N° D’INSCRIPTION AU

REPERTOIRE GENERAL : N° RG 23/01080

N° Portalis DBWM-W-B7H-CIVT

N.A.C. : 5BZ

JUGEMENT N°

PROCÉDURE À JOUR FIXE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de MONTLUCON

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AUDIENCE DU 03 Octobre 2025

DEMANDEUR :

Madame [O] [P]

exerçant sous l’enseigne Le Reste ô Rang

RCS de [Localité 8] 881 103 337

en liquidation judiciaire

[Adresse 4]

[Localité 1]

représentée par M^e Françoise MORAGLIA, avocat au barreau de MONTLUCON substituée par M^e Joseph ROUDILLON, avocat au barreau de MONTLUCON

INTERVENANT VOLONTAIRE

S.E.L.A.R.L. MJ DE L’ALLIER

liquidateur judiciaire de Mme [P]

[Adresse 6]

[Localité 1]

représentée par M^e Françoise MORAGLIA, avocat au barreau de MONTLUCON substituée par M^e Joseph ROUDILLON, avocat au barreau de MONTLUCON

DEFENDEUR :

S.C.I. HIENGHENE

[Adresse 2]

[Localité 7]

représentée par Maître Valérie DAFFY de la SELAS ALLIES AVOCATS, avocat au barreau de MONTLUCON

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE UNIQUE

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Président : Chloé FLEURENT, siégeant en qualité de juge unique conformément aux articles 812 et suivants du Code de Procédure Civile.

GREFFIER : lors des débats et du prononcé : Karine FALGON.

DEBATS :

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 4 juillet 2025, lors de laquelle les avocats ont été entendus en leurs conclusions et plaidoiries ,

Le Juge a avisé les parties à l’issue des débats que la décision serait prononcée par mise à disposition au greffe de la juridiction le TROIS OCTOBRE DEUX MILLE VINGT CINQ.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

La SCI HIENGHENE est notamment propriétaire d’un immeuble sis [Adresse 5].

Selon acte sous seing privé en date du 1er juillet 2022, la SCI HIENGHENE a donné à bail commercial à Madame [O] [P] pour l’exploitation de son restaurant « Le Reste ô Rang », les locaux sis [Adresse 3], selon la description suivante : « local commercial comprenant magasin, sanitaire et arrière-boutique » d’une superficie d’environ 130m² et moyennant le versement d’un loyer mensuel de 450€ outre 20€ de charges mensuelles.

La société ANGENCY GESTION était en charge de la gestion de ce bien.

Dès le 7 juillet 2022, Madame [P] informait l’agence d’une fuite dans les locaux.

Le 13 juin 2023, les problèmes persistant, elle adressait, via son conseil, une mise en demeure à la SCI HIENGHEN.

Suivant jugement en date du 9 août 2023, le tribunal ordonnait l’ouverture d’une procédure de rétablissement professionnel.

Par Ordonnance du 27 octobre 2023, le président du tribunal judiciaire de MONTLUCON, par interim, autorisait Madame [O] [P] à assigner à jour fixe la SCI HIENGHENE.

C’est ainsi que par acte de la SELARL AAJ, commissaire de justice à MONTUCON, en date du 31 octobre 2023, Madame [P] faisait délivrer à la SCI HIENGHEN une assignation à comparaître à l’audience du 17 novembre 2023 devant le tribunal judicaire de MONTLUCON aux fins d’entendre :

— Prononcer la résiliation judiciaire du bail conclu entre Madame [P] et la SCI HIENGHENE aux torts du bailleur,

— Ordonner la suspension du paiement des loyers avec effet au 1er juin 2023,

— Condamner la SCI HIENGHENE à payer et porter à Madame [P] : la somme de 7.500,00euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par elle et la somme de 1.500,00euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner la même aux entiers dépens.

