TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :M^e Roselyne HU

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Anne-sophie BONILLI

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/03944 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7TX3

N° MINUTE :

5/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 05 décembre 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. [Adresse 2], dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Anne-sophie BONILLI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0694

DÉFENDERESSE

Madame [Z] [S], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Roselyne HU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #429

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Carole-Emilie RAMPELBERG, juge des contentieux de la protection

assistée de Nahed FERDJANI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 07 novembre 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 05 décembre 2025 par Carole-Emilie RAMPELBERG, Juge, assistée de Nahed FERDJANI, Greffier

Décision du 05 décembre 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/03944 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7TX3

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 5 octobre 2021, La SCI [Adresse 2] a consenti un bail d’habitation à M^me Yin-Jou [S] sur des locaux situés au [Adresse 4] à Paris (75003), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1420 euros et d’une provision pour charges de 150 euros.

Par acte de commissaire de justice du 16 décembre 2024, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 6959,38 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [Z] [S] le 17 décembre 2024.

Par assignation du 18 mars 2025, la SCI [Adresse 2] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Mme [Z] [S] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

—  7111,86 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 31 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 27 mars 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Le dossier a été renvoyé lors de l’audience du 10 juillet 2025 afin que Mme [Z] [S], qui venait de constituer avocat, puisse préparer sa défense.

À l’audience du 7 novembre 2025, la SCI [Adresse 2] maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 1er novembre 2025, s’élève désormais à 17.275,20 euros. La SCI [Adresse 2] considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Il rejette en outre les demandes reconventionnelles formulées par la défenderesse.

La SCI [Adresse 2] expose que la locataire a cessé de régler régulièrement ses loyers à compter de mars 2024, malgré les relances du gérant locatif, que les causes du commandement de payer qui lui a été adressé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois et que la dette locative n’a cessé d’augmenter depuis l’assignation en justice. La SCI [Adresse 2] reconnaît l’existence d’une fuite d’eau ayant endommagé l’appartement, toutefois il précise que la fuite n’était pas de son fait et que des travaux de réparations ont été réalisés.

En défense,Mme [Z] [S], représentée par son conseil, sollicite le rejet des demandes du bailleur et sollicite à titre de demandes reconventionnelles de :

— Accorder à Mme [Z] [S] une minoration de 50% du montant de son loyer mensuel de mars 2022 à novembre 2024, soit la somme de 25741,44 euros,

— Condamner la SCI [Adresse 2] à lui verser la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts en raison du trouble de jouissance subi,

A titre de demande subsidiaire elle sollicite de :

— Suspendre les effets de la clause résolutoire,

— Lui accorder un délai de 36 mois et à titre infiniment subsidiaire, les délais les plus larges possibles pour s’acquitter de la dette locative.

Au soutien de ses demandes reconventionnelles, elle expose s’être toujours acquittée régulièrement de ses loyers jusqu’à ce que l’appartement ne soit sinistré en raison d’une fuite d’eau. Elle reproche à son bailleur d’avoir manqué de diligences dans la remise en état de l’appartement. Elle précise que les humidités et infiltrations occasionnées ont causé l’apparition de moisissures lui causant des problèmes de santé.

Au soutien de sa demande subsidiaire en suspension des effets de la clause résolutoire, elle soutient avoir repris le versement intégral du loyer courant ayant réalisé récemment un virement bancaire en ce sens.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Il n’a été fait état d’aucune procédure de la sorte relative à Mme [Z] [S].

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur l’exception d’inexécution et le constat de résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La SCI [Adresse 2] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur l’exception d’inexécution

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

L’article 2 du décret nº2002/120 du 30 janvier 2002 qui définit les caractéristiques du logement décent précise qu’il doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la sante des locataires et notamment : « S’ il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation' ».

Conformément à l’article 7 a de la loi du 6 juillet 1989, un manquement du bailleur présentant un caractère de gravité suffisante peut justifier l’exception d’inexécution du locataire.

En l’espèce il ressort du dossier qu’une fuite émanant de la façade extérieure au 3e étage a été signalée dès le mois d’octobre 2022 par la locataire (pièce 2, défendeur). Il ressort des nombreux échanges mails versés par la défenderesse que l’agence a répondu chaque fois avec diligence aux demandes de celle-ci et que le bailleur a en outre effectué les réparations nécessaires à l’issue de la réalisation d’une expertise pour remettre en état le bien (pièces 7 à 9, demandeur).

Alors que la défenderesse ne démontre pas la gravité du manquement qu’elle reproche au bailleur et qu’il est démontré que celui-ci a mis en œuvre toutes les démarches nécessaires pour faire cesser le dommage et remettre en état le bien, le manquement invoqué par la locataire n’est pas caractérisé et la demande d’exception d’inexécution de la défenderesse sera rejetée.

1.3. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 16 décembre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 6.959,38 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 7 novembre 2025.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Mme [Z] [S] n’a d’une part pas justifié de sa situation de revenus, et d’autre part, elle ne justifie pas avoir repris le versement intégral du loyer courant. En effet, lors des débats, si elle a versé une capture d’écran indiquant un virement instantané de 1722,16 euros vers le compte de l’agence (pièce n°5), d’une part cette pièce n’est pas daté, mais au demeurant il n’est pas justifié que ce virement soit arrivé sur le compte du gestionnaire.

Dans ces conditions, des délais de paiement ne sauraient lui être accordés.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SCI [Adresse 2] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, La SCI [Adresse 2] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 1er novembre 2025, Mme [Z] [S] lui devait la somme de 17.275,20 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Mme [Z] [S] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du 16 décembre 2024 sur la somme de 6959,38 euros, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 1722,16 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 17 février 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à La SCI [Adresse 2] ou à son mandataire.

4. Sur les dommages et intérêts

La défenderesse ne produit aucun justificatif du préjudice dont elle allègue. Elle sera donc déboutée de ce chef.

5. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [Z] [S], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 1000 euros à la demande de La SCI [Adresse 2] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

REJETTE l’exception d’inexécution soulevée par Mme [Z] [S],

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 16 décembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 5 octobre 2021 entre La SCI [Adresse 2], d’une part, et Mme [Z] [S], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] à Paris (75003) est résilié depuis le 17 février 2025,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Mme [Z] [S], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à Mme [Z] [S] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 4] à [Localité 6] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [Z] [S] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 1722,16 (mille sept cents vingt-deux euros et seize centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 7 novembre 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE Mme [Z] [S] à payer à La SCI [Adresse 2] la somme de 17275,20 euros (dix-sept mille deux cent soixante-quinze euros et vingt centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 1er novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 16 décembre 2024 sur la somme de 6959,38 euros, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE Mme [Z] [S] à payer à La SCI [Adresse 2] la somme de 1000 euros (mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [Z] [S] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 16 décembre 2024 et celui de l’assignation du 18 mars 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 5 décembre 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge