Tribunal Judiciaire de Montluçon, Civil contentieux ex t i, 15 octobre 2025, n° 24/01212

TJ Montluçon 15 octobre 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des loyers
La cour a constaté que le locataire n'a pas respecté ses obligations de paiement, justifiant ainsi la demande de paiement des loyers et charges.
Accepté
Responsabilité du locataire pour dégradations
La cour a jugé que le locataire devait répondre des dégradations constatées lors de l'état des lieux de sortie, justifiant ainsi la demande de paiement des réparations locatives.
Accepté
Frais exposés non compris dans les dépens
La cour a considéré que le bailleur, partie gagnante, avait droit à une indemnisation pour les frais engagés dans le cadre de la procédure.

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Sur la décision

Référence :	TJ Montluçon, civil cont. ex t i, 15 oct. 2025, n° 24/01212
Numéro(s) :	24/01212
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	François Xavier LHERITIER
Parties :	S.A. AUVERGNE HABITAT - SA D' HLM

Texte intégral

page /

TRIBUNAL JUDICIAIRE

de MONTLUCON

[Adresse 3]

[Localité 7]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/01212 – N° Portalis DBWM-W-B7I-CNMC

Contentieux de la protection

MINUTE N°25/00

JUGEMENT

DU : 15 Octobre 2025

S.A. AUVERGNE HABITAT – SA D’HLM

[M] [S]

Le :

copie certifiée conforme délivrée à :

M^e DAUNAT

[M] [S]

copie exécutoire délivrée à :

M^e DAUNAT

JUGEMENT

Le 15 Octobre 2025, au siège du Tribunal, sous la Présidence de Céline DUGAT, Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, assistée de Christine LAPLAUD, Greffier ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. AUVERGNE HABITAT – SA D’HLM

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par M^e François-Xavier LHERITIER, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND substitué par M^e Raphaëlle DAUNAT, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

DEFENDERESSE

Madame [M] [S]

née le 16 Septembre 1991 à [Localité 6]

[Adresse 2]

[Localité 7]

non comparante, ni représentée

DÉBATS

L’affaire appelée à l’audience du 2 juillet 2025, Céline DUGAT, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire conformément à l’article L.121-3 du code de l’organisation judiciaire, assistée de Christine LAPLAUD, Greffier, en présence de [D] [I], assistante de justice, après avoir constaté l’absence de la défenderesse et entendu le conseil de la partie demanderesse en ses conclusions, explications et plaidoiries, a avisé la partie à l’issue des débats que la décision serait prononcée par mise à disposition au greffe de la juridiction le 15 OCTOBRE 2025.

EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Par contrat en date du 16 octobre 2017, la société LOGILEO a donné à bail à Madame [M] [S] un logement situé [Adresse 2] – à [Localité 7] contre le paiement d’un loyer mensuel révisable de 238,88 euros outre une provision sur charges.

Par acte de Commissaire de Justice en date du 22 février 2024, la SA AUVERGNE HABITAT, venant aux droits de la société LOGILEO, a fait notifier à Madame [M] [S] un commandement de payer les sommes dues au titre des loyers et charges à hauteur de 1 445,28 euros en principal ; ainsi qu’une mise en demeure de justifier de l’occupation des lieux.

Suivant exploit de Commissaire de Justice en date du 18 septembre 2024, signifié à étude, la SA AUVERGNE HABITAT a fait assigner Madame [M] [S] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de MONTLUCON afin d’obtenir :

— la constatation de la résiliation du bail,

— l’expulsion de la locataire et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— le paiement de la somme de 3 134,62 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 16 septembre 2024, outre loyers échus entre la date de l’assignation et la date d’audience, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

— la fixation d’une indemnité d’occupation, équivalente au montant du loyer et charges, due à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération des lieux,

— dans l’hypothèse où le juge accorderait des délais, indiquer que ceux-ci le soient de façon précise tant sur le montant à verser que sur la date de paiement et en sus du loyer courant et des charges et prévoir que la clause résolutoire reprendrait automatiquement ses effets à défaut de respect des engagements prévus,

— le paiement de la somme de 400,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens comprenant le coût du commandement de payer.

La procédure a été dénoncée à Monsieur le Préfet de l’ALLIER par voie électronique avec accusé de réception en date du 20 septembre 2024.

La CCAPEX de l’ALLIER a été avisée de la situation d’impayé locatif par courrier du bailleur en date du 26 février 2024.

Le 14 mai 2024, le médiateur conventionnel constatait l’échec de la tentative de médiation.

L’enquête sociale n’a pu être réalisée, la locataire ne s’étant pas présentée aux rendez-vous proposés pour y procéder.

A l’audience du 02 juillet 2025, la SA AUVERGNE HABITAT, représentée, a déposé son dossier et ses conclusions, actualisant sa créance à la somme de 6 791,74 euros au 02 juillet 2025 au titre des loyers, des charges et des réparations locatives. La locataire avait quitté les lieux de telle sorte que ses demandes au titre de la résiliation du bail, de l’expulsion et de la fixation d’une indemnité d’occupation étaient devenues sans objet.

Madame [M] [S] ne s’est pas présentée et n’était pas représentée.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 15 octobre 2025 pour y être prononcé le présent jugement par sa mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

➣ Sur les loyers et charges impayés

Il résulte des articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La bailleresse produit, au soutien de sa demande en paiement de l’arriéré locatif et le décompte actualisé de sa créance.

La bailleresse a demandé dans son assignation la condamnation de la locataire au paiement de la dette locative, et au paiement des loyers postérieurs. Cela lui permet donc de réactualiser la dette locative à l’audience et de réclamer la somme de 4 759,32 euros au titre de l’arriéré restant dû sur les loyers et charges.

Par conséquent, il convient de condamner Madame [M] [S] au paiement de la somme de 4 759,32 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 02 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 22 février 2024 sur la somme de 1 445,28 euros et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

➣ Sur les réparations locatives

L’article 7 de la loi du 06 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé : « de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ». Il doit également « prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ».

L’article 1732 du Code civil dispose que le locataire « répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute ».

Aux termes d’une jurisprudence de la Cour de cassation en date du 15 février 2012 (Civ 3 – 15 février 2012), il appartient au bailleur de produire les justificatifs des réparations à engager suite au départ du locataire. Les factures ne sont pas exigées, un devis peut suffire dès lors que le logement n’a pas pu être reloué ou a été reloué à un loyer moindre.

En l’espèce, un état des lieux d’entrée a été réalisé le 04 mai 2017. L’état des lieux de sortie a été établi le 29 novembre 2024.

Un état des indemnités dues pour non-exécution des réparations locatives a été réalisé le 29 novembre 2024 et signé par la locataire. Cet état des indemnités met à la charge de la locataire la somme de 2 275,66 euros.

Plus précisément, il est mis à la charge de la locataire :

— le nettoyage du logement : 247,50 euros, après application d’un coefficient de vétusté de 25%,

S’agissant du hall :

— peinture glycéro pour une surface de 38,23m² : 152,92 euros, après application d’un coefficient de vétusté de 50%,

— peinture glycéro pour une surface de 17m² : 68,00 euros, après application d’un coefficient de vétusté de 50%,

S’agissant de la cuisine :

— peinture glycéro pour une surface de 7m² : 56,00 euros,

— meuble évier : 162,00 euros, après application d’un coefficient de vétusté de 25%,

S’agissant du séjour :

— dépréciation sol souple : 220,00 euros,

— plinthe plastique ou bois : 81,32 euros, après application d’un coefficient de vétusté de 25%,

— peinture glycéro pour une surface de 38,23m² : 305,84 euros,

— peinture glycéro pour une surface de 17m² : 111,52 euros, après application d’un coefficient de vétusté de 18%,

— peinture d’une porte deux faces : 32,00 euros,

— dépréciation sol souple : 500,00 euros,

S’agissant de la salle de bain :

— désinfection : 110,00 euros,

— plinthe plastique ou bois : 41,68 euros, après application d’un coefficient de vétusté de 25%,

— peinture glycéro pour une surface de 19,36m² : 154,88 euros

— peinture d’une porte deux faces : 32,00 euros.

La bailleresse produit une facture de la société Auvergne Multi-Services, en date du 25 décembre 2024, à hauteur de 243,60 euros, toutes taxes comprises ; une facture de la société SOGEB MAZET, en date du 20 décembre 2024, pour des travaux de peinture à hauteur de 1 470,92 euros toutes taxes comprises ; ainsi qu’une facture CONFORAMA en date du 15 janvier 2025 pour un montant de 860,94 euros.

* Sur le nettoyage du logement complet

Il ressort de l’état des lieux d’entrée que le logement était en bon état au moment de l’entée dans les lieux de la locataire.

L’état des lieux de sortie relève que le parquet flottant du hall est sale, le sol vinylique et la faïence de la cuisine sont sales, le parquet flottant du séjour est sale, un meuble comprenant une table et quatre chaises est sale, le WC est sale, le sol vinylique de la salle de bain est sale et la paroi de douche est à lessiver. Les photographies jointes illustrent ces éléments.

Ainsi, il ressort de ces éléments que le logement a été rendu dans un état sale, nécessitant un nettoyage du logement.

Par conséquent, il sera mis à la charge de Madame [M] [S] la somme de 247,50 euros au titre du nettoyage du logement, la bailleresse ayant appliqué un coefficient de vétusté de 25% (330,00 – 25% = 247,50 euros).

* Sur le hall

L’état des lieux d’entrée relève que la peinture des murs du hall comporte des traces noires. L’état des lieux de sortie constate que la peinture des murs du hall est « dégradée » et « à refaire » et présente « quelques traces ». La peinture du plafond est également « dégradée ».

Ainsi, il apparait que la peinture des murs et du plafond du hall s’est dégradée pendant l’occupation des lieux par la locataire. Toutefois, la locataire a occupé les lieux pendant sept années, de telle sorte qu’il ne saurait être mis à la charge de la locataire, le coût intégral de la réfection des peintures du hall. La bailleresse a ainsi appliqué un coefficient de vétusté de 50%. Soit : 441,84 – 50% = 220,92 euros.

Par conséquent, il sera mis à la charge de Madame [M] [S] la somme de 220,92 euros au titre des peintures du hall.

* Sur la cuisine

S’agissant de la peinture des murs, l’état des lieux d’entrée relève qu’elle était en bon état. L’état des lieux de sortie constate que la peinture des murs est « dégradée » et doit être refaite.

Ainsi, il apparait que l’état de la peinture des murs de la cuisine s’est dégradé pendant l’occupation des lieux par la locataire. Toutefois, celle-ci a occupé les lieux pendant sept années et la peinture était considérée en bon état au moment de son entrée dans les lieux et non en très bon état ou en état neuf, de telle sorte qu’un coefficient de vétusté doit s’appliquer.

Soit : 56,00 – 50% = 28,00 euros.

Par conséquent, il sera mis à la charge de Madame [M] [S] la somme de 28,00 euros au titre de la peinture de la cuisine.

S’agissant du meuble évier, l’état des lieux d’entrée relève qu’il était en bon état. L’état des lieux de sortie constate que le meuble sous évier est dégradé et doit être remplacé.

Ainsi, il apparait que l’état du meuble sous évier s’est dégradé pendant l’occupation des lieux par la locataire. Toutefois, la locataire a occupé les lieux pendant sept années et le meuble était en bon état à son entrée dans les lieux et non pas dans un état neuf ou en très bon état, de telle sorte qu’un coefficient de vétusté doit s’appliquer. En l’espèce, la bailleresse a appliqué un coefficient de vétusté de 25%. Soit : 216,00 – 25% = 162,00 euros.

Par conséquent, il sera mis à la charge de Madame [M] [S] la somme de 162,00 euros au titre du meuble sous évier.

* Sur le séjour

S’agissant du sol, l’état des lieux d’entrée relève que le parquet flottant était en bon état. L’état des lieux de sortie constate que le parquet flottant est « abîmé », « arraché », « sale » et « dégradé ». Le contour seuil est manquant ainsi que la barre située entre le salon et le hall.

Ainsi, il apparait que l’état du sol s’est dégradé pendant l’occupation des lieux par la locataire. Néanmoins, la locataire a occupé les lieux pendant sept années et le sol était considéré comme en bon état au moment de son entrée dans les lieux et non en très bon état ou en état neuf, de telle sorte qu’un coefficient de vétusté de 25% doit s’appliquer.

L’état des imputations dues pour non-exécution des réparations locatives met à la charge de la locataire les sommes de 220,00 euros et de 500,00 euros au titre de la dépréciation du sol souple, soit 720,00 euros.

Soit : 720,00 – 25% = 540,00 euros.

Par conséquent, il sera mis à la charge de Madame [M] [S] la somme de 540,00 euros au titre du revêtement de sol.

S’agissant des plinthes, l’état des lieux d’entrée relève qu’elles étaient en bon état. L’état des lieux de sortie constate que les plinthes sont dégradées et qu’il est nécessaire de refaire la peinture.

Ainsi, il apparait que l’état des plinthes s’est dégradé pendant l’occupation des lieux par la locataire. Toutefois, cette dernière a occupé les lieux pendant sept années et les plinthes étaient considérées en bon état au moment de son entrée dans les lieux et non en très bon état ou en état neuf, de telle sorte qu’un coefficient de vétusté doit s’appliquer. En l’espèce, la bailleresse a appliqué un coefficient de vétusté de 25%. Soit : 108,43 – 25% = 81,32 euros.

Par conséquent, il sera mis à la charge de Madame [M] [S] la somme de 81,32 euros au titre des plinthes du séjour.

S’agissant des peintures, l’état des lieux d’entrée relève la présence d’impacts sur les murs du séjour et relève que la peinture du plafond était en bon état. L’état des lieux de sortie constate que la peinture des murs est jaunie et dégradée et comporte deux impacts. La peinture du plafond est dégradée et présente « quelques traces ».

Ainsi, il apparait que l’état des peintures s’est dégradé pendant l’occupation des lieux par la locataire. Toutefois, elle a occupé les lieux pendant sept années et les peintures n’étaient pas en état neuf ni en très bon état, de telle sorte qu’un coefficient de vétusté de 50% doit s’appliquer.

Soit : (305,84 + 136,00) – 50% = 220,92 euros.

Par conséquent, il sera mis à la charge de Madame [M] [S] la somme de 220,92 euros au titre des peintures des murs et du plafond du séjour.

S’agissant de la peinture de la porte, l’état des lieux d’entrée relève qu’elle était en bon état. L’état des lieux de sortie constate que la porte est dégradée. La photographie jointe ne permet pas d’apprécier les dégradations énoncées.

Néanmoins, il apparait que l’état de la porte s’est dégradé, toutefois, la locataire a occupé les lieux pendant sept années et la porte était en bon état et non pas en état neuf ou en très bon état, de telle sorte qu’un coefficient de vétusté de 50% doit s’appliquer. Soit : 32,00 – 50% = 16,00 euros.

Par conséquent, il sera mis à la charge de Madame [M] [S] la somme de 16,00 euros au titre de la peinture de la porte.

* Sur la salle de bain

S’agissant de la désinfection, il ressort de l’état des lieux d’entrée que la salle de bain et ses équipements étaient dans un bon état au moment de l’entrée dans les lieux de la locataire. L’état des lieux de sortie constate que le WC est sale et dégradé, que le sol doit être nettoyé, que la paroi de douche est à lessiver et dégradée.

La locataire a déjà été condamnée au paiement de la somme de 247,50 euros correspondant au coût du nettoyage complet du logement. Ainsi, il n’apparait pas justifié de mettre à la charge de la locataire un coût de désinfection, qui de plus, n’est pas justifié par les éléments produits par la bailleresse.

Par conséquent, Madame [M] [S] ne saurait être condamnée au paiement de la désinfection du logement.

S’agissant des plinthes de la salle de bain, l’état des lieux d’entrée relève que les plinthes sont en bon état. L’état des lieux de sortie constate que les plinthes sont dégradées et que la peinture doit être refaite.

Ainsi, il apparait que l’état des plinthes s’est dégradé pendant l’occupation des lieux par la locataire. Toutefois, les plinthes n’étaient pas en très bon état ni en état neuf au moment de l’entrée dans les lieux de la locataire, de telle sorte qu’un coefficient de vétusté doit être appliqué. En l’espèce, la bailleresse a appliqué un coefficient de vétusté de 25%.

Par conséquent, Madame [M] [S] sera condamnée au paiement de la somme de 41,68 euros au titre des plinthes de la salle de bain.

S’agissant des peintures, l’état des lieux d’entrée relève que les peintures des murs et du plafond sont en bon état. L’état des lieux de sortie constate que les peintures des murs et du plafond sont dégradées et doivent être refaites.

Ainsi, il apparait que l’état des peintures des murs et du plafond de la salle de bain s’est dégradé pendant l’occupation des lieux par la locataire. Toutefois, au moment de l’entrée dans les lieux de la locataire, les peintures n’étaient pas en état neuf ni en très bon état et la locataire a occupé les lieux pendant sept années, de telle sorte qu’un coefficient de vétusté de 50% doit être appliqué.

Soit : 154,88 – 50% = 77,44 euros.

Par conséquent, Madame [M] [S] sera condamnée au paiement de la somme de 77,44 euros au titre des peintures de la salle de bain.

S’agissant de la peinture de la porte de la salle de bain, l’état des lieux d’entrée relève que la porte était en bon état. L’état des lieux de sortie constate que la porte est dégradée et que la peinture doit être refaite.

Ainsi, il apparait que l’état de la peinture de la porte de la salle de bain s’est dégradé pendant l’occupation des lieux par la locataire. Toutefois, au moment de l’entrée dans les lieux de la locataire, la peinture n’était pas dans un état neuf ni en très bon état et la locataire a occupé les lieux pendant sept années, de telle sorte qu’un coefficient de vétusté de 50% doit être appliqué.

Soit : 32,00 – 50% = 16,00 euros.

Par conséquent, Madame [M] [S] sera condamnée au paiement de la somme de 16,00 euros au titre de la peinture de la porte de la salle de bain.

Finalement, il est mis à la charge de Madame [M] [S] la somme totale de 1 651,78 euros, au titre des réparations locatives.

Il convient néanmoins de déduire de cette somme le dépôt de garantie d’un montant de 238,88 euros ainsi que la somme de 4,36 euros, déduite par le bailleur dans le décompte.

Soit : 1 651,78 – 238,88 – 4,36 = 1 408,54 euros.

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Par conséquent, Madame [M] [S] est condamnée au paiement de la somme de 1 408,54 euros au titre des réparations locatives.

➣ Sur les autres demandes

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [M] [S], partie succombante, doit supporter les dépens qui comprendront les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire, les frais d’assignation, les droits de plaidoirie, les débours et les frais de signification de la présente décision.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès est condamnée à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

A ce titre, Madame [M] [S], qui supporte les dépens, sera condamnée au paiement de la somme de 300,00 euros, au bénéfice de la SA AUVERGNE HABITAT.

La présente décision est de droit assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par décision mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort ;

CONDAMNE Madame [M] [S] à payer à la SA AUVERGNE HABITAT la somme de 4 759,32 euros (quatre mille sept cent cinquante neuf euros et trente deux centimes) au titre des loyers et charges arrêtés au 02 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 22 février 2024 sur la somme de 1 445,28 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Madame [M] [S] à payer à la SA AUVERGNE HABITAT la somme de 1 408,54 euros (mille quatre cent huit euros et cinquan au titre des réparations locatives ;

REJETTE tous les autres chefs de demande ;

CONDAMNE Madame [M] [S] à verser à la SA AUVERGNE HABITAT la somme de 300,00 euros (trois cents euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

CONDAMNE Madame [M] [S] aux dépens de l’instance, en ce compris notamment les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire, les frais de son assignation et les frais de signification de la présente décision ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de droit de l’exécution provisoire.

Le présent jugement, prononcé à la date indiquée en tête des présentes, est signé par le juge présidant l’audience qui l’a rendu et le greffier

Le greffier, le Juge des contentieux de la protection,

Christine LAPLAUD Céline DUGAT