TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Chambre 1/Section 5

N° du dossier : N° RG 24/00039 – N° Portalis DB3S-W-B7I-YUSK

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 24 JUIN 2024

MINUTE N° 24/01754

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Nous, Madame Anne BELIN, Première Vice-Présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assisté de Monsieur Tuatahi LEMAIRE, greffier,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 31 Mai 2024 avons mis l’affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

La société OUTLET INVEST

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Dominique COHEN TRUMER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0009

ET :

La société GOLDSONS

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Stéphanie COHEN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0069

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 16 novembre 2022, la société OUTLET INVEST a consenti à la société GOLDSONS un bail commercial portant le n° 8 dépendant du centre commercial [Adresse 3].

Par acte de commissaire de justice du 25 octobre 2023, la société OUTLET INVEST a fait délivrer à la société GOLDSONS une mise en demeure, visant la clause résolutoire du contrat, d’avoir : d’une part, à réouvrir le local au public, à l’achalander et à l’exploiter selon les modalités prévues par le contrat de bail ; d’autre part, à régler directement entre les mains de la société défenderesse la somme de 58.257,85 euros.

Par acte du 8 janvier 2024, la société OUTLET INVEST a assigné en référé devant le président de ce tribunal la société GOLDSONS, pour :

faire constater la résiliation du bail par l’effet d’une clause résolutoire à la suite de l’inexécution de certaines des obligations prévues au bail commercial ;obtenir l’expulsion de la société et de tous occupants de son chef des locaux loués, si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;obtenir, à défaut d’enlèvement volontaire, la séquestration de tous les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux occupés dans un garde-meubles désigné par la bailleresse et ce, aux frais, risques et périls de la société défenderesse ; voir dire que le montant du dépôt de garantie restera acquis à la société OUTLET INVEST ;la voir condamner à lui payer à titre provisionnel : une somme de 57.544,94 euros à valoir sur les loyers, charges et accessoires impayés, arrêtés au 22 décembre 2023 ; une indemnité mensuelle d’occupation établie forfaitairement sur la base du loyer global de la dernière année de location, majorée de 100%, prorata temporis et augmentée des charges et accessoires de la date d’acquisition de la clause résolutoire jusqu’à la libération effective des lieux ;une pénalité contractuelle de retard égale à 10% des sommes dues,des intérêts de retard au taux d’escompte de la Banque de France majoré de trois points à compter de chaque échéance impayée,la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens, qui comprendront les frais de la mise en demeure visant la clause résolutoire, de délivrance de l’assignation, de la notification éventuelle à créanciers inscrits et de la signification de l’ordonnance à intervenir.

L’affaire a été appelée à l’audience du 31 mai 2024.

La société OUTLET INVEST sollicite le maintien de son acte introductif d’instance en actualisant la demande formée au titre de l’arriéré à 90.998,27 euros, correspondant aux échéances arrêtées au 30 mai 2024. Elle s’oppose à tout délai de paiement.

La société GOLDSONS indique ne pas contester la dette et demande l’octroi de délais de paiement suspensifs de poursuites et de l’effet de la clause résolutoire.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions de la partie demanderesse, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance.

MOTIFS

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et les demandes conséquentes

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. »

Par ailleurs, les dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoient que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Enfin, en application de l’article 1353 du code civil, « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

En l’espèce, le bail stipule qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement délivré dans les formes prévues à l’article L. 145-41 du code de commerce le 25 octobre 2023 pour le paiement de la somme en principal de 52.961,68 euros étant demeuré infructueux, tel que cela résulte du décompte produit arrêté au 30 mai 2024, le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois plus tard, soit le 27 novembre 2023.

Le maintien dans les lieux de la société GOLDSONS causant un préjudice à la société OUTLET INVEST du fait d’une occupation des lieux sans contrepartie, celle-ci est fondée à obtenir, à titre provisionnel, à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération des lieux, une indemnité d’occupation.

La société OUTLET INVEST justifie, par la production du bail, de la mise en demeure et du décompte actualisé arrêté au 30 mai 2024, que la société GOLDSONS reste lui devoir à cette date une somme de 90.998,27 euros, échéance du deuxième trimestre 2024 incluse.

Partant, la société GOLDSONS sera condamnée à titre provisionnel au paiement de cette somme.

En outre, l’obligation de la société GOLDSONS de quitter les lieux n’étant pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion.

Sur les sommes réclamées à titre de clause pénale

La société OUTLET INVEST sollicite une indemnité d’occupation supérieure au montant du loyer, outre la condamnation de la défenderesse au paiement d’une pénalité contractuelle de 10% des sommes dues, ainsi que l’octroi d’intérêts de retard au taux d’escompte de la Banque de France majoré de trois points à compter de chaque échéance impayée et la conservation du dépôt de garantie.

Il est relevé à cet égard, en vertu de l’article 1231-5 du code civil, que « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. »

D’autre part, l’article 834 du code de procédure civile prévoit que « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. »

Il ressort de la combinaison de ces textes que la mesure de la disproportion des clauses pénales requiert un degré d’appréciation exclu des pouvoirs du juge des référés, juge de l’évidence, de sorte qu’il n’entre pas dans ses pouvoirs de diminuer le montant desdites clauses, et qu’il ne peut, au contraire, que faire droit à la totalité de la somme réclamée s’il l’estime fondée, ou écarter une pénalité manifestement excessive ou dérisoire.

Au cas présent, les sommes réclamées rappelées supra, par leur nature de clause pénale, peuvent par conséquent être réduites par le juge du fond notamment si elles apparaissent manifestement excessives. Tel pouvant être le cas en l’espèce, les demandes formées au titre de la pénalité contractuelle de 10%, l’octroi d’intérêts de retard au taux d’escompte de la Banque de France majoré de trois points et la conservation du dépôt de garantie ne relèvent pas du pouvoir du juge des référés.

Il n’y aura dès lors pas lieu à référé sur ces demandes.

Et la partie défenderesse sera condamnée au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, jusqu’à la libération des lieux.

Sur la demande de délais

Sur les délais, il est rappelé que l’article 1343-5 du code civil prévoit que « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».

En l’espèce, il est relevé que durant les 18 derniers mois, la société défenderesse n’a effectué qu’un seul règlement de 2.676,15 euros et ne démontre pas qu’elle est en mesure de redresser sa situation locative, de sorte qu’elle ne saurait pouvoir se prévaloir du bénéfice des délais de paiement suspensifs de poursuites et de l’effet de la clause résolutoire.

Sur les dépens et frais irrépétibles

Succombante, la société GOLDSONS sera condamnée aux dépens qui comprendront notamment la notification à créanciers inscrits.

Par ailleurs, il serait inéquitable de laisser à la charge de la société OUTLET INVEST l’intégralité de ses frais de procédure non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons la résolution du bail au 27 novembre 2023 ;

Ordonnons, si besoin avec le concours de la force publique, l’expulsion de la société GOLDSONS et de tous occupants de son chef, du local n° 8 dépendant du centre commercial [5], [Localité 4], situé [Adresse 3] ;

Disons que le sort des meubles garnissant les lieux loués sera régi par les dispositions des articles L. 433-I et suivants du code des procédures civiles d’exécution et R. 433-I et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons la société GOLDSONS au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la résiliation du contrat et jusqu’à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes qu’elle aurait dû payer si le bail ne s’était pas trouvé résilié ;

Condamnons la société GOLDSONS à payer à la société OUTLET INVEST la somme provisionnelle de 90.998,27 euros, échéance du deuxième trimestre 2024 incluse (loyer et indemnité d’occupation) ;

Rejetons toutes les autres demandes de la société OUTLET INVEST ;

Rejetons les demandes de la société GOLDSONS ;

Condamnons la société GOLDSONS à supporter la charge des dépens qui comprendront notamment la notification à créanciers inscrits ;

Condamnons la société GOLDSONS à payer à la société OUTLET INVEST la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 24 JUIN 2024.

LE GREFFIER

LE PRÉSIDENT