COUR D’APPEL DE [Localité 11]

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2

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1

N° : N° RG 22/05349 – N° Portalis DBYB-W-B7G-N7ZG

Pôle Civil section 3

Date : 19 Décembre 2025

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

Pôle Civil section 3

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDEURS

Monsieur [E] [V] [M]

né le [Date naissance 3] 1963 à [Localité 9], demeurant [Adresse 1]

Monsieur [S] [O] [D]

né le [Date naissance 2] 1977 à [Localité 10], demeurant [Adresse 1]

représentés par M^e Julien CARMINATI, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et par M^e Manuel FURET de la SELARL CLF, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant,

DEFENDERESSES

S.A.R.L. DIAZNOSTIC, immatriculée au RCS de [Localité 11] sous le n° 845304567, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège., dont le siège social est sis [Adresse 6]

S.A. AXA FRANCE IARD, immatriculée au RCS de [Localité 12] sous le n° 722057460 , prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège., dont le siège social est sis [Adresse 4] / FRANCE

représentées par M^e Thierry BERGER, avocat au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : Aude MORALES

Assesseurs : Corinne JANACKOVIC

Sophie BEN HAMIDA

assisté de Tlidja MESSAOUDI greffier, lors des débats et de la mise à disposition.

DEBATS : en audience publique du 21 Octobre 2025 au cours de laquelle Sophie BEN HAMIDA, magistrate rédactrice, a fait un rapport oral de l’affaire

MIS EN DELIBERE au 19 Décembre 2025

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 19 Décembre 2025

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [E] [M] et monsieur [S] [D] ont acquis une maison d’habitation à [Localité 8], les rapports amiante et termites de la société par actions simplifiée DIAZNOSTIC, assurée auprès de la société AXA France IARD, ayant été annexés à l’acte de vente.

Les propriétaires, suite à l’intervention d’un couvreur postérieurement, ont découvert la présence d‘amiante et de termites. Ils ont obtenu en référé la désignation d’un expert qui a rendu son rapport le 26 septembre 2022.

*****

Par acte de commissaire de justice du 30 novembre 2022, monsieur [E] [M] et monsieur [S] [D] ont assigné la société à responsabilité limitée DIAZNOSTIC et la société anonyme AXA FRANCE IARD aux fins qu’elles soient condamnées à leur payer 100.739,92 euros de dommages et intérêts suite aux manquements de la société à responsabilité limitée DIAZNOSTIC dans la réalisation de son diagnostic amiante, 7.555,65 euros de dommages et intérêts suite à ses manquements dans la réalisation de son diagnostic termites, 4.569 euros en indemnisation de leur préjudice de jouissance et 16.244,36 euros au titre des frais de maîtrise d’œuvre et des assurances obligatoires. A titre subsidiaire, ils réclamaient 51.195,57 euros de dommages et intérêts suite aux manquements de la société à responsabilité limitée DIAZNOSTIC dans la réalisation de son diagnostic amiante, 3.730,65 euros de dommages et intérêts suite à ses manquements dans la réalisation de son diagnostic termites, 2.344 euros en indemnisation de leur préjudice de jouissance et 8.238,94 euros au titre des frais de maîtrise d’œuvre et des assurances obligatoires. Ils sollicitaient dans tous les cas 10.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et la condamnation in solidum de la société à responsabilité limitée DIAZNOSTIC et la société anonyme AXA FRANCE IARD aux dépens, en ceux compris les frais d’expertise et les dépens de référé.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par le Réseau Privé Virtuel des Avocats le 10 avril 2024, monsieur [E] [M] et monsieur [S] [D] ont maintenu leurs demandes initiales, y ajoutant seulement s’agissant de leurs demandes tant principales que subsidiaires de dommages et intérêts au titre du diagnostic amiante ainsi que du diagnostic termites que les dommages et intérêts soient augmentés de l’indexation sur l’indice BT01 de la construction.

Ils agissent sur le fondement de la responsabilité civile délictuelle contre le diagnostiqueur. Il se prévalent du rapport d’expertise judiciaire qui a retenu que la totalité de la toiture contient de l’amiante, le rapport de la société par actions simplifiée DIAZNOSTIC étant lacunaire en ce qu’il n’indique pas que l’ensemble de la toiture est amianté et que le diagnostiqueur aurait dû être alertée par la présence de plaques amiantées, facilement identifiables et visibles depuis la rue et le jardin, qu’il n’a pourtant pas mentionnées.

S’agissant des travaux réparatoires, ils contestent le partage de responsabilité retenu par l’expert en ce que n’étant pas des professionnels de la construction ni des diagnostic amiante, ils ne pouvaient déduire que toute la toiture était amiantée. Ils contestent également qu’il ait exclu les embellissements intérieurs dans la mesure où lors de la dépose de la couverture, la charpente va se redresser et que la totalité des jointoiements périphériques entre les pannes et les faux plafonds vont s’arracher. Ils soutiennent que s’ils avaient eu connaissance de la présence d’amiante sur l’intégralité de la toiture, ils auraient sollicité une diminution du prix de vente correspondant, notamment, au coût du désamiantage et de réfection de la toiture.

Ils contestent pareillement le partage de responsabilité s’agissant du diagnostic thermites, n’étant pas des professionnels, en ce que si le diagnostiqueur avait correctement réalisé sa mission et qu’ils avaient été informés des infestations, ils n‘auraient pas manqué de solliciter une diminution du prix de vente. Ils répondent qu’à la lecture du rapport du diagnostiqueur, ils ne pouvaient pas imaginer l’état d’infestation de l’immeuble.

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Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par le Réseau Privé Virtuel des Avocats le 29 août 2023, la société anonyme AXA FRANCE IARD et la société par actions simplifiée DIAZNOSTIC se sont opposées aux demandes et ont sollicité reconventionnellement 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. A titre subsidiaire, elles ont sollicité que la condamnation de la société par actions simplifiée DIAZNOSTIC soit limitée à 7.500 euros au titre de la perte de chance de mieux négocier le prix de vente du fait de la rédaction du rapport de repérage des matériaux et produits contenant de l’amiante et à 2.475 euros au titre de la perte de chance de mieux négocier le prix de vente du fait de la rédaction de l’état relatif à la présence de termites. A titre infiniment subsidiaire, elles ont sollicité que la condamnation de la société par actions simplifiée DIAZNOSTIC soit limitée à 9.498,39 euros au titre de la perte de chance de mieux négocier le prix de vente du fait de la rédaction du rapport de repérage des matériaux et produits contenant de l’amiante. En tout état de cause, elles ont sollicité que la condamnation de la société par actions simplifiée DIAZNOSTIC soit limitée au titre du préjudice matériel du fait de la rédaction du rapport de repérage des matériaux et produits contenant de l’amiante à la somme de 37.995,39 euros correspondant au surcoût imputable au désamiantage et en conséquence à la somme de 500 euros s’agissant du préjudice de jouissance.

Elles relèvent que le diagnostiqueur est tenu à une obligation de moyen, et non de résultat. Elles estiment que le rapport de repérage établi par la société par actions simplifiée DIAZNOSTIC conclut clairement à la présence d’indices d’infestation de termites souterrains dans le bâti, photographies à l’appui, ce qui est expressément indiqué dans l’acte de vente et qui justifie que l’expert ait retenu que le coût de traitement contre les termites soit à la charge totale des acquéreurs. S’agissant des embellissements intérieurs, il convient de souligner en premier lieu qu’il s’agit uniquement de dommages très superficiels résultant de traces d’attaques d’insectes xylophages sur certaines boiseries. Elles ajoutent que la responsabilité du diagnostiqueur ne saurait être retenue pour n’avoir pas signalé des indices présents sur des éléments inaccessibles au jour de sa visite. Elles se défendent de toute faute du diagnostiqueur en n’investiguant pas une zone du bâti pour la recherche de termites, en raison de la hauteur pour être poinçonnés en toute sécurité, et du fait que la zone était trop encombrée pour y circuler facilement. Les demandeurs ne peuvent soutenir qu’ils se seraient alarmés d’une telle infestation alors qu’ils n’ont tiré aucune conséquence d’indices d’infestation de termites.

S’agissant de l’amiante, elles soutiennent que le rapport mentionne clairement que de l’amiante a été détectée au sein de plusieurs conduits de fluides, ainsi qu’en sous-toiture du bâtiment, photographie à l’appui. Elles répondent que les demandeurs ne pouvaient ignorer qu’au moins toute la couverture du pan sud était amiantée, les mêmes plaques étant visibles depuis la rue sur le pan nord de l’habitation, en prenant quelques mètres de recul.

A titre subsidiaire, elles relèvent qu’il n’existe aucune obligation de retrait des matériaux amiantés, qui peuvent parfaitement rester en place, arguant que l’expert a retenu que les plaques en toiture n’étaient pas nuisibles. Elles ajoutent que la présence d’amiante non dégradée n’avait que peu de conséquence sur la valeur du bien.

