N° D’INSCRIPTION AU

REPERTOIRE GENERAL : N° RG 25/00087

N° Portalis DBWM-W-B7J-CRDC

N.A.C. : 50D

TRIBUNAL JUDICIAIRE de MONTLUCON

— =-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=

ORDONNANCE DU JUGE DES RÉFÉRÉS

du 10 Décembre 2025

ENTRE :

DEMANDEURS

Monsieur [V] [R]

[Adresse 8]

[Localité 2]

représenté par Maître Nicolas SABATINI de la SELAS ALLIES AVOCATS, avocat au barreau de MONTLUCON

Madame [F] [K] épouse [R]

[Adresse 8]

[Localité 2]

représentée par Maître Nicolas SABATINI de la SELAS ALLIES AVOCATS, avocat au barreau de MONTLUCON

d’une part

ET :

DÉFENDEURS

Monsieur [P] [O] [S]

[Adresse 6]

[Localité 1]

comparant en personne assisté de Maître Pierre LACROIX de la SELAS FIDAL, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

Madame [Z] [Y], [N] [T]

[Adresse 6]

[Localité 1]

représentée par Maître Pierre LACROIX de la SELAS FIDAL, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

d’autre part ;

Nous, Juge des référés, après débats à l’audience publique du 26 novembre 2025 tenue par Françoise-Léa CRAMIER, présidente du tribunal judiciaire, juge des référés, assistée de Karine FALGON, greffière, avons avisé les parties que la décision serait prononcée par mise à disposition au greffe de la juridiction le DIX DECEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ, ainsi qu’il suit :

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte authentique passé le 26 septembre 2024 devant Maître [G] [W], notaire à [Localité 7] (03), Monsieur [O] [S] et Madame [Z] [T] épouse [S] ont vendu à Monsieur [V] [R] et Madame [F] [K] épouse [R] une maison d’habitation située [Adresse 3] à [Localité 9] (03) cadastrée section BS n°[Cadastre 4].

Maître [E], commissaire de justice à [Localité 7], a dressé à la demande des époux [R] un procès-verbal de constat le 02 juillet 2025, soit le lendemain d’un orage relevant :

— que sur le toit-terrasse situé au rez-de-chaussée l’isolant en surface présente deux poches d’eau importantes,

— la réalisation de joints en mastic entre la surface et le pied de façade,

— l’absence de costière galvanisée en périphérie pour l’arrêt de l’isolant,

— que le toit-terrasse situé au premier étage présente des poches d’eau,

— que la surface de l’étanchéité est craquelée,

— la fixation de couvertines uniquement en partie horizontale,

— la pose de joints de jonction des couvertines de protection des têtes d’acrotère avec bandes alu,

— l’absence de retombées intérieures sur certaines couvertines.

Les époux [R] ont également fait intervenir le 02 juillet 2025 l’entreprise [I] qui part courriel du 04 juillet 2025 transmettait son rapport de visite duquel il ressort qu’elle conseille de déposer l’ensemble du complexe d’étanchéité du toit-terrasse du rez-de-chaussée afin de garantir la conformité au DTU43.1, de mettre en oeuvre un isolant de moindre épaisseur pour permettre le respect des hauteurs minimales de relevés conformément au DTU43.1, et concernant les autres toits-terrasse de remplacer les relevés d’étanchéité et de remplacer intégralement les couvertines.

Par courriel daté du 28 juillet 2025, Monsieur [O] [S] indiquait à Monsieur [V] [R] qu’il avait lui-même réalisé les travaux des toits-terrasse de l’immeuble vendu et qu’il refusait de prendre à sa charge quelconques travaux de réfection.

Puis par courrier daté du 06 octobre 2025, les époux [S] informaient les époux [R] qu’ils acceptaient de prendre à leur charge uniquement la somme de 2.398,66€ correspondant à la reprise de la zone de fuite sur le devis établi par l’entreprise [I].

Selon exploit en date du 20 octobre 2025, les époux [R] ont fait assigner les époux [S] devant le juge des référés de ce tribunal auquel ils demandent, au visa des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile, de :

— renvoyer les parties à mieux se pourvoir au principal ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et vu l’urgence,

— voir commettre tel architecte expert qu’il appartiendra avec pour mission notamment de dire si les travaux réalisés par Monsieur [O] [S], notamment sur l’étanchéité des terrasses et toits-terrasse, ont été exécutés dans les règles de l’art et s’il subsiste ou non des malfaçons, et dire si les désordres relèvent de la garantie décennale des constructeurs au sens de l’article 1792 du code civil,

— réserver les dépens.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 26 novembre 2025 à laquelle elle a été retenue.

A cette audience, les époux [R], représentés par leur avocat, ont maintenu l’ensemble de leurs demandes telles qu’exposées dans leur acte introductif d’instance.

Al’appui de leurs prétentions, ils exposent qu’ils ne peuvent pas être tenus à l’ensemble des travaux de reprise utiles afin d’assurer l’étanchéité des toits-terrasse que Monsieur [O] [S] a réalisé lui-même, ce qui permet de constater qu’il est réputé constructeur de sorte qu’il est notamment tenu à la garantie décennale visée par les articles 1792 et suivants du code civil.

En défense, les époux [S], représentés par leur avocat, ont repris les termes de leurs conclusions déposées à l’audience et demandent au juge des référés de :

— leur donner acte de leurs protestations et réserves d’usage quant au principe de l’expertise sollicitée,

— cantonner la mission de l’expert à l’étanchéité des terrasses et toits-terrasse et à l’existence ou non de malfaçons et de violation grave ou non des règles de l’art, ce à l’exclusion de questions relatives à d’éventuelles moins-value sur le prix de revente de la maison,

— leur donner acte de leur envoi aux époux [R] d’un chèque de 2.398,66€ dès le 06 octobre 2025, chèque refusé par les époux [R],

— réserver les dépens.

A l’appui de leur défense, les époux [S] exposent que s’il existait une obligation pour les vendeurs de garantir les acheteurs de vices cachés, l’expertise sollicitée ne peut porter que sur cette question, soit sur des défauts suffisamment graves pour rendre l’immeuble impropre à l’usage auquel on le destine au sens de l’article 1641 du code civil, sans que l’expert n’ait à entrer dans une discussion quant à la moins-value éventuelle de l’immeuble.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 10 décembre 2025.

MOTIFS

Sur la demande principale

En application de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès, la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé.

L’existence d’un motif légitime ne s’apprécie qu’à la lumière de l’action au fond projetée.

En l’espèce, il ressort des pièces versées par les époux [R] qu’ils démontrent l’existence d’un défaut d’étanchéité des terrasses et toits-terrasse de l’immeuble qu’ils ont acquis auprès des époux [S], et alors que Monsieur [O] [S] a pu indiquer qu’il avait procédé lui-même aux travaux utiles. D’ailleurs, ce défaut n’est pas discuté en son principe par les parties, qui s’opposent en revanche quant à l’étendue de la responsabilité à retenir

Dès lors, en l’état du litige, les époux [R] justifient pleinement d’un motif légitime au sens des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile, en ce qu’il apparaît notamment utile de déterminer la nature des travaux exécutés par les époux [S] ainsi que leur conformité.

En conséquence de quoi, il sera ordonné une mesure d’expertise, dont la mission sera fixée au dispositif ci-après, à charge pour les époux [R] de faire l’avance des frais pour y procéder.

Sur la demande reconventionnelle de donner acte

L’article 4 du code de procédure civile dispose que l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties.

Il n’appartient cependant pas au juge des référé de statuer sur une demande de “donner acte”, laquelle ne constitue pas une prétention au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile.

Dès lors, la demande reconventionnelle des époux [S] de leur donner acte de leur envoi aux époux [R] d’un chèque de 2.398,66€ dès le 06 octobre 2025, chèque refusé par les époux [R], ne peut prospérer.

Sur les dépens

L’expertise étant ordonnée à la demande et dans le seul intérêt des époux [R], il convient de les condamner par provision aux dépens.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement par décision contradictoire rendue en 1er ressort ;

ORDONNONS une mesure d’expertise judiciaire et COMMETTONS en qualité d’expert pour y procéder Monsieur [A] [H] [Adresse 5]. : 07 72 21 69 21 – Mèl : [Courriel 10], inscrit sur la liste des experts de la Cour d’Appel de [Localité 11], et le cas échéant en se faisant assister de tout sapiteur de son choix, avec mission de :

1/ entendre et convoquer les parties,

2/ recueillir les observations de toutes les parties,

3/ se faire communiquer, par les parties ou par des tiers, tous documents et pièces qu’il estimera utiles pour l’accomplissement de sa mission,

4/ se rendre sur les lieux situés [Adresse 3] à [Localité 9] (03),

5/ décrire les travaux litigieux tels qu’ils ont été réalisés et effectués par le défendeur,

6/ donner son avis quant à la cohérence et à la complémentarité de l’ensemble des travaux effectués, et dire notamment si le procédé adopté pour la réalisation des travaux était adapté à l’existant,

7/rechercher et décrire les désordres et malfaçons existants, et en indiquer la nature, la cause, l’importance, et les conséquences,

8/rechercher et indiquer si les désordres proviennent d’une non conformité aux documents contractuels, d’une absence de respect des règles de l’art, et/ou d’une mauvaise exécution,

9/ dire pour chacun de ces désordres et malfaçons s’ils rendent impropres l’immeuble à sa destination ou à son usage, ou s’ils entraînent des conséquences quant à la valeur de l’immeuble,

10/ décrire pour chacun de ces désordres et malfaçons les mesures susceptibles d’y remédier, et évaluer leur coût prévisible,

11/établir si des travaux urgents sont à accomplir afin d’empêcher l’aggravation des désordres, et déterminer les travaux indispensable que le maître de l’ouvrage doit accomplir sans délai sous son contrôle,

12/ fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d’évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres,

13/faire toutes observations utiles au règlement du litige,

14/ recueillir les déclarations de toute personne informée, sachants, et s’adjoindre tout spécialiste de son choix, à charge d’en demander l’autorisation préalable au magistrat chargé du contrôle des expertises ;

DISONS que les opérations d’expertise dérouleront en la présence et au contradictoire de :

— Monsieur [V] [R],

— Madame [F] [K] épouse [R],

— Monsieur [O] [S],

— Madame [Z] [T] épouse [S] ;

DISONS que l’expert, saisi par le greffe devra déposer :

— un pré rapport, en impartissant un délai de rigueur aux parties pour déposer leurs dires et fournir leurs pièces justificatives, répondre aux dires des parties déposés dans les délais impartis par l’expert. A l’expiration dudit délai l’expert devra passer outre, poursuivre ses opérations et conclure sur les éléments en sa possession ;

— et l’original du rapport définitif en double exemplaire au greffe, tandis que l’expert en adressera un exemplaire aux parties et à leur conseil, dans le délai imparti par la présente décision, sauf prorogation de ce délai dûment sollicité en temps utile de manière motivée auprès du juge chargé du contrôle des expertises ;

DISONS que l’expert sera saisi par l’avis que lui donnera le greffe, qu’il effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du Code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport en double exemplaire au greffe du Tribunal judiciaire dans le délai de six mois à compter de l’avis adressé par la régie du tribunal du versement de la consignation destinée à l’expertise ;

DISONS que Monsieur [V] [R] et Madame [F] [K] épouse [R] devront faire l’avance des frais d’expertise, et consigner entre les mains du Régisseur d’Avances et de Recettes du tribunal de judiciaire de MONTLUÇON, une somme de 1.800€, avant le délai d’un mois à compter de la date de la présente décision à défaut de quoi, la désignation de l’expert sera caduque ;

DISONS qu’en cas de refus ou d’empêchement légitime de l’expert commis, il sera pourvu à son remplacement par ordonnance du Magistrat chargé du contrôle des expertises rendue sur requête ou d’office ;

DISONS que l’expert répondra de manière précise et circonstanciée à ces dernières observations ou réclamations qui devront être annexées au rapport définitif dans lequel devront figurer impérativement : la liste exhaustive des pièces par lui consultées, le nom des personnes convoquées aux opérations d’expertise en précisant pour chacune d’elle la date d’envoi de la convocation la concernant et la forme de cette convocation, le nom des personnes présentes à chacune des réunions d’ expertise, la date de chacune des réunions tenues, les déclarations des tiers entendus par lui, en mentionnant leur identité complète, leur qualité et leurs liens éventuels avec les parties, le cas échéant, l’identité du technicien dont il s’est adjoint le concours, ainsi que le document qu’il aura établi de ses constatations et avis (lequel devra également être joint à la note de synthèse ou au projet de rapport) ;

DISONS que l’expert devra dès la première réunion d’expertise faire connaître aux parties le montant prévisionnel approximatif de ses frais et honoraires et – en tant que besoin – solliciter du juge chargé du contrôle des expertises, la consignation d’un complément de provision ;

DISONS que le dépôt du rapport sera accompagné de la demande de rémunération de l’expert, dont ce dernier aura adressé un exemplaire aux parties par tout moyen permettant d’en établir la réception ; que la demande de rémunération mentionnera la date d’envoi aux parties de cette copie ;

DISONS n’y avoir lieu à statuer sur la demande des défendeurs de “donner acte” ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit et par provision exécutoire ;

DISONS que Monsieur [V] [R] et Madame [F] [K] épouse [R] seront tenus aux dépens du présent référé par provision.

Ainsi fait et ordonné les jour, mois et an susdits. La présente décision a été signée par Françoise-Léa CRAMIER, présidente et Karine FALGON, greffière.

La greffière La présidente

Karine FALGON Françoise-Léa CRAMIER