Du 28 avril 2026

5AA

SCI/FH

PPP Contentieux général

N° RG 26/00484 – N° Portalis DBX6-W-B7J-3NRB

Société [T]

C/

[K] [U]

— Expéditions délivrées à

— FE délivrée à

Sté [T]

Le 28/04/2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

JUGEMENT EN DATE DU 28 avril 2026

JUGE : Madame Edith VIDALIE-TAUZIA, Magistrat

GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,

DEMANDERESSE :

Société [T], OPH [Localité 1] METROPOLE,

RCS [Localité 1] N° B 398 731 489

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentée par Mme [R] [N] (salariée) munie d’un pouvoir de représentation

DEFENDERESSE :

Madame [K] [U]

née le 14 Octobre 1971 à [Localité 3] (ALGERIE)

[Adresse 4] [Adresse 5] 7,

[Adresse 6]

[Localité 4]

Absente

DÉBATS :

Audience publique en date du 24 février 2026

délibéré du 21 avril 2026 prorogé au 28 avril 2026

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

QUALIFICATION DU JUGEMENT :

Par défaut et en dernier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 27 août 2009, l’OPH [T] (ci-après dénommé [T]) a consenti à Madame [K] [U] un bail d’habitation portant sur un logement conventionné situé [Adresse 7] [Adresse 8] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel de 389,74 euros, outre des provisions sur charges de 148,32 euros.

Un état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement le 26 août 2009.

Par courrier en date du 30 novembre 2023, réceptionné le 5 décembre 2023, Madame [K] [U] a informé [T] de son intention de quitter le logement au 1er décembre 2023 et de déposer les clés dans la boîte aux lettres.

Un état des lieux de sortie a été réalisé le 4 janvier 2024.

Par lettre datée du 26 février 2024, dont le pli a été avisé et non réclamé, [T] a mis en demeure Madame [K] [U] de lui payer, sous huitaine, la somme de 1.603,74 euros au titre des loyers et charges impayés et des réparations locatives.

Par lettre recommandée en date du 25 février 2025, une proposition de procédure simplifiée de recouvrement des petites créances a été adressée à Madame [K] [U] pour une dette de 522,68 euros.

Le 27 mars 2023, un certificat d’échec de la procédure simplifiée de recouvrement des petites créance a été établi.

Par acte introductif d’instance délivré le 3 novembre 2025, [T] a fait assigner Madame [K] [U], à l’audience du 24 février 2026 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux, aux fins de :

— Condamner Madame [K] [U] au paiement de la somme principale de 132,57 euros au titre des loyers et charges impayés,

— Condamner Madame [K] [U] au paiement de la somme de 504,79 euros au titre des réparations locatives impayées, déduction faite du dépôt de garantie,

— Condamner Madame [K] [U] au paiement de la somme de 216 euros au titre des frais de procédure (50% du procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie),

— Condamner Madame [K] [U] au paiement de la somme de 100 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner Madame [K] [U] aux entiers dépens, en ce compris le coût de la présente assignation.

L’affaire a été appelée à l’audience du 24 février 2026, au cours de laquelle elle a été retenue.

Lors de cette audience, [T], représenté par Madame [R] [N], munie d’un pouvoir de représentation, a maintenu ses prétentions initiales.

Elle se prévaut de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et expose que Madame [K] [U] lui a donné congé par courrier réceptionné le 5 décembre 2023 à effet au 1er décembre 2023, cette dernière ayant d’ailleurs indiqué avoir laissé les clés dans la boîte aux lettres. Elle indique qu’un commissaire de justice a procédé à la reprise du logement le 4 janvier 2024 ainsi qu’à l’état des lieux de sortie après convocation de Madame [K] [U] qui ne s’est pas présentée. Elle fait également valoir qu’après application du barème légal tenant compte de la vétusté, et déduction du dépôt de garantie, Madame [K] [U] est débitrice de la somme de 504,79 euros au titre des dégradations locatives, selon factures produites, et de la somme de 132,57 euros au titre des loyers et charges impayés.

Madame [K] [U] n’a ni comparu ni été représentée. Elle n’a pas pu être localisée et un procès-verbal de recherches infructueuses a été établi par le commissaire de justice conformément aux dispositions de l’article 659 du code de procédure civile.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 21 avril 2024.

MOTIFS DU JUGEMENT

Selon l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

— Sur les loyers et provisions sur charges impayées :

L’article 7-a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire a l’obligation d’acquitter les loyers convenus selon le contrat de bail, étant observé que dès lors que l’obligation au paiement est établie, il lui appartient de démontrer qu’il a payé lesdits loyers.

Dès lors que l’obligation au paiement est établie, il appartient au locataire de démontrer qu’il a payé les loyers et charges dont le paiement est réclamé.

En l’espèce, [T] produit un décompte arrêté au 8 juillet 2025, selon lequel Madame [K] [U] est redevable de la somme de 132,57 euros au titre des loyers et charges impayées dus jusqu’au 5 janvier 2024, compte tenu de la date d’effet du congé réceptionné le 5 décembre 2023, et en raison de la régularisation des charges intervenue au profit de la locataire.

Madame [K] [U], qui ne comparait pas, ne conteste ni le principe ni le montant de sa dette.

Par conséquent, Madame [K] [U] sera condamnée à payer à [T] la somme de 132,57 euros.

— Sur les dégradations locatives :

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ; et de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées.

S’il appartient au locataire de prouver que les détériorations affectant le logement loué ont une cause extérieure, il incombe, en revanche, au bailleur d’établir leur existence et leur nature.

L’existence de dégradations locatives s’apprécie par comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie.

En l’espèce, un état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement le 28 août 2009.

Le procès-verbal de constat établi le 4 janvier 2024 précise que Madame [K] [U] n’était pas présente. Or, par courrier en date du 26 décembre 2023, envoyé en recommandé dont le pli a été avisé et non réclamé, cette dernière a été convoquée pour la réalisation de l’état des lieux de sortie le 4 janvier 2024, soit 9 jours avant sa réalisation.

Par ailleurs, il ressort du congé en date du 30 novembre 2023 que Madame [K] [U] n’a communiquée aucune nouvelle adresse et a précisé qu’elle ne serait pas présente pour l’état des lieux.

Ainsi, il y a lieu de considérer que l’état des lieux de sortie est opposable à Madame [K] [U].

Il est sollicité la somme de 503,59 euros au titre l’évacuation des encombrants, selon facture n°FAC240000292 établie le 27 mars 2024 par la société ARQC. L’état des lieux d’entrée ne fait mention d’aucun objet laissé dans les lieux. En revanche, l’état des lieux de sortie relève la présence de porte-manteaux, d’une poche, d’objets dans les placards, d’outils ménagers, de chariots, d’une table pliante et de planches sur les balcons, d’un sac à main, de livres, et de diverses affaires. Ces désordres constituent un manquement à l’obligation du locataire de restituer le logement libre de tout meubles lui appartenant. Madame [K] [U] est donc redevable de la somme de 503,59 euros au titre de l’évacuation des encombrants.

Il est sollicité la somme de 11,74 euros au titre de la réparation de la porte coulissante du placard, selon facture n°F-S20-30922 de la société France Menuiserie d’un montant total de 46,99 euros, à laquelle [T] a appliqué un coefficient de vétusté de 75%. L’état des lieux d’entrée ne fait aucune mention du placard, ni de son état. Malgré cette absence de mention, il y a lieu de considérer, au regard des photographies jointes au procès-verbal de constat, que le placard est un élément fixe du logement, de sorte qu’il est présumé avoir été remis en bon état, conformément à l’article 1731 du code civil. En revanche, l’état des lieux de sortie relève que certaines portes sont dégondées et que d’autres ne coulissent pas.

Le défaut de coulissement des portes ne saurait constituer une dégradation locative, compte tenu de la durée d’occupation de plus de 14 ans. En revanche, les portes dégondées procèdent d’un usage anormal, et constituent des dégradations locatives imputables à Madame [K] [U]. Cette dernière est donc redevable de la somme de 11,74 euros au titre de la réparation de la porte de placard.

