JUGEMENT DU 26 AOUT 2025

Objet : Autres demandes relatives à la vente

Le VINGT SIX AOUT DEUX MIL VINGT CINQ, au Tribunal judiciaire de Montauban, le présent jugement a été rendu en matière civile, par Madame Ingrid GUILLARD, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de MONTAUBAN, agissant en JUGE UNIQUE, par mise à disposition au greffe, conformément à l’article 450 du Code de Procédure Civile, dans la cause :

DEMANDEURS :

Monsieur [E] [K] [A]

né le 14 Janvier 1972 à BAYONNE (64100)

39 RUE PASTEUR

82360 LAMAGISTERE

représenté par Maître Murielle BAUGNIET de la SELAS LONGFIELD SOCIETE D’AVOCATS, avocats au barreau de TARN-ET-GARONNE

Madame [X] [B]

née le 28 Juin 1962 à MULHOUSE (68200)

39 RUE PASTEUR

82360 LAMAGISTERE

représentée par Maître Murielle BAUGNIET de la SELAS LONGFIELD SOCIETE D’AVOCATS, avocats au barreau de TARN-ET-GARONNE

DEFENDEURS :

Monsieur [U] [D]

né le 05 Octobre 1993 à AGEN (47000)

2 CHEMIN DU TOUR DE RONDE

82340 DONZAC

représenté par M^e Elodie MONNET, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

Madame [R] [L]

née le 06 Juin 1993 à AGEN (47000)

2 CHEMIN DU TOUR DE RONDE

82340 DONZAC

représentée par M^e Elodie MONNET, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

La cause inscrite au rôle sous le N° RG 23/00881 – N° Portalis DB3C-W-B7H-D7Y5, a été plaidée à l’audience du 24 Juillet 2025 où siégeait Madame Ingrid GUILLARD, Vice-Présidente, agissant en JUGE UNIQUE, sans opposition des avocats, assistée de Madame Séverine ZEVACO, Greffier.

Madame Ingrid GUILLARD a été entendue en son rapport.

Les conseils des parties ont été entendus en leurs explications et conclusions.

EXPOSE DU LITIGE:

Suivant acte authentique du 16 janvier 2023 au rapport de Me [O] [I], notaire à Valence d’Agen ( 82), M.[U] [D] et Mme [R] [L] épouse [D] ont consenti à M.[S] [A] et Mme [X] [B] épouse [A] une promesse de vente d’une maison d’habitation et fonds artisanal et de commerce de pizzeria, snack, traiteur, fabrication et vente, situés 2 chemin du tour de Ronde à Donzac ( 82), munie du matériel nécessaire à l’activité professionnelle de M.[D], au prix net vendeur de 146 000 euros pour le bien immobilier de 24 000 euros pour le fonds de commerce.

Il est précisé à l’acte que la promesse expire le 31 mars 2023 à 18 heures avec faculté de prorogation jusqu’au 15 avril 2023 au plus tard.

Par courrier recommandé du 24 avril 2023, les époux [A] ont fait savoir qu’ils ne souhaitaient pas poursuivre la vente au regard de la non-réalisation de certaines conditions suspensives, et sollicité la restitution du dépôt de garantie de 9000 euros.

Par courrier du 26 juin 20223, le conseil des époux [A] a réitéré cette demande auprès du notaire.

Par actes de commissaire de justice du 13 octobre 2023, Mme [X] [B] épouse [A] et M.[S] [A] ont fait assigner M.[U] [D] et Mme [R] [L] épouse [D] devant le tribunal judiciaire de Montauban en mainlevée du séquestre, restitution du dépôt de garantie et dommages et intérêts.

La clôture a été prononcée le 28 juin 2024 par ordonnance du 30 mai 2024 et l’affaire fixée à l’audience du 25 mars 2025.

A cette date, la décision a été mise en délibéré au 27 mai 2025, prorogé au 26 août 2025.

PRETENTIONS DES PARTIES:

Aux termes de leurs conclusions du 11 mars 2024, les époux [A] sollicitent, au visa des articles 1103, 1304-5, 1304-6 du code civil, de l’article L.316-12 abrogé du code de la consommation, de:

— leur donner acte de la restitution de la somme de 9000 euros par le séquestre Me [I]

— débouter les consorts [D] et [L] de l’ensemble de leurs prétentions comme non fondées

— condamner solidairement les consorts [D] et [L] à leur verser 2000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive et préjudice moral

— condamner solidairement les consorts [D] et [L] au paiement de la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

— condamner solidairement les consorts [D] et [L] aux “débours” [sic]

Les époux [A] exposent en premier lieu que leur demande en restitution du dépôt de garantie formée initialement est devenue sans objet puisque la restitution est intervenue le 28 novembre 2023.

Ils précisent que de nombreuses conditions suspensives n’ont pas été levées malgré le report de la date de réitération de l’acte, qu’ils avaient en outre constaté des inexactitudes figurant dans la promesse, de sorte que le contrat était résilié depuis le 24 avril 2023 pour non levée des conditions suspensives.

Ils entendent établir au vu de la chronologie que les défendeurs n’ont pas été coopératifs pour la restitution des fonds et les ont ignorés, faisant obstruction à la restitution. Ils précisent à cet égard avoir toujours communiqué avec leurs vendeurs via la même boite mail et les considèrent de mauvaise foi quand ils soutiennent ne pas avoir été destinataires des échanges. Ils considèrent avoir été contraints d’assigner pour pouvoir récupérer leur dû.

Ils estiment caractérisée la résistance abusive des époux [D], de même que leur préjudice au regard de l’énergie dépensée, du stress généré et du temps perdu pour faire valoir leurs droits.

*

En réponse, Mme [R] [L] et M. [U] [D] concluent le 24 janvier 2024, au visa des articles 1103 et 1231 du code civil:

— au rejet de toutes prétentions contraires comme irrecevables, injustifiées ou infondées

— de juger sans objet les demandes tenant à voir ordonner la mainlevée du séquestre conventionnel et la restitution de la somme de 9000 euros

— de juger l’absence de faute dans la restitution de l’indemnité d’immobilisation aux époux [A]

— au débouté de l’ensemble des prétentions des époux [A]

— à la condamnation solidaire de M.[S] [A] et de Mme [X] [B] épouse [A] au paiement de la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

— à la condamnation solidaire des époux [A] aux dépens.

Ils exposent en premier lieu que la somme séquestrée a été restituée aux époux [A] le 28 novembre 2023.

Ils entendent établir leur bonne foi comme n’ayant pas eu connaissance d’un litige, n’ayant pas reçu la lettre recommandée du 24 avril 2023 du fait de leur déménagement et malgré la rééxpédition du courrier.

Ils indiquent qu’ils avaient pris connaissance de l’intention des époux [A] de ne pas acquérir, qu’ils avaient pris acte de cette situation et n’ont jamais contesté la demande de restitution. Ils exposent divers contacts sans que ce point soit relevé, la conclusion d’un bail commercial et d’habitation sur les locaux par l’entremise de Me [I] le 21 août 2023 sans difficulté relevée.

Ils ajoutent que les époux [A] sont de mauvaise foi pour les avoir attraits en justice sans aucune demande préalable valant mise en demeure d’avoir à restituer l’indemnité qui leur soit adressée directement.

Ils précisent encore que les époux [A] n’ont pas communiqué au commissaire de justice leur numéro de téléphone dont ils disposaient pourtant, ce afin d’éviter une assignation dressée en la forme de l’article 659 du code de procédure civile, et estiment avoir fait toute diligence pour la restitution des fonds dès qu’ils ont eu connaissance de la difficulté.

Les consorts [N] relèvent enfin qu’aucune faute ne leur est imputable dans la restitution des fonds puisque la promesse ne prévoyait pas de diligence particulière et qu’ils ne se sont pas opposés à cette restitution. Ils s’interrogent sur l’absence de mise en cause de la responsabilité du notaire dans cette situation.

MOTIFS:

Le tribunal observe à titre liminaire qu’il n’est plus saisi à la lecture des dernières écritures des demandes tendant à la mainlevée du séquestre et libération des fonds à hauteur de 9000 euros.

Sur les dommages et intérêts:

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’acte du 16 janvier 2023 prévoit une indemnité d’immobilisation à la charge des époux [A], d’un montant de 9000 euros dont le versement effectif n’est pas contesté.

L’acte précise ( p.47) que cette somme, non productive d’intérêts, sera restituée au BENEFICIAIRE si les conditions suspensives ci-dessus énoncées ou l’une d’elles n’étaient pas réalisées.

Les promettants produisent un courrier daté du 24 avril 2023, par lequel ils indiquent renoncer à leur achat en raison de la non-réalisation de certaines conditions suspensives dont ils précisent la liste, et par lequel ils réclament le remboursement de l’indemnité d’immobilisation.

Ils produisent des photographies de l’enveloppe indiquant que ce courrier n’a pas été réclamé par les destinataires.

Si les consorts [C] exposent avoir déménagé entretemps, ils ne produisent cependant aucune pièce attestant de ce déménagement et de sa date.

Ils n’établissent pas d’ailleurs avoir porté cet état de fait à la connaissance des époux [A] avec lesquels ils étaient pourtant en affaires, de sorte que ceux-ci ne peuvent en aucune façon être tenus responsables de la non-réception d’un courrier qu’ils ont adressé au domicile qui leur était connu.

Les époux [A] ont d’ailleurs pris la peine de signaler la difficulté (AR non réclamé) à l’agent immobilier dès le 28 avril afin que celui-ci informe les consorts [C].

En outre, les époux [A] ont pris le soin de joindre ce courrier au courriel adressé aux intervenants ( notaire, agent immobilier et vendeur) dès le 26 avril 2023, l’adresse mail utilisée pour M.[D] étant similaire à celle avec laquelle il avait répondu aux époux [A] le 21 avril 2023 soit à peine cinq jours plus tôt, et celle qui sera utilisée par Me [I] le 10 mai 2023 pour proposer un rendez-vous aux parties, et par M.[D] lorsqu’il sollicite une modification de date le 25 mai 2023.

Et ceci alors que la date butoir convenue pour la signature de l’acte était dépassée, et que M.[D] n’ignorait pas, à la lecture des courriels produits par les demandeurs, que ceux-ci étaient circonspects sur différents éléments, dont un permis de construire qui n’avait été ni déposé ni régularisé, élément susceptible d’influer sur la réalisation de la vente.

Enfin, les défendeurs ne peuvent utilement se réfugier derrière le rendez-vous proposé par Me [I] afin de considérer qu’il n’y avait pas de problématique concernant la vente, alors d’une part que la date butoir était largement dépassée sans qu’ils justifient des conditions suspensives, et d’autre part qu’ils ont été rendus destinataires du mail adressé par les époux [A] le 30 mai 2023 demandant une date de rencontre en urgence, faute de quoi les assignations seraient délivrées.

Ainsi, il apparaît que les consorts [C], qui avaient nécessairement connaissance des probabilités que la vente ne soit pas entérinée au regard de l’absence de régularisation de nombre de conditions, ont en outre eu connaissance dès le 26 avril 2023 de la demande de restitution de l’indemnité d’immobilisation.

En dépit de cette information, puis du courriel des époux [A] du 30 mai 2023, ils ne justifient pas s’être préoccupés auprès du notaire du sort des fonds séquestrés, n’ont autorisé le notaire à se défaire des fonds séquestrés que le 8 novembre 2023, soit postérieurement à l’assignation qui leur a été délivrée le 13 octobre 2023.

Enfin, les consorts [C] ne peuvent pas utilement soutenir qu’ils n’ont pas été préalablement en demeure de s’exécuter au regard de ce qui précède s’agissant des conditions d’envoi de la lettre du 24 avril 2023.

Ce comportement constitue un manquement général à l’obligation de bonne foi qui doit prévaloir dans les relations pré-contractuelles, mais aussi une résistance abusive à la demande légitime des époux [A], qui justifie l’octroi de dommages et intérêts à hauteur de 2000 euros.

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

Les consorts [C] seront tenus in solidum aux dépens de l’instance, outre le versement aux époux [A] de la somme de 2000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire:

L’exécution provisoire de droit n’apparaît pas devoir être écartée comme étant manifestement incompatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS:

Le Tribunal, statuant publiquement par décision contradictoire en premier ressort rendue par mise à disposition au greffe :

Condamne in solidum Mmme [R] [L] et M. [U] [D] à verser à Mme [X] [B] épouse [A] et M. [S] [A] ensemble la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts ;

Condamne in solidum Mmme [R] [L] et M. [U] [D] aux dépens de l’instance ;

Condamne in solidum Mmme [R] [L] et M. [U] [D] à verser à Mme [X] [B] épouse [A] et M. [S] [A] ensemble la somme de 2000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire;

La greffière, La présidente,