N°Minute:25/00591

N° RG 24/02050 – N° Portalis DBYB-W-B7I-PHEQ

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 9]

JUGEMENT DU 10 Février 2025

DEMANDEUR:

Syndicat de copropriétaires -LAS REBES, AYANT POUR SYNDIC SAS SOGICO, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Christel DAUDE, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Madame [M] [D] épouse [F], demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

Monsieur [S] [F], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL:

Président : Manuel CARIUS, Juge au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier : Clémence BOUTAUD

DEBATS:

Audience publique du : 13 Janvier 2025

Affaire mise en deliberé au 10 Février 2025

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 10 Février 2025 par

Manuel CARIUS, Président

assisté de Clémence BOUTAUD, greffier

Copie exécutoire délivrée à : M^e Christel DAUDE

Copie certifiée delivrée à :

Le 10 Février 2025

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

[M] [D] et [S] [F] sont propriétaires des lots 216, 305, 429 dans l’ensemble immobilier géré en copropriété dénommé résidence [Adresse 5], situé [Adresse 1] [Localité 7] (34).

Suivant assignation délivrée le 24 septembre 2024, le [Adresse 10] [Adresse 5] (ci-après SDC résidence [Adresse 6]), représenté par son syndic en exercice la société SOGICO, a fait citer [M] [D] et [S] [F] devant le tribunal de judiciaire de Montpellier.

Le demandeur sollicite la condamnation solidaire des défendeurs à lui verser la somme de 4858.93 €, arrêtée au 5 juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 27 mai 2024, outre 358 € au titre du recouvrement et 800 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier.

Le demandeur sollicite également la condamnation solidaire des défendeurs à lui verser 900 € au titre des frais irrépétibles, outre sa condamnation aux dépens.

L’affaire a été examinée à l’audience du 13 janvier 2025, [M] [D] et [S] [F] n’ont pas comparu. Le SDC immeuble [Adresse 8] maintient sa demande et indique que le montant actualisé de la dette est de 6160.10 €, toute somme confondue, au 27 décembre 2024.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 février 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la condamnation au paiement des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. / Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. / Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. / Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls parts au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses ».

Les charges de copropriété sont dues dès l’instant où elles ont été approuvées par l’assemblée générale des copropriétaires. Chaque copropriétaire est tenu de régler sa quote-part de charges communes telle qu’elle résulte des comptes approuvés lors de l’assemblée générale.

Aux termes de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 issu de l’article 210 de la loi [Localité 4] du 23 novembre 2018, « A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. / Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. / Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1. / Lorsque la mesure d’exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d’indemnité d’occupation, cette mesure se poursuit jusqu’à l’extinction de la créance du syndicat résultant de l’ordonnance. / Si l’assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d’un lot d’un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n’est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l’article 22 ».

En sa qualité de propriétaires, [M] [D] et [S] [F] sont tenus au paiement de la quote-part des charges de copropriété afférentes à leur bien immobilier telles qu’elles ont été approuvées et votées lors des assemblées générales en date des 26 juillet 2018, 27 juin 2019, 9 décembre 2019, 16 octobre 2021, 11 juin 2022 et 22 avril 2023.

Toute décision d’approbation des comptes peut être contestée dans le délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée. Sauf annulation de la décision approbative à la suite d’un recours, la décision d’approbation des comptes votée en assemblée générale rend les comptes définitivement opposables à l’ensemble des copropriétaires.

Au soutien de sa demande le syndicat des copropriétaires, produit le décompte des charges dues par [M] [D] et [S] [F], arrêté au 27 décembre 2024, faisant apparaître un solde débiteur de 6160.10 €, incluant les frais de recouvrement.

Il verse également les appels de fonds correspondants, ainsi que les procès-verbaux d’assemblées générales, pour lesquelles [M] [D] et [S] [F] ont été convoqués.

Il est justifié d’une mise en demeure par lettre recommandée du 13 mars 2024. Un commandement de payer visant l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 a été délivré le 4 septembre 2024.

Au regard du décompte du 27 décembre 2024, versé aux débats, la créance, d’un montant total de 6160.10 €, dont 4862.65 € au titre des appels de charges échues et exigibles.

S’agissant des frais de recouvrement, réclamés au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, elles doivent être limitées, en application de cette disposition, « aux frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur », selon les modalités prévues par le contrat de syndic.

En l’espèce, le défendeur ne saurait être condamné qu’aux frais de mise en demeure et relance, aucune autre dépense visée par l’article 10-1 précité n’étant justifiée. Au regard des pièces produites et du contrat de mandat, le syndicat des copropriétaires est fondé à obtenir 206.73 € au titre des frais de recouvrement.

Ainsi, [M] [D] et [S] [F] seront condamnés solidairement à verser 5069.38€, portant intérêts au taux légal, à compter de la mise en demeure du 27 mai 2024.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Il ressort des pièces produites que les défendeurs ont réalisé divers règlements partiels au cours de l’année 2024. Le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve de son préjudice financier. Par suite, il sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

[M] [D] et [S] [F] seront solidairement condamnés à verser au syndicat des copropriétaires une somme de 400 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre leur condamnation aux dépens.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant par décision réputée contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition du jugement au greffe,

Condamne solidairement [M] [D] et [S] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble résidence [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice la société SOGICO, la somme de 5069.38 €, portant intérêts au taux légal à compter du commandement du 27 mai 2024 ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble résidence [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice la société SOGICO, de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice financier ;

Condamne solidairement [M] [D] et [S] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble résidence [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice la société SOGICO, une somme de 400 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne [M] [D] et [S] [F] solidairement au paiement des entiers dépens de l’instance ;

Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 7].

LA GREFFIERE LE JUGE