TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

01 JUILLET 2025

N° RG 25/00664 – N° Portalis DB22-W-B7J-TA72

Code NAC : 54G

AFFAIRE : [I] [B], [U] [B] C/ [P] [S]

DEMANDEURS

Monsieur [I] [B], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Marie ANTOINE, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 142

Madame [U] [B], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Marie ANTOINE, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 142

DEFENDEUR

Monsieur [P] [S], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Pascal FOURNIER, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 38

Débats tenus à l’audience du : 13 Mai 2025

Nous, Gaële FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente, assistée de Virginie BRUN, Greffière,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 13 Mai 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 17 Juin 2025, prorogé au 01 Juillet 2025, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

EXPOSE DU LITIGE

Les époux [B] ont acquis de Monsieur [S], par acte notarié du 8 septembre 2021, un pavillon d’habitation, construit en 1924, sis sur la commune de [Adresse 4].

Par acte de Commissaire de Justice en date du 30 avril 2025, M. [I] [B] et Mme [U] [B] a assigné M. [P] [S] en référé devant le Tribunal judiciaire de Versailles.

Aux termes de leurs conclusions, les demandeurs sollicitent de voir ordonner une expertise judiciaire et débouter Monsieur [S] de toutes ses demandes.

Ils soutiennent qu’ils justifient d’un motif légitime car le talus avance et la palissade s’effondre et précisent qu’ils n’ont pas eu connaissance du « vice caché » depuis plus de 2 ans, expliquant que les échanges de fin 2022 avaient été rassurants pour eux, raison pour laquelle ils avaient d’abord envisagé uniquement de revégétaliser le talus, d’autant plus que, dans le jardin de leurs voisins, avec des terrains comprenant la même situation « à flanc de coteaux », un tel affaissement ne s’était pas produit.

Ils indiquent que ce n’est que lorsque les entreprises paysagères mandatées leur ont indiqué qu’une végétalisation ne serait pas suffisante et qu’il fallait une vraie étude de sol pour connaître les travaux à entreprendre qu’ils ont décidé de faire réaliser ladite étude par la un bureau d’étude, en l’occurrence l’entreprise GEOTEC puis la société GAIDF, qui ont accepté d’intervenir, début 2024.

Ils précisent qu’ils n’ont donc eu connaissance du vice dans toute son ampleur et ses conséquences qu’au moment de l’établissement de l’étude de sol G5 établie par GEOTEC, fin avril 2024 et ce n’est qu’à cette date qu’ils ont su que des travaux de confortement étaient nécessaires pour pallier « l’état d’équilibre précaire » du talus ; l’avancée du talus entre mai 2021 et mai 2025 est démontrée, étant précisé que le désordre étant évolutif, il était impossible pour les époux [B] de faire intervenir un commissaire de justice à chaque dégradation constatée ; les photos démontrent bien que la palissade se dégrade de plus en plus du fait de l’avancée du talus.

Ils ajoutent que le talus continuant à avancer, ils ont ensuite régularisé une demande de travaux auprès de la mairie et recherché des entreprises capables de conforter leur talus, pour ne pas perdre plus de temps ; des devis ont été établis à la suite du rapport GEOTEC avec préconisations.

Aux termes de ses conclusions, le défendeur sollicite de voir :

— déclarer l’action irrecevable,

— débouter les époux [B] de leur demande,

— à titre subsidiaire, juger que si une mesure d’instruction doit être ordonnée, il comparaîtra sans reconnaissance de garantie et sous réserve de toutes exceptions et dans son exclusif,

— juger que les mentions suivantes seront donc écartées de la mission : « Déterminer les éléments de preuve à conserver aux fins d’éventuelles investigations ultérieures » et « Une fois effectué, les constats des dommages et les mesures de conservation des preuves déterminées par l’expert »,

— condamner solidairement Monsieur et Madame [B] à lui payer la somme de 3000 euros à titre de provision ad litem,

— condamner solidairement Monsieur et Madame [B] à lui payer la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure cicile et juger quant aux dépens sans charge pour Monsieur [S].

Il soulève la prescription de l’action en application de l’article 1648 alinéa 1er du Code civil, faisant valoir que les demandeurs avaient dès septembre 2022 connaissance du vice allégué et même dès la fin de l’année 2021, et en conclue qu’ils ne disposent d’aucun motif légitime au sens de l’article 145 du code de procédure civile.

Il relève ensuite que l’existence du vice « caché » qui constitue le motif légitime justifiant la demande d’expertise, n’est nullement établie, et fait observer que :

— le pavillon est construit sur un terrain situé à flanc de coteaux au cœur de la vallée de la Bièvre et que le talus relève de la configuration naturelle des lieux, et était donc bien visible au jour de la vente ;

— dans le mail du 3 septembre 2022, les propos de Madame [B] supposent que la stabilité de ce talus a été évoquée au jour de la vente ;

— trois ans et demi après la vente, les demandeurs ne justifient d’aucun entretien du talus ;

— il est démontré que ce talus a démontré sa stabilité pour avoir résisté aux deux épisodes subis par la commune de [Localité 3] et reconnus catastrophes naturelles par les autorités ministérielles : sécheresse du 25 avril 2023 et inondation du 23 octobre 2024 ;

— l’affaissement allégué de la palissade n’est pas manifeste et ne résulte d’aucun constat d’huissier;

— l’argument tiré de la souche n’est pas crédible ;

— les demandeurs ont régularisé une demande d’autorisation de travaux auprès de la mairie et obtenu un devis ; ce projet de réaménagement du terrain est ancien et dicté par le seul confort des propriétaires actuels.

La décision a été mise en délibéré au 17 juin 2025 prorogé au 1er juillet 2025.

MOTIFS

Sur la demande d’expertise

L’article 143 du code de procédure civile dispose que « Les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d’office, être l’objet de toute mesure d’instruction légalement admissible. »

L’article 232 du code de procédure civile ajoute que « Le juge peut commettre toute personne de son choix pour l’éclairer par des constatations, par une consultation ou par une expertise sur une question de fait qui requiert la lumière d’un technicien. »

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile : « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. ».

Justifie d’un motif légitime au sens de ce texte, la partie qui démontre la probabilité de faits susceptibles d’être invoqués dans un litige éventuel. Ainsi, si le demandeur à la mesure d’instruction n’a pas à démontrer l’existence des faits, il doit néanmoins justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions et justifier que le litige potentiel n’est pas manifestement voué à l’échec et que la mesure est de nature à améliorer la situation probatoire du demandeur.

Le motif légitime est un fait crédible et plausible, ne relevant pas de la simple hypothèse, et présente un lien utile avec un litige potentiel futur dont l’objet le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui ; elle doit être pertinente et utile.

Il sera rappelé que le demandeur à l’expertise judiciaire n’a pas à établir le bien-fondé de l’action en vue de laquelle la mesure d’instruction est sollicitée.

En l’espèce, le rapport GEOTEC Mission G5 Diagnostic géotechnique du 16 avril 2024 « met en évidence un talus dans un état d’équilibre précaire, nécessitant des travaux de confortement. La solution à mettre en oeuvre est un reprofilage de la casquette du talus, puis un grillage plaqué par des ancrages sur toute la surface, doublé par une géo-grille anti-érosion végétalisable, ainsi qu’un dispositif de soutènement en pied de type mur en gabions. » « Les désordres observés témoignent du fait que le talus subit un processus d’érosion dû aux eaux de ruissellement et, dans une moindre mesure, au cycle gel-dégel. Ces facteurs dégradent l’état d’équilibre du talus et provoquent actuellement trois types de phénomènes : l’arrachement et l’entraînement des matériaux fins, la fragmentation, le déchaussement et la chute de cailloux et blocs gréseux dont certains peuvent rouler en contrebas, la déformation partielle du soutènement de pied. » « Sur la base des observations constatées, ce talus peut être considéré dans un état d’équilibre précaire. A défaut d’un traitement adapté, les phénomènes d’instabilité évoqués risquent de s’accentuer au fin du temps, notamment pendant les périodes de fortes pluies ».

La mesure demandée est légalement admissible ; le litige potentiel a un objet et un fondement suffisamment caractérisés ; la prétention des demandeurs n’est pas manifestement vouée à l’échec ; les demandeurs, dont les allégations ne sont pas imaginaires et présentent un certain intérêt, justifient du caractère légitime de leur demande.

En conséquence, il sera fait droit à la demande selon une mission habituelle dans les conditions détaillées au dispositif.

Sur la demande de provision ad litem

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le Président du Tribunal judiciaire peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il n’est pas justifié d’éléments justifiant l’octroi d’une telle provision.

Cette demande sera rejetée.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Au stade de l’expertise, aucune des parties n’est considérée comme succombante, il n’y a donc pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

Les dépens seront à la charge des demandeurs.

PAR CES MOTIFS

Nous, Gaële FRANCOIS-HARY, Première Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de Versailles, statuant par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

Ordonnons une expertise,

Commettons pour y procéder M. [X] [M], expert, inscrit sur la liste de la Cour d’appel de Versailles, avec mission de :

* convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise,

* se faire remettre toutes les pièces utiles à l’accomplissement de sa mission,

* se rendre sur les lieux et en faire la description,

* relever et décrire les désordres affectant l’immeuble litigieux, allégués dans l’assignation et résultant des pièces produites,

* en détailler les causes et fournir tous éléments permettant à la juridiction de déterminer à quels fournisseurs ou intervenants ou événements ces désordres sont imputables, dans quelle proportion,

* dire si les désordres constatés existaient antérieurement à la vente ou s’ils sont intervenus postérieurement,

* dans l’hypothèse où les désordres existaient antérieurement à la vente, dire s’ils étaient cachés ou apparents, ou s’ils pouvaient être décelés par un acquéreur non averti et si celui-ci pouvait en apprécier la portée,

* donner tous éléments de nature à apprécier la connaissance que les demandeurs étaient susceptibles d’en avoir antérieurement à la vente,

* indiquer les conséquences de ces désordres quant à la solidité, l’habitabilité, l’esthétique du bâtiment, et, plus généralement quant à l’usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité à sa destination,

* évaluer, notamment au vu de devis communiqués par les parties, les solutions et travaux nécessaires pour remédier tant aux désordres qu’aux dommages conséquents et en chiffrer le coût,

* préciser et évaluer les préjudices et coûts induits par ces désordres et par les solutions possibles pour y remédier,

* rapporter toutes autres constatations utiles à l’examen des prétentions des parties,

* mettre, en temps utile, au terme des opérations d’expertise, par le dépôt d’un pré-rapport, les parties en mesure de faire valoir, dans le délai qu’il leur fixera, leurs observations qui seront annexées au rapport,

Disons que l’expert pourra, si besoin est, se faire assister de tout sapiteur de son choix,

Fixons à 4000 euros TTC le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, qui sera versé par les demandeurs, au plus tard le 30 septembre 2025, entre les mains du régisseur d’avance de recettes de cette juridiction, sous peine de caducité,

Rappelons que le règlement peut être effectué par virement bancaire (en demandant le RIB à l’adresse mail : [Courriel 5] ) ou soit par chèque à l’ordre de la Régie d’avances et recettes du Tribunal Judiciaire Versailles, accompagné de la copie exécutoire de la décision,

Impartissons à l’expert, pour le dépôt du rapport d’expertise, un délai de 8 mois à compter de l’avertissement qui lui sera donné par le greffe du versement de la provision,

Disons qu’en cas de refus ou d’empêchement de l’expert, il sera procédé à son remplacement par le magistrat chargé du contrôle des expertises qui est par ailleurs chargé de la surveillance des opérations d’expertise,

Rejetons la demande de provision ad litem,

Disons n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Disons que les dépens seront à la charge des demandeurs.

Prononcé par mise à disposition au greffe le UN JUILLET DEUX MIL VINGT CINQ par Gaële FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente, assistée de Virginie BRUN, Greffière, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.

La Greffière La Première Vice-Présidente

Virginie BRUN Gaële FRANÇOIS-HARY