COUR D’APPEL DE [Localité 7]

TOTAL COPIES 3

MINUTE NATIVEMENT NUMERIQUE

REVÊTUE formule exécutoire transmise par RPVA

2

COPIE EXPERT

COPIE DOSSIER + AJ

1

N° : N° RG 24/02220 – N° Portalis DBYB-W-B7I-O4JD

Pôle Civil section 1

Date : 11 Décembre 2025

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

Pôle Civil section 1

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDERESSE

S.C.I. FAMILI immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le n° 440 521 201,dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Philippe BEZ de la SCP BEZ, DURAND, DELOUP, GAYET, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR

S.D.C. DE LA RÉSIDENCE BEPRIM CONTACT TOURNEZY dont le siège social est sis [Adresse 5], pris en la personne de son Syndic en exercice, la SAS ARTEMIO, immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le numéro 502 774 276, dont le siège social est sis [Adresse 2], elle-même prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualité audit siège

représenté par Maître Benjamin BEAUVERGER de la SELARL BEAUVERGER AVOCATS, avocats au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : Christine CASTAING

Juge unique

assisté de Christine CALMELS greffier, lors des débats et du prononcé.

DEBATS : en audience publique du 13 Octobre 2025

MIS EN DELIBERE au 11 Décembre 2025

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 11 Décembre 2025

FAITS ET PROCÉDURE

Par exploit de commissaire de justice en date du 26 avril 2024, la SCI FAMILI a fait assigner le syndicat des copropriétaires de la résidence BEPRIM CONTACT TOURNEZY située [Adresse 3] Montpellier, pris en la personne de son syndic, la SAS ARTEMIO, devant le tribunal judiciaire de Montpellier aux fins notamment d’annulation des résolutions n°11, 12 et 13 l’assemblée générale des copropriétaires du 5 février 2024.

Dans ses dernières écritures communiquées par RPVA le 15 septembre 2025, la SCI FAMILI demande au tribunal, au visa des articles 10-1, 11, 25, 26 et 42 de la loi du 10 juillet 1965, de :

— annuler les résolutions n° 11, 12 et 13 de l’assemblée générale du 5 février 2024,

— dire qu’elle sera dispensée de participer à tous les frais occasionnés par la présente procédure en ce compris les honoraires et frais de l’avocat de la copropriété,

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— le condamner aux dépens.

Au soutien de ses demandes, elle expose notamment que :

— elle est propriétaire de plusieurs lots au sein de l’ensemble immobilier BEPRIM CONTACT TOURNEZY, notamment les lots 91 (local professionnel en RDC), 92 (terrasse au RDC) et 80 à 84 (local issu de la réunion de cinq parkings en sous-sol),

— lors de l’assemblée générale du 5 février 2024 ayant pour objet notamment la modification de l’état descriptif de division et des tantièmes et répartition des charges, il a été prévu le changement de consistance du lot n° 91 (une partie du lot, précédemment une terrasse couverte est aujourd’hui une salle couverte et close) ainsi que la suppression des parties communes spéciales aux lots n° 92 et 102 (anciennement n° 91) à l’extérieur de l’immeuble qui consistait en une aire de service, et finalement la modification de la répartition des charges des lots 80 à 84 et 91,

— l’assemblée générale réunie le 5 février 2024 a approuvé les résolutions n° 11, 12 et 13,

— ces résolutions mettent notamment à la charge exclusive du lot 91 les charges de structure d’une partie de la toiture alors pourtant que ce gros-œuvre est solidaire du reste du bâtiment,

— s’agissant de la résolution n°11, en raison de la modification du règlement de copropriété elle aurait dû être adoptée à la double majorité de l’article 26. Or, la résolution n’a pas recueilli en première lecture l’assentiment de la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix, de sorte qu’il ne pouvait pas être fait application de l’article 26-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— s’agissant de la résolution n°12 ayant pour objet la modification du règlement de copropriété et notamment les modalités de jouissance des lots 91 et 92, ainsi que la suppression de l’un de ses articles (11ter) il y avait lieu d’effectuer un vote à la majorité de l’article 26,

— s’agissant de la résolution n°13 ayant pour objet la modification de la répartition des charges, cette dernière aurait dû être adoptée à l’unanimité pour être régulière.

Dans ses dernières écritures communiquées par RPVA le 11 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

— débouter la SCI FAMILI de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

— condamner la SCI FAMILI au paiement de la somme de 3.000 € au visa de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance.

Au soutien de ses demandes il expose notamment que :

— s’agissant de la résolution n°11, d’une part celle-ci est suffisamment précise et respecte le projet de modificatif transmis lors de la convocation et que d’autre part celle-ci ne concerne pas un modificatif de l’état descriptif de division mais une ratification a posteriori des travaux déjà réalisés par des copropriétaires repris dans le projet du géomètre et qu’ainsi elle devait être approuvée à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965,

— concernant la résolution n°12, il ne s’agit pas d’une modification des modalités de jouissance d’une partie privative mais d’une partie commune à usage privatif et qu’ainsi l’unanimité n’était pas requise pour l’adopter,

— s’agissant de la résolution n°13, la modification de la répartition de charges, induites par la régularisation des divers travaux réalisés au fil du temps, pouvait parfaitement être votée à la même majorité, soit celle de l’article 25 de la loi du 10 juillet1965.

La clôture de la procédure a été différée au 15 septembre 2025. A l’issue de l’audience du 13 octobre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 11 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

➢ Sur la demande d’annulation des résolutions n° 11, 12 et 13 de l’assemblée générale du 5 février 2024

Aux termes de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1967, ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l’autorisation donnée à certains des copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conforme à la destination de celui-ci.

L’article 26 a) quant à lui prévoit que les actes de disposition sur les parties communes ou sur des droits accessoires à ces parties communes, lorsque ces actes ne résultent pas d’obligations légales ou réglementaires, sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix, l’unanimité étant toutefois requise lorsque l’assemblée générale décide d’aliéner des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble.

L’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification de la destination de ces parties privatives ou des modalités de leur jouissance telle qu’elle résulte du règlement de copropriété.

Il n’est pas interdit à une assemblée générale de valider a posteriori des travaux sur les parties communes réalisées sans autorisation mais sa décision doit alors être prise à la majorité qui aurait été nécessaires à l’origine pour autoriser les travaux.

Selon l’article 26 -1 de la même loi , nonobstant toute disposition contraire, lorsque l’assemblée générale n’a pas décidé à la majorité prévue au premier alinéa de l’article 26 mais que le projet a au moins recueilli l’approbation de la moitié des membres du syndicat des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, représentant au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, la même assemblée se prononce à la majorité des voix de tous les copropriétaires en procédant immédiatement à un second vote.

En l’espèce, la SCI FAMILI sollicite l’annulation des résolutions n° 11, 12 et 13 de l’assemblée générale du 5 février 2024 ainsi rédigées :

Résolution n°11 “Ratification des modifications diverses. L’assemblée générale des copropriétaires approuve et ratifie sans réserve les modifications, transformations consécutives aux travaux, aménagements divers exécutés par les copropriétaires au fil du temps telles que décrites et définies dans le projet modificatif du géomètre annexé aux présentes du cabinet ATELIER 314. Votent pour 522/1000 tantièmes (522 tantièmes votant en présentiel ou par procuration), Votent contre Néant, Abstention Néant. Mise aux voix, cette résolution est adoptée à la majorité absolue”.

Résolution n°12 : Modificatif de l’état descriptif de division. L’assemblée générale approuve le modificatif d’état descriptif de division établi par M. [C], géomètre-expert (ATELIER 314). Votent pour 522/1000 tantièmes (522 tantièmes votant en présentiel ou par procuration), Votent contre Néant, Abstention Néant. Mise aux voix, cette résolution est adoptée à la majorité absolue”.

