N°Minute:25/01131

DOSSIER : N° RG 25/00665 – N° Portalis DBYB-W-B7J-PUSU

Copie exécutoire à

SELARL MEYNADIER – BRIBES AVOCATS

expédition à

Mme [J] [K]

le 10 Septembre 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 8]

AUDIENCE DES REFERES

ORDONNANCE

RENDUE LE 10 Septembre 2025

PAR Sabine CORVAISIER, première vice-présidente, juge des contentieux de la protection, statuant en matière de referé,

assistée de Marie-Agnès GAL, Greffier,

ENTRE :

DEMANDERESSE

Madame [D] [C] [Y], demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Fanny MEYNADIER de la SELARL MEYNADIER – BRIBES AVOCATS, avocats au barreau de MONTPELLIER

ET

DEFENDERESSE

Madame [J] [K], demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

Les débats ont été déclarés clos le 12 Août 2025 , Madame le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue le 10 Septembre 2025.

SUR QUOI, L’ORDONNANCE SUIVANTE A ETE RENDUE :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte signé le 9 octobre 2023 et ayant pris effet le 26 octobre 2023, Madame [D] [C] [Y] a donné à bail à Madame [J] [K] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 6], à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel initial de 562,95 euros, outre une provision mensuelle pour charges de 57 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [D] [C] [Y] a fait signifier par acte de commissaire de justice en date du 31 janvier 2025 à Madame [J] [K], un commandement de payer la somme principale de 1547,72 euros, au titre des loyers et provisions sur charges impayés, arrêté à la date du 29 janvier 2025, et visant la clause résolutoire prévue au bail.

***

Par actes de commissaire de justice délivré à étude le 23 avril 2025, notifié au représentant de l’État dans le département, Madame [D] [C] [Y] a fait assigner Madame [J] [K] pour l’audience du 12 août 2025 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MONTPELLIER, statuant en référé, et demande, notamment sur le fondement de la loi du 06 juillet 1989 :

— le constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire en raison de l’impayé de loyers et de charges,

— l’expulsion de Madame [J] [K] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— la fixation de l’indemnité mensuelle d’occupation au montant des loyers, charges comprises et ce jusqu’au départ effectif des lieux, et la condamnation de Madame [J] [K] au paiement de celle-ci,

— la condamnation de Madame [J] [K] à payer la somme de 3716,15 euros à titre de provision correspondant aux loyers et charges impayés dus, somme à parfaire au jour de l’audience,

— la condamnation de Madame [J] [K] aux entiers dépens et à payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

À la suite de la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département, la Direction de l’action sociale et du logement a fait parvenir au tribunal un diagnostic social et financier concernant Madame [J] [K], daté du 17 juillet 2025. La conclusion est que la locataire ne s’est pas présentée aux convocations du travailleur social.

***

À l’audience du 12 août 2025, Madame [D] [C] [Y] était représentée par son conseil. Madame [J] [K] a comparu.

Madame [D] [C] [Y] a indiqué que la dette avait été réglée mais qu’elle ne souaitait pas se désister car depuis l’entrée dans les lieux, la locataire n’a jamais été à jour. Elle a précisé que le dernier règlement avait été effectué quelques jours avant l’audience et qu’elle attendait de voir s’il n’était pas rejeté.

Madame [J] [K] a reconnu l’existence d’une dette locative. Elle a affirmé avoir réglé sa dette et que son compte avait bien été débité après son dernier règlement.

Sur ses difficultés financières, elle a indiqué avoir perdu son travail suite à à un problème familial. Elle a déclaré 1400 euros de ressources issues de pôle emploi.

La décision a été mise en délibéré au 10 septembre 2025 avec possibilité laissée à la demanderesse de confirmer, pendant le temps du délibéré, le bon encaissement du dernier règlement.

MOTIFS

Sur la saisine en référé

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’impayés, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée. L’action en référé est donc recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail et ses conséquences

Sur la recevabilité de la demande

En tant que bailleur personne physique, alors que la dette était supérieure à deux fois le montant du loyer hors charge, au moment de la délivrance du commandement de payer, Madame [D] [C] [Y] justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique deux mois avant la délivrance de l’assignation, comme les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs le lui imposent, sans toutefois prévoir de sanction.

Madame [D] [C] [Y] justifie par ailleurs avoir notifié une copie de l’assignation à la préfecture de l’Hérault par voie électronique plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la même loi, dans sa version applicable au présent litige, dispose notamment que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie, ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le commandement de payer du 31 janvier 2025 vise cette clause et reproduit les mentions obligatoires à peine de nullité de l’article 24 précité. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 3 mars 2025, date de résiliation dudit bail.

Toutefois, en l’espèce, il résulte des débats que Madame [J] [K] a apuré l’arriéré locatif. Ainsi, le paiement intégral de la dette étant intervenu avant la décision du juge saisi d’une action tendant à voir constater le jeu de la clause résolutoire, les bailleurs ne sauraient, sans priver les locataires des droits qu’il tient de l’article 24 de la loi précitée du 06 juillet 1989, faire pleinement jouer la clause résolutoire du bail. Ils les placeraient sinon dans une situation moins favorable que s’ils étaient restés débiteurs de tout ou partie de la dette jusqu’à l’audience. Or, on ne saurait inciter les locataires à demeurer débiteurs jusqu’au jour de la décision statuant sur la demande de résiliation du bail.

Par suite, s’il a été constaté la résiliation du bail à la date du 3 mars 2025, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué à la date des débats, en l’absence d’arriéré locatif.

Dès lors, compte tenu du règlement de l’arriéré, il y a lieu de dire que la clause est réputée ne pas avoir jouée.

Madame [D] [C] [Y] sera donc déboutée de sa demande de constat de la résiliation du bail et de ses demandes subséquentes d’expulsion et de fixation d’une indemnité d’occupation et de condamnation provisionnelle.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, si Madame [D] [C] [Y] peut être considéré comme partie perdante, cette action en justice a été nécessaire afin que Madame [J] [K] solde son arriéré locatif.

Dès lors, Madame [J] [K] sera condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité commande de condamner, à ce titre, Madame [J] [K] à payer à Madame [D] [C] [Y] la somme de 200 euros.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement en qualité de juge des référés, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort,

DÉCLARONS RECEVABLE l’action en référé,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail signé le 9 octobre 2023 et ayant pris effet le 26 octobre 2023, entre Madame [D] [C] [Y] et Madame [J] [K]concernant l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 7] à [Adresse 4] [Localité 1] sont réunies à la date du 3 mars 2025,

RAPPELONS cependant que ladite clause est réputée ne pas avoir joué dès lors que Madame [J] [K] a apuré l’arriéré locatif,

DÉBOUTONS Madame [D] [C] [Y] de ses autres demandes,

CONDAMNONS Madame [J] [K] aux dépens,

DISONS que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de Madame [J] [K],

CONDAMNONS Madame [J] [K] à payer à Madame [D] [C] [Y] la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONSTATONS l’exécution provisoire,

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise au représentant de l’État dans le département.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus et signé par le Juge et le Greffier.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES RÉFÉRÉS