Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 06 Novembre 2025

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DEMANDERESSE :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

33 Avenue Pierre Mendès France

75013 PARIS

représentée par Maître Guillaume LENGLART, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [K] [H]

domicilié : chez CCAS de Basse-Goulaine

25 Rue de la Razée

44115 BASSE-GOULAINE

comparant en personne

Madame [M] [B]

Logement 9 Etage 1 Floriana

24B Rue de la Loire

44430 LE LOROUX-BOTTEREAU

comparant en personne D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 11 septembre 2025

date des débats : 11 septembre 2025

délibéré au : 06 Novembre 2025

RG N° N° RG 25/01194 – N° Portalis DBYS-W-B7J-NWQL

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Guillaume LENGLART

CCC à Monsieur [K] [H] + Madame [M] [B] CCC à la préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 18 avril 2022 à effet à la date du 3 mai 2022, la Société CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à [M] [B] et [K] [H] un logement de type 3 lui appartenant sis 24 B rue de la Loire, 1er étage, porte 9 – 44430 LE LOROUX BOTTEREAU et ses accessoires, moyennant un loyer mensuel initial de 470,68 € pour le logement et 27,93 € pour les accessoires, outre une provision mensuelle pour charges de 56,47 €.

Par acte de commissaire de justice du 20 novembre 2024, CDC HABITAT SOCIAL a fait commandement à [M] [B] et [K] [H] de justifier d’une assurance, de justifier de l’occupation des lieux et de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 2 007,32 € arrêté au 31 octobre 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 février 2025, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner [M] [B] et [K] [H] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

— Constater à compter du 20 décembre 2024 pour défaut de justification d’une assurance, ou depuis le 20 janvier 2025 pour défaut de paiement, la résiliation du bail en date du 18 avril 2022 entre les parties, et subsidiairement, prononcer la résiliation dudit bail à compter du jugement à intervenir ;

— Ordonner l’expulsion de [M] [B] et [K] [H], ainsi que tout occupant de leur chef du logement, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, selon les modalités et délais prévus par la loi ;

— Condamner solidairement [M] [B] et [K] [H] au paiement de la somme de 3 391,92 € correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 31 janvier 2025 avec intérêts de droit à compter du 20 novembre 2024 ou à compter du jugement à parfaire ou diminuer au jour de l’audience ;

— Condamner solidairement [M] [B] et [K] [H] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges locatives, révisable dans les mêmes conditions que ledit loyer, payable immédiatement à compter du 20 décembre 2024 ou du 20 janvier 2025 ou du jugement, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

— Assortir tous délais d’une clause de déchéance du terme en cas de non-paiement d’une seule échéance et juger que dans ce cas, le bail sera résilié de plein droit et que l’expulsion pourra être réalisée avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier et ce, sans qu’il soit besoin de revenir devant le juge ;

— Juger ainsi que, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants entre la date d’audience de jugement et la signification de ce jugement ou au titre de l’arriéré, resterait impayée sans mise en demeure préalable,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 20 janvier 2025,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à l’expulsion sans délai de [M] [B] et [K] [H] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

[M] [B] et [K] [H] seront condamnés solidairement à lui verser une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges actualisés qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux ;

— Condamner solidairement [M] [B] et [K] [H] au paiement d’une somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance, comprenant notamment les frais de commandement ;

— Rappeler que la décision à intervenir est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l’article 514 du code de procédure civile.

Le diagnostic social et financier établi par l’espace départemental des solidarités a été transmis au tribunal le 30 juin 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 11 septembre 2025.

À ladite audience, la société CDC HABITAT SOCIAL, représentée par son conseil, se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève à la somme de 2 918,20 € au titre des loyers et charges échus à la date du 5 septembre 2025. La société CDC HABITAT SOCIAL se désiste de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire fondée sur le défaut d’assurance. Enfin, elle indique ne pas s’opposer aux délais de paiement.

Régulièrement assignés chacun à étude, [M] [B] et [K] [H] ont comparu à l’audience. Ils mentionnent être séparés depuis le mois de décembre 2024, [K] [H] ayant quitté les lieux sans délivrer congé à son bailleur. Par ailleurs, ils ont actualisé leur situation financière et personnelle, [M] [B] déclarant être auto-entrepreneur et percevoir à ce titre un salaire mensuel de 1 650 € et [K] [H] être animateur dans le domaine du périscolaire. La locataire propose de verser la somme de 81 euros par mois en sus du loyer résiduel.

Les deux parties étant présentes, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 novembre 2025, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, « les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d’allocations familiales – CAF) ».

En l’espèce, le bailleur justifie de la notification de la situation d’impayés à la CCAPEX le 6 novembre 2024 dont la commission a accusé réception le 12 novembre 2024, soit au moins deux mois avant l’assignation du 25 février 2025.

L’article 24-III de la même loi énonce qu'« à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur ».

En l’espèce, l’assignation du 25 février 2025 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département le 27 février 2025, qui en a accusé réception le même jour, soit plus de six semaines avant l’audience du 11 septembre 2025, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est recevable.

Sur la résiliation du bail

Sur l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance

À l’audience, la bailleresse déclare se désister de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire sur le fondement du défaut d’assurance locative. Il convient de prendre acte de ce désistement.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 énonce que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux (précédente rédaction : deux mois).”

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire à l’article 7 des conditions particulières.

Par exploit de commissaire en date du 20 novembre 2024, CDC HABITAT SOCIAL a fait commandement à [M] [B] et [K] [H] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 2 007,32 € arrêté au 31 octobre 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 21 janvier 2025.

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion de [M] [B] et [K] [H].

Sur la dette locative

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La créance de CDC HABITAT SOCIAL est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail et [M] [B] et [K] [H] ne contestent ni le principe ni le montant de la dette.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 2 918,20 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 5 septembre 2025, dont il convient de déduire la somme de 321,55 € (188,62 € + 132,93 €) correspondant aux frais de procédure et de poursuite, qui ne relèvent pas de l’arriéré locatif mais, le cas échéant et lorsque cela est justifié, des dépens.

Aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

En l’espèce, le contrat de bail comporte une clause de solidarité en son article 8.

[M] [B] et [K] [H] indiquent à l’audience être séparés depuis décembre 2024. Toutefois, [K] [H], qui a quitté le logement, n’a jamais donné congé. Par conséquent, il reste tenu solidairement au paiement de la dette de loyer.

En conséquence, [M] [B] et [K] [H] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 2 596,65 € au titre des seuls loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 5 septembre 2025, échéance d’août 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Ils seront enfin condamnés solidairement à payer à CDC HABITAT SOCIAL, à compter du 6 septembre 2025 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme de 606,65 €.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ».

En l’espèce, il ressort de l’étude des décomptes produits aux débats que [M] [B] et [K] [H] ont repris le paiement intégral de leur loyer depuis janvier 2025, soit antérieurement à l’audience.

Le diagnostic social et financier indique que [M] [B] vit seule dans le logement avec son fils de 8 ans à la suite de sa séparation avec [K] [H], celui-ci ne versant pas de pension alimentaire compte tenu des dettes qu’il doit rembourser. Aussi, il ressort de ce diagnostic que [M] [B] est auto-entrepreneuse et perçoit à ce titre un salaire mensuel de 1 650 € mais également que son dossier CAF est suspendu, celle-ci ne bénéficiant alors pas de la prime d’activité ni des droits à l’allocation logement.

Lors de l’audience, les défendeurs confirment ces éléments et [M] [B] propose de verser la somme de 81 € par mois en plus du loyer courant pour apurer leur dette. La société bailleresse quant à elle indique ne pas s’opposer à cette proposition de délais.

Dès lors, compte tenu de la reprise du paiement intégral des loyers avant l’audience, du fait qu’ils disposent d’une capacité de remboursement et de l’accord de la société bailleresse, il convient d’accorder à [M] [B] et [K] [H] des délais de paiement selon les modalités précisées dans le dispositif.

Il importe, en outre, de souligner que tout paiement intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative et qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui a reçu en trop à restituer les sommes excédentaires.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient par ailleurs de rappeler que si [M] [B] et [K] [H] respectent les délais de paiement qui leur sont accordés et qu’ils règlent le loyer courant, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. Ils pourront ainsi se maintenir dans les lieux, sans risquer l’expulsion.

Dans le cas contraire, la résiliation prendra effet à la date de leur défaillance et ils seront redevables d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer en cours, augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial). CDC HABITAT SOCIAL pourra, le cas échéant, procéder à leur expulsion.

Cette indemnité d’occupation sera due solidairement par [M] [B] et [K] [H] jusqu’à leur départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clefs au bailleur ou leur expulsion.

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [M] [B] et [K] [H], succombant à l’instance, seront condamnés in solidum aux entiers dépens, comprenant notamment le coût de commandement.

Ils seront également condamnés in solidum à payer à CDC HABITAT SOCIAL la somme de 200 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement, mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE le désistement de CDC HABITAT SOCIAL de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance ;

DÉCLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 18 avril 2022 entre, d’une part, CDC HABITAT SOCIAL et, d’autre part, [M] [B] et [K] [H], concernant le logement T3 lui appartenant sis 24 bis rue de la Loire, 1er étage, porte 9 – 44430 LE LOROUX BOTTEREAU ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 21 janvier 2025 pour défaut de paiement des loyers ;

CONDAMNE solidairement [M] [B] et [K] [H] à payer à CDC HABITAT SOCIAL la somme de 2.596,65 € au titre des seuls loyers, charges, indemnités d’occupation échus et impayés au 5 septembre 2025, déduction faite des frais de procédure, échéance d’août 2025 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision;

ACCORDE à [M] [B] et [K] [H] un délai de paiement de trente-deux (32) mois pour se libérer de la dette, soit 31 mensualités de 81 €, la 32ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables chaque mois en sus du loyer courant, en même temps que le loyer courant, sauf meilleur accord des parties ;

RAPPELLE que pendant le cours du délai accordé, les majorités d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

DIT que, pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties sont suspendus et que si les modalités de paiement précitées sont intégralement respectées par les locataires, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou d’un seul loyer, la clause résolutoire reprendra son effet de plein droit et l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

DIT que dans l’hypothèse du non-respect des délais de paiement ou du non-paiement du loyer courant, [M] [B] et [K] [H] et tout occupant de leur fait, devront quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués sis, 24 bis rue de la Loire, 1er étage, porte 9 – 44430 LE LOROUX BOTTEREAU, en satisfaisant aux obligations des locataires sortant, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE à défaut, l’expulsion de [M] [B] et [K] [H] ainsi que celle de tout occupant de leur fait et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour l’intégralité des opérations d’expulsion, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE dans ce cas solidairement [M] [B] et [K] [H] à payer à CDC HABITAT SOCIAL, à compter du 6 septembre 2025, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme mensuelle de 606,65 €, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

CONDAMNE in solidum [M] [B] et [K] [H] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE in solidum [M] [B] et [K] [H] à payer à CDC HABITAT SOCIAL la somme de 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 6 novembre 2025.

Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Michel HORTAIS Constance GALY