TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Chambre 1/Section 5

N° du dossier : N° RG 25/00360 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2V67

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 08 JANVIER 2026

MINUTE N° 26/00038

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Nous,Madame Mallorie PICHON, Vice-présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Monsieur Tuatahi LEMAIRE, Greffier, lors des débats, et de Madame Tiaihau TEFAFANO, Greffière, lors de la mise à disposition.

Après avoir entendu les parties à notre audience du 21 novembre 2025 avons mis l’affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

La société [Adresse 6],

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e François DUMOULIN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 196 (Postulant), M^e PIERRE DELANNAY, avocat au barreau de l’EURE (Plaidant)

ET :

La société MAXXI GAMES PARINOR,

dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Myriam BOUCHAOUCH, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 307

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 25 septembre 2018, la société [Adresse 6] a consenti à la société MAXXI GAMES PARINOR, alors en cours de formation, un bail commercial sur un local à livrer, situé au sein de la galerie marchande du centre commercial CARREFOUR O’PARINOR, sis [Adresse 7] à [Localité 2]. Le local a été livré le 18 octobre 2018.

Consécutivement à des impayés de loyers, un protocole d’accord a été régularisé entre les parties le 14 septembre 2022.

Le 23 décembre 2024, la société [Adresse 6] a fait délivrer à la société MAXXI GAMES PARINOR un commandement de payer visant la clause résolutoire figurant au contrat, pour la somme de 50.802,81 euros.

Par acte du 20 février 2025, la société [Adresse 6] a fait assigner en référé devant le président de ce tribunal la société MAXXI GAMES PARINOR, pour :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— Ordonner l’expulsion de la société MAXXI GAMES PARINOR et de tous occupants de son chef des locaux loués si besoin est avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— Condamner la société MAXXI GAMES PARINOR à lui payer à titre provisionnel une somme de 64.147,91 euros à titre d’arriérés de loyers et charges, outre les intérêts au taux légal majoré de cinq points suivant les dispositions contractuelles, à compter de chaque échéance et avec capitalisation ;

— Condamner la société MAXXI GAMES PARINOR à lui payer à titre provisionnel la somme de 6.414,79 euros au titre de l’indemnité contractuelle, outre les intérêts au taux légal majoré de cinq points suivant les dispositions contractuelles, à compter de chaque échéance et avec capitalisation ;

— Condamner la société MAXXI GAMES PARINOR à lui payer à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle de 6.624,40 euros jusqu’à libération effective des locaux loués ;

— Dire que le dépôt de garantie sera définitivement acquis à la société [Adresse 6] ;

— Ordonner le retrait des meubles dans le délai de 8 jours à compter de la signification de la décision à intervenir et passé ce délai, autoriser la société IMMOBILIERE CARREFOUR à faire enlever les meubles et à les entreposer dans tel bien qu’elle déterminera dans l’attente de leur vente forcée ;

— Condamner la société MAXXI GAMES PARINOR à lui payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens, qui comprendront le coût des commandements de payer, de la signification de l’ordonnance à intervenir et de ses suites.

À l’audience, la société [Adresse 6] maintient ses demandes dans les termes de l’assignation et demande le rejet des demandes fins et conclusions du défendeur.

La société MAXXI GAMES PARINOR demande au juge des référés de :

A titre principal,

— Rejeter l’ensemble des demandes de la société [Adresse 6] ;

— Juger que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance ;

— Dire n’y avoir lieu à référé ;

Reconventionnellement, elle demande la condamnation de la société IMMOBILIERE CARREFOUR à lui verser la somme provisionnelle de 65.000 euros à valoir sur dommages et intérêts en réparation de son préjudice ;

A titre subsidiaire, l’octroi de délais et la suspension des effets de la clause résolutoire.

En tout état de cause, Condamner la société [Adresse 6] à lui verser la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

En substance, la société MAXXI GAMES PARINOR fait valoir l’existence de contestations sérieuses en raison de la perte de jouissance subie consécutive à la fermeture de l’hypermarché [Adresse 3] et de son remplacement par une enseigne dénommée “Atacadao”. Elle invoque un préjudice résultant d’une baisse considérable de son chiffre d’affaires et d’une situation déficitaire du fait des travaux précédent ce changement d’enseigne et de la modification de l’environnement commercial. Enfin, elle fait valoir au soutien de sa demande de délais une amélioration de sa situation financière depuis plusieurs mois.

L’état d’endettement de la société MAXXI GAMES PARINOR ne comporte aucune mention en date du 18 février 2025.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux conclusions déposées et soutenues oralement.

MOTIFS

Sur les demandes principales

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, “toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.”

Par ailleurs, les dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoient que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Enfin, en application de l’article 1353 du code civil, “Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation”.

En l’espèce, le bail stipule qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré dans les formes prévues à l’article L. 145-41 du code de commerce le 23 décembre 2024 pour le paiement de la somme en principal de 50.490 euros.

Il résulte du décompte joint à l’assignation, arrêté au 24 janvier 2025, que ledit commandement est resté infructueux dans le délai d’un mois.

Par voie de conséquence, le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois après ledit commandement, soit le 25 février 2025.

Le maintien dans les lieux de la société MAXXI GAMES PARINOR causant un préjudice à la société [Adresse 6], celle-ci est fondée à obtenir, à titre provisionnel, à compter de la résiliation du contrat et jusqu’à la libération des lieux, une indemnité d’occupation.

Toutefois, elle sollicite à ce titre une somme supérieure au montant du loyer contractuel. Cette somme excède le revenu locatif dont elle se trouve privée du fait de la résiliation du bail et peut s’analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si, comme en l’espèce, elle est susceptible d’apparaître manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire.

Elle relève donc de l’appréciation de ce juge et ne peut ainsi être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

La partie défenderesse sera donc condamnée au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, jusqu’à la libération des lieux.

La société IMMOBILIERE CARREFOUR justifie, par la production du bail, du commandement de payer et du décompte arrêté au 24 janvier 2025, actualisé par celui arrêté au 19 novembre 2025 que la société MAXXI GAMES PARINOR reste lui devoir au 19 novembre 2025 une somme de 102.731,25 euros, incluant loyers et indemnités d’occupation, échéance du 4e trimestre 2025 incluse, déduction faite des frais d’huissier, facturés pour 255,79 euros et compris dans les dépens.

La société MAXXI GAMES PARINOR invoque une perte de jouissance du local commercial résultant d’un changement d’enseigne suite à la fermeture de l’hypermarché [Adresse 3]. Or d’une part, le bailleur n’est pas tenu de garantir au preneur la chalandise des lieux loués, d’autre part, le preneur ne verse aucun élément établissant la réalité de la baisse de la fréquentation du centre ni une absence de commercialité, si ce n’est ses propres déclarations, qui sont nécessairement peu probantes, en l’absence d’autres éléments. Elle ne démontre donc pas une perte de jouissance des lieux imputables au bailleur et échoue à établir l’existence d’une contestation sérieuse.

La société MAXXI GAMES PARINOR sera donc condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 102.731,25 euros, qui sera assortie des intérêts au taux légal, sans majoration, à compter de la délivrance du commandement de payer pour la somme qui y est visée et à compter de l’assignation pour le surplus.

Ces intérêts seront capitalisables selon les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil.

La société [Adresse 6] sollicite en outre la majoration contractuelle de la somme due au titre des arriérés locatifs en application de la clause pénale prévue au contrat. Cette somme pouvant être réduite par le juge du fond si elle apparaît manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire, elle ne peut être accueillie devant le juge des référés. Il n’y a donc pas lieu à référé de ce chef de demande.

Il n’y a pas lieu au stade des référés de prévoir que le montant du dépôt de garantie versé par la société MAXXI GAMES PARINOR restera acquis à la société [Adresse 6] dès lors que ce dépôt de garantie ne peut être conservé par elle qu’à la reddition définitive des comptes entre les parties et sous réserve de justifier de l’existence de désordres susceptible de donner lieu à des dommages et intérêts, lesquels excèdent l’office du juge des référés.

La société MAXXI GAMES PARINOR sollicite des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Au vu des éléments produits et des débats, si certains règlements partiels sont intervenus, compte tenu de l’ancienneté de la dette, de son montant et de son augmentation constante, et les éléments produits ne permettant pas de démontrer sa capacité à faire face à ses échéances, il convient de rejeter sa demande de délais de paiement sur le fondement des articles 1343-5 du code civil et L.145-41 du code de commerce.

L’obligation de la société MAXXI GAMES PARINOR de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion, suivant modalités fixées au dispositif.

Sur la demande reconventionnelle

En l’état des éléments produits aux débats, étant rappelé que le bailleur n’est pas tenu de garantir au preneur la chalandise des lieux loués, d’autre part, le preneur ne verse aucun élément établissant la réalité de la baisse de la fréquentation du centre ni une absence de commercialité, la société MAXXI GAMES PARINOR ne démontre pas que la baisse de son activité soit imputable à des manquements du bailleur à ses obligations.

La demande de dommages et intérêts provisionnels se heurte à d’évidentes contestations sérieuses qui excèdent les pouvoirs du juge des référés et relèvent du juge du fond.

Il n’y a donc pas lieu à référé de ce chef de demande.

Sur les demandes accessoires

La société MAXXI GAMES PARINOR, succombant, sera condamnée aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer, de la signification de l’ordonnance à intervenir et de ses suites.

Enfin, l’équité commande d’allouer à la société [Adresse 6] la somme prévue au dispositif au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons la résiliation du bail par l’effet d’une clause résolutoire le 25 février 2025 ;

Ordonnons, si besoin avec le concours de la force publique, l’expulsion de la société MAXXI GAMES PARINOR ou de tous occupants de son chef hors des locaux situés au sein de la galerie marchande du centre commercial [Adresse 4], sis [Adresse 7] à [Localité 2].

Disons que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons la société MAXXI GAMES PARINOR au paiement d’une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du contrat et jusqu’à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer, augmentée des charges et taxes afférentes qu’elle aurait dû payer si le bail ne s’était pas trouvé résilié ;

Condamnons la société MAXXI GAMES PARINOR à payer à la société [Adresse 6] la somme provisionnelle de 102.731,25 euros, somme arrêtée au 19 novembre 2025, incluant loyers, indemnités d’occupation et charges, échéance du 4e trimestre 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal sur la somme de 50.490 euros à compter du 23 décembre 2024 et à compter du 20 février 2025 pour le surplus ;

Disons que les intérêts seront capitalisables selon les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation au paiement de la clause pénale ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande d’attribution du dépôt de garantie ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts provisionnels

Condamnons la société MAXXI GAMES PARINOR à payer à la société [Adresse 6] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes autres demandes plus amples ou contraires ;

Condamnons la société MAXXI GAMES PARINOR à supporter la charge des dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer, de la signification de l’ordonnance à intervenir et de ses suites ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 08 JANVIER 2026.

LA GREFFIERE

LA PRÉSIDENTE