MINISTÈRE DE LA JUSTICE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 05 MAI 2025

Minute :

N° RG 25/00144 – N° Portalis DB2V-W-B7J-GY56

NAC : 5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

DEMANDEURS :

Monsieur [S] [Z]

né le 27 Mars 1972 à LE HAVRE (76600), demeurant 12 Pointe du Porth 1er – 56370 SARZEAU

Représenté par M^e Anne-Elisabeth DEZARD, Avocat au barreau de PARIS substituée par M^e Constance LALAIN, Avocat au barreau du HAVRE

Madame [N] [X] épouse [Z]

née le 28 Octobre 1974 à HARFLEUR (76700), demeurant 12 Pointe du Porth 1er – 56370 SARZEAU

Représentée par M^e Anne-Elisabeth DEZARD, Avocat au barreau de PARIS substituée par M^e Constance LALAIN, Avocat au barreau du HAVRE

DÉFENDERESSE :

Madame [J] [P] veuve [R]

née le 31 Janvier 1958 à LE HAVRE (76600), demeurant 3, rue Gambetta – 76700 HARLEUR

Comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

PRÉSIDENT : Danielle LE MOIGNE, Vice-Présidente, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection

GREFFIER : Isabelle MAHIER

DÉBATS : en audience publique le 03 Mars 2025

JUGEMENT : contradictoire

en premier ressort

par mise à disposition au Greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

SIGNÉ PAR : Danielle LE MOIGNE, Vice-Présidente, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection et Isabelle MAHIER, Greffier au siège de ce Tribunal, 133 Boulevard de Strasbourg – 76600 LE HAVRE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé prenant effet au 11 avril 2023, la SCI LES ALIZES a donné à bail à Madame [J] [P] veuve [R] un logement situé 3 rue Gambetta, au rez-de-chaussée, à HARFLEUR (76700), moyennant un loyer mensuel initial de 550 €, outre une provision sur charges de 20 €.

Monsieur [S] [Z] et Madame [N] [Z] née [X] ont acquis le logement par un acte de vente en date du 18 octobre 2023.

Se prévalant de loyers impayés aux échéances convenues, Monsieur et Madame [Z] ont fait délivrer à la locataire, le 5 juillet 2024, un commandement de payer la somme de 2 950,22 € arrêtée au 1er juin 2024, au titre d’un arriéré de loyers et charges, visant la clause résolutoire inséré au bail. Le délai d’acquisition de la clause résolutoire étant parvenu à expiration sans que les causes dudit commandement n’aient été intégralement apurées, par acte du 24 octobre 2024, Monsieur et Madame [Z] ont fait assigner Madame [P] devant le juge des contentieux de la protection. Ils lui demandent de :

— les dire et juger recevables en leurs demandes, fins et prétentions,

En conséquence,

— condamner Madame [P] au paiement de la somme de 4 705,55 € au titre des loyers et charges dus à la date du 27 septembre 2024, loyer du mois de septembre 2024 inclus, avec intérêts de droit à compter de l’assignation, sauf somme à parfaire au jour de l’audience,

— constater qu’à défaut de paiement du loyer courant, Madame [P] ne peut bénéficier de délais de paiement,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail,

— dire que le bail est résilié, le cas échéant à compter de l’acquisition de la clause résolutoire,

A titre subsidiaire,

— ordonner la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de Madame [P],

En tout état de cause,

— dire et juger que Madame [P] se trouve désormais occupante sans droit ni titre,

— ordonner la libération des lieux par Madame [P] et la remise des clés après l’établissement d’un état des lieux de sortie,

— ordonner l’expulsion sans délai de Madame [P], et de tous occupants de son chef, avec l’assistance du commissaire de police, de la force publique et du serrurier si besoin est,

— condamner Madame [P] à leur verser une indemnité d’occupation égale au montant du loyer mensuel, augmentée de la provision sur charges et de l’indexation le cas échéant, et ce jusqu’à complet déménagement et restitution des clés,

— condamner Madame [P] au paiement de la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi,

— condamner Madame [P] au paiement de la somme de 1 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Madame [P] aux entiers dépens, en ce compris le coût des commandements de payer visant la clause résolutoire du bail en date du 5 juillet 2024.

A l’audience du 3 mars 2025, lors de laquelle l’affaire est évoquée, Monsieur et Madame [Z] étaient représentés par Maître [T], substituée par Maître LALAIN, qui s’est rapportée à l’acte introductif d’instance, auquel il sera renvoyé pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des demandeurs.

Madame [P] était comparante en personne. Elle explique que son fils est décédé subitement suite à un cancer foudroyant et qu’elle a dû faire face à des frais. Elle a précisé percevoir 1 560 € au titre de sa retraite et a sollicité des délais de paiement à hauteur de 700 € par mois, comprenant la reprise du loyer courant et l’apurement de la dette. Elle a indiqué ne pas avoir entamé de démarches auprès des services sociaux ou de dossier de surendettement.

La décision a été mise en délibéré au 5 mai 2025.

MOTIFS

Sur la demande de prononcé de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Monsieur et Madame [Z] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département le 30 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience.

Leur demande est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le fond

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer visant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à Madame [P] le 5 juillet 2024, lui accordant un délai de deux mois pour régler la dette. Il ressort du décompte produit par les bailleurs que les causes du commandement de payer n’ont pas été intégralement apurées dans le délai de deux mois.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à compter du 6 septembre 2024 et la résiliation subséquente du bail à cette date.

Il convient, par conséquent, d’ordonner à la locataire, ainsi qu’à tous les occupants de son chef, de quitter les lieux et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Monsieur et Madame [Z] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de tout autre occupant de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail soit 585,11 € par mois.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 6 septembre 2024 et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Monsieur et Madame [Z] ou à leur mandataire.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Il résulte du décompte actualisé au 1er février 2025 que la défenderesse doit une somme de 7 631,10 €, déduction faites des frais de relance. Madame [P] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée au paiement de cette somme avec intérêts de droit à compter de la signification de la présente décision.

Sur les délais de paiement

Aux termes de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, Madame [P] ne justifie pas avoir repris le paiement du loyer courant à la date de l’audience, il n’est donc pas possible de lui accorder des délais de paiement sur la base de l’article précité.

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment. »

En l’espèce, au regard de la situation justifiée par Madame [P], il convient de lui accorder des délais de paiement sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil et selon les modalités visées au dispositif de la présente décision.

Sur la demande de dommages et intérêts

Monsieur et Madame [Z] sollicitent des dommages et intérêts liés au préjudice matériel qu’ils ont subi en étant privés d’une partie de leurs revenus du fait de la carence du Madame [P].

Cependant, ils n’établissent pas que la carence dans le paiement des sommes dues serait la conséquence de la mauvaise foi de la locataire et ils ne justifient pas avoir subi un préjudice distinct de celui causé par le retard de paiement. Ils seront donc déboutés de leur demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Madame [P], partie perdante, est condamnée aux dépens de la présente instance.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou à défaut la partie qui succombe, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu’il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Madame [P] est condamnée à verser à Monsieur et Madame [Z] la somme de 450 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE Monsieur [S] [Z] et Madame [N] [Z] née [X] recevables en leur demande en résiliation de bail ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail prenant effet au 11 avril 2023 concernant le logement situé 3 rue Gambetta, rez-de-chaussée, à HARFLEUR (76700) donné en location à Madame [J] [P] veuve [R] et la résiliation de plein droit dudit bail à la date du 6 septembre 2024 ;

CONDAMNE Madame [J] [P] veuve [R] à payer à Monsieur [S] [Z] et Madame [N] [Z] née [X] la somme de 7 631,10 euros (sept mille six cent trente-et-un euros et dix centimes) arrêtée à la date du 1er février 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

AUTORISE Madame [J] [P] veuve [R] à s’acquitter de cette dette en 23 versements de 315 euros au minimum, payables le dixième jour de chaque mois suivant celui de la signification du présent jugement, la 24ème mensualité devant solder la dette en principal, frais et intérêts, sauf meilleur accord entre les parties ou engagement d’une procédure de surendettement ;

DIT qu’en cas de défaut de paiement d’une échéance à sa date exacte, et après une mise en demeure restée sans effet pendant quinze jours, l’échelonnement qui précède sera caduc et la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible ;

RAPPELLE que la présente décision suspend les procédures d’exécution et interdit la mise en œuvre de nouvelles procédures pendant le délai de grâce ;

DIT n’y avoir lieu à suspendre les effets de la clause résolutoire ;

ORDONNE, en conséquence, à Madame [J] [P] veuve [R] de libérer de sa personne, de ses biens ainsi que de tous occupants de son chef les lieux situés 3 rue Gambetta, rez-de-chaussée, à HARFLEUR (76700) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, dans un délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Madame [J] [P] veuve [R] d’avoir libéré les lieux dans ce délai, Monsieur [S] [Z] et Madame [N] [Z] née [X] pourront, deux mois après un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de toute personne introduite de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

AUTORISE la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion, soit sur place, soit dans un garde-meubles du choix des requérants, aux frais et risques de qui il en appartiendra ;

CONDAMNE Madame [J] [P] veuve [R] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 585,11 euros par mois ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 6 septembre 2024, est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges jusqu’à complète libération effective des lieux et remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire ;

DEBOUTE Monsieur [S] [Z] et Madame [N] [Z] née [X] de leur demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Madame [J] [P] veuve [R] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 5 juillet 2024, de sa notification à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de la signification de l’assignation du 24 octobre 2024 et celui de la dénonciation de l’assignation en expulsion au représentant de l’État ;

CONDAMNE Madame [J] [P] veuve [R] à payer à Monsieur [S] [Z] et Madame [N] [Z] née [X] la somme de 450 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé le 05 MAI 2025.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Isabelle MAHIER Danielle LE MOIGNE