.

Un diagnostic social et financier est parvenu au tribunal au jour de l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 janvier 2026 par mise à disposition au greffe, les parties présentes avisées.

Le présent jugement sera contradictoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la validité du congé pour vendre

Aux termes de l’article 25-8 de 1a loi°89-462 du 6 juillet 1989 :

« I. — (…) Le bailleur qui souhaite, à l’expiration du contrat, en modifier les conditions doit informer le locataire avec un préavis de trois mois. Si le locataire accepte les nouvelles conditions, le contrat est renouvelé pour un an.

Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.

Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges relatifs à l’intégralité de la période couverte par le préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation du logement loué.

(…)

III. — Le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement est puni d’une amende pénale dont le montant ne peut être supérieur à 6 000 € pour une personne physique et à 30 000 € pour une personne morale.

Le montant de l’amende est proportionné à la gravité des faits constatés. Le locataire est recevable dans sa constitution de partie civile et la demande de réparation de son préjudice. »

En l’espèce, le contrat de bail a été conclu le 1er juillet 2016 pour une durée de 3 ans.

Le bail a été reconduit tacitement pour se terminer le 30 juin 2025.

Le congé pour vendre a été signifié par commissaire de justice le 20 décembre 2024, soit plus de 6 mois avant la fin du contrat de bail. Le congé mentionne la fin du contrat, à savoir le 30 juin 2025.

Par ailleurs, le congé comporte l’ensemble des mentions prescrites à peine de nullité, telles que figurant à l’article précité.

Il est justifié que le bien est effectivement mis en vente, ainsi que l’a autorisé le juge des Tutelles du tribunal judiciaire de STRASBOURG.

Le congé donné est dès lors régulier.

Sur la résiliation du bail et la demande d’expulsion

Monsieur [M] a été avisé de la fin du contrat de bail au 30 juin 2025, et ne le conteste pas.

Il sollicite uniquement des délais afin de se reloger, indiquant que ses démarches ont été retardées dans la mesure où l’assistante sociale qui devait s’occuper de formaliser une demande de logement social a été en arrêt maladie et ne s’est occupée de cette demande qu’au mois de juin 2025.

Toutefois, en dépit des difficultés avérées de Monsieur [M], qui résultent tant de ses déclarations que du diagnostic social et financier reçu le 19 novembre 2025, il n’en demeure pas moins que, le congé donné étant valable, le contrat de bail s’est trouvé régulièrement résilié au 30 juin 2025, et ce, même si Monsieur [M] continue de s’acquitter scrupuleusement du paiement de ses loyers.

Ainsi, Monsieur [W] [M] doit être considéré comme occupant sans droit ni titre.

II convient dès lors de constater la résiliation du contrat de bail au 30 juin 2025, et d’ordonner, en tant que de besoin, l’expulsion de Monsieur [W] [M] ainsi que de tous occupants de son chef, des locaux en cause.

Il n’y a pas lieu d’assortir cette expulsion d’une astreinte, le recours à la force publique permettant d’assurer suffisamment l’exécution de la décision.

Sur l’indemnité d’occupation

Il convient de condamner Monsieur [W] [M] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer qui aurait été du en cas de poursuite du bail, augmentée de la provision des charges, et ce à compter du 1er juillet 2025, date à laquelle la résiliation du bail a pris effet, tout mois commencé étant dû en intégralité, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

Force est de constater que Monsieur [M] a été avisé le 20 décembre 2024, soit il y a deux ans au jour du prononcé de la présente décision, du congé donné par le bailleur pour le 30 juin 2025.

Toutefois, il résulte des déclarations faites à l’audience par Monsieur [M], corroborées par le diagnostic social et financier transmis, que Monsieur [M] rencontre des difficultés financières et personnelles avérées (faibles ressources (RSA), phobies importantes l’ayant conduit à déposer un dossier MDPH actuellement en cours), ce qui complique sa recherche d’un nouveau logement, d’autant que les T2 sont rares dans le parc social, et que la faiblesse de ses ressources ne lui permettent pas de prétendre à un logement dans le parc privé. Il paye en outre régulièrement le loyer et les charges.

Dès lors, il convient de lui accorder un délai complémentaire de 3 mois à compter de la fin du mois du présent jugement, soit jusqu’au 30 avril 2026, pour quitter le logement.

Il sera observé que Monsieur [M] devient prioritaire au DALO (droit au logement opposable) du fait de la présente décision d’expulsion.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [M], partie perdante en la procédure, sera condamné aux entiers dépens.

Il sera également condamné au paiement d’une somme qu’il est équitable de fixer à 973 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au Greffe le jour du délibéré :

DÉCLARE la demande de Monsieur [R] [V], représenté par Madame [K] [P] ès qualités d’administratrice légale, recevable ;

DÉCLARE valable le congé pour vente signifié le 20 décembre 2024 ;

CONSTATE la résiliation du contrat de bail d’habitation du logement sis [Adresse 5] à

[Localité 1] conclu le 1er juillet 2016 entre Monsieur [I] [V] et Monsieur [W] [M], à la date du 30 juin 2025 ;

DIT que Monsieur [W] [M] se trouve occupant sans droit ni titre depuis le 1er juillet 2025 ;

ORDONNE l’expulsion de Monsieur [W] [M] et de tous occupants de son chef avec au besoin le recours à la force publique et à un serrurier, à défaut de départ volontaire des lieux à l’issue du délai fixé par la présente décision, et suivant commandement de quitter les lieux ;

DIT n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ;

ACCORDE à Monsieur [W] [M], à compter du dernier jour du mois de la présente décision (soit à compter du 31 janvier), un délai de 3 (trois) mois avant expulsion, afin d’assurer les meilleures conditions de relogement de ce dernier, au regard des difficultés constatées selon le diagnostic social et financier ;

DIT que Monsieur [W] [M], devra avoir quitté les lieux au plus tard au 30 avril 2026 ;

CONDAMNE Monsieur [W] [M] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer qui aurait été dû en cas de poursuite du bail, augmenté de la provision sur charges locatives ;

DIT que l’indemnité d’occupation sera due mensuellement à compter de la résiliation du bail, tout mois commencé étant dû en intégralité, jusqu’à la libération effective des lieux ;

AUTORISE Monsieur [R] [V], représenté par Madame [K] [P] ès qualités d’administratrice légale, à entreposer les meubles dans un garde meubles aux frais, risques et périls du défendeur, conformément aux dispositions de l’article L 433-1 du code de procédure civile d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [W] [M] à verser à Monsieur [R] [V], représenté par Madame [K] [P] ès qualités d’administratrice légale, la somme de 973 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [W] [M] aux entiers frais et dépens de la présente procédure ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

Ainsi prononcé les jour, mois et an susdits par Madame L. FOURMY, Vice-Présidente, assistée de Madame E. BALLUT, Greffière.

La Greffière La Vice-Présidente