Résolution n°13 : Modificatif tantièmes et répartition des charges. L’assemblée générale approuve la modification des tantièmes et de la répartition des charges découlant des modifications de l’état descriptif de division. Votent pour 522/1000 tantièmes (522 tantièmes votant en présentiel ou par procuration), Votent contre Néant, Abstention Néant. Mise aux voix, cette résolution est adoptée à la majorité absolue”.

Elle invoque une imprécision du texte de la résolution n°11 et le non-respect des règles de majorité prévues par la loi du 10 juillet 1965 concernant les trois résolutions, considérant que les votes requéraient la majorité de l’article 26 de la loi.

En réplique, le syndicat des copropriétaires conteste ces arguments estimant le projet modificatif de l’état descriptif de division annexé à la convocation de l’assemblée générale du 5 février 2024 suffisant pour éclairer le vote des copropriétaires. Il soutient également que les copropriétaires étaient parfaitement en droit de ratifier a posteriori des travaux réalisés sans autorisation, conformément à l’article 25 du 10 juillet 1965.

Il convient, dans un premier temps, d’observer que les résolutions litigieuses ont été approuvées «à la majorité absolue» sans que le procès-verbal n’indique expressément l’article de la loi du 10 juillet 1965 auquel étaient soumis les votes, et qu’il n’est pas contesté par les parties que ceux-ci ont été soumis à la majorité requise de l’article 25, en ce que la SCI FAMILI conteste son application et le syndicat des copropriétaires la revendique.

Il y a lieu également d’écarter le caractère imprécis de la résolution n°11 allégué par la SCI FAMILI dès lors que le syndicat des copropriétaires justifie avoir annexé à la convocation de l’assemblée générale du 5 février 2024, le modificatif de l’état descriptif de division établi par le cabinet d’expert géomètre ATELIER 314 reprenant de façon claire, précise et détaillée les “modifications diverses” mentionnée dans ladite résolution.

S’agissant de la régularité des règles de vote, il résulte de ce même document que certains lots ayant fait l’objet de transformations et de modifications, il a été procédé à la modification du règlement de copropriété, à la création et modification de parties communes spéciales.

Il ressort ainsi du modificatif de l’état descriptif de division établi par le cabinet d’expert géomètre ATELIER 314 que par ces résolutions, les copropriétaires ont non seulement eu pour intention de ratifier a posteriori des travaux réalisés sans autorisation, mais également de modifier le règlement de copropriété en ce que le projet prévoit notamment “la création de parties communes spéciales des bâtiments A, B et C, la suppression des parties communes spéciales aux lots n°92 et n°102 et l’extension des parties communes spéciales aux lots n°93 à 95, 97 et 98”.

Or, force est de constater que, comme soutenu par la SCI FAMILI, les résolutions litigieuses constituent des actes de disposition sur les parties communes générales et spéciales ou sur des droits accessoires à ces parties communes devant être prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix, en application de l’article 26 précité.

Dans ces conditions, il convient de prononcer l’annulation des résolutions n° 11, 12 et 13 de l’assemblée générale du 5 février 2024.

➢ Sur les dépens et les frais irrépétibles

Le syndicat des copropriétaires qui succombe supportera la charge des dépens.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la partie demanderesse l’intégralité des frais exposés à l’occasion de la présente procédure.

Le syndicat des copropriétaires sera condamné à payer à la SCI FAMILI la somme de 1.600€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

➢ Sur la demande de dispense fondée sur l’article 10 -1 de la loi du 10 juillet ……………1965

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, disposant que le copropriétaire qui à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires, il y a lieu d’accueillir la demande formulée par la SCI FAMILI à ce titre.

➢ Sur l’exécution provisoire

Il sera rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre de provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile et aucun motif ne justifie de l’écarter en l’espèce.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe ;

ANNULE les résolutions n° 11, 12 et 13 de l’assemblée générale du 5 février 2024 ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence BEPRIM CONTACT TOURNEZY, représenté par son syndic en exercice, à payer à la SCI FAMILI la somme de 1.600€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que la SCI FAMILI sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence [6] située [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, aux dépens ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre de provisoire ;

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi la minute des présentes a été signée électroniquement par le président et par le greffier.