N°Minute:25/01684

N° RG 25/00733 – N° Portalis DBYB-W-B7J-PQ4Y

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 7]

JUGEMENT DU 08 Juillet 2025

DEMANDEUR:

Syndic. de copro. -[Adresse 4], AYANT POUR SYNDIC SAS [Adresse 8], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Benjamin BEAUVERGER, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Monsieur [Y], [Z], [I] [N], demeurant [Adresse 1] ([Localité 3])

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Caroline PRIEUR, Vice Présidente au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier : Philippe REDON

DEBATS:

Audience publique du : 13 Mai 2025

Affaire mise en deliberé au 08 Juillet 2025

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 08 Juillet 2025 par

Caroline PRIEUR, Président

assisté de Philippe REDON, greffier

Copie exécutoire délivrée à : M^e Benjamin BEAUVERGER

Copie certifiée delivrée à :

Le 08 Juillet 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte délivré par commissaire de justice le 5 février 2025, LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 4], sis [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice, a fait assigner M. [Y] [N] devant la chambre de proximité du tribunal judiciaire de Montpellier afin :

qu’il soit condamné à lui verser la somme de 3.217,84 euros au titre des charges de copropriété dues au 1er novembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 7 novembre 2022,qu’il soit condamné à lui verser la somme de 550 euros au titre des frais de recouvrement,qu’il soit condamné à lui verser la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,qu’il soit condamné à lui verser la somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.

Lors de l’audience du 13 mai 2025, au cours de laquelle l’affaire a été évoquée, LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LE [Adresse 5] BARON a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance en actualisant sa demande principale au titre de l’arriéré de charges à la somme de 3.752,23 euros due au 1er avril 2025 et justifiant avoir adressé sa demande actualisée au défendeur par lettre recommandée avec avis de réception.

Bien que régulièrement assigné, M. [Y] [N] n’a pas comparu.

DISCUSSION

Sur la demande en paiement des charges

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 telle que modifiée, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

— la matrice cadastrale établissant la qualité de copropriétaire de la partie défenderesse,

— les appels de charges et travaux,

— les relevés individuels de charges,

— les procès-verbaux des assemblées générales en date du 12 octobre 2021, 21juin 2022, 23 mai 2023, 25 juin 2024 portant approbation des comptes de l’exercice écoulé, du budget prévisionnel de l’exercice suivant et adoption de travaux,

le contrat de syndic,les jugements rendus par le tribunal judiciaire de Montpellier le 16 septembre 2024, le 16 mai 2027 et le 12 octobre 2020,- le décompte de la créance pour la période du 1er septembre 2022 au 1er avril 2025,

— les mises en demeure du 7 novembre 2022, 6 décembre 2022, 5 juin 2023 et du 4 août 2023.

Il ressort de ces documents que M. [Y] [N] reste devoir la somme de 3.752,23 euros à titre de charges de copropriété et de travaux suivant arrêté de compte du 1er avril 2025 pour la période du 1er septembre 2022 au 1er avril 2025 (après déduction des frais de recouvrement qui seront examinés ci-après).

Dès lors, il convient de condamner M. [Y] [N] à payer cette somme au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LE [Adresse 5] BARON augmentée des intérêts au taux légal à compter du 7 novembre 2022 pour la somme de 344,59 euros et de l’assignation pour le surplus.

Sur les frais de recouvrement :

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice.

En l’espèce, le syndicat impute au débit du compte des frais de syndic, qui relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété.

Le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en change pas la nature, ces frais n’étaient donc pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

La demande en paiement au titre des frais, sera par conséquent accueillie à hauteur de la seule somme de 200 euros. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du Code civil ( ancien article1153 alinéa 4 du code civil ) dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

La carence de M. [Y] [N] à payer les charges a causé des difficultés de trésorerie au syndicat des copropriétaires, qui a été contraint de faire l’avance des fonds nécessaires pour accomplir sa mission d’entretien des parties communes et de bon fonctionnement des équipements communs.

Ce préjudice, distinct de celui résultant du simple retard, sera équitablement réparé par l’allocation d’une somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

L’équité commande de condamner M. [Y] [N] à verser au LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LE [Adresse 5] BARON la somme 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Compte tenu de l’issue du litige, M. [Y] [N] sera condamné aux dépens.

En application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, jugement prononcé par mise à disposition au greffe,

Condamne M. [Y] [N] à payer au LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LE PAUL BARON la somme de 3.752,23 euros représentant les charges échues impayées et appels arrêtés au 1er avril 2025, outre intérêts au taux légal à compter du 7 novembre 2022 pour la somme de 344,59 euros et de l’assignation pour le surplus

Condamne M. [Y] [N] à payer au LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LE [Adresse 5] BARON la somme de 200 euros au titre des frais nécessaires de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

. Condamne M. [Y] [N] à payer au LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LE [Adresse 5] BARON la somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts,

Condamne M. [Y] [N] à verser au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LE PAUL BARON la somme de 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne M. [Y] [N] aux dépens.

Rappelle que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.

Et le Président de ce Tribunal a signé avec le Greffier.

Le greffier La présidente