COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

TOTAL COPIES 7

COPIE REVÊTUE formule exécutoire AVOCAT

3

COPIE CERTIFIÉE CONFORME AVOCAT

3

COPIE EXPERT

COPIE DOSSIER + A.J.

1

N° : N° RG 22/00046 – N° Portalis DBYB-W-B7F-NPML

Pôle Civil section 1

Date : 23 Janvier 2025

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

CHAMBRE : Pôle Civil section 1

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDERESSES

Madame [I] [U] épouse [S]

née le 06 Février 1934 à [Localité 10] (34), demeurant [Adresse 11] – [Localité 4]

Compagnie d’assurance MAIF, intervenante volontaire prise en la personne de son représentant légal en exercice dont le siège social est sis [Adresse 2] – [Localité 8]

représentées par Maître Nathalie PINHEIRO de la SCP LAFONT ET ASSOCIES, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR

Syndic. de copro. DE LA [Adresse 12] pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL CONSEIL INVEST 34, immatriculée au RCS de MONTPELLIER sous le n° 523 253 235, dont le siège social est [Adresse 5] [Localité 3], prise en la personne de son représentant légal, domicilié es-qualité au siège, dont le siège social est sis [Adresse 6] – [Localité 4]

représentée par M^e Cyrille CAMILLERAPP, avocat au barreau de MONTPELLIER

S.A. GAN ASSURANCES inscrite au RCS de Paris sous le numéro 542 063 797, prise en la personne de son représentant légal domicilié es-qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 9] – [Localité 7]

représentée par Maître Jérémy BALZARINI de la SCP ADONNE AVOCATS, avocats au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL conformément à l’article 805 du Code de procédure civile les parties ne s’y étant pas opposées, les débats ont eu lieu devant Christine CASTAING et Romain LABERNEDE juges rapporteurs, qui ont entendu les avocats et en ont rendu compte à Emmanuelle VEY, dans leur délibéré, assistés de Christine CALMELS greffier, lors des débats et du prononcé

assistés de Christine CALMELS greffier, lors des débats et de la mise à disposition.

DEBATS : en audience publique du 04 Novembre 2024,

MIS EN DELIBERE au 23 Janvier 2025

JUGEMENT : rédigé par Emmanuelle VEY, vice présidente et signé par Christine CASTAING première vice-présidente et le greffier et mis à disposition le 23 Janvier 2025

EXPOSÉ DU LITIGE :

Madame [S] est usufruitière d’un appartement situé dans la copropriété [Adresse 12].

Son appartement a été sinistré en septembre 2014 en raison d’un épisode de pluie de forte intensité.

Son assureur préconisait des travaux de reprise après séchage complet de son appartement.

Toutefois, l’appartement n’a jamais pu sécher de sorte qu’elle n’a pas été en mesure de le donner en location depuis 2016.

Constatant des désordres similaires à ceux de son voisin, M. [V], elle a sollicité en référé que soit désigné un expert.

Par ordonnance en date du 28 mars 2019, M. [R] était désigné en cette qualité et déposait son rapport le 17 février 2020.

Par acte en date du 28 décembre 2021, Mme [S] et son assureur, la Maif, ont fait assigner le syndicat des copropriétaires [Adresse 12] et son assureur, Gan assurances, devant le présent tribunal aux fins de les voir condamnés aux travaux de reprise ainsi qu’à l’indemnisation de son préjudice de jouissance.

Par conclusions signifiées par voie électronique, Mme [S] et son assureur, la société Maif, demandent sur le fondement des articles 1217 et suivants du Code civil, des articles 9-1 et 14 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article L 121-12 du Code des assurances, de :

Dire et Juger la Maif recevable et bien fondée dans ses demandes,Débouter le syndicat des copropriétaires et le Gan de Ieurs demandes fins et conclusions,Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 12] et la compagnie Gan à leur verser à titre de dommages et intérêts les sommes suivantes :8 745, 00 € au titre des travaux de reprise et préjudice matériel,4 167,57 € au titre des charges de copropriété,46 400,00 € au titre du préjudice de jouissance, somme arrêtée au 1 novembre 2021.2 000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.2 000 € au titre de l’article 700 du CPCLes entiers dépens en application de l’article 699 du CPC, avec droit de recouvrement direct au profit de La SCP Lafont & Associés, Avocats près la Cour d’Appel de Montpellier, y domicilié [Adresse 1].Assortir la décision de l’exécution provisoire,

Au soutien de leurs demandes, Mme [S] et son assureur font valoir que :

Sur le fondement de l’article 14 de la loi de 1965, le SDC engage sa responsabilité faute d’avoir fait réaliser les travaux sur les parties communes et ce alors que son appartement est en état d’insalubrité lui causant un réel préjudice.

Ils sollicitent l’indemnisation des travaux de reprise de l’étanchéité s’élevant à la somme de 8 745 € selon devis ainsi que les charges locatives sur la période 2017-2023 qui s’élèvent à la somme de 5 367,20 € outre son préjudice de jouissance.

Ils précisent que l’appartement est inhabitable depuis le mois de janvier 2017 et produisent un constat d’huissier le démontrant, les locataires ayant quitté les lieux le 15 décembre 2016 compte tenu de son état. L’expert a chiffré la valeur locative à 800 € par mois.

Ils sollicitent également la condamnation du SDC à des dommages et intérêts pour résistance abusive qu’ils évaluent à 2 000 € outre la condamnation du Gan sur le fondement de l’article 9-1 de la loi de 1965.

La Maif intervient volontairement dans la mesure où elle est subrogée dans les droits de Mme [S] suivant quittances des 9 juillet et 30 septembre 2022.

Par conclusions signifiées par voie électronique le 2 octobre 2024, la société Gan, assureur du Syndicat des copropriétaires [Adresse 12] demande au tribunal sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 10 des conventions spéciales du contrat d’assurance, de :

A titre principal,

Débouter Madame [S] et son assureur la Maif de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, Débouter le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes dirigées à son encontre,A titre subsidiaire,

• Pour le préjudice matériel

Limiter sa garantie à 20 % du montant des condamnations prononcées à l’encontre du SDC de la [Adresse 12],Limiter le montant total qui pourrait être alloué à Madame [S] au titre des travaux réparatoires à la somme de 5 000 euros TTC, soit 1 000 euros à sa charge (5 000 * 20%), • Pour le préjudice immatériel – charges de copropriété

Débouter le Syndicat des copropriétaires de sa demande de garantie à ce titre, ces frais n’étant pas prévus au contrat d’assurance, Subsidiairement en cas d’indemnisation du préjudice matériel,

Juger que sa garantie s’agissant des frais relatifs aux charges de copropriété à la somme de 50 euros (5 000€ * 20% * 5%), • Pour le préjudice immatériel – préjudice de jouissance

Ramener à de plus justes proportions le préjudice de jouissance de Madame [S] s’analysant en une perte de chance, Juger que sa garantie sera limitée à 24 mois au titre de la perte de loyer sus évoquée,En tout état de cause,

Débouter Madame [I] [S] et son assureur la Maif du surplus de leurs demandes, fins et conclusions ; Condamner toute partie succombante à lui payer la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du CPC, outre les dépens.

En défense, le syndicat des copropriétaires oppose :

Un des copropriétaires de la résidence a subi des désordres dans son appartement dès le début de la construction et une mesure d’expertise avait été ordonnée en 2001. Il était établi que ce lot avait été sinistré dès l’origine selon des rapports datant de 1980, lesquels avaient préconisé des travaux, réalisés en 1988, mais ces désordres ont persisté. Les travaux de reprise tels que préconisés par l’expert [T] n’étaient pas réalisables et un autre expert était désigné : M. [P] en mai 2007. Ce dernier préconisait l’exécution d’un plancher sur vide sanitaire, travaux auxquels a été condamné le SDC par arrêt de la cour d’appel de Montpellier suivant arrêt du 9 janvier 2014.

Au regard du montant, le SDC a missionné un maître d’œuvre, le BET Satge pour y procéder. Des premiers travaux ont été réalisés en 2018. Le BET a cessé son activité et a été remplacé par le BET CRC. Dans le même temps Mme [S] a sollicité une expertise, ce qui est venu perturber l’ordonnancement des études et travaux. Parallèlement, les époux [V], ont saisi le juge de l’exécution des condamnations prononcées par arrêt de la cour d’appel du 9 janvier 2014. Par décision du 8 janvier 2018, le juge de l’exécution a considéré que la condamnation prononcée à l’encontre du SDC était dépourvue d’objet dans la mesure où selon le rapport du BET Satge le vide sanitaire existait déjà.

L’expert désigné n’a pas analysé correctement la situation. Le taux d’hygrométrie relevé dans l’appartement des époux [V] de 70 % se situait à un endroit ponctuel. Or, selon l’Ademe il convient de maintenir un taux d’humidité compris entre 40 et 60 % et le maintien d’une aération quotidienne de 10 minutes matin et soir. Or, l’expert s’est contenté de relever qu’un taux supérieur à 30 % est anormal sans procéder à de nouvelles mesures ni retenir que l’appartement de Mme [S] était inhabité depuis deux ans, se contentant de relever que la VMC était fonctionnelle.

L’expert ne s’est pas plus expliqué sur les causes et origines des infiltrations affirmant que les faits générateurs des désordres ressortaient du logement des époux [V] et de la fuite dans le couloir sans répondre au dire, lequel sollicitait d’expliquer les événements ayant eu pour conséquence l’inhabitabilité de l’appartement de Mme [S] ni procéder à de nouvelles mesures.

L’expert devait répondre à la raison pour laquelle le lot des époux [V] subissait des désordres depuis la construction, celui de Mme [S] était habitable jusqu’en 2016.

Par ailleurs, l’expert n’a pas relevé que l’appartement de Mme [S] avait totalement été inondé en raison d’un événement classé catastrophe naturelle antérieurement aux doléances de cette dernière.

Enfin, les locataires ont noté sur l’état des lieux de sortie en 2016 qu’ils quittaient l’appartement parce que les travaux de reprise n’avaient pas été effectués et non parce que de l’eau perlait sur les murs.

Sur les préjudices matériels, le SDC fait remarquer que la garantie de la Maif avait été mobilisée au titre de la catastrophe naturelle de sorte que l’assureur doit en supporter la charge définitive. Les devis présentés intègrent des postes de réparations injustifiés : bloc WC, dépose de baignoire et bidet… totalement étrangers à des désordres consécutifs à des infiltrations. Le rejet de ces prétentions s’impose ou à tout le moins seront ramenées à la somme de 1 354,60 €.

Le préjudice immatériel doit être analysé en une perte de chance. En outre, son droit à indemnité doit être arrêté à la date de la réparation de la canalisation commune. Le loyer sollicité ne correspond pas au montant de celui quittancé. Par voie de conséquence et tenant compte du fait qu’il ne peut s’agir que d’une perte de chance, la somme pouvant être réclamée s’élève à 13 931,89 €.

Mme [S] sollicite l’indemnisation de ses charges locatives jusqu’en 2023 alors que l’appartement est resté inoccupé par choix personnel et qu’elle produit un PV de réception de travaux daté du 05/07/2022 et qu’elle a répercuté les prétentions de ses locataires en septembre 2022.

La Maif produit les quittances subrogatoires lesquelles visent les indemnités versées au titre de la garantie catastrophe naturelle.

Les demandes formulées au dispositif des écritures des demanderesses doivent être rejetées en ce qu’elles n’opèrent aucune ventilation des sommes devant revenir à Mme [S] ou encore à la Maif.

Le Gan, assureur du SDC, ne peut opposer une exclusion de garantie en ce que la clause opposée n’est ni formelle ni limitée. Le SDC n’a commis aucune faute. Aucune limitation ne peut être opposée au SDC de sorte que le Gan sera condamné à le relever et le garantir de toute condamnation prononcée à son encontre.

Par conclusions signifiées par voie électronique le 17 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires [Adresse 12] demande au tribunal de :

Débouter Madame [I] [S] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions son encontre Débouter la Maif de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions à son encontreA titre subsidiaire

Ramener les prétentions de Madame [I] [S] à de plus justes proportions En toutes hypothèses

Condamner la SA Gan Assurances à lui payer une indemnité forfaitaire supplémentaire correspondant à 5 % de l’indemnité totale à laquelle le Gan sera condamné et ce en application de la clause Pertes Indirectes de la convention spéciale Syndic PlusCondamner la SA Gan Assurances à la relever et garantir intégralement de toute condamnation qui serait prononcée contre lui tant en principale qu’en intérêt, frais, dépens et article 700 et ce au titre des différentes garanties mobilisables en lien avec le sinistre dont Madame [I] [S] et la Maif demandent réparationDébouter la SA Gan Assurances de toute prétention émise à son encontre ou tendant à voir limiter ou exclure l’une quelconque de ses garanties à son préjudiceCondamner la SA Gan Assurances à lui payer la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 La Condamner entiers frais et dépens.

En défense, l’assureur Gan fait valoir que :

Les demandes de Mme [S] et son assureur seront limitées à 20 % du montant sur le fondement de l’article 11 des conditions générales du contrat dans la mesure où le SDC n’a pas fait réaliser les travaux alors qu’il avait été condamné par la cour d’appel suivant arrêt du 9 janvier 2014 à y procéder dans l’appartement des époux [V], ce qui a contribué aux désordres dans l’appartement de la demanderesse à hauteur de 80 %.

Le contrat prévoit également une exclusion de garantie s’agissant des infiltrations par les murs qu’il entend opposer à son assuré.

Le préjudice matériel de Mme [S] ne peut être sollicité à hauteur de 8 745 € alors que l’expert les a évalués, faute de devis présentés, à la somme de 5 000 €. Les devis présentés en demande comportent des postes de préjudice qui ne correspondent pas aux travaux de reprise relatifs au dégât des eaux.

Comme le souligne le SDC, la Maif a indemnisé son assurée au titre de sa garantie catastrophe naturelle de sorte que ni le SDC ni son assureur ne peuvent intervenir à ce titre. En toutes hypothèses le montant est excessif.

S’agissant de son préjudice immatériel, les charges de copropriété ne sont pas couvertes par sa police et les loyers pris en charge sont limités à une période de deux ans. Le préjudice de jouissance sollicité doit s’analyser en une perte de chance.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 4 octobre 2024.

A l’issue des débats le 4 novembre 2024 l’affaire a été mise en délibéré au 23 janvier 2025, par mise à disposition.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires

En vertu de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Il s’agit donc d’une responsabilité de plein droit dont le syndicat des copropriétaires ne peut s’exonérer qu’en établissant la faute de la victime ou d’un tiers ou en faisant la preuve d’une circonstance de force majeure.

La responsabilité du syndicat est donc indépendante de toute notion de faute de sa part. La responsabilité du syndicat existe et peut être engagée, quand bien même les dommages ne sont dus ni au fait ni à la faute du syndicat lorsque les parties communes ont joué un rôle causal dans la production du dommage.

Mme [S] fait valoir que la responsabilité du syndicat des copropriétaires est engagée dès lors que selon rapport d’expertise de M. [R] l’origine des désordres d’infiltrations dans son appartement résultent :

D’une part d’une fuite dans canalisation dans couloir du rez-de-chausséeD’autre part des infiltrations d’eau dans l’appartement voisin appartenant aux époux [V].Elle produit à cet effet l’arrêt de la cour d’appel de Montpellier en date du 9 janvier 2014 par lequel le syndicat de copropriétaires a été condamné à procéder aux travaux de reprise tels que préconisés par l’expert [P], à savoir, la création d’un vide sanitaire sous l’appartement des époux [V].

Selon le rapport d’expertise de M. [P], expert désigné par ordonnance en date du 24 mai 2007, dans le cadre du litige opposant les époux [V] au syndicat des copropriétaires mais également l’architecte, M. [W], il avait été indiqué :

« Après avoir visité les lieux et procédé aux investigations complémentaires nécessaires notamment au niveau de la dalle (alors qu’il était prévu au permis de construire un plancher sur vide sanitaire) mais aussi au niveau des sondages pour rechercher une solution économique tendant à drainer la partie du bâtiment dans laquelle se situe l’appartement [V] situé en bas de pente du bassin versant.

Nous avons retenu :

La démolition complète des corps d’état secondaires de cet appartement [V]La reconstitution d’un plancher sur vide sanitaireLa remise en état de l’appartement.Il poursuivait en soulignant : « il est impératif que la création d’un plancher sur vide sanitaire soit contrôlée par l’ingénieur conseil de la copropriété et la présentation de devis de cet Ingénieur conseil. »

Or, il apparait qu’après la confirmation par la cour d’appel le 9 janvier 2014 de la condamnation du syndicat des copropriétaires à effectuer les travaux préconisés par l’expert [P] et plus spécifiquement la création du vide sanitaire que le syndicat a mandaté un bureau d’études, Satge, pour déterminer les travaux à réaliser.

Le bureau d’étude a réalisé un rapport d’étape au 27 avril 2018 dont il résulte qu’un vide sanitaire est visité sous les lots 30-31 et 32 de l’immeuble [Adresse 12]., ce qui ne résulte nullement du rapport d’expertise de M. [P].

L’existence de ce vide sanitaire est également mentionné par l’expert [T] dans un rapport du 23 mai 2005, désigné par ordonnance du présent tribunal en référé en date du 20 décembre 201.

Ce rapport produit par le syndicat des copropriétaires mentionne à plusieurs reprise le vide sanitaire, notamment en page 27 « En plus des importantes traces de remontées d’humidité dans les cloisons et contre-cloisons de l’appartement des Consorts [V] à la suite de son inondation de la veille, j’ai également constaté la présence d’eau :

Dans le vide sanitaire. »Il en résulte que le syndicat des copropriétaires était fondé à ne pas engager les travaux préconisés par l’expert [P] dès lors qu’l était révélé que ce vide sanitaire préexistait et que dans ces conditions, il convenait de réviser la position adoptée par M. [P] et ainsi entreprendre de nouvelles investigations.

Le Bureau d’étude Satge a mis en évidence que la cause de ces infiltrations provenait du défaut d’évacuation d’eaux pluviales et connexes. La solution préconisée était un raccordement au pluvial public.

Finalement, les travaux à entreprendre étaient votés par l’assemblée générale du 21 décembre 2020 et étaient réalisés entre le 30 août et le 31 octobre 2021.

Ces travaux consistaient en :

La création d’un bac de rétention au niveau de 2 places de parking situées en face de la porte d’entrée de la résidence,L’installation de pompes de relevage devant la porte d’entrée de la résidente et la création d’une évacuation jusqu’aux canalisations d’eaux pluviales de la villeLa mise hors d’eau et la rénovation de l’appartement n°30 ([V]). Toutefois, en parallèle, Mme [S] avait saisi le juge des référés d’une demande de désignation d’un expert pour déterminer les causes des infiltrations dans son propre appartement et suivant ordonnance en date du 28 mars 2019, M. [R] était désigné et déposait son rapport le 17 février 2020.

Il résulte de ce qui précède que si la fuite dans la canalisation située dans le couloir du rez-de-chaussée mise en évidence le 24 juillet 2019 et réparée le 22 août 2019 résulte d’un mauvais entretien des parties communes, il ne peut être affirmé que le taux d’humidité présent dans l’appartement de Mme [S] résulte de la simple contiguïté de son appartement à celui des époux [V] sinistré depuis de nombreuses années comme retenu par l’expert [R].

En effet, cet appartement a été loué jusqu’en décembre 2016, départ des locataires. Toutefois, selon le rapport de M. [T], l’appartement des époux [V] est sinistré depuis l’origine de la construction, 1976, victime d’inondations à chaque violente précipitation. Il est relaté que depuis leur acquisition, les époux [V] ont subi 10 épisodes d’inondation, décompte arrêté au 3 décembre 2003, et alors que sont relatés de très nombreux et importants travaux pour y remédier.

Dès lors, l’imputabilité de 80 % des désordres subis par l’appartement de Mme [S] aux infiltrations (inondations) de l’appartement contigu apparait pour le moins surprenant dès lors que ce lot aurait dû nécessairement être impacté bien avant 2014 si cette imputabilité était avérée.

Il est toutefois constant que l’appartement de Mme [S] a subi un dégât des eaux important dans la mesure où elle produit un rapport de Polyexpert, expert missionné par son assureur, la Maif, lequel mentionne que le sinistre est consécutif à l’orage exceptionnel qui s’est abattu sur [Localité 3] le 29 septembre 2014. Episode au cours duquel l’appartement a été inondé. Par suite, la commune de [Localité 3] a fait l’objet d’un arrêté catastrophe naturelle. La garantie catastrophe naturelle de l’assureur la Maif a été mobilisée.

Il s’évince de ce qui précède que seule la fuite sur canalisation située dans les parties communes en rez-de-chaussée est susceptible d’engager la responsabilité du syndicat de copropriétaires.

Sur le préjudice

Le préjudice matérielLes travaux de repriseMme [S] sollicite en réparation de son préjudice une somme de 8 745 € correspondant aux travaux de reprise de l’étanchéité des parties communes.

Toutefois, cette somme a été estimée en l’absence de devis présenté à l’expert et visait les travaux de reprise de l’étanchéité des parties communes.

Or, Mme [S] sollicite le règlement de la somme de 8 745 € en produisant un devis de la société IDDEM, sous en-tête de Polyexpert, lequel chiffre les travaux relatifs aux embellissements de son appartement.

Comme souligné précédemment, l’assureur de Mme [S] est intervenu dans le cadre de sa garantie catastrophe naturelle en raison du dégât des eaux que son appartement a subi lors de fortes pluies le 29 septembre 2014.

Il en résulte que ces travaux, dont le financement incombe à l’assureur de Mme [S], sont en lien avec le dégât des eaux subi en 2014, ce qui par ailleurs est la raison pour laquelle ses locataires ont quitté les lieux en apposant la mention suivante sur l’état des lieux de sortie : « Au vu de la situation et du dégât des eaux en cours depuis septembre 2014 qui n’est toujours pas traité ; rien ne pourra être imputable aux locataires. »

Par voie de conséquence, il n’apparait pas que les travaux dont le règlement incombe à l’assureur de Mme [S], lequel peut exercer son recours contre l’assureur du syndicat de copropriétaires, soient de manière certaine en lien direct avec la fuite sur canalisation sur les parties communes.

Par voie de conséquence, cette demande sera rejetée.

Les charges locativesMme [S] sollicite le remboursement des charges locatives supportées au titre des exercices 2017 à 2023, soit un total de 5 367,20 € dans le corps de ses conclusions sans pourtant reprendre ce montant au dispositif de ses mêmes écritures.

En vertu de l’article 768 du code de procédure civile, « Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion ».

Mme [S] fait valoir que son appartement est dans un état d’insalubrité et que ses derniers locataires ont quitté les lieux le 4 janvier 2017 sans qu’elle ne puisse relouer depuis de sorte qu’elle sollicite le remboursement des charges locatives depuis 2017 arrêtées à fin 2023.

Il sera observé en premier lieu que comme précédemment rappelé les locataires de Mme [S] ont quitté les lieux pour les raisons suivantes, mentionnées sur l’état des lieux de sortie : « Au vu de la situation et du dégât des eaux en cours depuis septembre 2014 qui n’est toujours pas traité ; rien ne pourra être imputable aux locataires. », sans lien avec les infiltrations dont il est fait état mais en lien avec l’état de catastrophe naturelle consécutif à l’épisode du 29 septembre 2014.

Elle produit d’ailleurs deux quittances subrogatoires de la Maif par laquelle elle reconnait avoir perçu de son assureur les 9 juillet et 30 septembre 2022 les sommes de 1 881,86 € et 9 116,04 € à titre d’indemnité due en application de la garantie « Dommage » de son contrat suite au sinistre survenu le 29/09/2014.

En outre, et comme le souligne le syndicat des copropriétaires, Mme [S] a été en mesure de relouer son appartement puisqu’elle produit un procès-verbal de réception des travaux réalisés par l’entreprise IDDEM signé par elle le 5 juillet 2022.

Il s’ensuit que sa demande d’indemnisation des charges locatives sera rejetée.

Le préjudice de jouissanceMadame [S] indique qu’elle est dans l’impossibilité de louer son appartement depuis le départ de ses derniers locataires, soit le 4 janvier 2017. Elle retient la valeur locative fixée par l’expert M. [R] de 800 € par mois et en sollicite la liquidation sur 58 mois représentant un total de 46 400 € au dispositif de ses écritures et à la somme totale de 52 800 € dans le corps de ces dernières.

Comme précédemment rappelé, le tribunal n’est tenu que des seules demandes énoncées au dispositif.

Si l’appartement de Madame [S] est inhabitable depuis 2017, il résulte de l’état des lieux de sortie des locataires que la situation dans laquelle se trouve ce logement résulte principalement du dégât des eaux subi en septembre 2014, sans lien avec la canalisation fuyarde du couloir située en rez-de-chaussée des parties communes de l’immeuble.