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L’ordonnance de clôture a été rendue le 29 septembre 2025 et l’affaire avait été fixée à l’audience collégiale du 21 octobre 2025, lors de laquelle elle a été retenue et mise en délibéré au 19 décembre 2025.

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MOTIVATION

Sur la responsabilité

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’article L271-4 du Code de la construction et de l’habitation, dans sa version applicable à l’acquisition de leur immeuble par monsieur [E] [M] et monsieur [S] [D] le 15 mai 2020, indique qu’en cas de vente de tout ou partie d’un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente. Ce dossier de diagnostic technique comprend, dans les conditions définies par les dispositions qui les régissent, notamment l’état mentionnant la présence ou l’absence de matériaux ou produits contenant de l’amiante prévu à l’article L. 1334-13 du Code de la santé publique ainsi que l’état relatif à la présence de termites dans le bâtiment prévu à l’article L. 133-6 du Code de la construction et de l’habitation.

L’article L1334-13 du Code la santé publique prévoit qu’un état mentionnant la présence ou, le cas échéant, l’absence de matériaux ou produits de la construction contenant de l’amiante est produit, lors de la vente d’un immeuble bâti, dans les conditions et selon les modalités prévues aux articles L. 271-4 à L. 271-6 du Code de la construction et de l’habitation.

L’article L. 133-6 du Code de la construction et de l’habitation , dans sa version applicable à l’acquisition de leur immeuble par monsieur [E] [M] et monsieur [S] [D], en cas de vente de tout ou partie d’un immeuble bâti situé dans une zone délimitée en application de l’article L. 133-5, un état relatif à la présence de termites est produit dans les conditions et selon les modalités prévues aux articles L. 271-4 à L. 271-6.

S’agissant des immeubles bâtis dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997, ce qui est le cas d’espèce, l’article R1334-15 du Code de la santé publique prévoit que les propriétaires d’immeubles d’habitation ne comportant qu’un seul logement font réaliser, pour constituer l’état prévu à l’article L. 1334-13 en cas de vente, un repérage des matériaux et produits des listes A et B contenant de l’amiante.

L’article R1134-14 de ce Code indique que les listes A, B et C de matériaux et produits susceptibles de contenir de l’amiante, mentionnées dans la présente section, sont détaillées à l’annexe 13-9 du présent code. Il en ressort que les toitures en font partie.

Aux termes de l’article 3 de l’arrêté du 12 décembre 2012 relatif aux critères d’évaluation de l’état de conservation des matériaux et produits de la liste A contenant de l’amiante et au contenu du rapport de repérage, lors de la première phase, l’opérateur de repérage recherche les matériaux et produits de la liste A de l’annexe 13-9 du code de la santé publique accessibles sans travaux destructifs.

A cette fin, il examine de façon exhaustive toutes les différentes parties de l’immeuble bâti. Il détermine les zones présentant des similitudes d’ouvrage et les zones homogènes. Les zones présentant des similitudes d’ouvrage permettent d’optimiser les investigations à conduire en réduisant le nombre de prélèvements pour analyse mentionnés à l’article 4. Lorsque, dans des cas très exceptionnels qui doivent être justifiés par l’opérateur, certaines parties de l’immeuble bâti ne sont pas accessibles, l’opérateur de repérage le précise et en mentionne les motifs. Il émet les réserves correspondantes par écrit au propriétaire et lui préconise les investigations complémentaires qui devront être réalisées.

L’article 6 du même arrêté prévoit que l’opérateur de repérage établit un rapport par immeuble bâti qui contient au moins, notamment : « 5° Les plans ou croquis des différentes parties de l’immeuble bâti, ainsi que la liste des différentes parties de l’immeuble bâti visitées et, le cas échéant, la liste des différentes parties de l’immeuble bâti qui n’ont pas été visitées avec les motifs de cette absence de visite. Dans ce dernier cas, l’opérateur mentionne, à l’attention du propriétaire, que les obligations réglementaires prévues aux articles R. 1334-15 à R. 1334-18 du code de la santé publique de ce dernier ne sont pas remplies conformément aux dispositions de l’article 3 du présent arrêté ».

L’article 1er de l’arrêté du 29 mars 2007 définissant le modèle et la méthode de réalisation de l’état du bâtiment relatif à la présence de termites indique qu’il est réalisé en respectant des exigences méthodologiques, et notamment un

examen de l’ensemble des niveaux et la totalité des pièces et volumes, ainsi qu’un

examen visuel minutieux de l’ensemble des éléments et ouvrages constituant le bâtiment.

L’article 5 de la norme NF P03-201 de février 2016 relative au diagnostic technique sur l’état du bâtiment relatif à la présence de termites mentionne que le rapport mentionne notamment l’identification des parties du bâtiment n’ayant pas pu être visitées et la justification, ainsi que l’identification des ouvrages, parties d’ouvrages et éléments qui n’ont pas été examinés et la justification.

Ainsi, le diagnostiqueur est tenu d’effectuer ces diagnostics amiante et termites conformément aux normes édictées et aux règles de l’art, sauf à engager sa responsabilité en cas de diagnostic erroné. Il y a faute du diagnostiqueur s’il accomplit sa mission de manière imparfaite ou incomplète au regard des obligations qui lui sont imparties par les textes légaux ou réglementaires Le professionnel ayant établi en vue d’une vente immobilière un diagnostic amiante ou termites erroné engage sa responsabilité contractuelle envers le vendeur en cas de découverte a posteriori d’amiante ou de termites, l’acquéreur pouvant également agir à son encontre au titre de la responsabilité délictuelle.

S’agissant de l’amiante, la société par actions simplifiée DIAZNOSTIC liste les pièces visitées et précisait que tous les ouvrages dont il avait eu connaissance avaient été visités. Le diagnostic indique qu’ont été repérés des matériaux et produits contenant de l’amiante. Il détaille quatre zones homogènes :

zone homogène 1 correspondant aux conduits de fluides (air, eau, autres fluides…) : garage et séjour,zone homogène 2 correspondant aux conduits de fluides (air, eau, autres fluides…) : garage,zone homogène 4 correspondant aux conduits en toiture et façades : salle de bains 2,zone homogène 5 correspondant aux toitures : chambre 2.

Est jointe s’agissant des toitures de la chambre 2 de la zone homogène numéro 5 une photographie légendée « plaques ondulées en fibre ciment voir repère : R006 », ce repère ne figurant regrettablement pas sur les croquis permettant de localiser les prélèvements et les matériaux ou produits contenant de l’amiante qui ne représentent que l’intérieur de la maison et non sa couverture.

Le rapport litigieux précise que l’accessoire de couverture en fibres-ciment au niveau de la chambre 2 est étanche.

Il convient de relever que le schéma de repérage de l’étage R+2, sous toitures, comporte trois chambres.

Le diagnostiqueur a, en conclusion, recommandé au propriétaire d’avertir de la présence d’amiante toute personne pouvant intervenir sur ou à proximité des matériaux et produits concernés ou de ceux les recouvrant ou les protégeant et de faire réaliser une « évaluation périodique » car le type de matériau ou produit concerné contenant de l’amiante, la nature et l’étendue des dégradations qu’il présente et l’évaluation du risque de dégradation ne conduisent pas à conclure à la nécessité d’une action de protection immédiate sur le matériau ou produit.

Il indiquait en gras que le « présent rapport de repérage amiante n’est pas suffisant en cas de travaux ou démolition » et doit être complété par un contrôle amiante spécifique « avant travaux » ou « avant démolition ».

Monsieur [E] [M] et monsieur [S] [D] soutiennent qu’ils n’auraient pas acquis le bien s’ils avaient eu connaissance de la présente d’amiante. Force est de constater néanmoins que le rapport litigieux annexé à l’acte d’achat par monsieur [E] [M] et monsieur [S] [D] contient plusieurs zones homogènes contenant de l’amiante, parmi lesquelles les toitures qui font seules l’objet du litige, ce qui ne les a pas dissuadés d’acquérir.

Le rapport de l’expert judiciaire constate que la totalité de la toiture est composée de plaques fibres-ciment contenant de l’amiante et que celles-ci doivent faire l’objet d’une évaluation périodique, consistant à évaluer son état de conservation au moment du repérage et le risque de dégradation lié à son environnement. Sans certitude officielle, il semble à l’expert judiciaire que ces plaques ont été posées il y a plus de 30 ans. Selon lui, elles ne sont pas récentes pour être couvertes de mousses, ainsi qu’au vu des changements de teintes surfaciques, l’achat et l’utilisation de ce type de plaques étant au demeurant prohibés depuis 1997.

S’agissant du repérage de l’amiante, l’expert estime qu’on constate facilement avec un œil expérimenté et avec un minimum de recul dans l'[Adresse 7], la présence de plaques fibres-ciment sous tuiles en bas de la toiture, en façade Nord, cette présence devant alerter le diagnostiqueur. A l’intérieur de la maison, en passant la tête par la fenêtre de ladite chambre 2, en façade Sud, on voit au-dessus de l’imposte à l’extérieur, une partie de toiture en fibres-ciment (moins d’un demi m2), visible par la détérioration d’une partie des génoises. L’expert indique avoir constaté facilement, avec du recul dans le jardin attenant, la présence de plaques sous tuiles en bas de pente de la toiture, en façade Sud, visibles sur environ la moitié du toit côté ouest (soit au-dessus de la salle de bain et une partie de la chambre), plaques qui ont bien été repérées par la société par actions simplifiée DIAZNOSTIC.

L’expert judiciaire estime cependant que la photographie que la société par actions simplifiée DIAZNOSTIC a pris le soin d’insérer dans son rapport démontre clairement que la chambre n’est pas l’unique cellule où se situe des plaques en fibres-ciment, plaques nettement apparentes à partir du jardin, sans accessoire particulier. L’expert judiciaire en déduit qu’il apparaît que le diagnostiqueur , de l’endroit d’où il a pu prendre la photographie, a obligatoirement vu que l’ensemble de ce pan de la toiture était amianté. Aussi, le rapport de ce dernier a omis de mentionner la présence de plaques en fibres-ciment sur la pente Nord de la toiture, plaques qui se sont avérées contenir de l’amiante. L’expert judiciaire indique que les deux pans de toiture Sud et Nord sont de superficie équivalente.

Il ressort de ces éléments que la société par actions simplifiée DIAZNOSTIC a omis d’indiquer que l’ensemble de la toiture, constituant une zone homogène en ces deux pans, était amiantée, ce qui constitue un manquement fautif de la société par actions simplifiée DIAZNOSTIC.

S’agissant des termites, le rapport de la société par actions simplifiée DIAZNOSTIC a conclu à la présence d’indices d’infestations de termites. Il les a situés sur les plinthes en bois de la salle de bains numéro 1, notant l’indice d’infestation de termites souterrains, compte tenu de la dégradation du bois en millefeuilles, photographie à l’appui. Il notait avoir visité tous les locaux, en procédant à un examen visuel des parties visibles et accessibles et par sondage mécanique des bois visibles et accessibles (poinçonnage). Il a été rappelé l’obligation de déclaration en mairie de l’infestation (présence ou indice de présence de termites) prévue aux articles L.133-4 et R.133-3 du Code de la construction et de l’habitation ainsi que la sanction d’une amende de contravention de 3ème classe de 450 euros à défaut de ladite déclaration.

Le rapport de la société par actions simplifiée DIAZNOSTIC indique que les termites souterrains sont très dévastateurs pour les habitations, cette catégorie de termites étant ciblée par la réglementation : «  ils vivent dans les sols et remontent dans les bâtis à la recherche de cellulose dont ils se nourrissent (bois œuvrés ou non, papier, carton). Durant leur recherche de nourriture, ils peuvent dégrader de nombreux autres matériaux dont ils ne se s’alimentent pas (plâtres, isolants, PVC). »

Monsieur [E] [M] et monsieur [S] [D] soutiennent qu’ils n’auraient pas acquis le bien s’ils avaient eu connaissance de si nombreuses infestations de termites.

L’expert judicaire constate de nombreux indices d’infestations de termites non mentionnés par le diagnostiqueur, la présence d’un traitement par injecteurs contre les insectes à larves xylophages, une plaque signalétique d’un traitement antérieur clouée au plafond du garage, ainsi que la présence importante d’indices de dégradations biologiques du bois autre que les termites, indices présents avant le passage de la société par actions simplifiée DIAZNOSTIC qui ne les a pas relevés.

