TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 19 Février 2026

Président : Madame ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 18 Décembre 2025

GROSSE :

Le 20 février 2026

à M^e BELARBI Naïma

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 20 février 2026

à M. [Y] [J] [S]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/05620 – N° Portalis DBW3-W-B7J-7AIM

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. MARSEILLE JETDEAU, domiciliée : chez SASU ANGE IMMO, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Naïma BELARBI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [R] [Y] [J] [S]

né le 23 Février 1961 à [Localité 1] (CAP-[Localité 2]), demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé signé le 23 mai 2012 ayant pris effet le 1er juin 2012 la SCI [W] a donné à bail à usage d’habitation à Monsieur [Y] [J] [S] [R] un appartement situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initialement fixé à 440 euros, outre 20 euros de provisions sur charges ;

Des loyers étant demeurés impayés, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifiée à Monsieur [Y] [J] [S] [R] par acte de commissaire de justice en date du 24 juin 2025 pour la somme de 1386 euros en principal ;

La situation d’impayés a été signalée à la CCAPEX le 27 juin 2025 ;

Par acte de commissaire de justice en date du 30 septembre 2025, dénoncé le 3 octobre 2025 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône, la SCI MARSEILLE JETDEAU 19 a fait assigner Monsieur [Y] [J] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail, faute du paiement des causes du commandement de payer dans le délai légal et entendre constater la résiliation du bail

— ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de Monsieur [Y] [J] [R] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique, du logement sis [Adresse 4] ;

— condamner par provision Monsieur [Y] [J] [R] au paiement de la somme de 1386 euros, au titre de la dette locative, augmentée des loyers échus impayés jusqu’à la décision à intervenir, avec intérêts au taux légal, sur le fondement de l’article 1153 du code civil ;

— condamner par provision Monsieur [Y] [J] [R] au paiement d’une indemnité mensuelle, fixée provisionnellement au montant actuel du loyer et des charges jusqu’à la libération effective des lieux loués ;

— condamner Monsieur [Y] [J] [R] au paiement de la somme de 600 euros, en remboursement des frais irrépétibles, sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’au paiement des entiers dépens, y compris le coût du commandement délivré, sur le fondement de l’article 696 code de procédure civile.

L’affaire appelée et retenue à l’audience du 18 décembre 2025 date à laquelle , la SCI MARSEILLE JETDEAU 19 a été représentée par son avocat et Monsieur [Y] [J] [R] a comparu en personne en justifiant se nommer «[Y] [J] [S] [R]  » ;

A cette audience la SCI requérante a réitéré les termes de son assignation en actualisant sa créance à la somme de 1218 euros au 18 décembre 2025 et Monsieur [Y] [J] [S] [R] a déclaré travailler en interim, percevoir 700 euros de salaire environ et 150 euros de Pôle Emploi , qu’un FSL était en cours , et a sollicité des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire ;

La bailleresse a indiqué ne pas être opposée à ces demandes ;

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 19 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

A titre liminaire il sera constaté que le défendeur se nomme « Monsieur [Y] [J] [S] [R]» ;

Sur la recevabilité

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience ;

En l’espèce, l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 3 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience initiale du 18 décembre 2025 ;

La SCI MARSEILLE JETDEAU 19 justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CCAPEX des Bouches-du-Rhône le 27 juin 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 30 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ;

De surcroît, La SCI MARSEILLE JETDEAU 19 justifie de son existence par l’extrait KBIS produit en cours de délibéré, et par l’acte de vente reçu le 19 novembre 2021 par Maître [I] [E], notaire à Marseille, être propriétaire du bien immobilier objet de la présente procédure et partant de sa qualité à agir ;

La SCI MARSEILLE JETDEAU 19 est en conséquence recevable en ses demandes.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai a été réduit à 6 semaines par la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023 ;

En l’espèce, le bail signé le 23 mai 2012 ayant pris effet le 1er juin 2012 contient une clause résolutoire stipulant qu’elle ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 24 juin 2025, pour la somme en principal de 1386 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 24 août 2025.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [Y] [J] [S] [R] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [Y] [J] [S] [R] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 463 euros au total;

La bailleresse fait en outre la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience, ainsi qu’un décompte actualisé à la somme de 1218 euros au 18 décembre 2025, échéance du mois de décembre 2025 incluse ;

Monsieur [Y] [J] [S] [R] ne conteste le montant de la dette locative ;

La créance n’étant pas sérieusement contestable à hauteur de 1218 euros au 18 décembre 2025, échéance du mois de décembre 2025 incluse, Monsieur [Y] [J] [S] [R] est condamnée, par provision, au paiement de la somme de 1218 euros à valoir sur les loyers et charges impayés arrêtés au 18 décembre 2025 échéance du mois de décembre 2025 incluse avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance .

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, la SCI MARSEILLE JETDEAU 19 justifie que Monsieur [Y] [J] [S] [R] a effectué un virement de 162 euros le 18 décembre 2025 correspondant à sa part résiduelle du mois de décembre 2025 de sorte qu’il est établi que le locataire a repris avant l’audience le paiement du loyer courant, les allocations de logement n’ayant pas été suspendues ;

Monsieur [Y] [J] [S] [R] a sollicité l’octroi de délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire, en déclarant travailler en interim, percevoir 700 euros de salaire environ et 150 euros de Pôle Emploi , qu’un FSL était en cours ;

Compte tenu de ces éléments, de la reprise des règlements et l’ancienneté du bail, il convient d’accorder des délais de paiement dans les termes du dispositif et de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une mensualité à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

· à défaut pour Monsieur [Y] [J] [S] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux sis [Adresse 3] dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la requérante sera autorisée à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier

· Monsieur [Y] [J] [S] [R], devenu occupant sans droit ni titre, sera condamné à verser à la SCI MARSEILLE JETDEAU 19 une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’ils auraient été dus si le contrat de bail s’était poursuivi, soit 463 euros, ce jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés,

· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévus par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [Y] [J] [S] [R] qui succombe supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation ;

L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la SCI MARSEILLE JETDEAU 19 qui sera déboutée de sa demande de ce chef.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 et à l’article 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous Juge des contentieux de la protection statuant en référé, après débats publics, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que le défendeur se nomme « Monsieur [Y] [J] [S] [R] » ;

DECLARONS la SCI MARSEILLE JETDEAU 19 recevable en ses demandes ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail liant les parties sont réunies à la date du 24 août 2025;

CONDAMNONS Monsieur [Y] [J] [S] [R] à payer à la SCI MARSEILLE JETDEAU 19, à titre provisionnel, la somme de 1218 euros à valoir sur les loyers et charges impayés arrêtés au 18 décembre 2025 échéance du mois de décembre 2025 incluse avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance;

AUTORISONS Monsieur [Y] [J] [S] [R] à s’acquitter de la dette par 36 mensualités successives de 33,83 euros, payables au plus tard le 28 de chaque mois et pour la première fois, le 28 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette et des intérêts;

RAPPELONS que ces sommes sont à verser en plus du loyer et des charges courants à leur date d’exigibilité ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou du loyer courant à son échéance, après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours :

— la dette deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra tous ses effets,

— faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion de Monsieur [Y] [J] [S] [R] et à celle de tous occupants de son chef, des lieux sis [Adresse 3], au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier

— Monsieur [Y] [J] [S] [R] sera tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs au requérant ou à son mandataire, soit 463 euros à ce jour;

CONDAMNONS Monsieur [Y] [J] [S] [R] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation ;

DEBOUTONS la SCI MARSEILLE JETDEAU 19 de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETONS toute autre demande, différence, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE