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TRIBUNAL JUDICIAIRE

de MONTLUCON

[Adresse 2]

[Localité 9]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/01267 – N° Portalis DBWM-W-B7I-CNPG

Contentieux de la protection

MINUTE N°25/00

JUGEMENT

DU : 03 Septembre 2025

[K] [G] [U]

C/

[N] [R]

Le :

copie certifiée conforme délivrée à :

[K] [G] [U]

copie exécutoire délivrée à :

[K] [G] [U]

JUGEMENT

Le 03 Septembre 2025, au siège du Tribunal, sous la Présidence de Céline DUGAT, Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, assistée de Christine LAPLAUD, Greffier ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [K] [G] [U]

né le 05 Janvier 1971 à [Localité 8]

[Adresse 4]

[Localité 3]

comparant en personne

DEFENDERESSE

Madame [N] [R]

née le 23 Janvier 1997 à [Localité 7]

[Adresse 5]

[Localité 9]

non comparante, ni représentée

DÉBATS

L’affaire appelée à l’audience du 4 juin 2025, Céline DUGAT, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire conformément à l’article L.121-3 du code de l’organisation judiciaire, assistée de Christine LAPLAUD, Greffier, après avoir constaté l’absence de la partie défenderesse et entendu le demandeur en ses demandes et explications a avisé la partie à l’issue des débats que la décision serait prononcée par mise à disposition au greffe de la juridiction le 03 SEPTEMBRE 2025.

EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Par contrat en date du 15 septembre 2017, Monsieur [G] [U] a donné à bail à Madame [N] [R] un logement situé [Adresse 6] – à [Localité 9] contre le paiement d’un loyer mensuel révisable de 320,00 euros outre une provision sur charges.

Par contrat en date du 15 septembre 2017, Madame [Z] [D] s’est portée caution solidaire de Madame [N] [R].

L’état des lieux d’entrée a été réalisé le 15 septembre 2017.

Par courrier en date du 06 juin 2021, Madame [N] [R] donnait son congé pour le 23 juin 2021. Elle renouvelait son congé le 17 juin 2021.

L’état des lieux de sortie a été réalisé par procès-verbal de constat en date du 25 août 2021.

Le 06 juin 2024, le conciliateur de justice constatait l’échec de la tentative de conciliation.

Par requête en date du 13 octobre 2024, Monsieur [K] [U], venant aux droits de Monsieur [G] [U], a sollicité la condamnation de Madame [N] [R] à lui verser la somme de 3 230,60 euros comprenant des travaux de réparation liés aux dégâts constatés dans l’état des lieux de sortie (2 910,60 euros) ainsi que deux mois de loyers impayés (juin et juillet 2021) suite au non-respect du préavis (640,00 euros), après déduction du dépôt de garantie.

A l’audience du 04 juin 2025, Monsieur [K] [U], comparant, a maintenu les termes de sa requête. Il sollicitait la condamnation de Madame [N] [R] à lui verser la somme de 2 910,60 euros au titre des réparations locatives, la somme de 640,00 euros au titre des loyers impayés de juin et juillet 2021, ainsi que la somme de 642,30 euros correspondant aux indemnités. Monsieur [U] avait hérité de l’appartement de son père en 2020. La locataire l’avait contacté lui indiquant vouloir quitter le logement. Celle-ci bénéficiant du revenu de solidarité active, son préavis était d’un mois. Le 29 octobre 2021, la locataire restituait un jeu de clés. Le bailleur avait procédé à la réalisation de travaux et avait adressé la facture à Madame [N] [R]. Cette dernière n’était pas présente lors de la tentative de conciliation. Il avait également adressé une lettre recommandée avec accusé de réception à la caution qui aurait déménagé.

Madame [N] [R] ne s’est pas présentée et n’était pas représentée.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 03 septembre 2025 pour y être prononcé le présent jugement par sa mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

➣ A titre liminaire : sur le cautionnement

Par contrat en date du 15 septembre 2017, Madame [Z] [D] s’est portée caution solidaire de Madame [N] [R].

Monsieur [K] [U] n’a pas assigné la caution, de telle sorte que celle-ci ne saurait être partie à la présente instance.

➣ Sur les loyers impayés

Il résulte des articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 15 de la loi du 06 juillet 1989, lorsque le congé émane du locataire, « le délai de préavis applicable au congé est de trois mois.

Le délai de préavis est toutefois d’un mois :

1° Sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l’article 17 ;

2° En cas d’obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi ;

3° Pour le locataire dont l’état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile ;

3° bis Pour le locataire bénéficiaire d’une ordonnance de protection ou dont le conjoint, partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou concubin fait l’objet de poursuites, d’une procédure alternative aux poursuites ou d’une condamnation, même non définitive, en raison de violences exercées au sein du couple ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui ;

4° Pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l’allocation adulte handicapé ;

5° Pour le locataire qui s’est vu attribuer un logement défini à l’article L.831-1 du code de la construction et de l’habitation.

Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° précise le motif invoqué et le justifie au moment de l’envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués ».

Madame [N] [R] a donné son congé par lettre simple en date du 06 juin 2021. Elle a réitéré sa demande par courrier en date du 17 juin 2021. Elle ne justifie pas dans son courrier d’un motif justifiant la réduction de la durée du délai de préavis. De plus, elle n’a pas respecté les formes légalement prévues puisqu’elle a fait délivrer son congé par lettre simple et non par lettre recommandée avec avis de réception.

Le bailleur sollicite le paiement des loyers des mois de juin et juillet 2021. En l’espèce, ces demandes sont justifiées en ce que la locataire n’a pas respecté les conditions légalement prévues afin de délivrer son congé.

Par conséquent, il convient de condamner Madame [N] [R] au paiement de la somme de 640,00 euros au titre des loyers des mois de juin et juillet 2021, avec intérêts au taux légal, conformément aux articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

➣ Sur les dégradations locatives

L’article 7 de la loi du 06 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de « répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ». Il doit également « prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ».

L’article 17732 du Code civil dispose que le locataire « répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute ».

Au terme d’une jurisprudence de la Cour de cassation en date du 15 février 2012 (Civ 3 – 15 février 2012), il appartient au bailleur de produire les justificatifs des réparations à engager suite au départ du locataire. Les factures ne sont pas exigées, un devis peut suffire dès lors que le logement n’a pas pu être reloué ou a été reloué avec un loyer moindre.

En l’espèce, l’état des lieux d’entrée a été réalisé le 15 septembre 2017. L’état des lieux de sortie a été réalisé par procès-verbal réalisé par un commissaire de justice, le 25 août 2021, hors la présence de la locataire. Cette dernière avait été convoquée par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 13 août 2021.

Le bailleur sollicite la condamnation de la locataire au paiement de la somme de 2 910,60 euros au titre des réparations locatives. Il produit un devis n°0303.21.11.826BIS de la société ONET en date du 03 février 2022. Ce devis d’un montant de 5 168,00 hors taxes prévoit des travaux de peinture ainsi que des travaux divers. Le bailleur produit également la facture afférente audit devis, en date du 28 juillet 2022, d’un montant de 2 646,00 euros hors taxes, soit 2 910,60 euros toutes taxes comprises. La facture comprend des travaux de peinture et des travaux divers : remplacement chasse d’eau, meuble salle d’eau et meuble sous évier cuisine.

Dans son courrier envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception le 04 janvier 2023 à Madame [N] [R], le bailleur indiquait que les éléments qu’il souhaitait mettre à la charge de la locataire étaient ceux surlignés sur le devis. En effet, la facture ne détaille pas les sommes. Ainsi, il sollicitait la condamnation de la locataire à lui régler les sommes suivantes :

*Dans la chambre : la protection des sols (21,00 euros), l’arrachage du papier peint (75,00 euros) et la peinture (312,00 euros) ;

*Dans le couloir : la protection des sols (18,00 euros), la peinture sur murs (180,00 euros), la peinture sur boiseries (40,00 euros) ;

*Dans le salon : la protection des sols (35,00 euros), l’arrachage du revêtement mural (234,00 euros), la réfection des murs (728,00 euros) et la peinture sur plafond (238,00 euros) ;

*Concernant les travaux divers : remplacement de la chasse d’eau (75,00 euros), fourniture et pose d’un meuble dans la salle d’eau (410,00 euros), fourniture et pose d’un meuble sous évier (280,00 euros).

*S’agissant de la chambre

L’état des lieux d’entrée relève que les murs sont en très bon état, ceux-ci ayant été retapissés et repeints à neuf. Le procès-verbal d’état des lieux de sortie constate qu’en partie basse de la toile de verre des murs de la chambre, des morceaux de tapisserie dépareillée ont été posés par la locataire. Les photographies illustrent la présence de divers motifs de papiers peints, justifiant un arrachage de ceux-ci et une nouvelle pose de papier peint ou de peinture.

Il apparait ainsi justifié de procéder à l’arrachage du papier peint et à la pose d’un nouveau papier peint ou d’une peinture. Néanmoins, la locataire a occupé les lieux pendant près de quatre années, justifiant l’application d’un coefficient de vétusté de 20%.

Soit : 408,00 – 20% = 326,40 euros.

Par conséquent, il sera mis à la charge de Madame [N] [R] la somme de 326,40 euros hors taxes au titre des réparations locatives de la chambre.

*S’agissant du couloir

L’état des lieux d’entrée n’évoque pas la pièce « couloir », néanmoins, celle-ci semble correspondre à la pièce dénommée « entrée ». L’état des lieux relève ainsi que les murs sont en très bon état, ceux-ci ayant été retapissés et repeints à neuf. Néanmoins, le mur de droite en rentrant a été repeint sur l’ancienne tapisserie et laisse apparaitre deux retouches de quelques centimètres près de la porte du salon. Les cinq portes sont en très bon état et ont été repeintes à neuf.

Le procès-verbal d’état des lieux constate que la toile de verre des murs a été repeinte grossièrement entrainant des « nuances » et de nombreux trous de cheville sont présents. La porte comprend quant à elle des éclats de peintures et des salissures.

Ainsi, il apparait que l’état des murs s’est dégradé pendant l’occupation des lieux par la locataire. Toutefois, ceux-ci comportaient deux retouches et la locataire a occupé les lieux pendant près de quatre années, justifiant l’application d’un coefficient de vétusté. De même, l’état de la peinture de la porte s’est dégradé pendant l’occupation des lieux par la locataire, cependant, celle-ci a occupé les lieux pendant près de quatre années justifiant l’application d’un coefficient de vétusté.

Soit : 238,00 – 20% = 190,40 euros.

Par conséquent, il sera mis à la charge de Madame [N] [R] la somme de 190,40 euros hors taxes au titre des réparations locatives du couloir.

*S’agissant du salon

L’état des lieux d’entrée relève que les murs sont en très bon état, ceux-ci ayant été retapissés et repeints à neuf. De même, le plafond est en très bon état, celui-ci ayant été repeint à neuf.

Le procès-verbal d’état des lieux constate que les murs ont été repapiétés par la locataire avec une pose « non réalisée dans les règles de l’art ». Le procès-verbal relevant la présence de « boursouflures », d’un « papier non rasé sous plafond ». Le papier étant « dépareillé » et « décollé ». Le plafond comporte quant à lui des « stickers ».

Ainsi, il apparait que l’état des murs et du plafond s’est dégradé pendant l’occupation des lieux par la locataire. En l’espèce, même si la locataire a occupé les lieux pendant près de quatre années, les murs et le plafond étaient dans un très bon état au moment de son entrée dans les lieux. Aussi, les dégradations ne relèvent pas de la vétusté mais d’une action de la locataire, de telle sorte qu’aucun coefficient de vétusté ne sera appliqué.

Par conséquent, il sera mis à la charge de Madame [N] [R] la somme de 1 235,00 euros hors taxes au titre des réparations locatives du salon.

* S’agissant des travaux divers

Concernant la chasse d’eau, l’état des lieux d’entrée indique que le mécanisme est en bon état et qu’il est « simple mais permet de contrôler facilement le débit d’eau ». Le procès-verbal d’état des lieux constate que le mécanisme de la chasse d’eau est hors d’usage. Il apparait ainsi que le mécanisme s’est détérioré pendant l’occupation des lieux par la locataire. Néanmoins, celui-ci était en bon état au moment de l’entrée dans les lieux de la locataire, et n’était pas dans un très bon état ni dans un état neuf, de telle sorte qu’il convient d’appliquer un coefficient de vétusté de 20%, la locataire ayant occupé les lieux pendant près de quatre années. Soit : 75,00 – 20% = 60,00 euros. Par conséquent, il sera mis à la charge de Madame [N] [R] la somme de 60,00 euros hors taxes au titre du remplacement du mécanisme de chasse d’eau.

Concernant le meuble dans la salle d’eau, l’état des lieux relève la présence d’un petit meuble sous le lavabo qui est neuf. Il relève aussi que le lavabo est en bon état et que la glace est ébréchée en coin. Le procès-verbal d’état des lieux constate que le lavabo avec mitigeur placé sur un meuble de deux portes est en mauvais état et que les façades de portes sont recouvertes d’adhésif. Les photographies jointes illustrent que les portes du meuble ne sont pas alignées correctement.

La facture prévoit la fourniture et la pose d’un ensemble meuble blanc 60cm deux tiroirs, avec vasque, miroir, mitigeur et bonde. Or, s’il apparait que l’état du meuble et du lavabo s’est dégradé pendant l’occupation des lieux par la locataire, le lavabo étant en bon état au moment de l’entrée dans les lieux de la locataire et la glace était ébréchée. Ainsi, il ne saurait être mis à la charge de la locataire l’intégralité de la somme demandée.

Par conséquent, il sera mis à la charge de Madame [N] [R] la somme de 205,00 euros hors taxes, correspondant à la moitié de la somme sollicitée au titre de la fourniture et de la pose d’un ensemble meuble avec deux tiroirs, vasque, miroir, mitigeur et bonde.

Concernant le meuble sous évier, l’état des lieux d’entrée relève la présence d’un évier en inox comprenant un bac avec un robinet neuf. Toutefois, l’état des lieux d’entrée ne mentionne pas la présence d’un meuble sous évier. Le procès-verbal d’état des lieux constate que l’évier est placé sur un meuble dont la poignée est manquante et dont les façades comportent de l’adhésif. Par conséquent, en l’absence de mention d’un meuble sous évier dans l’état des lieux d’entrée, Madame [N] [R] ne saurait être condamnée au paiement de la fourniture et de la pose d’un meuble sous évier.

Finalement, au titre des réparations locatives, il est mis à la charge de Madame [N] [R] la somme de 2 016,80 euros hors taxes, soit 2 218,48 euros toutes taxes comprises.

Il y a lieu de déduire de cette somme, le dépôt de garantie d’un montant de 320,00 euros. Soit : 2 218,48 – 320,00 = 1 898,48 euros.

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Par conséquent, Madame [N] [R] sera condamnée au paiement de la somme de 1 898,48 euros au titre des réparations locatives.

➣ Sur les autres demandes

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [N] [R], partie succombante, doit supporter les dépens qui comprendront la moitié du coût du procès-verbal de constat, les frais de citation, les droits de plaidoirie, les débours et les frais de signification de la présente décision.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès est condamnée à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, tels que les frais de transport. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

A ce titre, Madame [N] [R], qui supporte les dépens, sera condamnée au paiement de la somme de 150,00 euros, au bénéfice de Monsieur [K] [U].

La présente décision est de droit assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par décision mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort ;

CONDAMNE Madame [N] [R] à payer à Monsieur [K] [U] la somme de 640,00 euros (six cent quarante euros) au titre des loyers de juin et juillet 2021, avec intérêts au taux légal ;

CONDAMNE Madame [N] [R] à payer à Monsieur [K] [U] la somme de 1 898,48 euros (mille huit cent quatre-vingt dix-huit euros et quarante huit centimes) au titre des réparations locatives ;

REJETTE tous les autres chefs de demande ;

CONDAMNE Madame [N] [R] à verser à Monsieur [K] [U] la somme de 150,00 euros (cent cinquante euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

CONDAMNE Madame [N] [R] aux dépens de l’instance, en ce compris notamment, la moitié du coût du procès-verbal de constat, les frais de citation, les droits de plaidoirie, les débours et les frais de signification de la présente décision ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de droit de l’exécution provisoire.

Le présent jugement, prononcé à la date indiquée en tête des présentes, est signé par le juge présidant l’audience qui l’a rendu et le greffier

Le greffier, le Juge des contentieux de la protection,

Christine LAPLAUD Céline DUGAT