TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 7]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 09 FEVRIER 2026

Chambre 5/Section 3

AFFAIRE: N° RG 25/00272 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2NKL

N° de MINUTE : 26/00192

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RESIDENCE [Localité 10] SIS [Adresse 2], agissant poursuites et diligences de son syndic, le CABINET IMMOBILIER RIVET – LENOBLE, SAS

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par Maître Thierry BAQUET de la SCP DROUX BAQUET, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 191

C/

DEFENDEUR

S.C.I. CS IMMO

[Adresse 3]

[Localité 5]

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Claire TORRES, Vice-Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 01 Décembre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Claire TORRES, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI CS IMMO est propriétaire des lots n°15 et 55 au sein de la [Adresse 12] située [Adresse 1] à Le Blanc Mesnil (93150), soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de justice signifié le 2 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] située [Adresse 1] à Le Blanc Mesnil (93150), représenté par son syndic en exercice le CABINET IMMOBILIER RIVET-LENOBLE (S.A.S.), a fait assigner la SCI CS IMMO devant le tribunal judiciaire de Bobigny, lui demandant de :

— condamner la SCI CS IMMO à lui payer la somme de 8.240,53 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 2 janvier 2025 (1er trimestre 2025 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 25 octobre 2023 ;

— condamner la SCI CS IMMO à lui payer la somme de 1.092,41 euros au titre des frais de recouvrement exposés par la copropriété, avec intérêts au taux légal à compter du 25 octobre 2023 ;

— condamner la SCI CS IMMO à lui payer la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— condamner la SCI CS IMMO à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens ;

— rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

Il est expressément renvoyé à cette assignation pour un exposé des moyens du demandeur, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement assignée par dépôt de l’acte à l’étude du commissaire de justice, la SCI CS IMMO n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 17 juin 2025 et fixée à l’audience de plaidoirie (juge unique) du 1er décembre 2025. À l’issue de celle-ci, la décision a été mise en délibéré au 9 février 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 1353 du code de procédure civile, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article 45-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, les charges se définissent comme les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part, et les provisions sur charges comme les sommes versées ou à verser en attente du solde définitif qui résultera de l’approbation des comptes du syndicat.

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux la cotisation prévue à l’article 14-2-1, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

De surcroît, et en application de l’article 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel ; les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, l’assemblée générale pouvant cependant fixer des modalités différentes ; la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-2-1 de cette même loi prévoit encore l’existence d’un fonds de travaux alimenté par une cotisation annuelle obligatoire, chaque copropriétaire contribuant au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

Il convient ici de rappeler que l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, et que le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Il est constant, cependant, que la décision de l’assemblée générale ne vaut pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, celui-ci pouvant contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels, ainsi que toutes les pièces nécessaires à la justification de ses prétentions.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] située [Adresse 1] à [Localité 8] verse notamment aux débats :

— un extrait de matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de la SCI CS IMMO,

— le décompte de la créance réclamée arrêté au 1er janvier 2025, faisant apparaître un solde débiteur de 9.332,94 euros au titre des charges de copropriété et frais de recouvrement impayés,

— les procès-verbaux des assemblées générales en date des 28 janvier 2020, 15 septembre 2020, 5 mars 2021, 9 novembre 2021, 6 février 2023 et 6 février 2024 portant approbation des comptes des exercices allant du 1er octobre 2018 au 30 septembre 2019, du 1er octobre 2019 au 30 septembre 2020, du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2021, du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022 et du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023, vote du budget prévisionnel des exercices allant du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024 et du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025, et adoption de travaux,

— les appels de fonds adressés à la SCI CS IMMO,

— les décomptes annuels de répartition des charges définitives,

— la sommation de payée signifiée le 25 octobre 2023 à la SCI CS IMMO.

L’examen de ces pièces fait apparaître que si la demande en paiement est bien fondée en son principe, il convient néanmoins s’agissant de son montant de retrancher du décompte versé aux débats la somme de 1.092,41 euros correspondant au total des frais de contentieux et de recouvrement figurant sur ledit décompte, lesquels ne constituent pas des charges de copropriété et font l’objet d’une demande distincte sur le fondement de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 qui sera examinée ci-après.

La créance du syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété impayées suivant décompte arrêté au 1er janvier 2025 s’élève donc à la somme de 9.332,94 – 1.092,41 = 8.240,53 euros.

De son côté, la SCI CS IMMO, non comparante, ne rapporte pas la preuve de paiements devant venir en déduction de ce montant, ainsi que la charge lui en incombe.

Par conséquent, la SCI CS IMMO sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] située [Adresse 1] à Le Blanc Mesnil (93150) la somme de 8.240,53 euros au titre des charges de copropriété impayées échues entre le 1er janvier 2019 et le 1er janvier 2025 (appels du 1er trimestre 2025 inclus), décompte arrêté au 1er janvier 2025.

Conformément à l’article 1231-6 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 25 octobre 2023, date de signification de la sommation de payer ainsi que le sollicite le demandeur, sur la somme de 4.994,30 euros – soit les causes de la mise en demeure expurgées des sommes indues telles qu’identifiées ci-dessus -, et à compter du 2 janvier 2025, date de signification de l’assignation, sur le surplus.

Sur la demande en paiement au titre des frais nécessaires exposés par la copropriété

Selon l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En application de ces dispositions, il appartient à la juridiction saisie de rechercher, avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi, si les frais sollicités par le syndicat font bien suite à une mise en demeure préalable – laquelle doit être justifiée par la production d’un accusé de réception – et s’ils sont bien nécessaires au recouvrement de sa créance – c’est-à-dire s’ils se rapportent à des diligences efficientes constituant une étape indispensable dans la procédure de recouvrement de la créance du syndicat. Leur preuve doit de surcroît être rapportée par la production de pièces justificatives suffisantes.

En l’espèce, l’examen des pièces produites par le syndicat des copropriétaires fait apparaître que plusieurs des frais au titre desquels il sollicite la condamnation de la SCI CS IMMO sur le fondement de l’article 10-1 susvisé n’apparaissent pas à la fois nécessaires et justifiés.

D’une part, la répétition des relances et sommations de payer n’apparaît nullement nécessaire au sens des dispositions susvisées dès lors que seule une procédure devant la présente juridiction permettra in fine le recouvrement des charges de copropriété auprès du copropriétaire défaillant. Par suite, seuls seront retenus les frais d’envoi de la relance du 11 septembre 2019 de 28,93 euros et de la sommation de payer du 12 mai 2021 de 146,06 euros. Le surplus réclamé à ce titre sera en revanche écarté.

D’autre part, s’agissant des honoraires particuliers du syndic pour procéder notamment à la constitution du dossier, à sa remise au commissaire de justice et/ou à l’avocat, ou au suivi du présent contentieux, il sera rappelé que de tels actes constituent des actes élémentaires d’administration de la copropriété relevant de l’activité du syndic pour laquelle ce dernier est rémunéré dès lors qu’il n’est pas rapporté qu’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires. Ces frais, d’un total de 380 euros, seront également écartés.

Il convient donc d’écarter la somme de 537,42 + 380 = 917,42 euros au titre des frais.

Au vu de l’ensemble des développements qui précèdent, la créance du syndicat des copropriétaires au titre des frais nécessaires exposés par la copropriété doit être ramenée à la somme de 28,93 + 146,06 = 174,99 euros.

Par conséquent, la SCI CS IMMO sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] située [Adresse 1] à Le Blanc Mesnil (93150) la somme de 174,99 euros au titre des frais nécessaires prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. En application de l’article 1231-6 du code civil, et ainsi que le sollicite le demandeur, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 25 octobre 2023, date de signification de la sommation de payer.

Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, il ressort de l’examen des pièces produites et notamment du décompte de créance que la SCI CS IMMO a manqué de manière à la fois réitérée et prolongée à son obligation de paiement – son compte apparaissant constamment débiteur à l’égard de la copropriété depuis le 1er janvier 2019.

Les manquements répétés de la SCI CS IMMO à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété, sans justifier de raisons valables pouvant expliquer sa carence, caractérisent sa mauvaise foi.

La durée durant laquelle la défenderesse s’est soustraite à ses obligations de copropriétaire ainsi que l’importance des sommes dues ont en outre nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement des fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic – préjudice certain distinct du simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires.

En conséquence, il convient de condamner la SCI CS IMMO à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] [Adresse 9] située [Adresse 1] à Le Blanc Mesnil (93150) la somme de 850 euros à titre de réparation du préjudice causé par sa résistance abusive.

Conformément à l’article 1231-7 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, la SCI CS IMMO, qui succombe, sera condamnée aux dépens de l’instance.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, la SCI CS IMMO sera également tenue de payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] située [Adresse 1] à Le Blanc Mesnil (93150) une indemnité au titre des frais irrépétibles que l’équité commande de fixer à la somme de 1.500 euros.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire, et en premier ressort ;

CONDAMNE la SCI CS IMMO à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] située [Adresse 1] à Le Blanc Mesnil (93150), pris en la personne de son syndic, les sommes suivantes :

— la somme de 8.240,53 euros au titre des charges de copropriété échues entre le 1er janvier 2019 et le 1er janvier 2025 (appels du 1er trimestre 2025 inclus), décompte arrêté au 1er janvier 2025, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 25 octobre 2023 sur la somme de 4.994,30 euros, et à compter du 2 janvier 2025 sur le surplus ;

— la somme de 174,99 euros au titre des frais nécessaires de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter du 25 octobre 2023 ;

— la somme de 850 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement ;

CONDAMNE la SCI CS IMMO à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] située [Adresse 1] à Le Blanc Mesnil (93150), pris en la personne de son syndic, la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE la SCI CS IMMO aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Fait au Palais de Justice, le 09 février 2026

La minute de la présente décision a été signée par Madame Claire TORRES, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame TORRES