Tribunal Judiciaire de Nice, 4e chambre civile, 28 avril 2025, n° 19/04308

TJ Nice 28 avril 2025

Arguments

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Rejeté
Prescription des demandes
La cour a estimé que les demandes ne sont pas fondées sur une infraction au règlement de copropriété continue, mais sur une résolution d'assemblée générale, rendant la prescription inapplicable.
Rejeté
Défaut d'intérêt à agir
La cour a rejeté cet argument, considérant que l'intérêt à agir n'est pas subordonné à la démonstration préalable du bien-fondé de l'action.
Rejeté
Prescription des demandes
La cour a estimé que les demandes ne sont pas fondées sur une infraction au règlement de copropriété continue, mais sur une résolution d'assemblée générale, rendant la prescription inapplicable.
Rejeté
Défaut d'intérêt à agir
La cour a rejeté cet argument, considérant que l'intérêt à agir n'est pas subordonné à la démonstration préalable du bien-fondé de l'action.

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Sur la décision

Référence :	TJ Nice, 4e ch. civ., 28 avr. 2025, n° 19/04308
Numéro(s) :	19/04308
Importance :	Inédit
Dispositif :	Renvoi à une autre audience
Date de dernière mise à jour :	24 septembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Cécile JACQUEMETLionel CARLESFrançoise ASSUS-JUTTNER
Cabinet(s) :	SELARL CARLES FOURNIAL & ASSOCIESASSUS-JUTTNER-MAGAUD-RABHI-JUTTNER
Parties :	son syndic en exercice, Syndicat des copropriétaires SDC LES CAMÉLIAS, Syndicat de copropriétaires de la Résidence LES CAMÉLIAS, C

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

4ème Chambre civile

Date : 28 Avril 2025 -

MINUTE N°25/

N° RG 19/04308 – N° Portalis DBWR-W-B7D-MONW

Affaire : [O][E] décédé le 29 juin 2020

[V] [Z]

[X] [M]

C/ Syndicat de copropriétaires de la Résidence LES CAMÉLIAS pris en la personne de son syndic en exercice

CABINET [T] pris en la personne de son représentant légal en exercice

ORDONNANCE DE MISE EN ETAT

Nous, Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Juge de la Mise en Etat,

assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière,

DEMANDEURS AU PRINCIPAL ET DÉFENDEURS À L’INCIDENT

M. [O][E] décédé le 29 juin 2020

[Adresse 6]

représenté par M^e Lionel CARLES de la SELARL CARLES-FOURNIAL & ASSOCIES, avocats au barreau de NICE

M. [V] [Z]

[Adresse 7]

[Localité 1]

représenté par Maître Lionel CARLES de la SELARL CARLES-FOURNIAL & ASSOCIES, avocats au barreau de NICE

M. [X] [M]

[Adresse 7]

[Localité 1]

représenté par Maître Lionel CARLES de la SELARL CARLES-FOURNIAL & ASSOCIES, avocats au barreau de NICE

DEFENDEUR AU PRINCIPAL ET À L’INCIDENT

Syndicat des copropriétaires SDC LES CAMÉLIAS, pris en la personne de son syndic en exercice

[Adresse 4]

[Localité 1]

représenté par M^e Cécile JACQUEMET, avocat au barreau de NICE

DEFENDEUR AU PRINCIPAL ET DEMANDEUR À L’INCIDENT

CABINET [T], pris en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par Maître Françoise ASSUS-JUTTNER de la SCP ASSUS-JUTTNER -MAGAUD- RABHI- JUTTNER, avocats au barreau de NICE

Vu les articles 780 et suivants du Code de Procédure Civile,

Ouï les parties à notre audience du 24 janvier 2025,

La décision ayant fait l’objet d’un délibéré au 27 mars 2025, après prorogation du délibéré a été rendue le 28 Avril 2025 par Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Juge de la Mise en état,assistée de Madame Estelle AYADI, Greffier,

Expédition

M^e Lionel [R]

M^e Françoise ASSUS-JUTTNER

M^e Cécile JACQUEMET

Le 28.04.2025

Mentions diverses :

La copropriété [Adresse 5], situé [Adresse 3], est un immeuble à usage d’habitation et de commerce, les locaux commerciaux situés au rez-de-chaussée ayant été transformés en supérette et loués par son propriétaire, la société civile immobilière Suand à la société Leader [Localité 8].

La société Leader [Localité 8], également locataire d’un entrepôt dans la copropriété voisine, a percé, sans autorisation, une ouverture dans le mur séparatif des deux copropriétés le 9 avril 2008.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Camélias a diligenté de nombreuses procédures à l’encontre de la locataire commerciale pour obtenir la remise en état des lieux puis la liquidation des astreintes prononcées.

Messieurs [K], [Z] et [M], copropriétaires composant le conseil syndical, et organisé sous forme de « collectif », ont obtenu l’autorisation de gérer les produits reçus des procédures judiciaires opposant le syndicat à la société Leader [Localité 8] depuis 2009.

Une assemblée générale extraordinaire, convoquée le 16 novembre 2018 à la demande de copropriétaires représentant plus de 25 % des voix, a mis un terme à leur mandat au sein du conseil syndical et a révoqué tout mandat donné à des tiers pour gérer les affaires de la copropriété.

La société Cabinet [T] a été désignée en qualité de syndic de la copropriété [Adresse 5] lors de l’assemblée générale du 25 juin 2018 et son mandat a, depuis lors, été successivement reconduit.

Par acte du 2 octobre 2019, Messieurs [F], [V] [Z] et [X] [M] ont fait assigner devant le tribunal judiciaire de Nice le [Adresse 10] Les Camélias et la société Cabinet [T] pour obtenir notamment leur condamnation à leur payer les sommes de 26.100 euros de loyers pour la conservation des archives des procédures entre l’année 2008 et le 16 novembre 2008 et 5 % des sommes encaissées au titre des procédures initiées par leurs soins depuis 2008.

M. [F] est décédé le 29 juin 2020. Par ordonnance d’incident du 28 juin 2023, le juge de la mise en état a débouté la société Cabinet [T] de sa demande de constat de l’interruption de l’instance au motif que le décès de M. [F] n’avait pas été notifié dans les formes requises par l’article 370 du code de procédure civile.

La société Cabinet [T] a saisi le juge de la mise en état de conclusions d’incident communiquées le 11 juin 2024 au terme desquelles elle sollicite que les demandes soient déclarées irrecevables ainsi que la condamnation de Messieurs [F], [V] [Z] et [X] [M] à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle soutient principalement que les demandes sont prescrites sur le fondement de l’article 42, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965 qui, dans sa réaction antérieure à l’entrée en vigueur de la loi Elan, instituait un délai de prescription des actions personnelles exercées entre un copropriétaire et le syndicat de dix ans.

Elle fait valoir que, dans leur assignation, les demandeurs réclament le paiement de loyers pour la conservation des archives des procédures entre le 1er janvier 2008 et le 16 novembre 2018 ainsi que d’un honoraire de 5 % du produit des procédures initiées par leurs soins entre 2008 et le 16 novembre 2018 en se fondant sur la résolution d’assemblée générale du 21 juin 2016 et sur le règlement de copropriété. Elle fait valoir qu’en cas de violation réitérée du règlement de copropriété, le délai de prescription court à compter de la première infraction lorsque les infractions suivantes sont identiques et répétées de manière continue. Elle souligne que la première date d’exigibilité des créances revendiquées serait le 1er janvier 2008, point de départ de la prescription décennale qui a expiré le 1er janvier 2018, antérieurement à la délivrance de l’assignation le 2 octobre 2019. Elle en déduit que les demandes sont irrecevables car prescrites mais également pour défaut d’intérêt à agir. Elle soutient en effet que la résolution n°29 de l’assemblée générale du 21 juin 2016 limite l’indemnisation du conseil syndical au remboursement des frais engagés et ne prévoit pas l’octroi d’un honoraire de résultat. Elles relèvent que les sommes réclamées ne correspondent pas au remboursement de frais exposés de manière effective dans l’intérêt de la copropriété, alors qu’il ressort des pièces produites que les archives des procédures ont été conservées dans l’appartement de M. [F].

Dans ses conclusions en réponse sur incident notifiées le 31 décembre 2024, le [Adresse 10] Les Camélias sollicite également que les demandes soient déclarées irrecevables ainsi que la condamnation in solidum de Messieurs [F], [V] [Z] et [X] [M] à lui payer la somme de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il s’associe aux moyens de son syndic en faisant valoir que les demandeurs n’ont jamais réclamé aucune indemnité et fondent leur action sur une infraction continue au règlement de copropriété depuis le 1er janvier 2008 si bien que le délai décennal de prescription institué par l’article 42, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965, dans sa réaction antérieure à la loi Elan, était manifestement acquis à la date de la délivrance de l’assignation introductive d’instance le 2 octobre 2019. Il rappelle les termes de l’article 27 du décret du 17 mars 1967 en vertu duquel les fonctions de président et de membre du conseil syndical ne donnent pas lieu à rémunération mais au remboursement des dépenses nécessitées par l’exécution de leurs missions qui sont des dépenses courantes d’administration. Il soutient que la résolution 29 du 21 juin 2016 ne prévoyait d’ailleurs que le remboursement des frais engagés et que les membres du collectifs ont présenté leurs factures en 2017 et 2018, ce qui démontre qu’aucun loyer n’avait jamais été envisagé, dépense qui aurait dû être inscrite au budget et soumise au vote de l’assemblée générale. Il souligne qu’il a tenté d’obtenir la restitution des archives des procédures judiciaires auprès de ce collectif qui lui a répondu qu’il ne les possédait pas. Il conclut que les demandeurs n’ont aucun droit d’agir pour obtenir le paiement d’un loyer, pas plus que d’un honoraires de résultat.

M. [V] [Z], M. [X] [M] et les ayants causes de M. [F] n’ont pas conclu sur l’incident qui a été retenu à l’audience du 24 janvier 2025. La décision a été mise en délibéré au 21 mars 2025 prorogé au 28 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription.

En vertu de l’article 789 – 6° du code de procédure civile, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 42, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version antérieure à la loi Elan du 23 novembre 2018, prévoit que les actions personnelles nées de l’application de cette loi entre des copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat se prescrivent par un délai de 10 ans.

Il est acquis que dès lors qu’une même infraction au règlement de copropriété s’est répétée sans interruption, chaque nouvelle infraction n’est pas le point de départ d’une nouvelle prescription qui court pour l’ensemble à compter de la date de la première infraction constatée.

En l’espèce, tant la demande de paiement d’un loyer pour la conservation des archives des procédures judiciaires du syndicat que d’un honoraires de 5 % des sommes encaissées à la suite de ces procédures sont fondées sur la résolution n° 29 de l’assemblée générale du 21 juin 2016 en vertu de laquelle :

« Dans l’éventualité de la continuation des actions procédurales par le conseil syndical, l’article 27 du décret stipule que tous les frais y afférents engagés dans l’intérêt de la copropriété lui seront intégralement remboursés et dont certain ne peuvent être évalués que forfaitairement (forfait d’utilisation des installations informatiques, divers abonnements et prestations, etc.)

Après discussion et débats, l’assemblée générale sollicite le service du présent conseil syndical hors de ses attributions normales et accepte de l’indemniser de tous ses frais engagés depuis 2008 ans l’intérêt de la copropriété, à savoir les frais d’utilisation des installations informatiques pour un forfait de 500 euros par an, les frais des divers abonnements et prestations et ce, dans la limite des revenus encaissés par les procédures judiciaires et sans appels de fonds à la charge des copropriétaires. »

Les demandes ne sont donc pas fondées sur le règlement de copropriété mais sur cette résolution et l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965 selon lequel les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires et leur exécution est confiée à un syndic placé éventuellement sous le contrôle d’un conseil syndical.

Les demandeurs ne fondent donc pas leurs prétentions sur une infraction au règlement de copropriété continue dont la première daterait du 1er janvier 2018, rendant irrecevable la totalité de leurs demandes de paiement d’un loyer pour la conservation des archives des procédures judiciaires et d’un honoraire de résultat égal à 5 % des sommes encaissées par le syndicat.

Ils fondent en revanche leurs demandes sur un remboursement de frais et prestations qu’ils soutiennent avoir exposés sur l’application de l’article 27 du décret du 17 mars 1967 et de la résolution 29 de l’assemblée générale du 21 juin 2016, créances auxquelles est applicable le délai de dix ans institué par l’article 42, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965 avant sa modification par la loi Elan qui n’est donc pas prescrite.

Par conséquent, la fin de non-recevoir tirée de la prescription sera rejetée.

Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir.

L’article 31 énonce que l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

L’intérêt à agir n’est pas subordonné à la démonstration préalable du bien-fondé de l’action, l’existence du droit invoqué par le demandeur n’étant pas une condition de la recevabilité mais du succès de l’action.

En l’espèce, la société Cabinet [T] et le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Camélias font valoir que les sommes dont les demandeurs réclament le paiement, à savoir un loyer pour la conservation des archives des procédures et un honoraires de résultat, ne sont pas susceptibles de constituer des frais engagés dans l’intérêt de la copropriété remboursables sur justificatifs, rappelant que les fonctions de président et de membre du conseil syndical ne donnent pas lieu à rémunération.

Ils font valoir en réalité que l’action initiée à leur encontre est infondée car les demandeurs n’ont pas de droit au paiement des sommes réclamées, ce qui est une condition du succès de leur action et non de sa recevabilité.

Par conséquent, la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir sera également rejetée.

Sur les demandes accessoires.

Les dépens de l’incident seront réservés en fin de cause et les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

La cause et les parties seront renvoyées à l’audience de mise en état du mercredi 10 septembre 2025 à 9H00 et Maître [R] sera invité à faire part de ses diligences pour poursuivre l’instance avant cette date.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge de la mise en état, statuant après débats publics, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire susceptible d’appel dans les conditions prévues par l’article 795 du code de procédure civile,

REJETONS les fins de non-recevoir tirées de la prescription et du défaut d’intérêt à agir opposées par la société cabinet Clarus et le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Camélias aux demandes de paiement d’un loyer pour la conservation des archives des procédures judiciaires et d’un honoraire de résultat de 5 % du produit des sommes encaissées à l’issue de ces procédures judiciaires ;

DISONS n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile et déboutons la société cabinet Clarus et le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Camélias de leurs demandes formées de ce chef ;

RESERVONS les dépens de l’incident en fin de cause ;

RENVOYONS la cause et les parties à l’audience de mise en état du mercredi 10 septembre 2025 à 9H00 et invitons Maître [R] à faire part avant cette date de ses diligences pour poursuivre l’instance;

Et la présente ordonnance a été signée par le Juge de la mise en état et le Greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DE LA MISE EN ÉTAT