COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

TOTAL COPIES 4

COPIE REVÊTUE formule exécutoire avocat défendeur

1

COPIE CERTIFIÉE CONFORME AVOCAT

2

COPIE EXPERT

COPIE DOSSIER + AJ

1

N° : N° RG 23/03013 – N° Portalis DBYB-W-B7H-OI6Y

Pôle Civil section 1

Date : 30 Septembre 2025

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

Pôle Civil section 1

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDEURS

Madame [E] [P] [A]

née le 06 Août 1986 à [Localité 4], demeurant [Adresse 5]

Monsieur [N] [B], [D] [K]

né le 09 Avril 1987 à [Localité 4], demeurant Languedoc Expert Auto [Adresse 5]

représentés par M^e Erwan AUBE, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDERESSE

S.A. PROMOLOGIS, immatriculée au RCS de TOULOUSE sous le n° 690 802 053 , dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Emily APOLLIS de la SELARL SAFRAN AVOCATS, avocat postulant au barreau de MONTPELLIER

et Maître Jean COURRECH de la SCP COURRECH &ASSOCIES avocat plaidant au barreau de Toulouse et Paris

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : Emmanuelle VEY

Juge unique

assisté de Christine CALMELS greffier, lors des débats et du prononcé.

DEBATS : en audience publique du 23 Juin 2025

MIS EN DELIBERE au 30 Septembre 2025

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 30 Septembre 2025

EXPOSE DU LITIGE

Madame [E] [A] et Monsieur [N] [K] sont propriétaires d’une villa située au [Adresse 5] à [Localité 2], pour l’avoir acquise par levée d’option en 2019 après avoir été locataires de ce bien depuis le 6 mars 2016.

Lors de leur acquisition, la parcelle voisine, située dans l'[Adresse 3], contenait une maison d’une hauteur similaire à cette villa. Par arrêté du 18 octobre 2018, la société Promologis ayant acquis ces parcelles voisines, a obtenu un permis de construire autorisant la réalisation d’un bâtiment comprenant 20 logements collectifs, et contenant autorisation de démolition totale de la maison située sur cette parcelle.

Lors de la réalisation de cette construction, les consorts [A]-[K], constatant une perte d’ensoleillement et la création de vues sur leur bien ont, par courrier recommandé du 12 janvier 2021, sollicité une compensation financière de la perte de la valeur de leur bien auprès de la société Promologis.

Par courrier recommandé du 15 mars 2021, Monsieur [K], ainsi que d’autres propriétaires voisins, Madame [R] [H] et Monsieur [V] [L], ont sollicité la réalisation d’un mur de clôture entre le bâtiment litigieux et les maisons voisines, ce dernier ayant, selon leurs dires, été prévu au permis de construire.

Par courrier recommandé du 25 mars 2021 la société Promologis a indiqué étudier le projet de clôture et revenir ultérieurement vers les parties concernées et a rejeté la demande d’indemnisation des consorts [A]-[K].

Ces derniers ont saisi le juge des référés du Tribunal judiciaire de Montpellier le 5 mai 2021, soulevant l’existence d’un trouble anormal du voisinage causé par la construction de la société Promologis.

Par ordonnance du 24 juin 2021, le juge des référés a ordonné une mesure d’expertise judiciaire et a désigné Monsieur [Z] [J]-[Y], lequel a déposé son rapport le 16 janvier 2023.

Par acte introductif d’instance délivré le 13 juillet 2023, Monsieur [N] [K] et Madame [E] [A] ont assigné la société Promologis devant le Tribunal judiciaire de Montpellier afin d’obtenir sa condamnation à leur verser la somme de 30 000 euros à titre d’indemnisation du trouble anormal du voisinage subi en raison de la construction réalisée sur la parcelle voisine.