Suivant jugement en date du 6 décembre 2023, le Tribunal de commerce de MONTLUCON prononçait l’ouverture d’une procédure de liquidation judiciaire simplifiée à l’égard de Madame [P], la SELARL MJ DE L’ALLIER représentée par Maître [M], étant désignée en qualité de liquidateur et intervenant volontairement à l’instance.

Le 10 janvier 2024, la SCI HIENGHENE produisait une créance à hauteur de la somme de 4.366,45€

Plusieurs renvois étaient accordés jusqu’à l’ordonnance de clôture intervenue le 6 février 2025 qui fixait le dossier à l’audience de plaidoirie du 4 juillet 2025, date à laquelle ce dossier était retenu.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Selon conclusions en réponse, en date du 3 octobre 2024, la SELARL MJ DE L’ALLIER, représentée par Maître [M], ès-qualités de liquidateur de Madame [O] [P] sollicite du tribunal de :

— Recevoir la SELARL MJ DE L’ALLIER en son intervention volontaire,

— Débouter la SCI HIENGHENE de l’ensemble de ses moyens, fins et prétentions,

— Prononcer la résiliation judiciaire du bail conclu entre Madame [P] représentée par la SELARL MJ DE L’ALLIER, ès-qualités de liquidateur, et la SCI HIENGHENE aux torts du bailleur,

— Ordonner la suspension du paiement des loyers avec effet au 1er juin 2023,

— Condamner la SCI HIENGHENE à payer et porter à Madame [P] représentée par la SELARL MJ DE L’ALLIER, ès-qualités de liquidateur :

— la somme de 7.500,00euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par elle,

— la somme de 1.500,00uros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner la même aux entiers dépens.

Selon conclusions n°2, en date du 27 novembre 2024, la SCI HIENGHENE demande au tribunal de :

— Débouter la SELARL MJ DE L’ALLIER, ès-qualités de liquidateur de Madame [O] [P] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions,

— Juger n’y a voir lieu à exécution provisoire,

— Condamner la SELARL MJ DE L’ALLIER, ès-qualités de liquidateur de Madame [O] [P] à lui porter et payer la somme de 2.000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner la même aux dépens.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux dernières écritures des parties pour un exposé plus complet des moyens des parties.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation du bail aux torts de la SCI HIENGHENE et la suspension des loyers à compter du 1 er juin 2023

L’article 1720 du code précise que : « Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.

Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives ».

En cas d’inexécution, l’article 1217 du code civil dispose que : « La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter ».

Il résulte de ces dispositions que le bailleur est tenu d’assurer au preneur une jouissance paisible et de réaliser les travaux de grosses réparations, le manquement à ces obligations autorisant le preneur à poursuivre notamment la résiliation du bail.

En l’espèce, il ressort des pièces que dès le 7 juillet 2022, Madame [P] signalait par mail à la société AGENCY GESTION la présence d’une fuite se situant dans l’arrière-pièce du local loué.

Dès le 23 juillet 2022, un devis était sollicité par la société AGENCY auprès de l’entreprise GOMELEC signé des deux parties. Les travaux devaient s’achever avant la fin du mois d’août comme cela ressort des échanges entre Madame [P] et l’Entreprise GOMELEC et notamment d’un mail en date du 31 juillet 2022.

Cependant il ressort également que le 19 septembre 2022, les travaux n’avaient toujours pas débuté et qu’une nouvelle entreprise, Monsieur [L] [N], était mandaté pour les réaliser.

Il apparaît néanmoins que cette entreprise ne les a pas réalisés et que c’est finalement la société BELVEDERE qui en a effectué une partie comme le mentionne la facture produite d’un montant de 1.144€ en date du 6 décembre 2022.

De plus, il ressort que les travaux ont finalement été achevés le 26 août 2023 par la société MONTLUÇON DÉCORATION comme cela résulte de sa facture d’un montant de 4.554€.

En tout état de cause, il apparaît que les problèmes d’étanchéité de la terrasse ont entraîné l’apparition de nombreuses moisissures comme cela ressort des photos produites et qui ne peuvent être imputées à la coupure d’électricité intervenue en juin 2023.

Ainsi il résulte de l’ensemble de ces éléments que si la SCI HIENGHENE, via l’agence, a immédiatement effectué les démarches nécessaires à la réalisation des travaux qui n’ont pu être concrétisés en raison des difficultés rencontrées avec les entrepreneurs, il n’en reste pas moins qu’entre la première signalisation de Madame [P] début juillet 2022 et la fin des travaux le 26 août 2023, Madame [P] n’a pu jouir paisiblement des locaux.

Dès lors, la SCI HIENGHENE devait en tirer conséquence en termes de loyer, de mise à disposition de locaux propre à permettre l’exploitation de l’activité de restaurant de Madame [P] ou de résiliation du bail.

Toutefois, Madame [P] ne précise pas l’impact de cette non réalisation des travaux sur l’activité du restaurant et il ressort des pièces que le restaurant a pu fonctionner.

Il convient également de préciser que Madame [P] a réglé son premier loyer le 21 novembre 2022 et qu’elle ne s’est acquittée au total que de 6 loyers sur les 16 loyers facturés comme cela résulte du décompte produit.

Par conséquent au regard des diligences et des travaux effectués et dans la mesure où Madame [P] a pu exploiter le restaurant, la SELARL MJ DE L’ALLIER, ès-qualités de liquidateur de Madame [P] sera déboutée de sa demande tendant à voir prononcer la résiliation du bail commercial aux torts de la société SCI HIENGHENE.

Par contre, pour l’ensemble des raisons sus-exposées, il sera fait droit à la demande de la SELARL MJ DE L’ALLIER, ès-qualités de liquidateur de Madame [P] de suspendre le paiement des loyers avec effet au 1er juin 2023.

Sur la demande de dommages et intérêts

Vu l’article 1217 du code civil précité ;

En l’espèce, il ressort de la facture du 21 août 2022 produite par Madame [P] d’un montant de 3.643,10€ que cette dernière a fait réaliser un certain nombre de travaux lors de son installation.

De plus, il est indéniable que la longueur des travaux et l’apparition de moisissures lui ont causé un préjudice et ont impacté l’exploitation du restaurant.

Par conséquence, il convient d’accorder à Madame [P] la somme de 3.500€ au titre de dommages et intérêts.

Sur les frais du procès

1) Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SCI HIENGHENE, partie perdante, sera condamnée aux dépens.

2) Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

La SCI HIENGHENE, partie condamnée aux dépens, sera condamnée à payer à la SELARL MJ DE L’ALLIER, ès-qualités de liquidateur de Madame [P], une somme qu’il est équitable de fixer à 1.000euros et la SCI HIENGHENE sera déboutée de sa demande de paiement au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

3) Sur l’exécution provisoire :

Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Au regard de la nature, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement, contradictoirement, en premier ressort :

REÇOIT l’intervention volontaire de la SELARL MJ DE L’ALLIER en sa qualité de liquidateur de Madame [O] [P] ;

ORDONNE la suspension du paiement des loyers dûs par la SELARL MJ DE L’ALLIER, ès-qualités de liquidateur de Madame [P] à la SCI HIENGHENE avec effet au 1er juin 2023 ;

CONDAMNE la SCI HIENGHENE à régler à la SELARL MJ DE L’ALLIER, ès-qualités de liquidateur de Madame [P] des dommages et intérêts à hauteur de la somme de 3.500€ ;

CONDAMNE la SCI HIENGHENE au paiement des dépens ;

CONDAMNE la SCI HIENGHENE à payer à la SELARL MJ DE L’ALLIER, ès-qualités de liquidateur de Madame [P] une somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SCI HIENGHENE de sa demande de paiement au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Ainsi fait et jugé les jour, mois et an susdits la présente décision a été signée par la présidente et sa greffière.

La greffière La présidente

Karine FALGON Chloé FLEURENT