Expéditions le : Minute n° 26/00048

Grosse :

ORDONNANCE DU : 11 Février 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/00671 – N° Portalis DB2Q-W-B7J-GAVB

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DEMANDERESSE

S.A. [X], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Madame [N] [R] selon pouvoir en date du 31 décembre 2025

DÉFENDEUR

Monsieur [Q] [V], demeurant [Adresse 2]

comparant

LE JUGE DES RÉFÉRÉS : Madame FAIVRE, Juge, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy

GREFFIER : Madame BOURGEOIS, Greffière

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 07 Janvier 2026 devant Madame FAIVRE, Juge, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal judiciaire d’Annecy, assistée de Madame BOURGEOIS, Greffière ;

Les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 11 Février 2026.

Ordonnance rendue publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail du 9 novembre 2015, la S.A. [X] a donné en location à M. [Q] [V] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 1].

Par acte de commissaire de justice en date du 27 mai 2025, le bailleur a fait délivrer à M. [Q] [V] un commandement de payer la somme de 3 467,92 euros en principal, visant la clause résolutoire, motivé par l’existence d’impayés locatifs et du défaut d’assurance.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 octobre 2025, la S.A. [X] a fait assigner M. [Q] [V] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 2], statuant en référé, pour demander, sur le fondement des articles 7g et 24 de la loi du 6 juillet 1989, L.411-3 et suivants et L.441-9 et suivants du code de la construction et de l’habitation, de :

— constater la résiliation au plus tard en date du 28 juillet 2025 du bail consenti par la S.A. [X] à M. [Q] [V],

— déclarer M. [Q] [V] occupant sans droit ni titre,

— ordonner la libération des lieux et la remise des clés à la requérante par M. [Q] [V] à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, à défaut ordonner l’expulsion de sa personne, de ses biens et de tout occupant de son chef au besoin avec l’aide et l’assistance de la [Localité 3] Publique,

— condamner M. [Q] [V] à lui verser la somme de 5 521,44 euros à valoir sur les loyers, supplément de loyer de solidarité, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 31 août 2025 et demeurant impayés à la date de rédaction des présentes, en ce compris le coût du commandement de payer, outre les intérêts au taux légal sur la somme de 3 467,92 euros à compter du 27 mai 2025 date de délivrance du commandement de payer, et pour le surplus à compter de la délivrance de l’assignation,

— condamner M. [Q] [V] à lui verser à compter de la date de résiliation du bail une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, et ce jusqu’à la libération effective des lieux, selon fiche de calcul annexée au présent acte, sachant que ces sommes pourront être majorées ou minorées en fonction des augmentations de loyer inhérentes à la législation HLM et selon les résultats de charges,

— condamner M. [Q] [V] à lui payer la somme de 100,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens qui comprendront notamment le coût de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 7 janvier 2026.

A l’audience, la S.A. [X], représentée par Mme [N] [R] munie d’un pouvoir valablement constitué, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 6 731,72 euros. Elle explique que le locataire s’est abstenu de payer ses loyers depuis le mois de novembre 2024, mais qu’il a effectué un paiement de 600,00 euros en décembre 2025. Il n’a pas assuré le logement.

M. [Q] [V] comparaît en personne. Il affirme être tombé en dépression après avoir subi un accident du travail, à la suite de quoi il aurait cessé de payer ses loyers et charges. Il explique que la CPAM lui verse la somme de 1 600,00 euros par mois et qu’il est dorénavant prêt à régler ses loyers. Il sollicite la mise en place de délais de paiement à hauteur de 100,00 euros par mois et la suspension de la clause résolutoire. En outre, il justifie désormais d’une assurance.

La décision a été mise en délibéré au 11 février 2026.

EXPOSE DES MOTIFS

Sur la saisine du juge des référés

En application des dispositions de l’article 484 du code de procédure civile, l’ordonnance de référé est une décision provisoire rendue à la demande d’une partie, l’autre présente ou appelée, dans les cas où la loi confère à un juge qui n’est pas saisi du principal, le pouvoir d’ordonner immédiatement les mesures nécessaires.

L’article 834 du même code prévoit que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 suivant ajoute que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, bien que le bailleur n’ait pas expressément exposé dans son assignation les motifs justifiant la procédure de référé, il ressort des débats et des éléments du dossier que les conditions de saisine du juge des référés, notamment celles tenant au trouble manifestement illicite, au défaut de saisine au principal et à l’absence de contestation sérieuse formulée à l’encontre des prétentions du bailleur, sont réunies.

Il convient de rappeler à ce titre que les ordonnances de référé sont rendues à titre provisoire et que les condamnations sont prononcées à titre provisionnel.

Sur la recevabilité de la demande

Selon les dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

L’article 24 III suivant prévoit qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence d’un commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. Cette notification s’effectue par voie électronique.

En l’espèce, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 10 juin 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 10 octobre 2025.

Par ailleurs, il justifie que l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 13 octobre 2025 pour une première audience fixée au 7 janvier 2026,dans le respect du délai de 6 semaines.

En conséquence, sa demande en constatation de la résiliation du bail est recevable.

Sur la résiliation du bail

Conformément à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

En l’espèce, il ressort des pièces produites aux débats que le bail signé par le locataire contient une clause résolutoire et que le bailleur a fait délivrer un commandement de payer régulier par acte du 27 mai 2025, pour le défaut d’assurance et de paiement de la somme en principal de 3 467,92 euros, qui visait cette clause.

M. [V] a justifié d’une assurance locative à l’audience.

Toutefois, le décompte arrêté au 7 janvier 2026 et l’historique des paiements permettent de constater qu’entre le 27 mai 2025 et le 28 juillet 2025, le locataire n’a effectué aucun versement, de sorte que la somme réclamée dans le commandement n’a pas été régularisée dans le délai imparti.

Il en résulte que l’effet de la clause résolutoire au titre des impayés de loyers a été acquis, que le bail s’est donc retrouvé résilié de plein droit à compter du 28 juillet 2025 et que M. [Q] [V] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Sur la dette locative et les délais de paiement

Concernant le montant de la dette

Par application des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif. L’article 4 i) dispose pour sa part qu’est réputée non écrite la clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location.

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 précise que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Selon le dernier décompte fourni à l’audience par le bailleur, le locataire est redevable d’une somme totale de 6 731,72 euros au titre des loyers, supplément de loyer solidarité et charges, incluant l’échéance de décembre.

En conséquence, M. [Q] [V] sera condamné à payer à titre provisionnel à la S.A. [X] la somme de 6 731,72 euros au titre des loyers, suppléments de loyers de solidarité et charges dus à la date du 31 décembre, majorée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Concernant les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, prévoit que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 nouveau du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ; que pendant le cours des délais ainsi accordés, sur demande de l’une des parties, les effets de la clause de résiliation sont suspendus ; que si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne jamais avoir joué ; que dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le décompte produit aux débats démontre que M. [Q] [V] a repris le paiement du loyer courant, et donc sa volonté manifeste d’apurer la totalité de sa dette locative.

Néanmoins, sa proposition de verser 100,00 euros par mois en sus du loyer courant est insuffisante à apurer la dette locative dans le délai de 36 mois.

Dès lors, au regard de l’ensemble de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement à M. [Q] [V] et lui permettre d’apurer sa dette par mensualités de 186,00 euros, et d’ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais ainsi accordés, les modalités précisées au dispositif.

Sur les frais du procès

M. [Q] [V] succombant au principal sera condamné aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Il parait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais engagés dans le cadre de la présente instance, non compris dans les dépens. M. [Q] [V] sera également condamné à payer à la S.A. [X] une somme de 100,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de rappeler que la présente décision est exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

DECLARE recevable la demande en constatation de résiliation de bail de la S.A. [X],

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 9 novembre 2015 entre la S.A. [X] d’une part, et M. [Q] [V] d’autre part, portant sur un appartement situé [Adresse 3] à [Localité 1], sont réunies à la date du 28 juillet 2025,

CONSTATE la résiliation du bail à cette date,

CONSTATE que M. [Q] [V] est occupant sans droit ni titre depuis cette date,

CONDAMNE M. [Q] [V] à verser à titre provisionnel à la S.A. [X], la somme de 6 731,72 euros (six mille sept cent trente-et-un euros et soixante-douze centimes) au titre des loyers, supplément de loyer solidarité et charges arrêtés à la date du 31 décembre, échéance de décembre incluse, majorée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

AUTORISE M. [Q] [V] à s’acquitter de cette somme, moyennant le paiement de 35 échéances de 186,00 euros (cent quatre-vingt-six euros) chacune et une 36e échéance représentant le solde en principal, intérêts et frais, échéances payables en supplément du loyer mensuel courant et en même temps que celui-ci, à compter du mois suivant la signification de la présente décision,

SUSPEND l’effet de la clause résolutoire et donc l’expulsion pendant les délais accordés,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la clause résolutoire reprendra de plein droit son plein effet, l’expulsion de M. [Q] [V] pourra être poursuivie dans les formes légales, ainsi que celle de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la [Localité 3] publique, l’intégralité de la somme restant due sur les loyers impayés deviendra immédiatement exigible, sans mise en demeure préalable,

CONDAMNE, dans cette hypothèse, M. [Q] [V] à payer à titre provisionnel à la S.A. [X], une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et charges du logement, à compter de la prise d’effet de la clause résolutoire, c’est-à-dire du premier incident de paiement et jusqu’à la libération effective des lieux,

RAPPELLE que l’indemnité d’occupation n’ayant pas la nature juridique d’un loyer, mais bien celle d’une indemnité, elle n’est pas soumise aux dispositions relatives au surloyer qui ne sont applicables qu’en cas de poursuite du bail et non après résiliation,

DIT que, le cas échéant, le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE M. [Q] [V] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture,

CONDAMNE M. [Q] [V] à payer à la S.A. [X] la somme de 100,00 euros (cent euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Et la présente décision a été signée par la Présidente et la Greffière.

La Greffière La Présidente

Véronique BOURGEOIS Manon FAIVRE