COUR D’APPEL DE [Localité 5]

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N° : N° RG 24/04482 – N° Portalis DBYB-W-B7I-PD65

Pôle Civil section 1

Date : 13 Novembre 2025

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

Pôle Civil section 1

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDEUR

S.D.C. [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la SARL OPALEO dont le siège social est sis [Adresse 1] , prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège,

représenté par Maître Fabrice DI FRENNA de la SARL SANGUINEDE – DI FRENNA & ASSOCIES, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDERESSE

SAS DALKIA SMART BUILDING venant aux droits de la société EDF OPTIMAL SOLUTIONS, immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le n° 501592307, dont le siège social est sis [Adresse 7] prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège,

n’ayant pas constitué avocat

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : Christine CASTAING

Juge unique

assisté de Christine CALMELS greffier, lors des débats et du prononcé.

DEBATS : en audience publique du 08 Septembre 2025

MIS EN DELIBERE au 13 Novembre 2025

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 13 Novembre 2025

FAITS ET PROCEDURE

La société SFP IMMO FINANCES, devenue PROMEO PATRIMOINE, maître d’ouvrage, a fait édifier un ensemble immobilier à [Localité 4] dénommé « Domaine du Golf 1 » composé d’une centaine de villas regroupées au sein d’une copropriété gérée par la SARL OPALEO.

Le 5 juin 2008 , la société SFP IMMO FINANCES a conclu avec la société ELECTRICITE DE France (EDF) un contrat de location et de maintenance portant sur l’installation d’un système de Gestion Technique de Bâtiment (GTB) destiné à piloter l’ensemble des équipements électriques du domaine dans le but de permettre la maîtrise de la demande énergétique ainsi que l’optimisation des coûts d’exploitation. Le contrat prévoyait que, moyennant le paiement d’une redevance annuelle le Syndicat des copropriétaires pouvait bénéficier d’un tarif préférentiel.

Par avenant du 30 juillet 2009, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] est venu se substituer dans les droits et obligations de la société SPF IMMO FINANCES.

Suite à diverses plaintes des copropriétaires concernant la perte de connexion et la sensibilité du réseau câblé à l’humidité, une visite des lieux a été réalisée le 30 septembre 2013 entre le Syndicat des copropriétaires et la société EDF à l’issu de laquelle ont été relevés plusieurs désordres notamment un défaut d’étanchéité des boites de jonction et une perte de connexion pour certaines villas.

En l’absence d’intervention de la part de la société EDF, le Syndicat des copropriétaires a fait intervenir un commissaire de justice qui a réalisé un procès-verbal de constat de ces désordres le 9 juillet 2014.

Par acte d’huissier délivré le 16 septembre 2014 le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] a assigné la société EDF devant le juge des référés, afin d’obtenir une mesure d’expertise judiciaire à l’égard de ces désordres.

La société EDF OPTIMAL SOLUTIONS (EDF OS) aux droits de laquelle vient la société DALKIA SMART BUILDING, est intervenue volontairement à cette procédure suite au transfert du contrat souscrit avec la société SPF IMMO FINANCE à la société EDF OS le 31 décembre 2009 avec effet rétroactif au 1er janvier 2009, en conséquence le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 3] s’est désisté de ses demandes initiales faites à l’encontre de la société EDF.

Par ordonnance du 4 décembre 2014, le juge des référés du Tribunal de Montpellier a ordonné une expertise judiciaire, désignant Monsieur [J] [O] pour la réaliser.

Par acte d’huissier délivré le 10 mai 2017, la société EDF OS a appelé en cause la SELARL Cabinet d’études aménagement et urbanisme (CEAU), en charge de la conception et du suivi des travaux de voiries et réseaux divers, et la société EUROVIA LANGUEDOC ROUSSILLON, en charge de leur réalisation, venant aux droits de la SAS JOULIE TP.

Par ordonnance du 29 juin 2017, le juge des référés a rendu les opérations d’expertises ordonnées le 4 décembre 2014 communes et opposables aux sociétés CEAU et EUROVIA LANGUEDOC ROUSSILLON, venant aux droits de la SAS JOULIE TP, condamnant la société CEAU et EUROVIA LANGUEDOC ROUSSILLON à produire les attestations d’assurances sollicitées.

Le rapport d’expertise a été déposé le 29 mars 2019.

Par acte introductif d’instance du 13 août 2024 le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la SARL OPALEO a assigné la société DALKIA SMART BUILDING venant aux droits de la société EDF OPTIMAL SOLUTIONS, devant le Tribunal judiciaire de Montpellier, afin d’obtenir au visa des articles 1792 et 1231-1 du code civil :

« A titre principal,

JUGER que les désordres subis par le Syndicat des Copropriétaires revêtent un caractère décennal,

En conséquence,

CONDAMNER la société DALKIA SMART BUILDING venant aux droits de la société EDF OPTIMAL SOLUTIONS à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 3] la somme de 64.081,60 € TTC au titre de la location indue de la GTB,

CONDAMNER la société DALKIA SMART BUILDING venant aux droits de la société EDF OPTIMAL SOLUTIONS à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 3] la somme de 33.570,40 € TTC au titre de la surconsommation d’électricité,

CONDAMNER la société DALKIA SMART BUILDING venant aux droits de la société EDF OPTIMAL SOLUTIONS à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 3] la somme de 20.500 € TTC en raison de l’ineffectivité de la maintenance,

CONDAMNER la société DALKIA SMART BUILDING venant aux droits de la société EDF OPTIMAL SOLUTIONS à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 3] la somme de 46.500 € TTC au titre de son préjudice de jouissance.

A titre subsidiaire,

Si par extraordinaire, si la juridiction de céans ne retenait pas le caractère décennal des désordres affectant la GTB :

JUGER que la société DALKIA a commis une faute de nature à engager sa responsabilité contractuelle.

En conséquence,

CONDAMNER la société DALKIA SMART BUILDING venant aux droits de la société EDF OPTIMAL SOLUTIONS à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 3] :

la somme de 64.081,60 € TTC au titre de la location indue de la GTB,

la somme de 33.570,40 € TTC au titre de la surconsommation d’électricité,

la somme de 20.500 € TTC en raison de l’ineffectivité de la maintenance,

la somme de 46.500 € TTC au titre de son préjudice de jouissance.

En tout état de cause,

CONDAMNER la société DALKIA SMART BUILDING venant aux droits de la société EDF OPTIMAL SOLUTIONS au paiement de la somme de 5.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire. »

A l’appui de ses demandes, il soutient à titre principal, que les désordres constatés relèvent de la garantie décennale due par les constructeurs au titre de l’article 1792 et suivants du code civil et qu’en ce sens la société défenderesse doit être condamnée à lui indemniser les préjudices matériels et immatériels subis tels que ceux découlant de la surconsommation d’électricité, de l’ineffectivité de la maintenance ou encore du trouble de leur préjudice de jouissance.

A titre subsidiaire, le Syndicat des copropriétaires indique qu’en raison de l’inexécution des obligations contractuelles de conformité des installations, la responsabilité contractuelle de la société DALKIA SMART BUILDING venant aux droits de la société EDF OS doit être engagée. En ce sens il sollicite l’indemnisation des préjudices subis découlant de ces désordres.

La société DALKIA SMART BUILDING bien que régulièrement assignée, n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 14 janvier 2025.

A l’issue des débats le 8 septembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 13 novembre 2025 par mise à disposition.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. SUR LA DEMANDE PRINCIPALE

Sur la responsabilité décennale

La garantie décennale prévue par l’article 1792 du code civil ne s’applique qu’à des désordres cachés à la réception de l’ouvrage, apparus dans le délai de dix ans à compter de la réception, et affectant l’ouvrage dans sa solidité ou le rendant impropre à sa destination.

La garantie décennale court à compter de la réception des travaux (article 1792-4-1 du code civil), qui peut être prononcée avec ou sans réserve.

En application de l’article 1792-6 du Code civil, la réception est l’acte par lequel le maître d’ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserve.

En l’espèce, l’installation du système GTB performant, sa location, sa maintenance et la garantie de son bon fonctionnement par EDF a été conclu par contrat du 5 juin 2008, dans lequel la date prévisionnelle de fin de travaux a été fixée au 1er décembre 2008 pour la 1ère tranche et au 31 mai 2009 pour l’ensemble de l’opération.

Cependant, en l’absence de précisions et de démonstration de la réception de ces travaux, la responsabilité décennale de la société ne pourra pas être retenue.

Il en découle que la recherche de la nature des désordres, cachés ou non à la réception ainsi que de leur gravité décennale n’est pas nécessaire.

Les demandes fondées sur la garantie décennale seront rejetées.

II. SUR LA DEMANDE SUBSIDIAIRE

1. Sur la responsabilité contractuelle

L’article 1231-1 du code civil prévoit que « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. »

Ainsi, la mise en œuvre de cette responsabilité suppose la réunion de trois conditions qui sont l’existence d’une situation contractuelle, l’inexécution d’une obligation contenue dans le contrat ou un retard dans l’exécution de l’une d’entre elles et finalement l’existence d’un dommage pour l’un des contractants.

A ces conditions s’ajoute l’absence de cause exonératoire de responsabilité à savoir, l’existence d’un cas de force majeure ayant empêché l’exécution.

A titre subsidiaire, le requérant sollicite l’engagement de la responsabilité contractuelle de la société DALKIA SMART BUILDING venant aux droits de la société EDF OS, du fait de l’inexécution de ses obligations.

L’existence d’un lien contractuel entre la société SPF IMMO FINANCES et la société EDF est démontrée par la production du contrat de service d’installation visant à la Maîtrise de la Demande d’Energie Location-Maintenance du 5 juin 2008.

Par avenant du 30 juillet 2009, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] est venu se substituer dans les droits et obligations de la société SPF IMMO FINANCES, ainsi le lien contractuel entre le Syndicat des copropriétaires et la société EDF est établi.

Le lien contractuel entre le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] et la société EDF OS est avéré puisque le contrat souscrit avec la société SPF IMMO FINANCES a été transféré à la société EDF OS le 31 décembre 2009 avec rétroactivité au 1er janvier 2009.

Le Syndicat des copropriétaires indique que la société DALKIA SMART BUILDING, venant aux droits de la société EDF OS, ne garantissant pas une installation en conformité avec les objectifs du contrat conclu concernant la Gestion Technique du Bâtiment au Syndicat des copropriétaires, a commis une faute constituant une inexécution de ses obligations, celle-ci étant de nature à engager sa responsabilité contractuelle.

Bien que le contrat régularisé le 5 juin 2008 pour la location-maintenance de la GTB ne contient pas d’engagement chiffré de résultat, son objet est l’optimisation de la consommation énergétique du bénéficiaire du contrat par l’installation d’une Gestion Technique du Bâtiment (GTB) sur le site du Domaine du Golf afin de « piloter les équipements, tout en améliorant le confort et le service des clients. Ce système concerne la Maîtrise de la Demande énergétique, l’optimisation des coûts d’exploitation et le maintien du bien -être des utilisateurs » ainsi qu’il ressort de l’article 2 dudit contrat.

Un constat de commissaire de justice du 9 juillet 2014 a mis en évidence au sein d’un coffret technique « la présence d’eau sur plusieurs centimètres », « un grand nombre de câbles se trouvent à l’intérieur de ce coffret » et « l’absence de toute étanchéité notamment au niveau d’une sortie de câble. »

Malgré ces désordres, aucune intervention n’a été démontrée par la société EDF OS bien qu’il ait été prévu au sein du contrat conclu le 5 juin 2008, en page 3 que « EDF offre un service intégré qui consiste à mettre à la disposition du CLIENT un ensemble fonctionnel cohérent, autoportant, et en parfait état de fonctionnement pendant toute la durée de la relation contractuelle, soit délai de réalisation plus 9 ans. »

Que cette maintenance comprend une « Maintenance curative : Sur demande écrite du CLIENT, EDF interviendra, ou fera intervenir l’entreprise de son choix, pour réaliser les opérations de réparation suite à défaillance ou dysfonctionnement de l’installation. »

Un délai d’intervention allant de 4h à 15 jours selon le type d’intervention est précisé au sein dudit contrat.

De plus, il est indiqué à l’article 6 du même contrat que le « CLIENT », soit la Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] du Golf 1, « s’engage à confier exclusivement à EDF, la maintenance de l’Installation dans les conditions suivantes […] Maintenance préventive […] Maintenance curative. […] »

En conséquence, l’inaction de la société EDF OS suite à la constatation de ces désordres, constitue une inexécution contractuelle engageant sa responsabilité.

La société DALKIA SMART BUILDING venant aux droits de la société EDF OS au sein de cette procédure engagera sa responsabilité à ce titre.

S’agissant de l’existence d’un dommage découlant de ces inexécutions contractuelles, l’expert judiciaire retient, en page 59 que « les désordres invoqués sont, dans le principe, des pertes d’échanges conduisant :

— à des ordres émis depuis le PC et non pris en compte par la GTB ;

— à une absence d’information au niveau du PC.

Ces désordres ont conduit à la mise en échec de l’objectif contractuel d’économie à réaliser sur la consommation électrique des lieux »

Il précise en page 60 que « La GTB en cause est couverte par un engagement contractuel de bon fonctionnement de 9 ans.

Le constat de l’état défectueux de l’isolement des boîtes de dérivation était clairement corrélé avec les relevés des défauts de fonctionnement du réseau de la GTB puisqu’il a été constaté que ces défauts avaient disparu après remplacement des boîtes de dérivation par la défenderesse EDF OS, Phases 1 et 2.

Sans fonctionnement satisfaisant de ce réseau, la GTB ne pouvait remplir sa fonction dédiée aux économies d’énergie. »

Selon l’avis de l’expert sur cette même page « les désordres ayant affecté la GTB en cause ont été de nature à la rendre impropre à son usage. »

Dès lors, les préjudices allégués par le Syndicat des copropriétaires concernant la redevance versée en contrepartie de la location de la GTB, ainsi que concernant la surconsommation d’électricité constatée et finalement le préjudice lié à l’ineffectivité de la maintenance sont en lien direct avec les inexécutions contractuelles de la société EDF OS.

Cette dernière, défaillante dans la démonstration d’une cause exonératoire de responsabilité à l’égard des inexécutions relevées, verra sa responsabilité contractuelle engagée. De plus, la société EDF OS, imposant son exclusivité au Syndicat des copropriétaires concernant la maintenance de l’installation sera retenue seule responsable à l’égard des désordres en découlant.

Par conséquent, la société DALKIA SMART BUILDING, venant aux droits de la société EDF OS à la présente procédure, sera condamnée à indemniser le syndicat des préjudices subis.

2. Sur la réparation des préjudices

Sur les préjudices matériels

Le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] sollicite la condamnation de la société DALKIA SMART BUILDING, venant aux droits de la société EDF OS à lui verser une indemnisation correspondant aux préjudices subis à hauteur de :

—  64.081,60 € TTC au titre de la location indue de la GTB,

—  33.570,40 € TTC au titre de la surconsommation d’électricité,

—  20.500 € TTC au titre de l’inefficacité de la maintenance,

En l’espèce, pour évaluer ces préjudices subis par le Syndicat des copropriétaires il convient de se rapporter à l’expertise produite par Monsieur [J] [O].

S’agissant de la location de la GTB, il retient en pages 70 et 71 que la location de la GTB a été défaillante sur une période de 22 mois en raison des surconsommations constatées sur les factures produites.

En conséquence ce poste de préjudice doit être évalué comme il suit :

— Redevance annuelle fixe : 29.128,00 euros HT,

— Montant de cette redevance calculée au mois : 2.427,33 euros HT (29.128,00 euros /12 mois),

— Nombre de mois impactés : 22 mois

— Montant total du préjudice : 53.401,33 euros HT (22 x 2.427,33 euros HT).

En conséquence, la société DALKIA SMART BUILDING, venant aux droits de la société EDF OS sera condamnée à verser au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] la somme de 53.401,00 euros HT au titre de la location indue de la GTB.

S’agissant de la surconsommation électrique, l’expert judiciaire relève en pages 72 à 74, en se basant sur le Tarif [Localité 8], à savoir le tarif règlementé d’électricité, les informations suivantes :

— Pour l’année 2013, une surconsommation d’un montant de 4.649,82 euros TTC ;

— Pour l’année 2014, une surconsommation d’un montant de 5.533,69 euros TTC ;

— Pour l’année 2015, une surconsommation d’un montant de 3.598,06 euros TTC ;

— Pour l’année 2017, une surconsommation d’un montant de 6.819,44 euros TTC ;

— Pour l’année 2018, une surconsommation d’un montant de 12.969,39 euros TTC ;

Dès lors, l’installation de la GTB ne remplissant pas ses objectifs d’optimisation de la consommation électrique, la société DALKIA SMART BUILDING, venant aux droits de la société EDF OS, responsable à cet égard, sera condamnée au paiement de la surconsommation engendrée par la non-conformité de son produit, soit au montant total de 33.570,40 € TTC, auprès du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3].

S’agissant de l’ineffectivité de la maintenance, celle-ci est avérée par la présence des désordres précédemment relevés.

Dès lors, le Tribunal retiendra que le montant versé par le Syndicat des copropriétaires au profit de la société EDF OS pour la réalisation de cette maintenance a été indument perçu.

Au vu des factures produites par la requérante retenues en page 75 par l’expert, la société DALKIA SMART BUILDING, venant aux droits de la société EDF OS, sera condamnée à indemniser le Syndicat des copropriétaires à hauteur de la somme de 20.500 euros TTC.

Sur le préjudice immatériel

S’agissant du préjudice de jouissance, l’expertise retient en page 76 l’existence d’un trouble d’usage sur la période du 10 juin 2009, date de début des désordres déclarés, au 15 novembre 2018, date de la remise en ordre de la GTB par la société défenderesse.

Cette période s’étend sur neuf ans et cinq mois, soit 113 mois au total durant lesquels le Syndicat, lié contractuellement à la société EDF OS ne pouvait faire intervenir une société tierce. A ces 113 mois il convient de soustraire 20 mois correspondants aux changements de positions du demandeur concernant la remise en état.

Dès lors, il convient de retenir un trouble de jouissance d’une durée de 93 mois, évalué à la somme forfaitaire de 500 € par mois pour l’ensemble de la copropriété, soit un montant total de 46.500 euros TTC que la société DALKIA SMART BUILDING, venant aux droits de la société EDF OS, sera condamnée à verser au Syndicat des copropriétaires au titre du préjudice de jouissance subi.

SUR LES AUTES DEMANDES

Sur l’exécution provisoire

Il sera rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre de provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile et aucun motif ne permet de l’écarter en l’espèce.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

En l’espèce, les dépens, en ceux compris les frais d’expertise judiciaire, seront supportés par la société DALKIA SMART BUILDING succombant au principal.

La société DALKIA SMART BUILDING sera également condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], une indemnité de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au Greffe :

REJETTE les demandes fondées sur la responsabilité décennale de la société DALKIA SMART BUILDING, venant aux droits de la société EDF OS ;

CONDAMNE la société DALKIA SMART BUILDING, venant aux droits de la société EDF OS, à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] :

— la somme de 53.401 euros HT au titre de la location indue de la Gestion Technique du Bâtiment ;

— la somme de 33.570,40 € TTC au titre de la surconsommation électrique ;

— la somme de 20.500 euros TTC au titre de l’inefficacité de la maintenance de la Gestion Technique du Bâtiment ;

— la somme de 46.500 euros TTC au titre du préjudice de jouissance ;

CONDAMNE la société DALKIA SMART BUILDING, venant aux droits de la société EDF OS, à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE la société DALKIA SMART BUILDING, venant aux droits de la société EDF OS aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire ;

REJETTE toute demandes plus amples ou contraire ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre de provisoire ;

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE