COUR D’APPEL DE [Localité 16]

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N° : N° RG 22/05282 – N° Portalis DBYB-W-B7G-N7QU

Pôle Civil section 1

Date : 20 Novembre 2025

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

Pôle Civil section 1

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDERESSE

S.C.I. LE SESQUIER, RCS 752509844, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Bénédicte CHAUFFOUR de la SCP LAFONT ET ASSOCIES, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEURS

Monsieur [C] [R]

né le 27 Juin 1988 à [Localité 17], demeurant [Adresse 2]

intervenant volontaire

Monsieur [Z], [D], [H] [R]

né le 24 Juin 1973 à [Localité 16] (34),

Madame [T], [X], [V] [P] épouse [R]

née le 05 Février 1982 à [Localité 20] (78),

domiciliés ensemble [Adresse 3]

représentés par M^e Anne sophie DATAVERA, avocat au barreau de MONTPELLIER

Commune [Localité 15], dont le siège social est sis [Adresse 13]

n’ayant pas constitué avocat

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : Fanny COTTE

Juge unique

assisté de Christine CALMELS greffier, lors des débats et du prononcé.

DEBATS : en audience publique du 15 Septembre 2025

MIS EN DELIBERE au 20 Novembre 2025

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 20 Novembre 2025

FAITS ET PROCEDURE

La SCI LE SESQUIER est propriétaire des parcelles sises à MEZE cadastrées BZ [Cadastre 6] et BZ [Cadastre 7] (ci-après [Cadastre 6] et [Cadastre 7]) pour les avoir acquises par acte du 21 novembre 2012.

Mr [Z] [R] est propriétaire de la parcelle contiguë au nord cadastrée BZ [Cadastre 5] (ci-après [Cadastre 5]) pour l’avoir acquise par acte du 2 mai 2013.

La Commune de [Localité 15] est propriétaire de la parcelle contiguë à cette parcelle BZ [Cadastre 5] au nord cadastrée BZ [Cadastre 4] (ci-après [Cadastre 4]) laquelle confronte le domaine public sis [Adresse 10].

La parcelle [Cadastre 6] est équipée d’une maison ancienne, habitée par la famille du gérant de la SCI [Adresse 14] tandis que la parcelle [Cadastre 7] est un terrain nu. Celle-ci bénéficie d’une servitude conventionnelle au sud sur la parcelle [Cadastre 8], également propriété de la Commune de [Localité 15].

Un chemin à l’ouest de la parcelle [Cadastre 5] dessert la parcelle [Cadastre 6] mais aucune servitude n’a à ce jour été créée.

Par courrier du 13 septembre 2019, le conseil des époux [R] a mis en demeure la SCI LE SESQUIER de cesser d’utiliser ledit chemin.

Un muret a été construit par Monsieur [Z] [R], constaté par huissier de justice par procès-verbaux du 1er avril et du 4 mai 2020

Par acte extrajudiciaire du 21 octobre 2020, la SCI LE SEQUIER a assigné en référé les époux [R] aux fins de voir ordonner une mesure d’expertise afin de vérifier l’existence d’une servitude de passage.

Par ordonnance du 18 décembre 2020, le juge des référés a ordonné une expertise et désigné Monsieur [J] [O] pour la réaliser.

Le rapport a été déposé le 12 juillet 2022.

Par acte extrajudiciaire du 29 novembre 2022, la SCI LE SESQUIER a assigné Monsieur [Z] [R], Madame [T] [P] épouse [R] et la commune de MEZE devant le tribunal judiciaire de Montpellier aux fins notamment de faire reconnaître l’existence d’une servitude de passage au profit de la parcelle BZ [Cadastre 6].

Par acte notarié du 28 juillet 2023, les époux [R] ont vendu la moitié indivise de la parcelle BZ [Cadastre 5] à leur fils [C] [R].

Par requête en incident notifiée par voie électronique le 29 septembre 2023, les consorts [R] et Monsieur [C] [R], intervenant volontaire, ont saisi le juge de la mise en état d’une fin de non-recevoir portant sur le défaut de qualité des demandeurs à défendre seuls une action en désenclavement.

Par ordonnance du 16 juillet 2024, le juge de la mise en état a rejeté la demande de fin de non-recevoir.

Aux termes de conclusions notifiées par voie électronique le 19 août 2025 auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des prétentions et des moyens, la SCI LE SESQUIER demande au tribunal de :

Dire que la parcelle sise à [Localité 15] cadastrée BZ [Cadastre 5] est grevée d’une servitude de passage au profit de la parcelle BZ [Cadastre 6] dont l’assiette est celle figurant en annexe 5 du rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [O] du 12 juillet 2022 Dire que la parcelle BZ [Cadastre 4] appartenant à la commune de [Localité 15] est également grevée d’une servitude de passage au profit de la parcelle BZ [Cadastre 6] dont l’assiette est le prolongement de celle précédente jusqu’à l'[Adresse 9] anciennement [Adresse 18].

Préciser pour les besoins de la publicité du jugement à intervenir – que la parcelle cadastrée BZ [Cadastre 5] ainsi grevée appartient indivisément pour moitié chacun à * Mr [Z], [D], [H] [R] né le 24 juin 1973 à [Localité 16] (34), pour l’avoir acquise par acte de M° [K] [B] du 2 mai 2013 publié le 23 mai 2013 volume 2013 P N° 5216 au 2ème Bureau de [Localité 16] * Mr [C], [F], [A], [H] [R] né le 27 juin 1998 à [Localité 16] (34), pour l’avoir acquise par acte de M° [W] [L] du 28 juillet 2023 publié le 28 juillet 2023 volume 3404P02 2023 P N° 24390 au 2ème Bureau de [Localité 16] – que la parcelle cadastrée BZ [Cadastre 4] ainsi grevée appartient à la Commune pour l’avoir acquis par acte 12 juillet 1991 publié le 22 août 1991 volume 1991 P n°9120 au 2ème Bureau de [Localité 16].Condamner Monsieur [R] à payer la SCI LE SESQUIER 10.000 € à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice consécutif à l’obstruction illégale du passage litigieux. Condamner Monsieur [R] à payer la SCI LE SESQUIER 3.000 € en application de l’article 700 du CPC. Condamner Monsieur [R] aux dépens de la présente instance et de l’Ordonnance du 18 décembre 2020 y compris les frais d’expertise (5.454,60 €)

Aux termes d’écritures notifiées électroniquement le 9 août 2025 auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des prétentions et moyens, les consorts [R] demandent au tribunal de :

Accueillir l’intervention volontaire de Monsieur [C] [R], A titre principal :

Constater l’absence d’état d’enclave, Rejeter toutes les demandes de la SCI LE SESQUIER, A titre subsidiaire :

Constater l’absence des propriétaires riverains au fond appartenant à la SCI [Adresse 14] à la présente instance et ce depuis le stade du référé sollicitant l’instauration d’une mesure d’expertise. Débouter purement et simplement la demanderesse de toutes ses demandes, fins et prétentions.A titre très subsidiaire :

Constater l’absence d’acquisition de la prescription acquisitive, Constater que le tracé portant sur la parcelle BZ79 est le plus long et le plus dommageable,Rejeter la demande en ce qu’elle vise le fonds des concluants, Fixer la servitude légale de désenclavement sur un autre tracé, ou constater que les parties concernées ne sont pas la cause et débouter la demanderesse. En tout état de cause :

Constater l’absence d’enclave de la parcelle appartenant à la SCI Le Sesquier. La débouter de toutes ses demandes, fins et prétentions. Condamner la SCI LE SESQUIER à payer la somme de 10 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, Condamner la SCI LE SESQUIER aux entiers dépens dont ceux du référé, de l’expertise et de l’ordonnance JME du 16.07.2024.

La commune de [Localité 15] n’a pas constitué avocat et n’a pas comparu.

Pour un plus ample exposé des éléments de la cause, moyens et prétentions des parties, il est fait renvoi aux écritures susvisées, conformément à l’article 455 du Code de procédure civile.

La clôture de la procédure a été fixée à la date du 1er septembre 2025. A l’issue de l’audience du 15 septembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 20 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Il convient de rappeler liminairement que les demandes tendant à voir “constater”, ou les demandes tendant à voir “dire et juger” qui ne développent en réalité que des moyens, ne constituent pas des prétentions au titre de l’article 4 du code de procédure civile et ne saisissent pas le tribunal.

Sur l’intervention volontaire de [C] [R]

Selon l’article 330 du code de procédure civile, « L’intervention est accessoire lorsqu’elle appuie les prétentions d’une partie.

Elle est recevable si son auteur a intérêt, pour la conservation de ses droits, à soutenir cette partie.

L’intervenant à titre accessoire peut se désister unilatéralement de son intervention »

Monsieur [C] [R] a acquis par acte notarié du 28 juillet 2023 la moitié indivise de la parcelle BZ [Cadastre 5]. Il convient donc de déclarer recevable son intervention volontaire en qualité de propriétaire indivis de la parcelle BZ [Cadastre 5].

Sur l’existence d’une enclave de la parcelle [Cadastre 6]

Aux termes de l’article 682 du code civil, le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue, ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner.

La SCI [Adresse 14] demande la reconnaissance de l’existence de servitudes de passage au profit de sa parcelle [Cadastre 6] au motif que celle-ci serait enclavée au sens de l’article 682 du code de civil sur les parcelles BZ79 appartenant aux consorts [R] et BZ78 appartenant à la commune de MEZE. Elle soutient que l’autre chemin sur lequel elle bénéficie d’une servitude conventionnelle depuis sa parcelle BZ [Cadastre 7], fonds dominant sur la parcelle BZ [Cadastre 8], fonds servant n’assure pas un passage suffisant en ce que d’une part, il est aléatoire en raison de sa localisation en zone inondable et que d’autre part il a nécessité des travaux du fait de l’obstruction des consorts [R] au passage sur leur parcelle.

Les consorts [R] contestent l’enclave du fonds appartenant à la SCI [Adresse 14] et avancent que celle-ci dispose de plusieurs possibilités pour accéder à sa parcelle [Cadastre 6]. Ils évoquent à ce titre l’existence d’une servitude de passage conventionnelle desservant la parcelle BZ85 contiguë à la parcelle [Cadastre 12], qui permet un passage sur ladite parcelle.

La commune de [Localité 15], propriétaire de la parcelle BZ78, n’a pas émis d’observation.

Le rapport d’expertise de Monsieur [O] indique que la « parcelle BZ [Cadastre 5] n’est grevée d’aucune servitude de passage d’après l’acte notarié du 2 mai 2013, mais […] il est mentionné qu’un passage est existant ainsi qu’une canalisation souterraine et que l’acquéreur fera son affaire personnelle de la régularisation d’une servitude de passage.

La servitude conventionnelle de passage ne permet pas d’avoir un accès permanent car celui-ci est en zone rouge du PPRI, c’est-à-dire qu’il est soumis au risque inondation. Les travaux réalisés par la SCI [Adresse 14] concernent des travaux sur un pontil entre les parcelles BZ83 et BZ85. […] (Ils) n’ont pas pour objet de permettre un accès par tout temps à la parcelle BZ [Cadastre 6] ».

Il conclut que « les parcelles BZ79-BZ77-BZ83 sont issues de la même propriété jusqu’en 1941.

La parcelle BZ83 accédait par un chemin qui était sur la parcelle BZ [Cadastre 5] depuis au moins 1950. Le branchement d’eau potable de la BZ [Cadastre 6] est existant sous le chemin de la BZ79, un porche est existant dans le bâti de la parcelle BZ [Cadastre 6] permettant l’accès au chemin sur la BZ [Cadastre 5].

La SCI LES SEQUIERS, unité foncière BZ83-[Cadastre 7] (parcelles séparées par un fossé avec un pontil) bénéficie d’une servitude conventionnelle de passage, fonds servant BZ87 et fonds dominant BZ85. Cette servitude de passage conventionnelle est en zone rouge du Plan de prévention du Risque Inondation ».

L’expert considère qu’un passage existe sur la parcelle [Cadastre 11] depuis 1950 et dessert la parcelle BZ83 et que la servitude de passage conventionnelle existant au profit de la BZ85 est insuffisante à garantir l’accès à la parcelle BZ83 en ce qu’elle se situe en zone rouge du PPRI.

Il est exact qu’une servitude de passage a été conventionnellement constituée par acte notarié des 10, 16 et 18 novembre 2016 entre la commune de Mèze, propriétaire du fonds servant BZ [Cadastre 8] et la SCI LE [Adresse 19], propriétaire du fonds dominant BZ85.

Cette servitude a été constituée entre les parties alors que le passage était déjà en partie situé en zone rouge du PPRI, approuvé le 25 janvier 2012, ce dont les parties avaient nécessairement connaissance.

