N°Minute:25/00698

N° RG 24/01250 – N° Portalis DBYB-W-B7I-PB2V

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 5]

JUGEMENT DU 13 Mars 2025

DEMANDEUR:

Madame [S] [M], [Y] [H] épouse [E], demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

DEFENDEUR:

Monsieur [K], [Z] [B], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne assisté de la SCP DORIA AVOCATS, avocats au barreau de MONTPELLIER

Madame [V] [P], [U], [R] [O] épouse [B], demeurant [Adresse 2]

représentée par la SCP DORIA AVOCATS, avocats au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL:

Président : Philippe PEYRE-COSTA, Magistrat à Titre Temporaire, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier : Stéphanie LE CALVE

DEBATS:

Audience publique du : 16 Janvier 2025

Affaire mise en deliberé au 13 Mars 2025

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 13 Mars 2025 par

Philippe PEYRE-COSTA, Président

assisté de Stéphanie LE CALVE, greffier

Copie exécutoire délivrée à : Mme [S] [M], [Y] [H] épouse [E]

Copie certifiée delivrée à : la SCP DORIA AVOCATS

Le 13 Mars 2025

RAPPEL DES FAITS, DE LA PROCEDURE, ET DES PRETENTIONS

Le 19 mai 2020, Monsieur [K] [B] et Madame [V] [B] ont donné à bail Madame [S] [E] et Monsieur [A] [E] un logement type T3, [Adresse 4] pour un loyer mensuel de 920 euros et des charges mensuelles pour un montant de 40 euros. Un dépôt de garantie de 920 euros a été versé par les consorts [E] aux consorts [B]. Un état des lieux d’entrée est réalisé.

Par courrier LRAR envoyé le 30 septembre 2023, les consorts [E] informent leurs bailleurs de leur départ avec préavis d’un mois se terminant le 25 octobre 2023.

Un état des lieux de sortie est établi le 30 octobre 2023, Madame [S] [E] demande alors la restitution intégrale de son dépôt de garantie au motif qu’il n’est constaté aucune dégradation du fait des locataires.

Par courrier recommandé en date du 14 février 2023, les consorts [E] relancent Monsieur [K] [B] afin qu’il rembourse le dépôt de garantie de 920 euros assorti d’une majoration de 293 euros correspondant à 3 mois de retard.

Le 2 avril 2024 un constat de carence est dressé par le conciliateur de Justice, les consorts [B] ne s’étant pas présenté au rendez-vous.

C’est en l’état que par requête en date du 19 juin 2024, enregistrée par le greffe du tribunal civil de Montpellier le 6 juillet 2024, Madame [S] [E] sollicite du tribunal qu’il condamne Monsieur [K] [B] et Madame [V] [B], habitant [Adresse 1], à lui rembourser la somme de 920 euros ainsi que 1 000 euros de dommages et intérêts correspondant aux pénalités de retard du remboursement du dépôt de garantie ainsi qu’un préjudice financier engendré par le paiement du dépôt de garantie de sa location suivante dont elle a dû faire l’avance.

L’affaire est appelée à l’audience du 16 janvier 2025 où elle est retenue.

En demande, Madame [S] [E] est présente. Au soutien de ses prétentions, elle fournit au tribunal diverses pièces dont des photos du bien prises le 2 juin 2022 et le 13 janvier 2023, 2 témoignages d’anciens locataires des consorts [B] ainsi qu’un témoignage d’un agent immobilier ayant trouvé des locataires pour les consorts [B], et des échanges de messages entre les locataires et les bailleurs. Elle ajoute n’avoir jamais reçu l’état des lieux d’entrée malgré plusieurs demandes. Elle termine en déplorant n’avoir reçu les pièces de la partie adverse que le 14 janvier dernier pour une audience deux jours après.

En défense, Monsieur [K] [B] est présent et assisté de son conseil.

Madame [V] [B] est représentée.

A TITRE LIMINAIRE

Le conseil des consorts [B] soutien l’irrecevabilité de la demande de Madame [S] [E] au motif que la procédure de conciliation n’a pas été effectuée.

A TITRE SUBSIDAIRE

Dans ses conclusions il est indiqué par la défense que les précédents locataires des consorts [B] étant parti le 26 mai, les parties se sont entendus et n’ont régularisé d’état d’entrée dans les lieux, tenant compte de l’état de sortie des lieux réalisé à cette occasion. Lors du départ des consorts [E], l’agent immobilier en charge de l’état des lieux d’entrée des nouveaux locataires, informe les consorts [B] qu’il faudra faire le nécessaire concernant le remplacement du robinet d’arrivée d’eau de la machine à laver ainsi que la serrure du garage qui était défectueuse, ainsi qu’une latte de la terrasse « qui était pourrie ».

Un décompte est fourni dans les conclusions des défendeurs. Il indique un solde à restituer à Madame [S] [E] d’un montant de 286,57 euros.

A TITRE INFINIMENT SUBSIDAIRE

Dans la mesure où l’agent immobilier, lors de l’état des lieux de sortie, a oublié de mentionner l’état défectueux de la serrure du garage, les consorts [B] demandent qu’ils ne soient redevables que de la somme de 422 euros à rembourser à Madame [S] [E].

Pour plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions, il convient de se référer aux conclusions et demandes de Monsieur [K] [B], telles qu’il les a formulées, et ce, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

A TITRE RECONVENTIONNEL

Les consorts [B] sollicitent du tribunal qu’il condamne Madame [S] [E] à leur payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 1353 du code civil dispose celui qui réclame l’exécution d’une obligation, doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 9 du Code de Procédure Civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Sur l’irrecevabilité de la requête de Madame [S] [E].

Un constat de carence signé le 2 avril 2024 par le conciliateur de Justice est fourni par la requérante. Les consorts [B] seront déboutés de cette demande.

Sur l’état des lieux d’entrée manquant.

Le tribunal estime que les bailleurs ont manqué de rigueur dans le choix de se servir de l’état des lieux de sortie des précédents locataires, comme expliqué par leur conseil, pour considérer qu’il pouvait servir d’état des lieux d’entrée pour les nouveaux locataires, les consorts [E].

Sur les témoignages de deux locataires ayant eu les consorts [B] comme bailleurs. Madame [T] [F] et Madame [I] [D].

Même s’ils ne sont pas des éléments de preuves en soi, ils colorent le dossier sur les relations manifestement tendus qu’entretiennent les consorts [B] avec leurs locataires.

Sur le témoignage de Madame [C] [L], agent immobilier.

Elle indique que les consorts [E] ont demandé que des travaux d’entretiens liés à l’usure du bien soit entrepris par les bailleurs quand ils ont signé le bail. Elle indique que les consorts [B] ont refusé. Elle précise par ailleurs que l’état des carrelages était tel dans la salle de bain que les bailleurs ont accepté de les prendre en charge.

Le tribunal juge que ces différents témoignages concourent à un faisceau de présomptions sérieuses concernant les bailleurs sur une difficulté chronique à entretenir leur bien dans les règles de l’art

Sur la réparation de la serrure du garage.

A l’instar de toutes les dégradations constatées et liées à un manque d’entretien, et de plus dans la mesure où le problème de cette serrure n’a pas été mentionné dans l’état des lieux de sortie, elle n’est pas opposable aux locataires sortants, les consorts [E].

A titre principal Monsieur [K] [B] et Madame [V] [B] seront condamnés à payer à Madame [S] [W] la somme de 453,76 euros selon le décompte suivant :

Dépôt de garantie et provisions sur charges gardés par les bailleurs : 1 470 euros.

Du par les consorts [E] : 266,40 euros de facture d’eau, 197,16 euros de TEOM, 315,90 euros de charges locatives soit 779,46 euros

Déjà remboursé par chèque par les bailleurs : 236,78 euros

Soit 1470 moins 236,78 moins 779,46 euros égale 453,76 euros à rembourser à Madame [S] [E] augmenté des pénalités de retard depuis le 30 novembre 2023 jusqu’au délibéré rendu le 13 mars 2025. Soit 15 mois échues. A raison de 10 % de pénalités par mois de retard cela donne une montant de pénalités de 680,64 euros.

Monsieur [K] [B] et Madame [V] [B] seront condamnés à payer à Madame [S] [E] la somme de 453,76 euros à titre principal plus 680,64 euros à titre de pénalités, soit un total de 1 134,40 euros. Tous mois de retard supplémentaire à compter du délibéré du 13 mars 2025 entrainera automatiquement 10 % de pénalités supplémentaires à devoir.

Madame [S] [E] sera déboutée de sa demande de 1 000 euros de dommages et intérêts. Aucun document ne vient justifier cette demande.

Monsieur [K] [B] et Madame [V] [B], qui succombent, seront condamnés au entiers dépens de l’instance.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, et en dernier ressort, par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE Monsieur [K] [B] et Madame [V] [B] de leur demande d’irrecevabilité de l’instance.

CONDAMNE Monsieur [K] [B] et Madame [V] [B] à payer à Madame [S] [E] la somme de 1 134,40 euros. Tous mois de retard supplémentaire à compter du délibéré du 13 mars 2025 entrainera automatiquement 10 % de pénalités supplémentaires à devoir.

DEBOUTE Madame [S] [E] de sa demande de 1 000 euros de dommages et intérêts.

CONDAMNE Monsieur [K] [B] et Madame [V] [B] aux entiers dépens de l’instance.

DEBOUTE toutes les parties pour le surplus.

Le greffier Le juge