N°Minute:25/02447

N° RG 25/01118 – N° Portalis DBYB-W-B7J-PUT7

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 5]

JUGEMENT DU 01 Décembre 2025

DEMANDEUR:

Syndicat de copropriétaires -LA CARDAMOME II ayant pour syndic la SAS FONCIA [Localité 4], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Fanny MEYNADIER, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

S.C.I. -CARDAMOME II, dont le siège social est sis [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Delphine BRUNEAU, Juge au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier : Stéphanie LE CALVE

DEBATS:

Audience publique du : 06 Octobre 2025

Affaire mise en deliberé au 01 Décembre 2025

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 01 Décembre 2025 par

Delphine BRUNEAU, Président

assistée de Stéphanie LE CALVE, greffier

Copie exécutoire délivrée à : M^e Fanny MEYNADIER

Le

EXPOSE DU LITIGE

La SCI CARDAMOME II est propriétaire des lots n° 2 et 6 au sein de la copropriété LA CARDAMOME II située [Adresse 1].

Par acte de commissaire de justice en date du 9 avril 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble, pris en la personne de son syndic, a fait assigner la SCI CARDAMOME II devant le Tribunal judiciaire de Montpellier aux fins de :

— la condamner au paiement de la somme de 450,31 € au titre des charges dues selon décompte arrêté au 26 novembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 7 novembre 2022,

— la condamner au paiement de la somme de 1364,04 € au titre des frais de recouvrement,

— la condamner au paiement de la somme de 1200 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— la condamner au paiement de la somme de 1500 € à titre de dommages et intérêts,

— dire et juger que dans l’hypothèse où à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans le présent jugement, l’exécution forcée devra être réalisée par l’intermédiaire d’un huissier, le montant des sommes retenues par cet huissier, par application de l’article A 444-32 du Code de commerce devra être supporté par la débitrice en sus de l’application de l’article 700 du Code de procédure civile,

— la condamner aux dépens comprenant le coût du commandement de payer,

— rappeler l’exécution provisoire de la décision.

A l’audience du 6 octobre 2025, le Syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a maintenu les termes de son exploit introductif d’instance auquel il convient de se référer pour un ample exposé des moyens conformément à l’article 455 du Code de procédure civile.

A cette audience, la SCI CARDAMOME II n’a pas été représentée.

La décision a été mise en délibéré au 1er décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 telle que modifiée, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

— le relevé de propriété,

— les appels de charges et travaux,

— les relevés individuels de charges,

— les procès-verbaux des assemblées générales en date du 19 février 2021, du 7 janvier 2022, du 13 janvier 2023 et du 13 mars 2024 portant approbation des comptes de l’exercice écoulé, du budget prévisionnel de l’exercice suivant et adoption de travaux,

— le décompte de la créance pour la période du 1er janvier 2021 au 26 novembre 2024,

— les mises en demeure du 3 août 2022 et du 7 novembre 2022, la sommation de payer du 4 septembre 2024,

— le contrat de syndic.

Il ressort de ces documents que la SCI CARDAMOME II reste devoir la somme de 340,31 euros à titre de charges de copropriété suivant arrêté du compte au 10 février 2025, comprenant les appels de charges du 4ème trimestre 2024.

La SCI CARDAMOME II sera donc condamnée à payer la somme de 340,41 euros. Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 4 septembre 2024.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, en sa rédaction issue de la loi n°2006-872 du 13 juillet 2006, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice.

— sur les frais de mise en demeure et de lettres de relance :

Il a été produit les lettres de mise en demeure du 3 août 2022 et du 7 novembre 2022 ainsi que le contrat de syndic. Ces frais sont justifiés. Il convient d’allouer la somme totale de 90 € au Syndicat des copropriétaires, au titre de ces mises en demeure.

Il n’est pas démontré, en revanche, que les lettres de relance aient été envoyées en recommandé avec accusé de réception. Dès lors, aucune indemnisation ne peut être allouée au titre des lettres de relance.

— Sur les frais de constitution dossier avocat :

Concernant les frais de « suivi de procédure recouvrement » « constitution dossier huissier », « constitution dossier avocat » ou « constitution hypothèque », ils relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété.

Le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en change pas la nature, ces frais n’étaient donc pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le Syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement à ce titre.

— Sur les frais de commissaire de justice :

Le Syndicat des copropriétaires impute au débit du compte des frais de sommation de payer qui relèvent des dépens et seront donc examinés sur ce fondement.

Sur les dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du Code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, pour obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Le Syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic, ne justifie pas d’un préjudice distinct du retard dans le paiement déjà indemnisé par l’octroi d’intérêts moratoires. Il sera donc débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI CARDAMOME II, partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Condamnée aux dépens, la SCI CARDAMOME II devra verser au Syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic, une somme qu’il est équitable de fixer à 400 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement rendu par défaut et en dernier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SCI CARDAMOME II à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble LA CARDAMOME II situé [Adresse 1], pris en la personne de son syndic, la somme de 340,41 € au titre des charges de copropriété, pour la période du 1er janvier 2021 au 1er octobre 2024, appel du 4ème trimestre 2024 inclus, et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 4 septembre 2024 ;

CONDAMNE la SCI CARDAMOME II à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble LA CARDAMOME II situé [Adresse 1], pris en la personne de son syndic, la somme de 90 € au titre des frais de recouvrement ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LA CARDAMOME II situé [Adresse 1], de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SCI CARDAMOME II à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble LA CARDAMOME II situé [Adresse 1], pris en la personne de son syndic, la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI CARDAMOME II aux dépens ;

DIT que s’il devait être exposé des frais pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de la SCI CARDAMOME II ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La Greffière, La Juge,