Il est sollicité la somme de 280,66 euros au titre du nettoyage du logement et de 7,44 euros au titre du nettoyage des vitres, selon facture n°240388 établie le 17 mai 2024 par la SARL OK PEINTURE. L’état des lieux d’entrée ne fait aucune mention de saletés dans le logement. En revanche, l’état des lieux de sortie constate que le vitrage et la faïence murale de la salle de bains, le sol et la vitrage de la cuisine, le sol, la grille d’aération et le vitrage des toilettes, le sol du salon, les vitrages, les plinthes et sols des chambres sont sales, ainsi que la présence de poussière. Ces désordres procèdent d’un défaut d’entretien, et constituent des dégradations imputables à Madame [K] [U], qui est redevable de la somme de 288,10 euros à ce titre.

Il est sollicité la somme de 91,10 euros au titre du remplacement de la baignoire, selon facture n°31227 établie le 31 mai 2024 par la SALR GALLEO d’un montant total de 313,80 euros HT soit 329,49 euros TTC. L’état des lieux d’entrée mentionne que la baignoire est neuve. En revanche, l’état des lieux de sortie relève qu’elle présente un éclat important et une tache bleue. L’importance de l’éclat procède d’un usage anormal et constitue une dégradation locative, justifiant son remplacement. Néanmoins, compte tenu de son ancienneté, il convient d’appliquer un coefficient de vétusté de 75% tel qu’appliqué par le bailleur. Madame [K] [U] est donc redevable de la somme de 82,37 euros.

Ainsi, [T] est fondée à solliciter la somme totale de 885,80 euros.

Le dépôt de garantie s’élevant à 389,74 euros conformément au bail produit, il y a lieu de le déduire de la créance de 885,80 euros, étant précisé que le dépôt de garantie a vocation à garantir l’exécution de l’ensemble des obligations locatives et notamment le paiement des loyers et charges, ainsi que les réparations locatives.

Par conséquent, Madame [K] [U] sera condamnée à payer à [T] la somme de 496,06 euros au titre des dégradations locatives.

— Sur les frais d’état des lieux de sortie :

L’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés.

Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location. Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

En l’espèce, par le courrier en date du 30 novembre 2023 aux termes duquel elle a donné son congé, Madame [K] [U] a informé [T] de son intention de " [partir] précipitamment « , en raison de son état de santé, précisant ne pas avoir » le courage de tout vider et de faire l’état des lieux ". Une telle déclaration caractérise la carence de la locataire et son refus manifeste de se soumettre à l’établissement d’un état des lieux amiable.

Par ailleurs, par courrier en date du 26 décembre 2023, envoyé en recommandé dont le pli a été avisé et non réclamé, Madame [K] [U] a été convoquée pour la réalisation de l’état des lieux de sortie le 4 janvier 2024, soit 9 jours avant sa réalisation.

Compte tenu du refus explicite et préalable de Madame [K] [U], les frais d’établissement de l’état des lieux de sortie seront partagés par moitié.

Par conséquent, Madame [K] [U] sera condamnée à payer à [T] la somme de 216 euros.

— Sur les demandes accessoires :

Il résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie. En outre l’article 700 du même code prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Madame [K] [U], qui succombe, sera condamnée aux dépens.

Madame [K] [U], tenue aux dépens, sera condamnée à payer à [T] la somme de 100 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement par défaut et en dernier ressort,

CONDAMNE Madame [K] [U] à payer à [T] les sommes de :

—  132,57 euros au titre des loyers et provisions sur charges impayées;

—  496,06 euros au titre des dégradations locatives ;

—  216 euros au titre des frais d’état des lieux de sortie ;

CONDAMNE Madame [K] [U] aux dépens ;

CONDAMNE Madame [K] [U] à payer à [T] la somme de 100 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la décision.

Ainsi mis à disposition au greffe les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIÈRE LA VICE PRÉSIDENTE chargée des contentieux de la protection