Par dernières conclusions signifiées par voie électronique le 10 mai 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, Monsieur [N] [K] et Madame [E] [A] sollicitent du tribunal, de :

« DEBOUTER la société PROMOLOGIS de l’ensemble de ses prétentions et conclusions comme étant infondées en fait et en droit ;

JUGER que les demandeurs rapportent la preuve de l’existence d’un trouble anormal de voisinage dont la société PROMOLOGIS est l’auteur ;

Et en conséquence :

CONDAMNER la société PORMOLOGIS à verser aux demandeurs la somme de 30.000 € au titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis ;

CONDAMNER la société PROMOLOGIS à payer à Madame [E] [A] et à Monsieur [N] [K] la somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile pour la présente instance ainsi que 1.000 € supplémentaires sur le fondement de l’article 700 du Ocde de procédure civile pour la procédure de référé ;

CONDAMNER la société PROMOLOGIS aux entiers dépens de l’instance et ceux liés à la procédure de référé expertise, ces derniers comprenant le coût de l’expertise judiciaire confiée à Monsieur [Z] [J] et son sapiteur Monsieur [U]. »

A l’appui de leurs demandes ils soutiennent qu’ils subissent une perte d’ensoleillement de leur bien en raison de la hauteur du bâtiment construit sur la parcelle voisine, ainsi qu’une perte d’intimité en raison des nombreuses ouvertures réalisées sur ledit bâtiment créant des vues sur leur jardin, ainsi que sur les chambres et bureau de la villa. A ce titre, ils indiquent que ces nuisances sont constitutives d’un trouble anormal du voisinage qu’il convient de réparer par le versement d’une somme correspondant à la compensation de la diminution de la valeur de leur bien depuis l’existence de cette construction.

Par dernières conclusions signifiées par voie électronique le 16 septembre 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, la société Promologis sollicite le rejet des demandes formées par les consorts [A]-[K] et leur condamnation aux dépens ainsi qu’à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A ce titre elle soutient que la construction litigieuse réalisée, répondant aux critères d’urbanisme du permis de construire obtenu et le caractère anormal des troubles invoqués n’étant pas démontré, les troubles anormaux du voisinage ne sont pas caractérisés. En ce sens une indemnisation de ces troubles n’est pas due.

L’ordonnance de clôture a été différée au 26 mai 2025.

A l’issue des débats le 23 juin 2025 l’affaire a été mise en délibéré au 30 septembre 2025, par mise à disposition.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes des parties de « constat », « donner acte » ainsi que celles tendant à « dire et juger », qui n’ont pas de portée juridique, ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur celles-ci.

Sur l’existence d’un trouble anormal du voisinage

L’action fondée sur un trouble anormal du voisinage est une action en responsabilité civile extracontractuelle qui, indépendamment de toute faute, permet à la victime de demander réparation à la personne à l’origine du trouble, responsable de plein droit.

Le trouble anormal du voisinage est qualifié par la preuve d’une nuisance excédant les inconvénients normaux de voisinage, en fonction des circonstances et de la situation des lieux.

En l’espèce les consorts [A]- [K] indiquent subir des troubles anormaux du voisinage du fait que le bâtiment construit par la société Promologis sur la parcelle voisine de la leur est constitué d’un rez-de-chaussée élevé de deux étages, d’une hauteur significativement plus élevée que celle de la maison préexistante sur ce terrain lors de leur levée d’option consacrant l’acquisition de leur villa. En ce sens ils indiquent que la perte d’ensoleillement et d’intimité du fait des vues créées vers leur habitation est telle qu’elle constitue un trouble excédant les nuisances normales de voisinage.

S’agissant de la perte d’ensoleillement ils soutiennent que le rapport d’expertise judiciaire retient l’existence d’une perte d’ensoleillement, en page 24 : « Le projet PROMOLOGIS affecte de façon significative l’apport solaire sur la paroi ouest de la villa [K]-[A] pendant les deux premiers mois de l’année, janvier et février.

A eux seuls (les mois de janvier et février), ils cumulent 69% du déficit annuel (230 heures sur 330) les 31% restants se répartissant essentiellement sur les deux derniers mois de l’année. »

En conséquence, les consorts [A]-[K] indiquent que ce trouble lié à la perte d’ensoleillement excède les inconvénients normaux de voisinage.

La société Promologis fait valoir en défense que la perte d’ensoleillement invoquée se limite à une période de deux mois en hiver et représente une diminution de seulement 12,92 % de l’ensoleillement, affectant principalement le jardin privatif situé devant le salon du rez-de-chaussée. Elle souligne que cet espace est déjà partiellement ombragé en raison de la présence d’une tonnelle installée par les consorts [A]-[K], laquelle contribue, selon elle, à la réduction de la luminosité. Elle expose en outre qu’une distance de 15 mètres sépare la nouvelle construction de la villa des consorts [A]-[K]. Au regard de l’ensemble de ces éléments, la société Promologis estime que le caractère anormal du trouble allégué n’est pas établi.

S’agissant de la perte d’intimité, les consorts [A]-[K] soutiennent que la construction de la société Promologis présentant de nombreuses fenêtres et balcons donnant sur leur propriété a créé de nombreuses vues jusqu’alors inexistantes leur causant une nuisance dépassant les inconvénients normaux du voisinage.

En défense, la société Promologis soutient que l’existence d’arbres en limite séparative des terrains litigieux et la distance entre les fenêtres et balcons de l’immeuble avec la villa des consorts [A]-[K] diminue drastiquement l’atteinte à leur intimité et ne permet pas de caractériser le caractère anormal du trouble.

Sur ces points, le rapport d’expertise relève :

— en page 24 que « La paroi Ouest de la maison [K]-[A], du fait de son implantation et de sa configuration, peut bénéficier de 2 550 heures environ (soit environ 55% de la moyenne communale).

Cette capacité est minorée de 330 heures environ, ce qui peut paraitre faible au regard du bilan annuel (12,92%).

Cependant elle s’applique essentiellement l’hiver en janvier et février où l’assombrissement du collectif sur le fonds dominant minore les apports solaires de 55% à 60% environ sur cette façade en contrebas de son tènement. »

— en page 25 que « Concernant le salon situé en rez-de-chaussée, nous avons remarqué que au-dessus de la vaste baie vitrée donnant sur le jardin avait été installée une tonnelle.

La perte d’ensoleillement indiquée par Monsieur [U] (sapiteur) est conséquente principalement pendant les mois d’hiver.

Elle concerne surtout le jardin privatif situé devant le salon du rez-de-chaussée entre la villa et le terrain sur lequel a été construit l’immeuble PROMOLOGIS.

Concernant la perte d’intimité, il n’est pas contestable qu’elle est effectuée sur le jardin privatif de Monsieur [K] et Madame [A] et dans une moindre mesure dans le salon et la chambre enfant du 1er étage.

Il existe de nombreuses fenêtres dans le bâtiment construit par Promologis, des balcons et même si la distance entre les façades des deux immeubles est conséquente (minimum 12,50 mètres minimum – maximum 25,00 mètres), cette distance permet aux occupants de l’immeuble PROMOLOGIS d’avoir des vues plus ou moins désagréables sur la propriété de Monsieur [K] et Madame [A].

— en page 26 que « La présence d’arbres (chênes) qui ont été conservés sur la propriété sur laquelle se trouve l’immeuble PROMOLOGIS atténue cette perte d’intimité mais celle-ci reste cependant bien réelle.

Il ne fait aucun doute que ces nuisances qui résultent de la construction réalisée par PROMOLOGIS seront effectives lorsque l’immeuble sera complètement achevé et occupé par les locataires du propriétaire actuel. »

Dès lors, l’existence d’un lien de causalité entre la perte d’ensoleillement et d’intimité des consorts [A]-[K] et la construction de la société Promologis n’est pas contestable, c’est le caractère anormal de ces préjudices qui doit être démontré pour caractériser l’existence d’un trouble anormal du voisinage ouvrant droit à réparation.

A cet égard les consorts [A]-[K] soutiennent que l’ampleur de ces troubles est telle qu’elle dépasse les inconvénients normaux du voisinage; cependant il convient de prendre en compte les circonstances et la situation des lieux pour évaluer le caractère anormal du trouble.

L’expert relève, en pages 27 et 28 de son rapport que : « Le secteur où a été construit la villa de Monsieur [K] et Madame [A] et du terrain sur lequel a été construit l’immeuble PROMOLOGIS se trouvent très proches du centre de [Localité 2].

[…]

La première urbanisation d’importance dans ce secteur a été faite par une société dénommée l’Orée du Parc qui a vendu ce bien à la Société ACM HABITAT. Cette première urbanisation a donc créé la [Adresse 5] constituée de deux bâtiments collectifs avec deux villas jumelées.

Il est donc prévisible et inéluctable que la zone située entre le lotissement dans lequel se trouve la villa de Monsieur [K] et Madame [A] et le centre de [Localité 2] devienne à son tour constructible avec une urbanisation au moins égale à celle qui venait d’être créée juste à côté.

Il n’est pas contesté par les parties que Monsieur [K] et Madame [A] ont acquis leur villa le 14 mars 2019 et qu’ils étaient auparavant occupants en qualité de locataire depuis 2017.

[…]

Au vu de ce qui précède Monsieur [K] et Madame [A] devaient s’attendre à une urbanisation du secteur.

Ils devaient également et logiquement être informés du changement qui devait intervenir en limite de leur propriété puisque des panneaux d’affichage de permis et apposés et des réunions ont été organisées par la Mairie de [Localité 2]. »

Il est entendu, en zone urbaine ou péri-urbaine, que tout propriétaire doit s’attendre à être privé d’un avantage de vue ou d’ensoleillement, sauf à rendre impossible toute évolution du tissu urbain. Dès lors, en l’espèce la perte d’ensoleillement prévisible et augmentée par l’installation par les demandeurs eux-mêmes d’une tonnelle dans leur jardin, ainsi que les troubles de vues impactant leur intimité pouvant être diminués par la présence d’une clôture opaque ou par tout autre moyen similaire, ne sauraient, seuls, caractériser le trouble anormal de voisinage, s’agissant d’un événement prévisible dans un secteur où rien ne préserve la situation telle qu’elle existe et où le droit au maintien de celle-ci n’est pas consacré.

Au surplus, la connaissance par les consorts [A]-[K] de l’existence d’une construction projetée n’étant pas contestée par ces derniers, résultant du dépôt préalable du permis de construire avant l’acquisition de leur bien, exclut toute possibilité pour eux de se prévaloir d’une perte de valeur vénale. En effet l’immeuble litigieux a été acquis en pleine connaissance de cette situation, laquelle était de nature à influer sur la valorisation du bien.

Face à ces constatations, il y a lieu de reconnaitre que la perte d’ensoleillement étant faible et concentrée sur une période restreinte de l’année, que la perte d’intimité pouvant être limitée, dans un secteur ou le tissu urbain à vocation à se développer, ne constitue pas une nuisance excédant les inconvénients normaux de voisinage.

Par voie de conséquence, la demande d’indemnisation de Monsieur [K] et Madame [A] sera rejetée.

Sur les dépens, les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et l’exécution provisoire

En l’espèce, les dépens, seront supportés par Monsieur [K] et Madame [A], partie perdante.

Monsieur [K] et Madame [A] seront également condamnés in solidum à payer à la société Promologis une indemnité de 1 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre de provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile et aucun motif ne permet de l’écarter en l’espèce.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au Greffe :

DEBOUTE Monsieur [N] [K] et Madame [E] [A] de leur demande de condamnation de la société Promologis à leur verser la somme de 30 000 euros en indemnisation des préjudices subis pour trouble anormal du voisinage ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [N] [K] et Madame [E] [A] aux dépens ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [N] [K] et Madame [E] [A] à verser à la société Promologis la somme de 1 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre de provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE