TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTBÉLIARD

[Adresse 6]

03.81.90.70.00

N° RG N° RG 23/00364 – N° Portalis DBXR-W-B7H-DVOW

N° de minute : 25/00290

Nature affaire : 72A

Expéditions délivrées

le

à

M^e AYTAP

M^e MASSON

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT REOUVERTURE DES DEBATS

DU 30 JUIN 2025

PARTIE DEMANDERESSE :

Synd. de copropriétaires DE L’IMMEUBLE BATIMENT 11 K, demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Anne-Marie MASSON, avocat au barreau de PARIS

substitué par M^e MICHEL

PARTIE DÉFENDERESSE :

Monsieur [B] [F], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Gulsen AYTAP, avocat au barreau de MONTBELIARD

subsitué par M^e CHASSARD

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS :

Claudine MONNERET : Président

Nathalie NOIROT : Greffier

DEBATS :

à l’audience du 30 Juin 2025

JUGEMENT : contradictoire et en premier ressort ,

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 30 Juin 2025 et signé par Claudine MONNERET, juge du tribunal judiciaire et Manon ALLAIN, greffier placé.

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [B] [F] est propriétaire du lot de copropriété n° 27 dans L’IMMEUBLE BÂTIMENT 11 K sis [Adresse 2].

Par jugement du 7 novembre 2022 rendu par la juridiction de céans, il a été condamné à payer au syndicat des copropriétaires un montant de 1778,20 euros au titre des charges et frais impayés selon décompte au 8 février 2022.

Par exploit de commissaire de justice délivré le 14 novembre 2023, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE BÂTIMENT 11 K sis [Adresse 2], agissant par son syndic en exercice, la SAS NEXITY LAMY, a fait assigner Monsieur [B] [F] devant le Tribunal judiciaire de MONTBÉLIARD aux fins de condamnation au paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

225,18 euros au titre des charges de copropriété selon décompte du 9 février 2022 au 23 octobre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;3000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 10 janvier 2024, puis a fait l’objet de divers renvois à la demande des parties pour être retenue à l’audience du 15 janvier 2025.

Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES, représenté par son Conseil, réitère ses prétentions, sauf à actualiser sa créance à la somme de 1125,65 euros selon décompte arrêté au 9 juillet 2024 et à porter la demande indemnitaire à 4000 euros. Il soutient être bien fondé à poursuivre le règlement de sa créance certaine, liquide et exigible à l’égard du défendeur, né postérieurement au jugement du 7 novembre 2022. Il fait valoir un préjudice distinct justifiant que lui soit allouée l’indemnité réclamée. Il soutient qu’en raison du montant de ses demandes dans l’assignation, l’article 750-1 du code de procédure civile est inapplicable et que sa demande est recevable. Il affirme n’avoir pas été informé de la nouvelle adresse du défendeur avant le mail du 12 octobre 2023 et avoir pris en compte l’intégralité des règlements reçus de celui-ci.

Monsieur [B] [F], représenté par son Conseil, soulève l’irrecevabilité de la demande du syndicat des copropriétaires en l’absence de tentative préalable de règlement amiable prévue par l’article 750-1 du code de procédure civile, sollicite de voir ce dernier débouté de ses demandes et condamné au paiement de la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens. Il expose avoir déménagé sur [Localité 5] courant mars 2020, avoir communiqué sa nouvelle adresse au syndic, avec lequel il est resté en lien par mail, et n’avoir jamais reçu les mises en demeure adressées à son ancien domicile non occupé. Il objecte que syndicat ne rapporte pas la preuve du préjudice allégué, alors qu’au surplus le compte 2023 mentionne un excédent. Il estime

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’irrecevabilité de la demande pour défaut de tentative amiable préalable

L’article 750-1 du code de procédure civile dispose qu’à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5000 euros.

En application de l’article 35 du même code, lorsque plusieurs prétentions fondées sur des faits différents et non connexes sont émises par un demandeur contre le même adversaire et réunies en une même instance, la compétence et le taux du ressort sont déterminés par la nature et la valeur de chaque prétention considérée isolément. Lorsque les prétentions réunies sont fondées sur les mêmes faits ou sont connexes, la compétence et le taux du ressort sont déterminés par la valeur totale de ces prétentions.

En l’espèce, la demande en justice du syndicat des copropriétaires comporte deux demandes connexes dont le cumul excède 5000 euros.

Il n’appartient pas au juge de se prononcer sur le bien-fondé des demandes au stade de la recevabilité.

Il convient donc de rejeter la fin de non-recevoir soulevée par Monsieur [B] [F].

Sur la demande en paiement du syndicat des copropriétaires

L’article 9 du code de procédure civile dispose que chaque partie doit établir la réalité des faits qu’elle invoque et nécessaires au succès de ses prétentions.

L’article 1353 du code civil impose à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver, et réciproquement, à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a entraîné l’extinction de son obligation.

Au titre des charges et provisions pour charges échues

En application de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale, et les provisions pour travaux ou appels de fonds pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

La preuve du montant de la dette de charges effectivement due par le copropriétaire défaillant résulte des états détaillés permettant de vérifier la répartition des charges entre les copropriétaires et dont se déduit la dette, notamment les régularisations annuelles, les appels de fonds, l’historique de compte depuis l’origine ou le premier impayé, et l’état récapitulatif détaillé de la créance concordant avec l’historique de compte.

L’approbation des comptes par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes dans les délais prévus à l’article 42 de la loi précitée, n’est pas fondé à refuser de payer les charges afférentes à ses lots. Toutefois, l’approbation des comptes du syndicat ne vaut pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires, qui conservent le droit de le contester.

En l’espèce, au soutien de sa demande en paiement, le syndicat des copropriétaires produit aux débats les pièces suivantes :

le justificatif de propriété de Monsieur [B] [F] concernant le lot n° 27 ;le jugement du 7 novembre 2023 rendu par le tribunal judiciaire de MONTBÉLIARD ;les contrats de syndic 2023 et 2024 ;le procès-verbal des assemblées générales tenues les 12 juillet 2021, 20 juin 2022, 5 juillet 2023 et 26 juin 2024, portant approbation des comptes des exercices 2022 à 2023 et du budget prévisionnel des exercices 2021 à 2025, et votant divers travaux ;le compte individuel de charges des exercices 2021 à 2023 ;les appels de fonds du 2ème trimestre 2022 au 3ème trimestre 2024 ;les factures du syndic au titre des mises en demeure du 16 février 2023 et 16 mai 2023, et d’une relance du 12 juin 2023 qui auraient été adressées à Monsieur [B] [F] (52 € x 3), ainsi qu’une facture émise le 4 août 2023 au titre de la constitution du dossier pour l’auxiliaire de justice (108 €) ;deux factures d’avocat au titre d’une lettre de relance comminatoire du 13 juin 2023 et de commandement de payer du 18 juillet 2023 ;le commandement de payer du 20 juillet 2024 pour un arriéré de 1225,13 euros (88,26 €) ;la mise en demeure du 12 juin 2023 revenue non réclamée ;le courriel du 12 octobre 2023 (transmission de la nouvelle adresse) ;le décompte des charges du 9 février 2022 au 9 juillet 2024 mentionnant un débit de 1125,65 euros.

L’édition de relevé de compte copropriétaire n’apparaît pas concordante avec le décompte du 9 février 2022 au 9 juillet 2024, notamment quant aux règlements perçus.

Il est ainsi impossible de vérifier les fonds affectés à l’exécution de la décision du 7 novembre 2023 et ceux destinés aux charges courantes, sans des reconstitutions potentielles et multiples qu’il n’appartient pas au juge d’opérer.

Il est en effet rappelé que les sommes dues en exécution d’un titre exécutoire ne caractérisent pas des charges impayées, mais des condamnations à recouvrer.

Par ailleurs, il semble que le juge n’a pas retenu l’intégralité des demandes dans cette première décision qui condamne Monsieur [B] [F] à une somme de 1778,20 euros, alors que l’assignation portait sur une demande de 2134,09 euros.

Or, le relevé de compte ne comporte aucune de ces deux sommes à cette date, de sorte qu’il peut avoir été maintenu des montants rejetés par le juge.

Enfin, il doit être précisé pour chaque règlement la ventilation d’imputation.

Il convient donc que le syndicat des copropriétaires présente :

une édition complète du relevé de compte copropriétaire :un relevé de compte au 8 février 2022 prenant en compte la décision du 7 novembre 2023, déduisant les sommes rejetées par le juge et intégrant les dépens et l’article 700 du code de procédure civile ;l’autre au 9 février 2022 (en précisant à quel règlement la somme déduite correspond en cas de ventilation d’un règlement).

En cas d’actualisation de la demande au titre des charges, qui paraît opportune compte-tenu du délai écoulé, tous justificatifs afférents devront être transmis.

En conséquence, la réouverture des débats doit être ordonnée aux fins de production de ces précisions et pièces par les parties.

Les droits des parties à formuler des prétentions et moyens de défense sont expressément réservés.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, rendu contradictoirement et en premier ressort :

REJETTE la fin de non-recevoir soulevée par Monsieur [B] [F] tirée de la tentative préalable amiable de l’article 750-1 du code de procédure civile ;

DÉCLARE recevable les demandes du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE BÂTIMENT 11 K sis [Adresse 2], agissant par son syndic en exercice, la SAS NEXITY LAMY ;

AVANT-DIRE DROIT, ORDONNE la réouverture des débats ;

ENJOINT au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE BÂTIMENT 11 K sis [Adresse 2], agissant par son syndic en exercice, la SAS NEXITY LAMY, de produire :

une édition complète du relevé de compte copropriétaire :un relevé de compte au 8 février 2022 prenant en compte la décision du 7 novembre 2023, déduisant les sommes rejetées par le juge et intégrant les dépens et l’article 700 du code de procédure civile ;l’autre au 9 février 2022 (en précisant à quel règlement la somme déduite correspond en cas de ventilation d’un règlement).

ENJOINT au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE BÂTIMENT 11 K sis [Adresse 2], agissant par son syndic en exercice, la SAS NEXITY LAMY, d’actualisation sa créance au titre des charges et de joindre tous justificatifs afférents ;

RENVOIE l’examen de l’affaire à l’audience du juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de MONTBÉLIARD du 3 SEPTEMBRE 2025 à 13H30 heures – SALLE B – CITE JUDICIAIRE – [Adresse 7] 25200 [Adresse 3] ;

DIT que la notification par le greffe du présent jugement vaut convocation des parties pour l’audience ;

RÉSERVE aux parties l’intégralité de leurs prétentions et moyens, ainsi que les dépens.

Ainsi jugé à [Localité 4] le 30 juin 2025 après prorogation du délibéré initialement fixé au 25 avril 2025, et ont signé :

Le Greffier, Le Juge,