COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

TOTAL COPIES 4

COPIE REVÊTUE formule exécutoire avocat

SCP LAFONT

1

COPIE CERTIFIÉE CONFORME AVOCAT

2

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1

N° : N° RG 23/00625 – N° Portalis DBYB-W-B7H-OC2C

Pôle Civil section 1

Date : 09 Janvier 2025

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

Pôle Civil section 1

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDERESSES

Compagnie d’assurance MAIF, prise en la personne de son représentant légal en exercice dont le siège social est sis [Adresse 1]

Madame [D] [P]

née le 30 Janvier 1954 à [Localité 5], demeurant [Adresse 3]

représentées par Maître Bénédicte CHAUFFOUR de la SCP LAFONT ET ASSOCIES, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEREUR

Syndicat des copropriétaires de l’MMEUBLE [Adresse 4], représenté par son syndic l’agence SAINT PIERRE sise [Adresse 2], elle même prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 4]

S.A.R.L. AGENCE SAINT PIERRE, inscrite au RCS de Montpelliet sous le n° 820885317, prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentées par Maître Bruno GUIRAUD de la SCP SPORTOUCH BRUN, GUIRAUD, avocats au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : Emmanuelle VEY

Juge unique

assisté de Christine CALMELS greffier, lors des débats et du prononcé.

DEBATS : en audience publique du 28 Octobre 2024

MIS EN DELIBERE au 09 Janvier 2025

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 09 Janvier 2025

Exposé du litige :

Madame [D] [P] est propriétaire non-occupante d’un appartement au sein de la copropriété [Adresse 4], à [Localité 5], dans laquelle l’agence Saint Pierre assure la fonction de Syndic.

Madame [P] déclare subir des dommages depuis le mois d’août 2020 dans son appartement provenant d’infiltrations d’eaux de pluies par des fissures situées en façade de l’immeuble et notamment au niveau de sa salle de bain. Elle indique avoir déclaré ce dégât des eaux, tant à l’égard de l’assureur de la copropriété, la compagnie d’assurance Axa France qu’à l’égard de la copropriété elle-même par le biais de son syndic.

Aux fins de constat des désordres, l’assureur de Madame [P], la Maif, a organisé une expertise amiable en faisant intervenir le Cabinet Elex lequel a, le 25 novembre 2020, réalisé un procès-verbal de constatations relatif aux causes et circonstances ainsi qu’à l’évaluation des dommages sans que le Syndic ne se présente aux opérations. A cette occasion, la reprise des embellissements a été évaluée. Madame [P] indique que par la suite, la Maif, en sa qualité d’assureur lui a versé une indemnisation, déduction faite de sa franchise de 125 euros, à hauteur de 292,72 euros sur la base du devis établi.

La nécessité des travaux de réfection de la façade ayant été portée à la connaissance du Syndic, celui-ci a déposé cette demande à l’ordre du jour de l’assemblée générale prévue le 18 mai 2021. Cette résolution a été rejetée par l’assemblée générale des copropriétaires.

Une nouvelle intervention du cabinet Elex a été sollicitée et a donné lieu à un second procès-verbal le 23 février 2022, également en l’absence de la compagnie d’assurance Axa et du Syndic l’Agence Saint Pierre et évaluant cette fois le préjudice matériel et immatériel subi par Madame [P] du fait de ces infiltrations.

Par assemblée générale des copropriétaires du 09 mars 2022, la résolution contenant un devis de réfection de la façade effectué par une entreprise spécialisée le 15 septembre 2021 a été adoptée.

Parallèlement, Madame [P] a fait intervenir un commissaire de justice le 26 décembre 2022 afin que celui-ci dresse un constat concernant les désordres intérieurs.

Par acte introductif d’instance délivré le 03 février 2023, Madame [D] [P] et la Mutuelle assurance instituteur de France (Maif) ont assigné le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] et la société Agence Saint Pierre en sa qualité de Syndic de la copropriété, devant le tribunal judiciaire de Montpellier aux fins de les voir condamner in solidum à les indemniser du fait des préjudices matériels et immatériels subis.

Par dernières conclusions signifiées par voie électronique le 17 octobre 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, Madame [D] [P] et la Maif demandent au Tribunal, sur le fondement de des articles 1231-1 et 1240 du Code civil de :

Dire et Juger le syndicat des copropriétaires responsable du défaut de mise en œuvre des travaux de ravalement de façade depuis le sinistre du 30.08.2020, tant à l’égard de la MAIF subrogée dans les droits de Mme [P], que Mme [P].Juger que le syndic Agence Saint Pierre a commis une faute délictuelle en ne permettant pas à la copropriété de recouvrer plus rapidement les charges de copropriété permettant l’enclenchement des travaux.Condamner In solidum le syndicat des copropriétaires et le syndic Agence Saint Pierre à verser à la Maif les sommes suivantes, les dites sommes devant être actualisées selon l’indice BT 01 :- Perte de loyer 1/09/2020 au 31/08/2021, 895*12 : 10 740,36 € TTC

— Perte de loyer 1/09/2021 au 31/02/2022, 898.8*12 : 10 785,96 € TTC

Total perte de loyers 21 525,96 € TTC

— Dommages consécutifs, déduction faite de la franchise (125 €) 292,72 € TTC

Condamner In solidum le syndicat des copropriétaires et le syndic Agence Saint Pierre à verser à Madame [D] [P] les sommes suivantes :- Préparation murs et peinture salle de bain, vétusté déduite : 417,72 € TTC

— Préparation murs et peinture salon, vétusté déduite : 1 269,58 € TTC

— Perte de loyer 1/09/2022 au 31/12/2022, 930 *4 : 3 720 € TTC

— Perte de loyers à compter du 01/01/2023, à parfaire jusqu’à l’achèvement des travaux de ravalement de façade.

TOTAL 5 407,30 € TTC

Débouter le syndicat des copropriétaires et l’Agence Saint Pierre de l’ensemble de leurs demandes,Condamner In solidum le syndicat des copropriétaires et le syndic Agence Saint Pierre à verser à Madame [D] [P] et à la MAIF la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC.Condamner In solidum le syndicat des copropriétaires et le syndic Agence Saint Pierre aux entiers dépens.Dire n’y avoir à écarter l’exécution provisoire de plein droit de la décision à intervenir.

Ils exposent à l’appui de leurs demandes que la responsabilité du Syndicat des copropriétaires à l’égard des copropriétaires de la résidence en vertu de l’article 14 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 est une responsabilité de plein droit, en conséquence elle peut être retenue uniquement du fait que les dommages causés à la copropriétaire trouvent leur origine dans les parties communes et notamment du fait du manque d’entretien de celles-ci.

Ils soutiennent en outre que la responsabilité du Syndic doit également être retenue, mais sur le fondement de la responsabilité extracontractuelle du fait de la faute qu’il a commise par sa défaillance dans la mise en œuvre d’une résolution adoptée par assemblée générale.

Par conclusions récapitulatives n°2 signifiées par voie électronique le 18 octobre 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] et la société Agence Saint Pierre en sa qualité de Syndic de la résidence, demandent au tribunal de :

Débouter Mme [D] [P] et la Maif de toutes leurs demandes, fins et conclusions, comme étant injustes et mal fondées ;Rejeter toutes conclusions contraires ;Condamner solidairement et conjointement Mme [D] [P] et la Maif à leur payer la somme de 3 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire attachée à la décision à intervenir.

Ils soutiennent à l’appui de leurs prétentions qu’il n’est aucunement démontré la négligence du Syndic dans la réalisation de sa mission de gestion et d’entretien de la copropriété permettant d’engager sa responsabilité. Ils ajoutent notamment que les préjudices supposément subis par Madame [P] ne sont également pas démontrés. Ils sollicitent le rejet des prétentions des demanderesses.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 21 octobre 2024.

A l’issue des débats à l’audience du 28 octobre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 09 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la responsabilité du Syndicat des copropriétaires

L’article 14 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 indique que : « La collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile. Le syndicat peut revêtir la forme d’un syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente loi. Il établit, s’il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété. Il a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes.

Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. »

Ainsi, la responsabilité civile du syndicat des copropriétaires est engagée de plein droit dès lors qu’il est démontré que les désordres dans l’appartement d’un copropriétaire trouvent leurs origines dans les parties communes de l’immeuble. Dès lors le syndicat des copropriétaires ne peut s’exonérer de sa responsabilité de plein droit à l’égard des copropriétaires en démontrant qu’il n’a pas commis de faute puisque l’existence du préjudice à l’égard de l’un des copropriétaires suffit à engager sa responsabilité. Il ne pourra être exonéré de cette responsabilité qu’en apportant la preuve d’un cas de force majeure ou d’une faute de la victime ou d’un tiers ayant causé l’entier dommage.

En l’espèce, les désordres invoqués par Madame [P] sont constitués par un dégât des eaux localisé dans la salle de bain, constaté le 25 novembre 2020 et le 23 février 2022. Ce dégât des eaux trouve son origine, selon les documents produits, et notamment les procès-verbaux de constatations établis par la société Elex, expert intervenant pour la Maif, dans le défaut d’entretien d’une partie commune « le sinistre est la conséquence d’une infiltration d’eaux de pluies au travers de fissures en façades ».

Egalement, Madame [P] produit, un constat de commissaire de justice du 26 décembre 2022 dans lequel il est relevé, en page 3 du procès-verbal :

— « Dans la pièce à vivre […] je constate des tâches sur la tapisserie. »

— « Madame [P] mesure le pourcentage d’humidité en collant l’appareil de marque STANLEY contre la tapisserie, appareil sur lequel je peux lire 64% »

— « […] la tapisserie est en partie basse boursouflée et humide sur le mur du fond et tâchée sur le mur de gauche ».

— « Dans les toilettes […] je constate que l’intégralité des murs, du plafond et du côté intérieur de la porte d’entrée des sanitaires sont recouverts de tâches vertes/noires. »

— « Dans la salle de bain, je relève au-dessus de la baignoire la présence de tâches orange. »

— « Dans la chambre où je constate que la peinture s’écaille au niveau de l’angle du plafond situé à gauche de la fenêtre. »

Au surplus, lors des expertises amiables effectuées par le Cabinet Elex, il a été relevé dans le rapport définitif du 07 mars 2022 que « La façade n’a toujours pas été reprise et les supports restent humides malgré une absence de pluies (40%), nous constatons une aggravation des dommages dans salon avec auréoles et un décollement du papier-peint. »

A l’appui de ces pièces Madame [P] et son assureur la Maif, sollicitent que la responsabilité du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] soit retenue du fait du défaut de mise en œuvre des travaux depuis le sinistre déclaré le 30 août 2020 et s’étant aggravés selon les récentes constatations.

La matérialité des désordres apparus le 25 novembre 2020 et persistants depuis est bien démontrée par Madame [P].

Au surplus, la copie des procès-verbaux d’assemblées générales des 16 mai 2024 et 08 août 2024 dans lesquels les demandes de travaux de ravalement de façade ont été à nouveau portées à l’ordre du jour et successivement rejetées, atteste de l’absence d’action du syndicat des copropriétaires dans le but de faire cesser les désordres subis par Madame [P].

En conséquence, la non-réalisation des travaux de réfection de la façade jusqu’à l’étage de l’appartement de Madame [P] dans le but de faire cesser ces désordres n’étant pas contestée, la preuve d’un cas de force majeure ou d’une faute commise par un tiers ou par la copropriétaire victime elle-même ayant causé l’entier dommage permettant l’exonération de la responsabilité du syndicat des copropriétaires n’étant pas apportée, sa responsabilité est engagée au titre des désordres invoqués par Madame [P].

Sur la responsabilité délictuelle du Syndic

Madame [P] et la Maif sollicitent également que soit retenue la responsabilité de l’Agence Saint Pierre, en sa qualité de Syndic de la copropriété et sur le fondement de sa responsabilité extracontractuelle.

En effet, le Syndic est mandataire du syndicat des copropriétaires c’est-à-dire de la collectivité des copropriétaires qu’il va représenter. Il n’est pas le mandataire de chaque copropriétaire individuellement, dès lors sa responsabilité envers chaque copropriétaire est d’ordre extracontractuelle et ne pourra être engagée que sur le fondement de l’article 1240 du code civil qui dispose que : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

Ainsi, pour engager la responsabilité du Syndic, il doit être recherché si celui-ci a commis une faute dans l’exercice de sa mission en sa qualité de mandataire du syndicat des copropriétaires et si cette faute a causé un préjudice à un tiers.

En l’espèce, Madame [P] et la Maif indiquent que le Syndic a commis une faute par sa négligence dans la mise en œuvre des travaux ayant été votés par Assemblée générale des copropriétaires le 09 mars 2022.

Le Syndic indique avoir effectué les démarches nécessaires à l’accomplissement de sa mission en ayant d’une part, porté à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 09 mars 2022 le choix d’une entreprise pour la réalisation du ravalement de façade, et suite à l’adoption de cette résolution en ayant effectué les appels de fonds correspondants au montant des charges de copropriété dues pour la réalisation de ces travaux.

Le Syndic, dans l’exercice de sa mission doit recouvrer les charges de copropriété. Il lui appartient de recouvrer les créances du syndicat auprès des copropriétaires. Il dispose à cet effet d’un pouvoir d’initiative étendu allant jusqu’au recours à poursuites judiciaires sans autorisation préalable de l’assemblée générale en vertu de l’article 55 du décret n°67 -223 du 17 mars 1967. Il est alors tenu par la suite de rendre compte de ces actions à l’assemblée générale qui suit.

En l’espèce, depuis l’assemblée générale le 09 mars 2022 ayant voté le principe des travaux, le syndic justifie l’absence de réalisation des travaux votés par le défaut de règlement des appels de fonds effectués auprès de certains copropriétaires, pour lesquels il justifie avoir effectué des mises en demeure de paiement dont la Sci Vegas et Madame [U] [N] le 19 août 2022, ainsi Monsieur [H] les 02 juillet et 24 août 2022.

Le syndic ne démontre pas avoir entrepris d’actions supplémentaires et notamment de mise en œuvre d’une procédure judiciaire de recouvrement forcé à l’égard des copropriétaires défaillants de sorte que le manque de diligence du syndic dans l’exercice de sa mission est caractérisé.

Sur l’indemnisation des préjudices matériels subis

Madame [P] et la Maif sollicitent la condamnation in solidum du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] et du Syndic Agence Saint Pierre à leur verser une indemnisation au titre du préjudice matériel subi et des dommages consécutifs.

En l’espèce, Madame [P] étant copropriétaire non-occupante, les désordres invoqués l’empêchent de mettre en location son appartement et lui cause par voie de conséquence un préjudice de perte des loyers.

Lors des expertises amiables effectuées par le Cabinet Elex, il a été relevé dans le rapport définitif du 07 mars 2022 que « L’appartement est habitable mais l’assuré ne pouvant effectuer les travaux de remise en état ne l’a pas reloué. »

L’habitabilité de l’appartement n’est pas remise en cause par l’expertise cependant Madame [P], sur les conseils de son assureur (courrier du 07 janvier 2021) n’a pas effectué les travaux de remise en état de son appartement puisque ce dernier l’invitait à attendre la suppression définitive des infiltrations en façade, à l’origine dudit dommage, pour procéder à la remise en état définitive de son bien.

Il résulte de la quittance signée par Madame [P] le 26 janvier 2023, que la Maif l’a indemnisée par le versement de la somme de 21 525,96 euros au titre de la perte des loyers dans la limite de 24 mois, ainsi que de la somme de 292,72 euros au titre des dommages consécutifs, franchise de 125 € déduite.

Sur la perte de loyers dont la Maif sollicite l’indemnisation

L’évaluation du montant des loyers non-perçus est effectuée à l’appui de la facture de la société Foncia en sa qualité de gestionnaire locatif du bien de Madame [P] en date du 19 janvier 2022 indiquant que le montant du loyer mensuel au 1er septembre 2020 était de 895,03 euros hors charges et qu’à partir du 1er septembre 2021 le loyer mensuel a été révisé à hauteur de 898,80 euros hors charges.

Cette facture indique également que la date de départ de l’ancien locataire, Monsieur [K] a été constatée au 28 août 2020. Dès lors la perte de loyer est à évaluer à compter du 1er septembre 2020 représentant ainsi la somme de 21 525,96 € (895,03€ par mois du 1er septembre 2020 au 31 août 2021 et 898,80€ par mois du 1er septembre 2021 au 31 août 2022).

Cette somme a été versée par la Maif à titre d’indemnisation à son assurée outre la somme de 292,72 euros au titre des dommages consécutifs subis par Madame [P].

Par voie de conséquence, il convient de condamner le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] et son Syndic, l’agence Saint Pierre à verser à la Maif, subrogée dans les droits de Mme [P], la somme de 21 525,96 euros au titre de la perte des loyers du 1er septembre 2020 au 31 août 2022 outre 292,72 euros au titre des dommages consécutifs.

En revanche, ces sommes ne seront pas indexées sur l’indice BT01 dès lors qu’il s’agit d’une indemnisation versée par l’assureur à son assurée et non des travaux de reprise.

S’agissant de l’indemnisation sollicitée par Madame [P]

Madame [P] sollicite les sommes suivantes au titre de l’indemnisation de ses préjudices :

—  417,72 euros au titre de la préparation des murs et peinture de salle de bain, vétusté déduite ;

—  1 269,58 euros au titre de la préparation des murs et peinture du salon, vétusté déduite ;

—  3 720 euros au titre de la perte de loyer du 01 septembre 2022 au 31 décembre 2022, évaluée sur la base d’un loyer mensuel de 930 euros sur 4 mois ;

— Une somme à parfaire à l’achèvement des travaux en façade et à compter du 1er janvier 2023.

S’agissant de la somme de 417,72 euros pour la préparation des murs et peinture de la salle de bain, Mme [P] a d’ores et déjà perçu cette somme de son assureur, lequel subrogé dans ses droits, en a obtenu remboursement. Seule la franchise est susceptible d’être sollicitée, soit 125 €.

S’agissant de la somme de 1 269,58 euros pour la préparation des murs et peinture du salon, cette somme a été évaluée par le Cabinet Elex le 23 février 2022. La responsabilité du Syndicat des copropriétaires et du Syndic à l’égard de ce désordre ayant été retenue, ils seront condamnés in solidum à verser à Madame [P] la somme de 1 269,58 euros pour la préparation des murs et peinture du salon.

S’agissant de la demande de paiement de la somme de 3 720 euros au titre de la perte de loyer du 01 septembre 2022 au 31 décembre 2022, évaluée sur la base d’un loyer mensuel de 930 euros, Madame [P] n’apportant pas la preuve de la révision du loyer en septembre 2022, l’indemnité sera calculée sur le loyer mensuel connu en septembre 2021 savoir 898,80 euros.

En conséquence, le Syndicat des copropriétaires et le Syndic seront condamnés in solidum à verser à Madame [P] la somme de 3 595,20 euros correspondant à la perte de loyers du 1er septembre au 31 décembre 2022. Pour la période à compter du 1er janvier 2023, cette somme sera à parfaire jusqu’à l’achèvement des travaux.

Sur les dépens, les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et l’exécution provisoire

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] et le Syndic, l’agence Saint Pierre, parties succombantes, seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance.

Ils seront en outre condamnés, in solidum, à verser à Mme [P] et à la Maif la somme de 1 500 euros, ensemble, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile et aucun motif ne permet de l’écarter en l’espèce.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

CONDAMNE in solidum le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] et le Syndic, l’agence Saint Pierre à verser à la Maif la somme de 21 525,96 euros au titre de la perte des loyers du 1er septembre 2020 au 31 oût 2022 et 292,72 euros au titre des dommages consécutifs ;

REJETTE la demande de condamnation in solidum du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] et du Syndic, l’agence Saint Pierre à verser à Madame [D] [P] la somme de 417,72 euros pour la préparation des murs et peinture de la salle de bain ;

CONDAMNE in solidum le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] et le Syndic, l’agence Saint Pierre, à verser à Madame [D] [P] la somme de :

—  1 269,58 euros pour la préparation des murs et peinture du salon ;

—  3 595,20 euros pour la perte des loyers du 1er septembre au 31 décembre 2022, à parfaire jusqu’à l’achèvement des travaux,

DIT que ces sommes produiront intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE in solidum le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] et le Syndic, l’agence Saint Pierre à payer la somme de 1 500€ à la Maif et Madame [D] [P], ensemble, au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] et le Syndic, l’agence Saint Pierre aux entiers dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution de plein droit.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE