ORDONNANCE DU : 07 Mai 2026

DOSSIER N° : N° RG 26/00058 – N° Portalis DB3C-W-B7K-EP64

AFFAIRE : [O] [Y] C/ Société [D] IMMOBILIER

NAC : 5BC

Copies le 7 mai 2026 à :

M^e Olivier MASSOL

M^e Elodie MONNET

Dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTAUBAN

ORDONNANCE DE REFERE

LE JUGE DES REFERES : Monsieur FOUQUET, Président

GREFFIER : Madame FORNILI

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [O] [Y]

né le 26 Juin 1936 à SAINT VINCENT D’AUTEJAC (82)

demeurant 742 Route de Galdassie – 82300 ST VINCENT D AUTEJAC

représenté par Maître Olivier MASSOL de la SELARL MASSOL AVOCATS, avocats au barreau de TARN-ET-GARONNE

DEFENDERESSE

Société [D] IMMOBILIER

immatriculée au RCS de MONTAUBAN sous le n° 829 829 647

dont le siège social est sis 21 Cours Didier Rey – 82300 CAUSSADE

représentée par Maître Elodie MONNET, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

Débats tenus à l’audience publique du 23 Avril 2026

Délibéré au 07 Mai 2026, par mise à disposition au greffe

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS :

M. [O] [Y] a conclu avec la société [D] Immobilier, le 2 décembre 2019, un bail commercial portant sur un local situé 21 cours Didier Rey à Caussade, pour un montant mensuel de 364,74 €, révisé au 1er janvier 2026 pour un montant mensuel actualisé de 416,54 €.

Le 15 janvier 2026, il lui a fait délivrer un commandement de payer la somme principale de 5 179,48 €, visant la clause résolutoire.

Par acte d’huissier en date du 26 février 2026, M. [O] [Y] a fait assigner la société [D] Immobilier devant le juge des référés.

L’affaire a été plaidée le 23 avril 2026.

A cette audience, M. [O] [Y] demande au juge des référés qu’il :

— constate l’acquisition de la clause résolutoire et prononce la résiliation du bail commercial conclu entre les parties le 2 décembre 2019,

— ordonne l’expulsion sous astreinte de la société [D] Immobilier des lieux loués situés 21 cours Didier Rey à Caussade,

— fixe l’indemnité d’occupation à la somme mensuelle de 416,54 € et condamne la société [D] Immobilier au paiement de cette indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamne la société [D] Immobilier à lui payer à titre provisionnel la somme de 6 012,56 € à valoir sur l’arriéré de loyer arrêté au mois de février 2026,

— condamne la société [D] Immobilier à lui payer la somme de 2 200 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi que les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

À l’appui de ses prétentions, il fait valoir que la société [D] Immobilier ne s’est pas libérée des sommes dues et qu’elle ne peut faire valoir l’exception d’inexécution dans la mesure où elle n’est pas privée de la jouissance des lieux. Il s’oppose par ailleurs à la demande de délai.

La société [D] Immobilier demande quant à elle au juge des référés de :

— rejeter toutes prétentions contraires comme irrecevables, injustifiées ou infondées,

A titre principal,

— juger que la mauvaise foi du bailleur dans la mise en œuvre de la clause résolutoire et l’exception d’inexécution opposée par la locataire constituent des contestations sérieuses,

— juger n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées par M. [O] [Y],

— débouter M. [O] [Y] de sa demande de constatation de l’acquisition de clause résolutoire et ses demandes subséquentes,

A titre subsidiaire,

— accorder à la SAS [D] Immobilier un délai de trois mois à compter de la signification de la décision à venir pour régler les loyers impayés,

— suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire durant ce délai,

En toutes hypothèses,

— condamner M. [O] [Y] à effectuer les travaux permettant de remédier aux problèmes d’humidité et d’infiltration dans les pièces du local loué et de donner accès à la SAS [D] Immobilier au moteur de climatisation afin de pouvoir procéder à son entretien,

— condamner M. [O] [Y] au paiement d’une astreinte de 100 € par jour de retard passé le délai de deux mois à compter de la signification de la décision à venir,

— autoriser la SAS [D] Immobilier à suspendre le paiement des loyers dans l’attente des travaux de suppression des désordres,

— condamner M. [Y] à payer à la SAS [D] Immobilier la somme de 1 500 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner M. [Y] aux entiers dépens de l’instance.

A l’appui de ses prétentions, elle fait valoir que le local est affecté d’une humilité importante, qu’elle subit les dégradations en résultant, que le propriétaire refuse de procéder aux travaux nécessaires malgré les échanges intervenus avant qu’elle ne décide de la suspension du paiement des loyers et que le commandement de payer a été délivrée de mauvaise foi.

La décision a été mise en délibéré au 7 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

L’article 835 du Code de procédure civile prévoit que "le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire."

L’article 1103 du Code civil prévoit que « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ». L’article 1104 précise qu’ils doivent « être négociés, formés et exécutés de bonne foi ».

L’article L 145-41 du Code de commerce prévoit que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. »

Enfin l’article L143-2 du Code de commerce prévoit que le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail de l’immeuble dans lequel s’exploite un fonds de commerce grevé d’inscriptions doit notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits, au domicile élu par eux dans leurs inscriptions. Le jugement ne peut intervenir qu’après un mois écoulé depuis la notification.

La résiliation amiable du bail ne devient définitive qu’un mois après la notification qui en a été faite aux créanciers inscrits, aux domiciles élus.

Dans la présente procédure, M. [O] [Y] justifie de ce qu’il n’existe pas de créancier inscrit. Il produit le bail liant les parties, lequel stipule expressément que celui-ci sera résilié de plein droit, un mois après commandement demeuré infructueux, en cas de non-paiement d’un seul terme de loyer.

La société [D] Immobilier produit des échanges de mails avec l’agence immobilière en charge la gestion du bien où il est fait état, à plusieurs reprises, des désordres liés à l’humidité affectant les locaux et où la société [D] Immobilier invoque l’inertie du propriétaire. Dans un mail du 10 novembre 2025 le gérant de la société [D] Immobilier indique que les travaux de reprise liés à un dégât des eaux ne peuvent être réalisés dans la mesure où l’importante humidité des murs empêche la reprise des peintures. La société [D] Immobilier produit une attestation du 4 septembre 2025 d’où il ressort que la tentative de conciliation qu’elle a initiée avant le 9 juillet 2025 a échoué. Elle produit enfin la dénonciation, le 3 novembre 2025 à M. [O] [Y] d’un constat de commissaire de justice où sont pris en photos un volet délabré dont les lames tombent devant le local loué, des traces d’humidité sur la façade extérieure, de très importantes traces d’humidité à l’angle du local commercial avec des chutes de plâtre, la présence visible de salpêtre sur les murs, des murs avec des morceaux de crépi détachés, des plafonds avec des traces d’humidité et des dalles décollées.

M. [O] [Y] ne produit aucune preuve d’échange laissant paraître qu’il aurait signifié à la société [D] Immobilier que ces désordres pouvaient relever de la responsabilité du preneur à bail. Dans ces conditions, nonobstant l’absence de preuve d’une inexploitation totale de l’activité au sein des locaux susceptibles de justifier la suspension du paiement des loyers et le bien-fondé de l’exception d’inexécution posée par le locataire, la mauvaise foi imputée au bailleur lors de la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire constitue une contestation sérieuse qu’il n’appartient pas au juge des référés de trancher. Il n’y a donc lieu à référé sur la demande de constatation de l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes, y compris sur la demande de provision à valoir sur l’arriéré locatif, l’exigibilité des loyers devant être appréciée par le juge du fond.

S’agissant de la demande de réalisation de travaux, il n’est pas produit d’élément précisant la nature de la remise en état sollicitée pas plus qu’il n’est produit d’élément permettant de comprendre l’historique des désordres et de s’assurer sans contestation sérieuse de ce qu’ils relèvent de la responsabilité contractuelle du bailleur.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur ce point.

Compte tenu de la nature du litige, chaque partie conservera la charge de ses propres dépens.

L’équité ne justifie pas l’allocation d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Nous, juge des référés, statuant par décision contradictoire, rendue en premier ressort par mise a disposition au greffe,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de M. [O] [Y],

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande reconventionnelle de la société [D] Immobilier,

DISONS n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

DISONS que chacune des parties conservera la charge des dépens qu’elle a exposés,

REJETONS toute autre demande.

Ainsi prononcé les jour, mois et an indiqués ci-dessus, et signé du président et du greffier.

Le greffier Le président