La seule plinthe dégradée par les termites mentionnée dans le diagnostic litigieux était absente lors des opérations expertales pour avoir été remplacée. A proximité immédiate de son emplacement, l’expert judiciaire a constaté des dégradations de bois causées par des termites, en sous face du plancher. Il explique que le fait de trouver des indices au premier étage signifie obligatoirement que les termites souterrains, de par leur mode de progression, sont arrivés par le niveau inférieur du même immeuble ou directement à l’étage par voies de passage en limite de propriété, généralement en mitoyenneté. L’expert judiciaire a constaté, en utilisant une échelle de trois mètres, à partir du garage, sur le plancher bois intermédiaire du premier étage et à l’aplomb de la salle de bain, des traces d’attaques de termites souterrains. Sur ce même plancher, au Sud du garage, il a constaté, toujours au moyen d’une échelle de trois mètres, des pièces de bois présentant des traces d’attaques de termites souterrains, ces pièces de bois (solives) ayant fait l’objet de renforts et remplacements par d’autres solives en bois. Au rez-de-chaussée, dans la remise, derrière la cage d’escalier et contre la terrasse, il a aussi constaté, sans équipement, la présence d’indices d’infestations de termites souterrains sur une vieille porte en bois au sol à l’aspect de bois feuilleté avec des galeries maçonnées, ainsi que sur le mur côté Sud de la remise, des résidus de cordonnets de termites. Au plafond du garage, en levant la tête, une plaque signalait un traitement xylophage réalisé en 2000, soit avant le diagnostic litigieux. L’expert n’a pas constaté la présence d’individus vivants dans les cordons et pièces de bois, ni aux abords de l’immeuble. Selon l’expert judiciaire, ce constat ne présage pas d’une absence de termites souterrains dans l’environnement. Il note que toute la périphérie du plancher haut du garage laisse apparaître des cordons de termites vides d’individus. Il relève que le traitement réalisé en 2000 était un traitement des bois et non des termites souterrains, la puissance de ce traitement ayant été probablement suffisante pour stopper la progression des termites et les éradiquer sur ces bois d’œuvre. L’expert judiciaire n’a pas repéré de dégradations significatives du plancher de nature à compromettre sa destination et sa solidité.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que la société par actions simplifiée DIAZNOSTIC n’a pas noté de nombreux indices d’infestation dans le bâtiment, alors qu’ils étaient pour certains parfaitement visibles et accessibles, l’expert judiciaire retenant que le diagnostiqueur devait se justifier sur le fait qu’il n’ait pu obtenir des moyens supplémentaires pour aller au bout de sa mission, lui-même y étant parvenu au moyen d’une échelle de trois mètres. La société par actions simplifiée DIAZNOSTIC n’a pas davantage relevé la présence d’un traitement antérieur à son diagnostic. Ce rapport incomplet constitue également un manquement fautif de la société par actions simplifiée DIAZNOSTIC.

Sur l’indemnisation

S’agissant des préjudices dont ils réclament l’indemnisation, monsieur [E] [M] et monsieur [S] [D] soutiennent que s’ils avaient eu connaissance de la présence d’amiante sur l’intégralité de la toiture, ils auraient sollicité une diminution du prix de vente correspondant, notamment, au coût du désamiantage et de réfection de la toiture. Ils réclament ainsi l’indemnisation du désamiantage, de la réfection de la toiture rendu nécessaire du fait que les tuiles sont posées sur les plaques amiantées et les embellissements intérieurs, à hauteur de 100.739,92 euros.

Concernant les termites, ils soutiennent que s’ils avaient été correctement informés des infestations, ils n’auraient pas manqué de solliciter une diminution du prix de vente correspondant, notamment, au coût des prestations devisées par la société AMI, réclamant ainsi l’indemnisation du traitement contre les termites et les insectes xylophages ainsi que les embellissements intérieurs, à hauteur des devis des sociétés PAMI et CORTES s’élevant à 7.555,65 euros.

Ils réclament également l’indemnisation d’un préjudice de jouissance d’une durée de deux mois et demi pour les travaux relatifs à la toiture et au désamiantage et de deux jours pour le traitement des bois, et ce à hauteur de la valeur locative de leur bien. Ils sollicitent enfin des frais de maîtrise d’œuvre de l’ordre de 10 % du montant des travaux réparatoires, soit 16.244,36 euros en sus.

Les défendeurs produisent l’acte notarié d’achat par monsieur [E] [M] et monsieur [S] [D] qui mentionne, s’agissant du diagnostic technique, que « les parties confirment que le prix de la présente vente a été fixé en prenant en considération les conclusions de ce diagnostic technique. S’agissant de la réglementation relative à l’amiante, le vendeur a déclaré que les recherches effectuées ont révélé la présence d’amiante, citant le diagnostic litigieux. L’acte d’achat par monsieur [E] [M] et monsieur [S] [D] a précisé les concernant : « l’acquéreur déclare avoir pris connaissance de ce diagnostic par la remise qui lui en a été faite par le vendeur. Il s’oblige à en faire son affaire personnelle, sans recours contre le vendeur. » S’agissant des termites, l’acte authentique se réfère également au diagnostic réalisé par la société par actions simplifiée DIAZNOSTIC « révélant la présence d’infestation de termites », ce dont l’acquéreur déclare avoir pris connaissance et au sujet de quoi « il déclare vouloir faire son affaire personnelle des mesures à prendre pour remédier à la situation (destruction des insectes et traitement préventif pour l’avenir, remise en état des parties du bâtiment détériorées par leur présence) et en supporter seul le coût ».

Le rapport d’expertise privée qu’ils ont sollicité et que monsieur [E] [M] et monsieur [S] [D] produisent mentionnent bien que l’acte notarié de vente retranscrit littéralement la conclusion du rapport et cite l’acte notarié de vente comme suit : «  LE BIEN objet des présentes est situé dans une zone délimitée par [arrêté]préfectoral en application de l’article L 133-5 du Code de la construction et de l’habitation, c’est-à-dire dans un secteur contaminé ou susceptible d’être contaminé par les termites . En application de l’article L 133-6 du code précité un état relatif à la présence de termites établi par le cabinet DIAZNOSTIC, [Adresse 5] à [Localité 11], le 8 février 2020, soit depuis moins de six mois et révélant la présence d’indices d’infestation de termites dans le BIEN ». Ce rapport diligenté par les demandeurs leur rappelait les démarches à entreprendre auprès de la mairie concernant la déclaration réglementaire des termites.

L’expert judiciaire retient qu’il n’y a pas de nécessité de désamianter la toiture même si elle n’est pas récente. Il recommande une évaluation périodique afin de vérifier l’état de conservation de l’ouvrage dans le futur, qu’il fixe à tous les trois ans. Il retient que les plaques amiantées de la toiture extérieure ne sont pas considérées comme nuisibles à la santé des occupants des lieux, tant qu’elles ne sont pas manipulées de façon agressive. Il affirme qu’il n’y a donc pas d’obligations ni d’urgence à faire des travaux de retrait d’amiante, la phase de désamiantage étant obligatoire pour la rénovation de la toiture que souhaitent faire les demandeurs. Il convient de rappeler que le diagnostic litigieux a été réalisé aux fins de vente et non aux fins de travaux ou démolition.

Monsieur [E] [M] et monsieur [S] [D] indiquent que s’ils avaient eu connaissance de la présence d’amiante sur l’intégralité de la toiture et non seulement une partie, ils auraient sollicité une diminution du prix correspondant au coût du désamiantage et de réfection de la toiture, ce que n’hésiteraient pas à faire selon eux de futurs acquéreurs. Il est vrai que monsieur [E] [M] et monsieur [S] [D] ont acquis sur la base d’un prix fixé en tenant compte de l’amiantage partiel de la toiture.

Alors que la présence d’amiante n’est pas en soi dangereuse et n’impose nullement le retrait des plaques, même si monsieur [E] [M] et monsieur [S] [D] ne soutiennent pas qu’ils envisagent de rénover la toiture, particulièrement pour des raisons inhérentes à son état actuel, l’ancienneté de celle-ci permet de retenir comme certain le fait qu’il conviendra à terme de procéder à sa rénovation. Cela impliquera dès lors le désamiantage, ce dont monsieur [E] [M] et monsieur [S] [D] ont été informés par le diagnostic litigieux avant qu’ils n’acquièrent le bien immobilier. Cependant, le caractère erroné de l’ampleur de l’amiantage de la toiture dont ils ont été informés les a trompés sur l’ampleur des opérations de désamiantage qui s’imposerait à eux en cas de rénovation de la toiture, ou la dépréciation de leur bien en cas de revente tenant cette ampleur minorée.

Ainsi, seul le surcoût correspondant au désamiantage afférent à la partie amiantée de la toiture dissimulée à monsieur [E] [M] et monsieur [S] [D] au moment de leur acquisition résulte du manquement fautif du diagnostiqueur, alors que ni la rénovation totale du toit, que ne nécessite pas en soi l’amiantage, ni le désamiantage de la zone signalée par le rapport de la société par actions simplifiée DIAZNOSTIC ne lui sont imputables.

Au vu du schéma établi par la société par actions simplifiée DIAZNOSTIC, qui est le seul élément indicatif quant à la superficie des pièces sous toiture, il sera considéré que monsieur [E] [M] et monsieur [S] [D] ont été dument informés de l’amiantage de 20 % de la superficie totale de la toiture.

Ainsi, il convient de ne pas prendre en compte, au titre du devis produit, tous les travaux de rénovation ainsi que les travaux afférents au désamiantage mais ne dépendant pas de la superficie, et qui auraient en tout état de cause incombé aux demandeurs en l’état de l’amiantage partiel qui leur a été signalé par le diagnostic litigieux.

En conséquence, monsieur [E] [M] et monsieur [S] [D] devront être indemnisés à hauteur de 80 % des postes du devis correspondant à la dépose de la couverture en fibres-ciment (désamiantage) qui dépendent de la superficie, c’est-à-dire les travaux et le transport des déchets en eux-mêmes, à l’exclusion des frais d’études et de dossier administratif, d’installation, d’analyse de l’air et de rapport de fin d’intervention, qui auraient incombé aux demandeurs sur la base de la superficie d’amiante signalée par la société par actions simplifiée DIAZNOSTIC en cas de rénovation de la toiture par les propriétaires, soit 16.372,24 euros.

S’agissant des termites, l’expert retient que pour assurer la pérennité de l’immeuble, il convient de faire un traitement des bois pour lutter contre les insectes à larves xylophages, ainsi qu’un traitement spécifique adapté au genre de termites souterrains. Il estime en effet qu’en dépit de l’absences de termites, une nouvelle activité pourrait subvenir, sans que les occupants des lieux ne puissent s’en apercevoir. Il retient que lors de ses sondages mécaniques et examens visuels, il n’a pas observé de dégradations significatives causées par les termites et autres agents de dégradation du bois, de nature à reconsidérer la stabilité et/ou l’esthétique des ouvrages affectés.

L’expert judiciaire estime qu’un traitement termites aurait déjà dû être envisagé à la révélation des indices du rapport de la société par actions simplifiée DIAZNOSTIC. Il relève que celui-ci a expressément indiqué que les propriétaires devaient déclarer en mairie l’infestation, celle-ci pouvant leur enjoindre à faire des travaux dans le cadre de la lutte contres les termites souterrains considérés comme fortement nuisibles pour le bâtiment.

L’expertise judiciaire établit que monsieur [E] [M] et monsieur [S] [D] se sont abstenus de faire cette déclaration en mairie alors que la mairie aurait rendu obligatoire des travaux de traitement dont la mise en œuvre n’aurait pas été différente que celles proposées par la société PAMI qui a établi le devis de traitements termites et autres agents biologiques du bois dont monsieur [E] [M] et monsieur [S] [D] réclament le paiement.

En effet, le fait que la société par actions simplifiée DIAZNOSTIC ait révélé des indices d’infestation au premier étage implique, selon l’expert judiciaire, un traitement des termites sur les niveaux NO signalé par le rapport litigieux mais aussi N-1 et N+1, soit sur l’ensemble de la maison, traitement prévu au devis réclamé à titre d’indemnisation.

Il ressort de ces éléments que l’ampleur de l’infestation dans le cadre de la lutte contre les termites a des conséquences uniquement lorsqu’il y a des dommages à réparer, ce que l’expert judiciaire écarte totalement en l’espèce.

En conséquence, le coût du traitement nécessaire à l’infestation que réclame monsieur [E] [M] et monsieur [S] [D] au titre de leur indemnisation n’est pas imputable à l’ampleur de l’infestation, qui a été partiellement indiquée par la société par actions simplifiée DIAZNOSTIC, puisque ce traitement incombait à monsieur [E] [M] et monsieur [S] [D] sur la seule base du rapport litigieux bien qu’incomplet. Ces derniers seront donc déboutés de l’ensemble de leurs demandes indemnitaires afférentes aux termites.

La demande au titre du préjudice de jouissance afférent à ces travaux sera également rejetée, pareillement que celle au titre des frais de maîtrise d’œuvre et d’assurances obligatoires pour lesdits travaux, qui ne sont pas imputables au manquement de la société par actions simplifiée DIAZNOSTIC, puisqu’incombant en cas de rénovation aux demandeurs.

La société anonyme AXA FRANCE IARD et la société par actions simplifiée DIAZNOSTIC qui succombent à l’instance en supporteront les dépens, en ceux compris les frais d’expertise et les dépens de référé comme ils l’ont sollicité. Elles seront déboutées de leur demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et devront payer à ce titre 3.000 euros à monsieur [E] [M] et monsieur [S] [D].

PAR CES MOTIFS

Par jugement contradictoire rendu après audience publique par mise à disposition au greffe et en premier ressort :

Condamne in solidum la société anonyme AXA FRANCE IARD et la société par actions simplifiée DIAZNOSTIC à indemniser monsieur [E] [M] et monsieur [S] [D] à hauteur de 16.372,24 euros ;

Condamne in solidum la société anonyme AXA FRANCE IARD et la société par actions simplifiée DIAZNOSTIC aux dépens de l’instance, en ceux compris les frais d’expertise et les dépens de référé ;

Condamne in solidum la société anonyme AXA FRANCE IARD et la société par actions simplifiée DIAZNOSTIC à payer à monsieur [E] [M] et monsieur [S] [D] 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Déboute la société anonyme AXA FRANCE IARD et la société par actions simplifiée DIAZNOSTIC de leur demande respective au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La greffière La vice-présidente

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi la minute des présentes a été signée électroniquement par le président et par le greffier.