TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Charles DULAC ; Monsieur [Q] [Z] ; Madame [T] [X] [Z]

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/02705 – N° Portalis 352J-W-B7J-C724B

N° MINUTE :

1-2026

JUGEMENT

rendu le mardi 10 février 2026

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 1] représenté par son syndic le Cabinet NG IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Charles DULAC, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G 121

DÉFENDEURS

Monsieur [Q] [Z], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

Madame [T] [X] [Z], demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Valérie OURSEL-ZUBER, Vice-présidente, statuant en juge unique

assistée de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 11 décembre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 10 février 2026 par Valérie OURSEL-ZUBER, Vice-présidente assistée de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 10 février 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/02705 – N° Portalis 352J-W-B7J-C724B

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [Q] [Z] et Madame [D] [B] épouse [Z] sont propriétaires indivis du lot n°4 au sein de l’immeuble situé [Adresse 1], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par actes du 29 avril 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] représenté par son syndic la société N.G Immobilier a fait assigner M. et Mme [Z] devant le tribunal judiciaire de Paris, pôle civil de proximité, auquel il demande, sur le fondement de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, de les condamner solidairement à lui payer les sommes suivantes :

—  4 005,15 euros au titre des charges de copropriété selon décompte arrêté au 2ème trimestre 2025 en principal avec intérêts au taux légal à compter du 11 mars 2025 et avec capitalisation des intérêts

—  2 500 euros à titre de dommages et intérêts

—  2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens

et dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

A l’audience du 11 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] représenté par son syndic la société N.G Immobilier, représenté par son conseil, a fait part du règlement par les défendeurs de la créance réclamée, après la signification de l’assignation, renonçant à sa demande principale. Il a maintenu ses demandes de condamnations solidaires à titre de dommages et intérêts à hauteur de 2 500 euros pour résistance abusive, l’indemnisation au titre de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de 2 500 euros ainsi que les dépens.

Bien que régulièrement assignés, M. et Mme [Z] ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

Après clôture des débats, la décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et travaux, et les frais nécessaires

Selon l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

— les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,

— les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. À ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

S’agissant des frais de recouvrement, aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées. Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de ses demandes :

— le relevé de matrice cadastrale établissant la qualité de copropriétaires indivis de Monsieur [Q] [Z] et Madame [D] [Z] concernant les lots n°4 indiquant la répartition des tantièmes (45/1004),

— l’état récapitulatif détaillé de la créance faisant état d’un solde débiteur de 4 005,15, frais de recouvrement d’un montant de 276 euros inclus, soit 3 729,15 euros au titre des charges de copropriété en date du 24 avril 2025,

— les appels de charges, provisions sur charges, travaux et régularisation des charges pour la période du 01 janvier 2024 au 01 avril 2025 (provision du 2ème trimestre 2025 et appel de fonds travaux d’avril 2025 inclus) faisant apparaître les relevés de compte individuel,

— la mise en demeure par avocat du 11 mars 2025,

— le seul procès-verbal de l’assemblée générale du 23 mai 2024 et 28 mai 2024, sans attestations de non-recours,

— le contrat de syndic.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] renonce à sa demande en paiement de la créance réclamée au jour de l’assignation du 29 avril 2025, compte tenu du règlement par les défendeurs de leur dette de ce chef, ce qui sera constaté.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante parfois depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne détient plus de créance à l’encontre de M. et Mme [Z] qui ont pris les dispositions nécessaires pour régler leur dette et ne présentent plus d’impayés de charges de copropriété au regard du décompte établi au 16 mai 2025 (provision du 2ème trimestre 2025 et appel de fonds travaux d’avril 2025 inclus) et du règlement intervenu, aucune dette n’étant de nouveau constituée. La créance invoquée au soutien de l’assignation en paiement du 29 avril 2025 avait pour point d’origine le premier impayé du 15 septembre 2024 et a été réglée en cours d’instance, sans que la date du paiement ne soit justifiée par le syndicat. Par ailleurs, il n’est pas établi que les défendeurs aient présenté une dette antérieure.

Dès lors, le syndicat des copropriétaires ne justifie ni de l’abus de droit, ni de leur mauvaise foi, qui ne résultent pas du seul défaut de paiement des débiteurs, ni d’un préjudice subi distinct du retard apporté au paiement et compensé le cas échéant par les intérêts moratoires.

En conséquence, le syndicat est débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice, qui succombe, conservera la charge de ses dépens.

La demande du syndicat formée au titre de l’article 700 du code de procédure sera rejetée.

L’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant publiquement, après débats en audience publique par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] représenté par son syndic la société N.G Immobilier a renoncé à sa demande en paiement, formée à l’encontre de Monsieur [Q] [Z] et de Madame [D] [B] épouse [Z], solidairement, de la somme de 4 005,15 euros au titre des charges de copropriété selon décompte arrêté au 2ème trimestre 2025 en principal avec intérêts au taux légal à compter du 11 mars 2025 et avec capitalisation des intérêts ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] représenté par son syndic la société N.G Immobilier de sa demande en paiement de dommages et intérêts à l’encontre de Monsieur [Q] [Z] et de Madame [D] [B] épouse [Z], solidairement ;

LAISSE les dépens à la charge du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] représenté par son syndic la société N.G Immobilier ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] représenté par son syndic la société N.G Immobilier de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile du code de procédure civile ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] représenté par son syndic la société N.G Immobilier de toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que conformément à l’article 478 du code de procédure civile, ce jugement sera non avenu s’il n’a pas été notifié dans les six mois de sa date ;

DIT que l’exécution provisoire de la présente décision en toutes ses dispositions est de droit.

LE GREFFIER LA JUGE