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TRIBUNAL JUDICIAIRE

de MONTLUCON

[Adresse 5]

[Localité 7]

☎ :[XXXXXXXX03]

N° RG 25/00856 – N° Portalis DBWM-W-B7J-CQUT

Contentieux de la protection

MINUTE N°25/00

JUGEMENT

DU : 17 Décembre 2025

Société ÉVOLÉA – SCIC HLM

C/

[L] [H]

[J] [N]

Le :

copie certifiée conforme délivrée à :

la SELAS ALLIES AVOCATS

copie exécutoire délivrée à :

la SELAS ALLIES AVOCATS

JUGEMENT

Le 17 Décembre 2025, au siège du Tribunal, sous la Présidence de Céline DUGAT, Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, assistée de Christine LAPLAUD, Greffier ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDERESSE

Société ÉVOLÉA – SCIC HLM

[Adresse 6]

[Localité 1]

Représentée par Maître Nicolas SABATINI suppléé par Maître Dorian TRESPEUX de la SELAS ALLIES AVOCATS, avocats au barreau de MONTLUCON

DEFENDEURS

Madame [L] [H]

née le 19 Juin 1991 à [Localité 7]

HLM [Adresse 8]

[Localité 2]

non comparante, ni représentée

Monsieur [J] [N]

né le 07 Octobre 1991 à [Localité 9]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 2]

non comparant, ni représenté

DÉBATS

L’affaire appelée à l’audience du 1er octobre 2025, Céline DUGAT, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire conformément à l’article L.121-3 du code de l’organisation judiciaire, assistée de Christine LAPLAUD, Greffier, en présence de Alexis CHAUMEIL, assistant de justice , après avoir constaté l’absence de la partie défenderesse et entendu le conseil de la partie demanderesse en ses demandes et conclusions par dépôt de dossier, a avisé la partie que la décision serait prononcée par mise à disposition au greffe de la juridiction le 17 DECEMBRE 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

FAITS ET PROCÉDURE

Par contrat de location en date du 12 avril 2018, avec prise d’effet le 20 mai 2018, l’OPAC de [Localité 2], aux droits duquel vient la Société ÉVOLÉA – SCIC HLM (ci-après ÉVOLÉA) a donné à bail sous seing privé un local à usage d’habitation HLM situé [Adresse 8] – à [Localité 2] à Madame [L] [H] (ci-après Madame [H]) et à Monsieur [J] [N] (ci-après Monsieur [N]) pour un loyer mensuel révisable de 276.96 euros, outre des provisions sur charges.

Le 7 janvier 2025, ÉVOLÉA a signalé à la Caisse d’Allocations Familiales une situation d’impayé de loyer.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 janvier 2025, remis à domicile pour Madame [H] et à personne pour Monsieur [N], ÉVOLÉA a fait notifier à Madame [H] et à Monsieur [N], en visant la clause résolutoire insérée au bail, un commandement de payer une somme due en principal au titre des loyers et charges locatives impayées à hauteur de 1345.43 euros, selon décompte arrêté 7 janvier 2025, outre une somme de 127.44 euros au titre dudit commandement de payer.

La Commission spécialisée de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (ci-après CCAPEX) a enregistré avec accusé de réception électronique la signification du commandement de payer le 15 janvier 2025.

ÉVOLÉA a fait assigner Madame [H] et Monsieur [N], suivant acte de commissaire de justice déposé en étude, le 9 mai 2025 et reçu au greffe le 19 mai 2025, devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal judiciaire de Montluçon.

La procédure a été dénoncée à la préfecture de l’Allier par voie électronique avec accusé de réception en date du 13 mai 2025.

L’audience a eu lieu le 1er octobre 2025.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 1er octobre 2025, ÉVOLÉA, par l’intermédiaire de son conseil, s’en remet à l’assignation et sollicite oralement :

— que soit constaté que Madame [H] et Monsieur [N] n’ont pas satisfait au commandement de payer ;

— la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail pour défaut de paiement des loyers ;

— le prononcé de la résiliation du bail consenti à Madame [H] et Monsieur [N] ;

— que soit ordonnée l’expulsion de Madame [H] et Monsieur [N] ainsi que celle de tous les occupants de leur chef avec si besoin est, l’assistance de la force publique ;

— la condamnation de Madame [H] et Monsieur [N] à payer à ÉVOLÉA la somme de 172.94 euros au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation, arrêtée à l’audience, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

— la condamnation de Madame [H] et Monsieur [N] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges à compter de la résiliation du bail et ce, jusqu’à complète libération des lieux loués ;

— la condamnation de Madame [H] et Monsieur [N] à porter et payer à ÉVOLÉA la somme de 600.00 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— que soit ordonnée l’exécution provisoire du présent jugement ;

— la condamnation de Madame [H] et Monsieur [N] aux entiers dépens qui comprendront notamment les frais du commandement de payer.

Au soutien de ses demandes, ÉVOLÉA fait valoir être bien fondée à saisir le Juge des Contentieux de la Protection de Montluçon pour qu’il constate l’acquisition de la clause résolutoire, pour défaut de paiement des loyers, insérée dans le contrat de bail en ce que Madame [H] et Monsieur [N] n’ont pas payé les loyers dus. De plus, ÉVOLÉA ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement.

À l’audience du 1er octobre 2025, Madame [H] et Monsieur [N] n’ont pas comparu et n’étaient pas représentés.

MOTIVATION

➣ Sur les loyers et charges impayés

Il résulte des articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bailleur produit, au soutien de sa demande en paiement de l’arriéré locatif, le commandement de payer et le décompte actualisé de sa créance.

Par conséquent, il convient de condamner Madame [H] et Monsieur [N] au paiement solidaire de la somme de 172,94 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 1 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation.

➣ Sur la résiliation en vertu de la clause résolutoire

L’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation dans sa version applicable au présent litige dispose que :

— toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ;

— à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions règlementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L 542-1 et L 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire prévoyant qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus ou du dépôt de garantie, et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Par exploit du 13 janvier 2025, le bailleur a fait commandement d’avoir à payer la somme de 1 345,43 euros.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 susvisé, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

La procédure a été régulièrement dénoncée à Madame la Préfète de l’ALLIER par voie électronique avec accusé de réception en date du 13 mai 2025 ainsi qu’à la CCAPEX par courrier du 15 janvier 2025.

Le commandement de payer, la saisine de la Préfète et la saisine de la CCAPEX étant régulièrement intervenus dans les délais, la demande aux fins de constat d’acquisition de la clause résolutoire est recevable.

Suivant décompte produit par le bailleur, il apparaît que les loyers n’ont pas été réglés dans les deux mois dudit commandement.

En conséquence, il y a lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail à compter du 14 mars 2025.

Toutefois, l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, V°, en sa version en vigueur au 29 juillet 2023, dispose que : « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ».

Le VII° dispose que : « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Ainsi, le juge peut à la demande d’une partie octroyer des délais de paiement au locataire en situation de régler sa dette locative à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer avant la date de l’audience. De plus, le juge peut également, dès lors qu’il le lui a été expressément demandé, prononcer la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais accordés dès lors que le locataire a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

En l’espèce, si aucun document ne permet d’évaluer la situation financière des locataires, il convient de prioriser l’accord du bailleur pour l’octroi de délais de paiement d’autant que le montant restant dû est modeste.

Il convient alors d’accorder à Madame [H] et Monsieur [N] des délais pour le paiement de la dette locative selon les modalités décrites au dispositif ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire, la résiliation du bail sera censée n’avoir jamais joué si les délais sont respectés.

Si toutefois, Madame [H] et Monsieur [N] ne respectaient pas ces délais, la clause résolutoire reprendrait son plein effet dès le premier défaut de paiement d’une échéance ou d’un loyer avec les conséquences qui sont décrites au titre de l’indemnité d’occupation.

➣ Sur les délais de paiement

Le juge peut, même d’office, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, accorder des délais de paiement, dans les conditions prévues à l’article 1343-5 du Code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative et qui a repris le versement intégral du loyer courant.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement et d’autoriser Madame [H] et Monsieur [N] à se libérer de leur dette locative par deux mensualités de 86,47 euros, en sus des loyers courants et en même temps, étant rappelé que la dernière mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette.

➣ Sur l’indemnité d’occupation

Si Madame [H] et Monsieur [N] ne respectent pas les délais de paiement octroyés dans le présent jugement, la clause résolutoire reprendra tous ses effets et le bail sera résilié à compter du manquement.

Par conséquent, Madame [H] et Monsieur [N] deviendront occupant sans droit ni titre et, à défaut de départ volontaire de leur part, ils seront tenus de verser au bailleur une indemnité d’occupation qu’il convient de fixer à l’équivalent du montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

Il convient de rappeler que, conformément à l’article 1231-7 du Code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement.

En conséquence, les indemnités d’occupation non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal dès leur date d’exigibilité.

➣ Sur les autres demandes

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [H] et Monsieur [N] parties succombantes, doivent supporter les dépens qui comprendront les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire, les frais d’assignation, les droits de plaidoirie, les débours et les frais de signification de la présente décision.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès est condamnée à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

A ce titre Madame [H] et Monsieur [N] , qui supportent les dépens, seront condamnés au paiement de la somme de 300,00 euros, au bénéfice de la société EVOLEA.

La présente décision est de droit assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par décision mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail du 12 avril 2018 , à la date du 14 mars 2025 ;

CONDAMNE Madame [H] et Monsieur [N] à payer à la société EVOLEA la somme de 172,94 euros (cent soixante douze euros et quatre vingt quatorze centimes) ;

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SURSOIT à l’exécution des poursuites et AUTORISE Madame [H] et Monsieur [N] à se libérer de leur dette par deux mensualités de 86,47 euros, en sus des loyers courants et en même temps, étant rappelé que la dernière mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette ;

DIT que les mensualités seront exigibles en sus du loyer courant assorti de l’avance sur charges et en même temps ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire durant l’exécution desdits délais ;

DIT que si les délais sont respectés la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

DIT en revanche qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer à son terme exact :

— la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets et le bail sera résilié à compter du manquement,

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

— que, à défaut pour Madame [H] et Monsieur [N] d’avoir libérés les lieux deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux délivré par le preneur, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé dans tel garde-meuble désigné par ce dernier ou à défaut par le bailleur,

— que, Madame [H] et Monsieur [N] seront tenus au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail,

— que, l’indemnité d’occupation sera due au pro-rata temporis et payable à terme et au plus tard le 05 du mois suivant ;

REJETTE tous les autres chefs de demande ;

CONDAMNE in solidum Madame [H] et Monsieur [N] aux dépens de l’instance, en ce compris notamment les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire, les frais de son assignation et les frais de signification de la présente décision ;

CONDAMNE in solidum Madame [H] et Monsieur [N] au paiement de la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de droit de l’exécution provisoire.

Le présent jugement, prononcé à la date indiquée en tête des présentes, est signé par le juge présidant l’audience qui l’a rendu et le greffier

Le greffier, le Juge des contentieux de la protection,

Christine LAPLAUD Céline DUGAT