MINISTÈRE DE LA JUSTICE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 08 DECEMBRE 2025

Minute :

N° RG 25/00458 – N° Portalis DB2V-W-B7J-G3BL

NAC : 5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

DEMANDERESSE:

S.A. ADOMA, dont le siège social est sis 33 avenue Pierre Mendes – 75013 PARIS

représentée par M^e Sandra GOSSELIN, avocat au barreau de ROUEN

DÉFENDERESSE:

Madame [N] [Y]

née le 14 Juillet 1986 à LE HAVRE (76600), demeurant 45 rue de la Bouteillerie – Lgt. C305 – 76600 LE HAVRE

non comparante, non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats :

PRÉSIDENT : Marc REYNAUD, Juge au Tribunal Judiciaire au HAVRE charge des contentieux de la protection

GREFFIER : Ségolène DUPERRON

DÉBATS : en audience publique le 10 Juillet 2025

JUGEMENT : réputé contradictoire

premier ressort

par mise à disposition au greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

SIGNÉ PAR : Marc REYNAUD, Magistrat à titre temporaire au Tribunal Judiciaire statuant en qualité de Juge des contentieux de la protection et Caroline ROSEE, Greffier placé, au siège de ce Tribunal, 133 Boulevard de Strasbourg – 76600 LE HAVRE

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 31 août 2022, la société Anonyme d’Economie Mixte ADOMA a consenti un contrat de résidence à Mme [Y] [N] sur des locaux situés au 45 Rue de la Bouteillerie à Le Havre (76600) Logt C305, moyennant le paiement d’une redevance mensuelle de 433,26 euros.

Par acte de commissaire de justice du 10 décembre 2024, la bailleresse a fait délivrer à la locataire une mise en demeure d’avoir à payer la somme principale de 3522,63 euros au titre de l’arriéré dans un délai d’un mois, en visant une clause résolutoire.

La caisse d’allocations familiales a été informée de la situation de Mme [Y] [N] le 22 janvier 2024.

Par assignation du 20 mars 2025, la société Anonyme d’Economie Mixte ADOMA a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du Havre pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et par conséquent la résiliation du contrat de résidence, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [Y] [N] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité provisionnelle d’occupation d’un montant égal à celui de la redevance et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,4474,61 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure,300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Il était également sollicité la séquestration dans un local du foyer-hôtel ou de tel garde meubles au choix de la société Anonyme d’Economie mixte ADOMA et aux frais de la résidente des meubles et objets mobiliers appartenant à l’expulsée qui pourraient encore se trouver dans les lieux lors de l’expulsion.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 10 juillet 2025, la société Anonyme d’Economie Mixte ADOMA maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 7 juillet 2025, s’élève désormais à 6892,71 euros

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [Y] [N] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

La société Anonyme d’Economie Mixte ADOMA ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 13 octobre 2025, prorogé à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l’article L. 632-1 du code de la Construction et de l’Habitation, " I.- Une location d’un logement meublé constituant la résidence principale du preneur est soumise au titre Ier bis de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986. […].A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation par l’exploitant d’un établissement recevant du public aux fins d’hébergement, aux fins de constat de résiliation ou de prononcé de la résiliation du bail d’une personne dont le logement loué meublé constitue la résidence principale est notifiée, à la diligence de l’huissier de justice, au représentant de l’Etat dans le département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au moins un mois avant l’audience, afin qu’il informe les services compétents, notamment les organismes chargés du service des aides au logement et le fonds de solidarité pour le logement ".

Par ailleurs, l’article L. 632-3 du même code dispose que « Les dispositions du présent chapitre sont d’ordre public. Les dispositions du présent chapitre ne s’appliquent pas aux logements-foyers ni aux logements faisant l’objet d’une convention avec l’Etat portant sur leurs conditions d’occupation et leurs modalités d’attribution ».

En l’espèce, la SA ADOMA, qui a signé une convention avec l’Etat sur les conditions d’occupation et les modalités d’occupation des logements-foyers, n’est ainsi pas soumise à cette formalité. En outre, lorsque le bailleur est une personne morale (autre qu’une SCI familiale), il doit justifier de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par voie électronique au moins deux mois avant de délivrer leur assignation. Toutefois, cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement (Allocation logement et aide personnalisée au logement) en vue d’assurer le maintien de leur versement. Au cas d’espèce, la CAF du HAVRE a été avisée le 22 janvier 2024 de la situation d’impayés locatifs, conformément au délai imposé par les dispositions précitées. Aussi, la demande de résiliation du contrat de résidence sera déclarée recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Le contrat de résidence liant les parties porte sur un logement-foyer au sens de l’article L. 633-1 du code de la construction et de l’habitation qui le définit comme un établissement destiné au logement collectif à titre de résidence principale de personnes dans des immeubles comportant à la fois des locaux privatifs meublés ou non et des locaux communs affectés à la vie collective et qui accueille notamment des personnes âgées, des personnes handicapées, des jeunes travailleurs, des étudiants, des travailleurs migrants ou des personnes défavorisées.

Ainsi, en application de l’article R. 633-3 du même code, le propriétaire peut résilier le contrat sous réserve d’un délai de préavis d’un mois notamment en cas d’impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire. En outre, la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception

En l’espèce, le contrat de résidence conclu le 31 août 2022 contient une clause résolutoire (article 11) et une mise en demeure visant cette clause a été signifiée le 10 décembre 2024, , pour la somme de 3522,63 euros, soit une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter, au titre des redevances et charges impayées au 5 décembre 2024.

Dans le mois de la mise en demeure, aucune somme n’a été réglée. Par conséquent, il y a lieu de constater la résiliation de plein droit du contrat de résidence à la date du11 janvier 2025.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 11 janvier 2025.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société Anonyme d’Economie Mixte ADOMA à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société Anonyme d’Economie Mixte ADOMA verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 7 juillet 2025, Mme [Y] [N] lui devait la somme de 6892,71 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Mme [Y] [N] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 10 décembre 2024 sur la somme de 3522,63 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 951,98 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé au montant de la redevance et des charges en cours.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 11 janvier 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société Anonyme d’Economie Mixte ADOMA ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [Y] [N], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 250 euros à la demande de la société Anonyme d’Economie Mixte ADOMA concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat de résidence conclu le 31 août 2022 entre la société Anonyme d’Economie Mixte ADOMA, d’une part, et Mme [Y] [N], d’autre part, concernant les locaux situés au 45 Rue de la Bouteillerie à Le Havre (76600) Logt C305 est résilié depuis le 11 janvier 2025,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Mme [Y] [N], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à Mme [Y] [N] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au 45 Rue de la Bouteillerie à Le Havre (76600) Logt C305 ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [Y] [N] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue à la redevance dès le 11 janvier 2025, est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient la redevance et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE Mme [Y] [N] à payer à la société Anonyme d’Economie Mixte ADOMA la somme de 6892,71 euros (six mille huit cent quatre-vingt-douze euros et soixante et onze centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 7 juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 10 décembre 2024 sur la somme de 3522,63 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 951,98 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE Mme [Y] [N] à payer à la société Anonyme d’Economie Mixte ADOMA la somme de 250 euros (deux cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [Y] [N] aux dépens comprenant notamment le coût de la signification du 10 décembre 2024 et celui de l’assignation du 20 mars 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 8 décembre 2025, et signé par le juge et la greffière susnommés.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Caroline ROSEE Marc REYNAUD