L’expert [R] n’a pas fourni d’indication quant à la date de survenance du désordre lié à la fuite de la canalisation.

En revanche, il a indiqué que cette fuite avait été réparée le 22 août 2019 de sorte que cette date sera retenue comme terme du préjudice de jouissance de Mme [S], préjudice qui doit être analysé en une perte de chance d’avoir pu remettre son bien en location.

En outre, si l’expert a indiqué une valeur locative de 800 €, il reste qu’à la date à laquelle les locataires ont quitté les lieux, le loyer par eux versé était de 759,79 €.

Par voie de conséquence, c’est à juste titre que le syndicat des copropriétaires sollicite que soit retenue cette valeur correspondant en effet au dernier loyer quittancé.

Sur une période de 31 mois, cela représente une somme totale de 23 553,49 €.

S’agissant d’une perte de chance d’avoir pu relouer, le préjudice de jouissance sera arrêté à la somme de 15 000 euros.

Sur la garantie de l’assureur Gan

La société Gan ne dénie pas être l’assureur de la copropriété [Adresse 12]. Elle fait valoir que sa garantie n’est mobilisable au titre du préjudice immatériel et plus précisément au titre de la perte de loyers sur une période maximale de 2 années de loyer, seul poste retenu par le tribunal.

Le tribunal a retenu une valeur locative de 759,69 €. La garantie visant 2 années, soit un maximum de 24 mois x 759,69€, représentant la somme totale de 18 232,56 €, la société Gan sera tenue de garantir le syndicat des copropriétaires à hauteur de la somme de 15 000 € au titre de l’indemnisation de la perte de chance de pouvoir louer allouée à Mme [S].

Les autres postes de préjudice ayant été rejetés, il n’y a pas lieu de stater sur les autres moyens soulevés par l’assureur pour limiter ses garanties.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

La défense à une action en justice constitue un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

En l’espèce, la résistance opposée par le syndicat des copropriétaires [Adresse 12] aux prétentions de ses adversaires était partiellement bien fondée et n’a nullement dégénéré en abus de sorte que la demande de Mme [S] et de la Maif sera rejetée.

Sur la demande au visa de l’article 9-1 de la loi de 1965

Mme [S] et la Maif sollicitent la condamnation de Gan Assurances à garantir son assuré le syndicat de copropriétaires au visa de ces dispositions.

L’article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que : « Chaque copropriétaire est tenu de s’assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre en sa qualité soit de copropriétaire occupant, soit de copropriétaire non occupant. Chaque syndicat de copropriétaires est tenu de s’assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre. »

Aucune condamnation au visa de ce texte ne peut être prononcée, la société Gan ne dénie pas être l’assureur du SDC.

Sur les dépens et les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Le syndicat des copropriétaires, partie succombante, sera condamnée aux dépens de la présente instance.

La société Gan, assureur du syndicat des copropriétaires sera condamnée à relever et garantir le syndicat des copropriétaires au titre des frais irrépétibles et des dépens.

Il apparait équitable de condamner Le syndicat des copropriétaires au versement de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La société Gan, assureur du syndicat des copropriétaires sera condamnée à relever et garantir le syndicat des copropriétaires au titre des frais irrépétibles et des dépens.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

Déboute Madame [S] et la Maif de leur demande formée au titre des travaux de reprise et du préjudice matériel,

Déboute Madame [S] et la Maif de leur demande formée au titre des charges locatives,

Condamne le syndicat des copropriétaires [Adresse 12] à payer à Madame [S] et la Maif, ensemble, la somme de 15 000 euros au titre de la perte de chance de percevoir des loyers,

Rejette toute demande plus ample ou contraire,

Condamne le syndicat des copropriétaires [Adresse 12] à payer à Madame [S] et la Maif, ensemble, la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne le syndicat des copropriétaires [Adresse 12] aux dépens,

Dit que Maître Nathalie PINHEIRO de la SCP LAFONT ET ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, sera autorisée à recouvrer les dépens qu’elle a avancés sans avoir reçu provision en applications des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamne la société Gan Assurances à relever et garantir le syndicat des copropriétaires [Adresse 12] au titre des sommes mises à sa charge en principal, frais et dépens,

Rappelle que la présente décision est exécutoire de plein droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT