N°Minute:25/01392

N° RG 25/01274 – N° Portalis DBYB-W-B7J-P76I

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 5]

JUGEMENT DU 18 Novembre 2025

DEMANDEUR:

S.C. SYNDICAT DES COPROPRIETAIRE DE LA RESIDENCE CAMPUS COMEDIE, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Sabrina GAYET de la SCP BEZ, DURAND, DELOUP, GAYET, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEURS:

Madame [U] [P] [C] [N], demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

Monsieur [S] [M], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL:

Président : Sabine CORVAISIER, première Vice Présidente au tribunal judiciaire de Montpellier

Greffier : Mélanie GARCIA

DEBATS:

Audience publique du : 28 Octobre 2025

Affaire mise en deliberé au 18 Novembre 2025

JUGEMENT :

Rendu publiquement par mise à disposition de la décision au greffe le 18 Novembre 2025 par

Sabine CORVAISIER, Présidente, statuant selon la procédure accélérée au fond

assistée de Mélanie GARCIA, greffière

Copie exécutoire délivrée à : Maître Sabrina GAYET de la SCP BEZ, DURAND, DELOUP, GAYET

EXPOSE DU LITIGE

Madame [U] [C] [N] et Monsieur [S] [M] sont propriétaires du lot n°160 au sein de l’immeuble en copropriété, CAMPUS COMEDIE, situé [Adresse 4].

Par jugement en date du 2 novembre 2017, le tribunal d’instance de MONTPELLIER a condamné les défendeurs à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 5079,85 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 3 août 2016 avec intérêts au taux légal à compter du 22 août 2016 outre la somme de 300 euros de dommages et intérêts et 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Estimant que Madame [U] [C] [N] et Monsieur [S] [M] ne s’étaient pas acquittés du paiement de leurs charges de copropriété, par acte de commissaire de justice en date du 9 septembre 2025, signifié selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, pris en la personne de son syndic, la SARL CONSEIL INVEST 34, a fait assigner Madame [U] [C] [N] et Monsieur [S] [M] devant ce tribunal, selon la procédure accélérée au fond, aux fins de les voir condamner solidairement au paiement des sommes suivantes:

6481,43euros au titre de l’arriéré du au 24 avril 2025 et des provisions non encore échues avec les intérêts de droit au taux légal à compter de la mise en demeure du 11 avril 2025,1000 euros au titre de dommages et intérêts,1165,40 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens .

À l’audience du 28 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, représenté par son conseil, a maintenu ses demandes telles que figurant dans son assignation.

Madame [U] [C] [N] et Monsieur [S] [M], bien que régulièrement assignés à comparaître, n’étaient ni présents, ni représentés.

La décision a été mise en délibéré au 18 novembre 2025.

Motifs

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans sa version applicable au présent litige, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 précitée, la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’article 19-2 de la même loi dispose qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restantes dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes, deviennent immédiatement exigibles.

L’article poursuit en indiquant que le président du tribunal judiciaire ou son délégué statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

— le relevé de propriété,

— le contrat de syndic,

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 9 mai 2023 et du 11 juin 2024 portant approbation des comptes de l’exercice écoulé, du budget prévisionnel de l’exercice suivant et adoption de travaux,

— le décompte de la créance pour la période arrêtée au 24 avril 2025,

— les appels de fonds et les relevés de charges,

— la mise en demeure en date du 11 avril 2025,

— un extrait du règlement de copropriété,

— le jugement du 2 novembre 2017.

Il ressort de ces documents que l’appel de fonds du 1er avril 2025 n’est pas justifié.

Dès lors, la somme de 577,56 euros correspondant à cet appel non justifié et à des travaux exceptionnels nont justifiés a été déduite du décompte.

En conséquence, Madame [U] [C] [N] et Monsieur [S] [M] restent devoir la somme de 4899,99 euros au titre de charges de copropriété impayées suivant arrêté du compte au 24 avril 2025, comprenant les appels de charges échus du 2ème trimestre 2025, somme à laquelle il sera condamné et qui produira intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 11 avril 2025.

Sur les charges non encore échues

Dans son assignation, le syndicat des copropriétaires sollicite également la condamnation du défendeur au paiement de la somme de 1003,88 euros au titre des charges non encore échues au titre de l’année 2025.

Au soutien de sa demande, il produit un état prévisionnel de répartition indiquant que au 1er juillet 2025 et au 1er octobre 2025, les sommes exigibles s’éleveront à 501,94 euros soit la somme totale de 1003,88 euros.

En conséquence, il sera fait droit à la demande du syndicat des copropriétaires au titre des charges non encore échues.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du Code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

La carence de Madame [U] [C] [N] et Monsieur [S] [M] à payer les charges a causé des difficultés de trésorerie au syndicat des copropriétaires, qui a été contraint de faire l’avance des fonds nécessaires pour accomplir sa mission d’entretien des parties communes et de bon fonctionnement des équipements communs.

Ce préjudice, distinct de celui résultant du simple retard, sera équitablement réparé par l’allocation d’une somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts notamment au regard de la précédente condamnation.

Sur la solidarité

Il convient de rappeler que l’obligation au paiement d’une somme d’argent est en principe divisible et que la solidarité entre plusieurs débiteurs ne s’attache pas de plein droit à leur qualité d’indivisaires.

En cas d’indivision, les copropriétaires d’un lot sont tenus conjointement au paiement des charges et chacun est tenu de s’acquitter de sa quote-part à hauteur de ses droits dans l’indivision, sauf si le syndicat des copropriétaires justifie de l’existence d’une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété laquelle est désormais admise, que l’indivision soit d’origine conventionnelle ou légale.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit le règlement de copropriété et justifie d’une clause de solidarité, de sorte que Madame [U] [C] [N] et Monsieur [S] [M], copropriétaires indivis, doivent être condamnés à supporter la dette solidairement.

Sur les dépens

Madame [U] [C] [N] et Monsieur [S] [M], parties perdantes, seront condamnés aux dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Il paraît inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires de la résidence supporter la charge des frais non compris dans les dépens qu’il a pu exposer. Une indemnité de 1000 euros lui sera allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile dans sa version applicable à l’espèce dispose : « Les décisions de première instance sont de droits exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ».

Il convient de rappeler qu’en l’espèce, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant publiquement, selon la procédure accélérée au fond, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Madame [U] [C] [N] et Monsieur [S] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble, CAMPUS COMEDIE, situé [Adresse 4], pris en la personne de son syndic, la somme de 4899,99 euros à titre de charges de copropriété suivant arrêté du compte au 24 avril 2025, comprenant les appels de charges échus du 2eme trimestre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 11 avril 2025,

CONDAMNE solidairement Madame [U] [C] [N] et Monsieur [S] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble, CAMPUS COMEDIE, situé [Adresse 4], pris en la personne de son syndic, la somme de 1003,88 euros au titre des charges non encore échues pour l’exercice 2025,

CONDAMNE solidairement Madame [U] [C] [N] et Monsieur [S] [M] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNE solidairement Madame [U] [C] [N] et Monsieur [S] [M] aux dépens de l’instance,

CONDAMNE solidairement Madame [U] [C] [N] et Monsieur [S] [M] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONSTATE l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus, et a été signé par le juge et le greffier.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES RÉFÉRÉS

Le 18 Novembre 2025