AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 02 AVRIL 2026

N° RG 25/00704 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LXOE

Minute JCP n° 228/2026

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A. BATIGERE HABITAT

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Catherine LE MENN-MEYER, avocat au barreau de THIONVILLE

PARTIES DÉFENDERESSES :

Monsieur [H] [F]

demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

Madame [U] [X] épouse [F]

demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Laure FOURMY

GREFFIER : Amelie KLEIN

Débats à l’audience publique de référé du 22 janvier 2026

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à M^e LE MENN-MEYER (+pièces)

— copie certifiée conforme délivrée le aux défendeurs

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 31 décembre 2020, la SA d’HLM BATIGERE (devenue BATIGERE HABITAT) a consenti à Mme [U] [F] née [X] et M. [H] [F] un bail portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], pour un loyer de 542,46 euros (logement) outre 122,6 euros de provisions sur charges.

Par exploit signifié le 05 août 2025, délivrée à personnes, BATIGERE HABITAT a fait assigner Mme [U] [F] et M. [H] [F] en référé devant le Juge des contentieux de la protection, aux fins de voir :

Constater la résiliation du bail liant les parties ;Ordonner l’expulsion de Mme [U] [F] et M. [H] [F] et de tous occupants de leur chef du logement donné à bail, avec si besoin est l’assistance de la force publique, à l’expiration d’un délai de 2 mois suivant le commandement de quitter les lieux ;Condamner solidairement Mme [U] [F] et M. [H] [F] à lui payer :- la somme provisionnelle de 6371,02 euros au titre des arriérés locatifs selon arrêté de compte au 8 juillet 2025, augmenté des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 29 janvier 2025 sur la somme de 422,53 euros, et à compter de la décision à intervenir sur le solde ;

—  une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle de 718,64 euros, représentant les loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance mensuelle ; dire que cette indemnité d’occupation sera revalorisée conformément aux dispositions contractuelles du bail ;

— la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens en ce compris les frais du commandement de payer ;

*

Un diagnostic social et financier a été établi et transmis à la présente juridiction le 21 janvier 2026. Il relevait l’absence de transmission par le couple de ses justificatifs de revenus, malgré plusieurs demandes en ce sens. Le document notait d’évidentes difficultés administratives du couple et un besoin d’aide à la gestion du budget, les ressources du couple étant suffisantes pour assumer le loyer.

*

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 22 janvier 2026, lors de laquelle la demanderesse, représentée par son conseil, a actualisé sa créance à la somme de 11.301,46 euros selon arrêté de compte du 19 janvier 2026. Elle a indiqué que la dette augmente, bien qu’il y ait une reprise des paiements. Le conseil de la demanderesse a indiqué ne pas être mandatée à ce stade pour se prononcer sur d’éventuels délais de paiement.

Mme [U] [F] et M. [H] [F], comparants assistés d’une assistante sociale, ont indiqué que c’est leur fille qui devait régler leurs loyers, et qu’ils se sont aperçus qu’elle conservait l’argent confié à cette fin. Ils ont indiqué avoir résilié la procuration sur leur compte, dont leur fille bénéficiait. Ils règlent actuellement le loyer courant augmenté de 400 euros en règlement de l’arriéré. Ils sont tous deux salariés (1600 euros et 1700 euros par mois respectivement). Ils ont ajouté avoir fait leur déclaration de revenus avec leur assistante sociale (AIEM), afin que le supplément de loyer puisse être régularisé.

Le conseil de BATIGERE a été invité à verser une note en délibéré concernant l’octroi d’éventuels délais de paiement.

Par courrier électronique du 9 février 2026, l’intervenante sociale du couple a transmis un mail de BATIGERE en date du 29 octobre 2025, aux termes duquel le surloyer 2026 ne serait pas appliqué suite à la transmission des revenus du couple. En revanche, BATIGERE indiquait être toujours en attente de la déclaration de revenus 2024 sur les revenus 2023 pour régulariser le surloyer 2025. BATIGERE indiquait mettre en place un prélèvement de 1129,36 euros par mois aux fins de règlement des loyers en cours, outre 400 euros à valoir sur les arriérés locatifs. BATIGERE ajoutait que si la difficulté liée au surloyer était réglée, BATIGERE envisagerait le maintien dans le logement.

Par courrier électronique du 3 mars 2026, en réponse au Tribunal, BATIGERE a indiqué que le surloyer 2025 avait pu être régularisé, et que la dette locative s’élevait, après régularisation, à la somme de 7630,04 euros au 3 mars 2026.

*

Il sera statué par ordonnance contradictoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 mars 2026, délibéré ensuite prorogé au 2 avril 2026, par mise à disposition au greffe, les parties présentes avisées.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 6 août 2025, soit au moins six semaines avant la première audience.

En outre, la CCAPEX a été saisie de la situation d’impayés plus de deux mois avant l’assignation en résiliation du bail, en l’espèce, le 4 avril 2025. (pièce 6)

En conséquence, la demande du bailleur aux fins de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable en la forme.

Sur les demandes en paiement et en résiliation du bail :

La loi prévoit que le paiement des loyers figure au titre des obligations essentielles du locataire.

Le bail comporte en l’espèce une clause résolutoire prévoyant la résiliation du bail en cas d’impayés non régularisés dans les 2 mois suivant signification d’un commandement de payer.

Un commandement de payer a été signifié aux locataires par commissaire de justice le 29 janvier 2025, et visant une somme due en principal de 1862,53 euros.

En l’espèce, les sommes dues n’ont pas été régularisées dans les délais précités.

Il résulte des pièces versées aux débats, et notamment du bail et du décompte produit par la partie demanderesse, que Mme [U] [F] et M. [H] [F] sont redevables d’arriérés locatifs.

Par courrier électronique du 3 mars 2026, BATIGERE indique que le surloyer a pu être régularisé, de sorte que la somme restant due s’élève à 7630,04 euros au 3 mars 2026.

Les décomptes produits incluent cependant des frais d’huissier, qu’il convient de déduire des arriérés locatifs réclamés, de sorte que le montant dû s’élève à : 7630,04 – 181,72 (frais d’huissier du 25 août 2025) – 132,46 (frais du 10/02/2025) = 7 315,86 euros, représentant les loyers et les charges impayés arrêtés au 03 mars 2026 (décompte actualisé produit en cours de délibéré, après régularisation du surloyer 2025).

Mme [U] [F] et M. [H] [F] seront condamnés au paiement de cette somme, assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1862,53 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus de la somme.

Compte tenu de l’absence de règlement régulier des arriérés locatifs dus dans les deux mois suivant le commandement de payer du 29 janvier 2025, il convient de constater la résiliation du bail à compter du 30 mars 2025.

À défaut de départ volontaire des lieux de Mme [U] [F] et M. [H] [F], leur expulsion sera ordonnée dans les conditions prévues au dispositif.

Sur les délais de paiement :

Le juge peut, notamment à la demande d’une partie, autoriser le paiement de la dette locative en plusieurs échéances, dans un délai maximum de 36 mois.

En l’espèce, Mme [U] [F] et M. [H] [F] demandent à régler la dette en plusieurs échéances, outre le paiement du loyer et des charges en cours. Ils indiquent verser actuellement 400 euros par mois en sus du loyer courant, comme en justifie le décompte produit.

Le diagnostic évoque par ailleurs des difficultés administratives, ayant conduit semble-t-il au non-paiement des loyers par leur fille, qui devait s’en charger, et à l’application d’un surloyer faute d’établissement de leurs déclarations d’imposition.

Ils règlent actuellement les loyers et charges courants, outre 400 euros au titre des arriérés dus, et sont entourés d’une intervenante sociale qui est intervenue afin de régulariser le supplément de loyer appliqué en 2025.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder à Mme [U] [F] et M. [H] [F] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la résiliation du bail pendant les délais accordés, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la résiliation sera réputée ne pas avoir joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, en ce cas, l’expulsion des défendeurs et de tout occupant de leur chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation

Il convient de fixer au montant du loyer en cours, et majoré des charges et taxes habituelles, l’indemnité d’occupation due par les défendeurs jusqu’à la libération définitive des lieux, cette indemnité étant révisée selon les conditions de l’ancien bail verbal.

Sur les demandes accessoires :

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

BATIGERE HABITAT a dû engager des frais pour faire valoir ses droits. Il est équitable de lui accorder une somme de 250 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, que les défendeurs seront solidairement condamnés à lui verser.

Les défendeurs seront en outre solidairement condamnés aux entiers frais et dépens de la procédure.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Constate la résiliation de plein droit, par effet de la clause résolutoire, du bail consenti le 31 décembre 2020 à Mme [U] [F] née [X] et M. [H] [F], concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 3], à compter du 30 mars 2025,

Condamne solidairement Mme [U] [F] née [X] et M. [H] [F] à payer à BATIGERE HABITAT la somme de 7315,86 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 03 mars 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Fixe l’indemnité d’occupation au montant actuel des loyers, augmenté des charges locatives et taxes habituelles, revalorisable selon les mêmes modalités et périodicité que le loyer, les charges étant revalorisables selon les dispositions contractuelles et la règlementation HLM ; soit actuellement la somme de 729,36 euros par mois ;

Condamne solidairement Mme [U] [F] née [X] et M. [H] [F] à payer à BATIGERE HABITAT, l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter de la résiliation du bail, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, déduction faite des sommes arrêtées au 19 janvier 2026 inclus faisant l’objet du décompte précité ;

ACCORDE un délai à Mme [U] [F] née [X] et M. [H] [F] pour le paiement de la somme de 7315,86 euros précitée,

AUTORISE Mme [U] [F] née [X] et M. [H] [F] à s’acquitter de la dette en 24 mensualités, en procédant à 23 versements d’un montant de 304 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, et ce en plus du loyer et provisions sur charges courantes ;

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la résiliation sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

Ordonne l’expulsion de Mme [U] [F] née [X] et M. [H] [F], ainsi que de tous occupants de leur chef et de tout bien, du local à usage d’habitation situé [Adresse 3] ; et dit qu’à défaut de départ volontaire, la partie défenderesse pourra y être contrainte par tous moyens de droit à la suite d’un délai légal de deux mois suivant le commandement délivré par huissier de justice d’avoir à quitter les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

Dit qu’il sera procédé en tant que de besoin à l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux et à leur séquestration dans un garde meuble aux frais, risques et périls de la partie défenderesse, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Condamne solidairement Mme [U] [F] née [X] et M. [H] [F] aux entiers frais et dépens de la procédure, incluant les frais de commissaire de justice afférant notamment au commandement de payer et à la dénonce de l’assignation à la préfecture ;

Condamne solidairement Mme [U] [F] née [X] et M. [H] [F] à payer à BATIGERE HABITAT une somme de 250 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

Rappelle que la présente ordonnance est exécutoire par provision de plein droit, en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile ;

Ainsi prononcé les jour, mois et an susdits par M^me FOURMY, Vice-Présidente, assistée de M^me KLEIN, greffier.

Le greffier La Vice-Présidente