A ce sujet, le tribunal administratif de Montpellier, saisi par la demanderesse d’une requête en annulation d’une délibération du conseil municipal, a considéré par décision du 10 novembre 2021, que cet accès – qualifié d’accès communal – situé au sud de sa parcelle n° [Cadastre 7], mitoyenne à n°[Cadastre 6], permettait de rejoindre l'[Adresse 9]. Il relevait également qu’il résultait de l’acte de vente des parcelles [Cadastre 6] et [Cadastre 7], que la SCI LE SESQUIER possédait les clés de portails permettant d’accéder à la voirie. La juridiction administrative a donc conclu que la requérante n’établissait pas l’enclavement de sa parcelle dont elle se prévaut pour contester la vente par la commune de [Localité 15] d’une partie de la parcelle [Cadastre 4] au profit des époux [R].

Il est constant par ailleurs que la demanderesse a fait construire un pontil reliant ses deux parcelles BZ83 et BZ85 afin d’accéder depuis la voie publique à sa parcelle BZ83 où est implantée une habitation de sorte qu’existe un chemin qui dessert effectivement leur propriété depuis la voie publique.

Il est de jurisprudence constante que « la servitude de passage pour enclave ne peut être réclamée tant que le fonds à desservir a une issue sur la voie publique, que cette issue résulte d’un droit de passage légalement constitué ou d’une simple tolérance » (Cass. Civ. 1re, 3 juillet 1961, n° 59-12.858). Dans cette logique, l’état d’enclave ne peut a fortiori être caractérisé lorsque le propriétaire du fonds bénéficie de manière effective d’un passage sur son propre fonds.

Le règlement du PPRI en vigueur n’interdit par ailleurs pas l’accès aux chemins et routes déjà situés en zone RN comme l’est l’assiette de la servitude de passage située sur la parcelle BZ [Cadastre 8] et d’autres voies existantes continuent d’ailleurs de desservir des secteurs d’habitation situés dans la zone.

Bien que les constats d’huissier et de commissaire de justice du 1er avril 2020 et du 4 mai 2020 démontrent une obstruction sur le passage situé sur la parcelle [Cadastre 5] caractérisée notamment par l’édification d’un muret, la SCI LE SESQUIER ne prouve en revanche pas que l’issue offerte par la servitude de passage dont elle bénéficie sur la parcelle [Cadastre 8] est insuffisante, notamment depuis la réalisation du pontil en 2020 et que le passage a été empêché par des épisodes pluvieux.

Ce faisant, la SCI [Adresse 14] échoue à démontrer l’état d’enclave dont elle se prévaut. Il y a lieu de rejeter sa demande en reconnaissance d’une servitude de passage au profit de la parcelle BZ [Cadastre 6] tant sur la parcelle BZ79 des consorts [R] que sur la parcelle BZ78 de la commune de [Localité 15].

Sur la demande en condamnation à des dommages et intérêts

Compte tenu de l’absence d’enclave caractérisée et du rejet de la demande de la SCI [Adresse 14] en reconnaissance d’une servitude de passage, cette dernière ne justifie pas d’une faute des défendeurs liée à l’obstruction du passage situé sur leur parcelle [Cadastre 5].

Il convient donc de rejeter la demande aux fins de condamnation au paiement des dommages et intérêts formée par la demanderesse contre les consorts [R].

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

La SCI LE SEQUIER qui succombe, supportera les dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; (…)

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat. »

En équité et eu égard à la situation économique des parties, la SCI LE SESQUIER qui succombe sera condamnée à payer 3 000 € à Monsieur [Z] [R], Madame [T] [P] épouse [R] et Monsieur [C] [R] au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort ;

Déclare recevable l’intervention volontaire de Monsieur [C] [R]

Déboute la SCI LE [Adresse 19] de sa demande de reconnaissance de servitude de passage au profit de la parcelle BZ83 sur la parcelle BZ79

Déboute la SCI LE SESQUIER de sa demande de reconnaissance de servitude de passage au profit de la parcelle BZ83 sur la parcelle BZ78

Déboute la SCI LE SESQUIER de sa demande formée contre Monsieur [R] en condamnation au paiement de dommages et intérêts

Condamne la SCI LE SESQUIER au paiement des dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire

Condamne la SCI LE SESQUIER à payer à Monsieur [Z] [R], Madame [T] [P] épouse [R] et Monsieur [C] [R] la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

ADMET les avocats qui en ont fait la demande et qui peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire ;

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE