TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

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Références : R.G N° N° RG 25/00542 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QQMA

JUGEMENT

DU : 04 Septembre 2025

S.A. ANTIN RESIDENCES

C/

Mme [X] [U]

JUGEMENT

Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 04 Septembre 2025.

DEMANDERESSE:

S.A. ANTIN RESIDENCES

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Aude LACROIX, avocat au barreau de PARIS

DEFENDERESSE:

Madame [X] [U]

[Adresse 8]

[Adresse 2]

[Localité 6]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Lucie PARCHEMAL, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Odile GUIDAT, Greffier

DEBATS :

Audience publique du 05 Juin 2025

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Lucie PARCHEMAL, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Odile GUIDAT, Greffier

Copie exécutoire délivrée le :

À : M^e BOUANANE + CCC

Ccc PREF

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 12 novembre 2020, la société ANTIN RESIDENCES a donné en location à Madame [X] [U], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 9], moyennant un loyer mensuel actualisé de 638,91 €, outre provisions sur charges de 130,59 €.

Suivant contrat signé le 13 novembre 2020, un emplacement de stationnement de type box n° 42 situé [Adresse 7] a également été donné en location, moyennant un loyer mensuel actualisé de 61,95 €, outre provision sur charges de 7,56 €.

Le 8 décembre 2023, la société ANTIN RESIDENCES a fait délivrer à Madame [X] [U] un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 1 909,10 € selon décompte arrêté au 6 décembre 2023.

La société ANTIN RESIDENCES a, par courriel reçu 22 janvier 2024, informé la Caisse d’allocations familiales de l’existence d’impayés de loyers, cette information valant saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).ou informé la Caisse d’allocations familiales de l’existence d’impayés de loyers, cette information valant saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par assignation délivrée à étude le 29 janvier 2025, la société ANTIN RESIDENCES a attrait Madame [X] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Evry-Courcouronnes, le commandement de payer n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai imparti.

Aux termes de son acte introductif d’instance, la société ANTIN RESIDENCES sollicite de voir :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation des baux à compter du 9 février 2024 ; à titre subsidiaire, prononcer la résiliation des baux sur le local d’habitation et le box de stationnement ;

ordonner l’expulsion sans délai de Madame [X] [U] ainsi que de tous occupants de son chef, et ce avec l’assistance du commissaire de police et de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu ;

condamner Madame [X] [U] au paiement des sommes suivantes :

2 740,50 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 10 janvier 2025 (échéances de juin à décembre 2024 incluses), outre intérêts au taux légal à compter du 8 décembre 2023 ;

une indemnité mensuelle d’occupation tant au titre du local d’habitation que du box de stationnement, correspondant aux loyers actualisés augmentés des charges à compter de la résiliation des baux et jusqu’à parfaite libération des locaux par remise des clés, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

410,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 8 décembre 2023 ;

dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.

Le 7 février 2025, la société ANTIN RESIDENCES a notifié son acte introductif d’instance au représentant de l’État dans le département.

L’audience s’est tenue le 5 juin 2025.

Lors de l’audience, la société ANTIN RESIDENCES, représentée par son conseil, maintient ses demandes, sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 26 mai 2025 (échéance du mois de mai 2025 incluse), l’arriéré s’élève désormais à la somme de 11 150,34 €.

Elle précise que le paiement du loyer courant n’est pas repris et déclare s’opposer à l’octroi de délais de paiement, le dernier règlement remontant au 8 novembre 2024.

La demanderesse n’a pas indiqué avoir été avisée de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit de Madame [X] [U].

Madame [X] [U] ne comparait pas malgré sa convocation régulière.

Il conviendra de se référer à l’assignation de la partie demanderesse pour un plus ample exposé de ses moyens.

Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe de la juridiction avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 septembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, la société ANTIN RESIDENCES verse aux débats un décompte arrêté au 26 mai 2025 (échéance du mois de mai 2025 incluse) établissant l’arriéré locatif à la somme de 11 150,34 €, hors dépens.

Malgré l’absence de la défenderesse, il ressort de l’assignation régulièrement signifiée à cette dernière que le bailleur sollicite le paiement des loyers et charges impayés jusqu’à la résiliation du bail, ainsi que des indemnités d’occupation à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux. Ainsi, l’actualisation des sommes dues au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés est suffisamment contradictoire à l’égard de la défenderesse, de sorte que celle-ci sera effectuée.

En outre, en application des dispositions de l’article L442-5 du code de la construction et de l’habitation, la pénalité de 7,62 € majorée de 7,62 € par mois entier de retard est due par le locataire n’ayant pas répondu, dans le délai d’un mois, à l’enquête statistique sur l’occupation des logements sociaux menée par les organismes d’habitations à loyer modéré, et n’ayant pas communiqué l’avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu de chaque occupant majeur, sauf s’il est établi que des difficultés particulières n’ont pas permis au locataire de répondre.

Toutefois, le demandeur ne justifie pas avoir demandé à Madame [X] [U] de lui communiquer l’ensemble des renseignements et pièces visés à l’article R 442-13 du code de la construction et de l’habitation. Dès lors, il n’est pas établi que la partie défenderesse n’a pas répondu à l’enquête statistique dans le délai d’un mois. Il n’est donc pas justifié que les pénalités d’enquête sociale soient dues et il convient de déduire la somme de 7,62 €.

De plus, par jugement du 2 août 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’EVRY a condamné Madame [X] [U] à payer à la société ANTIN RESIDENCES la somme de 3 513,34 €, actualisée au 31 mai 2024, au titre de l’arriéré locatif comprenant les loyers et charges jusqu’à l’échéance du mois de mai 2024 incluse.

Il convient donc de déduire du solde réclamé le montant dû au 31 mai 2024 sur lequel il a déjà été statué par ce jugement, soit la somme de 3 551,44 €.

Sous ces réserves, au vu des justificatifs fournis, la créance de la société ANTIN RESIDENCES est établie tant dans son principe que dans son montant, après déduction des sommes précitées d’un montant total de 3 559,06 € au 26 mai 2025.

Il convient par conséquent de condamner Madame [X] [U] à payer à la société ANTIN RESIDENCES la somme de 7 591,28 € actualisée au 26 mai 2025, au titre de l’arriéré locatif hors dépens, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la recevabilité de la demande en resiliation du bail d’habitation

Une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 7 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, la société ANTIN RESIDENCES justifie avoir, le 22 janvier 2024, informé la Caisse d’Allocations Familiales deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, cette information valant saisine de la Commision de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation des baux et l’expulsion

L’article 24, I, de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au contrat, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail d’habitation conclu entre les parties contient une clause (article 9) aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire et les dispositions de l’article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié à Madame [X] [U] le 8 décembre 2023, pour un montant principal de 1 909,10 €. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré au moins partiellement infructueux dans le délai imparti.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 8 février 2024, soit deux mois après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

Le bail concernant le box de stationnement, accessoire au contrat de bail d’habitation, en suivra le régime.

Madame [X] [U] est donc désormais occupante sans droit ni titre du fait de la résiliation des contrats de bail.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Madame [X] [U] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des biens mobiliers garnissant les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code.

Sur la demande de suppression du délai avant l’expulsion

L’article L.411-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que sauf disposition spéciale, l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux.

L’article L.412-1 dudit code précise que si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai. De plus, ce délai ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, Madame [X] [U] n’a pas pénétré dans les lieux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte et sa mauvaise foi n’a pas été constatée. Dès lors, il n’y a pas lieu de supprimer le délai précité.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

L’occupation illicite des lieux par Madame [X] [U] cause manifestement et nécessairement un préjudice à la société ANTIN RESIDENCES qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du dernier loyer, charges comprises, qui aurait été du en cas de non-résiliation des baux.

Il y a donc lieu de condamner Madame [X] [U] au paiement de cette indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé et des charges, et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d’occupation échues à ce jour produiront intérêts au taux légal à compter de la présente décision, et toutes les indemnités d’occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal à compter de la date de leur exigibilité.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En conséquence, il convient de condamner Madame [X] [U], qui succombe, au paiement des entiers dépens de l’instance qui ne comprendront pas le coût du commandement de payer du 8 décembre 2023, celui-ci ayant déjà été mis à la charge de la défenderesse par la décision du 2 août 2024 rendue par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’EVRY.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, Madame [X] [U] sera condamnée à payer à la société ANTIN RESIDENCES la somme de 250,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement réputé contradictoire mis à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

CONSTATE la recevabilité de l’action intentée par la société ANTIN RESIDENCES ;

CONSTATE que le contrat signé le 12 novembre 2020 entre la société ANTIN RESIDENCES et Madame [X] [U] concernant les locaux situés [Adresse 9] s’est trouvé de plein droit résilié le 8 février 2024 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

CONSTATE que le contrat signé le 13 novembre 2020 entre la société ANTIN RESIDENCES et Madame [X] [U] concernant l’emplacement de stationnement de type box n° 42 situé [Adresse 7] s’est trouvé de plein droit résilié le 8 février 2024 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

En conséquence, ORDONNE, faute de départ volontaire, l’expulsion de Madame [X] [U] ainsi que tout occupant de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier conformément aux dispositions des articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que le sort des biens mobiliers garnissant les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;

REJETTE la demande de suppression du délai avant l’expulsion ;

RAPPELLE qu’il ne pourra être procédé à l’expulsion qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux par huissier de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [X] [U] à payer à la société ANTIN RESIDENCES la somme de 7 591,28 € (sept mille cinq cent quatre-vingt-onze euros et vingt-huit centimes) actualisée au 26 mai 2025, au titre de l’arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de mai 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DIT que les sommes versées à ce titre par Madame [X] [U] antérieurement à la présente décision et non incluses dans le décompte susmentionné viendront en déduction des sommes dues ;

FIXE, à compter de la résiliation des baux, l’indemnité mensuelle d’occupation sans droit ni titre due par Madame [X] [U] au montant des loyers et des charges qui aurait été du en l’absence de résiliation des baux, et au besoin CONDAMNE Madame [X] [U] à payer à la société ANTIN RESIDENCES ladite indemnité mensuelle à compter du mois de juin 2025 et jusqu’à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

DIT que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le dernier jour de chaque mois ;

CONDAMNE Madame [X] [U] à payer à la société ANTIN RESIDENCES la somme de 250,00 € (deux cent cinquante euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [X] [U] au paiement des dépens qui ne comprendront pas le coût du commandement de payer du 8 décembre 2023 ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire ;

DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

LE PRÉSENT JUGEMENT A ÉTÉ SIGNE PAR LA JUGE ET LA GREFFIÈRE PRÉSENTES LORS DU PRONONCE.

LA GREFFIÈRE LA JUGE