Min N° 26/00095

N° RG 25/03907 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CEDD3

M. [I] [M]

C/

M. [R] [Q]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 04 février 2026

DEMANDEUR :

Monsieur [I] [M]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représenté par M^e Thibaut EXPERTON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DÉFENDEUR :

Monsieur [R] [Q]

[Adresse 2]

[Localité 2]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame DE TALHOUËT Jeanne, juge placée auprès du premier président de la cour d’appel de Paris, déléguée au tribunal judiciaire de Meaux par ordonnance en date du 02 décembre 2025 pour exercer les fonctions de juge chargée des contentieux et de la protection

Greffier : M^me DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 03 décembre 2025

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Thibaut EXPERTON

Copie délivrée

le :

à : Monsieur [R] [Q]

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 27 octobre 2018, M. [B] [X] et Mme [T] [X] ont donné à bail à M. [R] [Q] un logement situé au [Adresse 3], à [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel total de 380 euros, hors charges.

Selon attestation notariée du 29 mars 2024, le bien immobilier de M. [B] [X] et Mme [T] [X] situé au [Adresse 2] (cadastré section E [Cadastre 1] et E [Cadastre 2]) a été vendu à M. [I] [Z] [M] le 24 mars 2024.

Par acte de commissaire de justice du 20 mars 2025, M. [I] [M] a fait signifier à M. [R] [Q] un commandement de payer la somme principale de 2 133,64 euros au titre des loyers et charges impayés, et de justifier de l’occupation du logement, en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail et des dispositions des articles 7 et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie de la situation d’impayé de loyers par voie électronique avec avis de réception du 24 mars 2025.

Par acte de commissaire de justice signifié le 7 août 2025, M. [I] [M] a fait assigner M. [R] [Q] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal de judiciaire de Meaux aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation faute pour le locataire de s’être acquitté des causes du commandement dans le délai de six semaines, subsidiairement dans le délai de deux mois ;

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers ;

— ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique ;

— ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans un garde-meubles qu’il plaira au tribunal de désigner ou dans tel autre lieu du choix du bailleur, et ce, en garantie de toutes les sommes qui pourront être dues ;

— condamner M. [R] [Q] à lui payer la somme de 2 260,26 euros au titre de l’arriéré locatif;

— condamner M. [R] [Q] à lui payer une indemnité d’occupation d’un montant de 474,48 euros, à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux ;

— condamner M. [R] [Q] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer ;

— condamner M. [R] [Q] au paiement de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine et Marne par voie électronique avec avis de réception du 11 août 2025.

A l’audience du 3 décembre 2025, M. [I] [M] a actualisé sa demande en paiement à la somme de 3 604,93 euros, arrêtée au 3 décembre 2025, loyer du mois de décembre inclus. Il s’est opposé à l’octroi de tout délais de paiement d’office au locataire, malgré la reprise du versement du loyer. Son conseil a été autorisé à produire, en cours de délibéré, un décompte actualisé de sa créance.

Au soutien de ses demandes, il invoque l’application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Il sera renvoyé à son assignation pour un plus ample exposé de ses moyens, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

Régulièrement en l’étude du commissaire de justice, M. [R] [Q] n’a pas comparu.

Le juge a invité les parties présentes à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 04 février 2026.

Par courrier, autorisé, reçu au greffe le jour de l’audience, après la clôture des débats, M. [I] [M] a transmis le décompte actualisé de sa créance.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, M. [R] [Q], assigné en l’étude du commissaire de justice, n’a pas comparu et n’a pas été représenté à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la demande en paiement des loyers et charges

Il résulte de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l’article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Selon l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Aux termes de l’article 4, p, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, M. [I] [M] verse aux débats les pièces suivantes :

le bail signé par les parties initiales au contrat le 27 octobre 2018 ;l’attestation notarié établissant la vente du bien loué à son profit et ainsi sa qualité de bailleur ; le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, en date du 20 mars 2025 ;le décompte de la créance arrêté au mois de décembre inclus.

Selon ce dernier décompte, M. [R] [Q] reste devoir à M. [I] [M] la somme de 3 130,45 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 3 décembre 2025, échéance du mois de décembre incluse, après déduction des « frais » injustifiés imputés au locataire (frais d’huissiers d’un montant de 474,48 euros).

M. [R] [Q] n’apporte aucun élément de nature à contester le montant de la créance ainsi établie, n’ayant pas comparu.

Il convient par conséquent de le condamner à payer à M. [I] [M] la somme de 3 130,45 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 3 décembre 2025, échéance du mois de décembre incluse.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion

Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail

Conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 11 août 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, M. [I] [M] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 24 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 7 août 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

En application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.

Si, postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, ce délai a été raccourci à six semaines, il est constant que ce délai ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus, le bail pourra être résilié de plein droit, à l’initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté infructueux (article 8 du contrat de bail).

Or, M. [I] [M] justifie avoir régulièrement signifié le 20 mars 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, pour un montant de 2 133,64 euros, lui faisant injonction de régler cette somme dans le délai de deux mois.

En application du principe susvisé, le délai de deux mois mentionné au bail et rappelé dans le commandement de payer doit être retenu pour examiner si les causes de ce commandement ont été réglées dans le délai requis et si les effets de la clause résolutoire sont ainsi acquis.

Au cas présent, le relevé de compte indique que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, les versements effectués n’ayant pas permis de régler les sommes dues.

Par conséquent, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 21 mai 2025.

En conséquence, M. [R] [Q] est occupant sans droit ni titre des lieux loués depuis cette date. Son absence de comparution à l’audience et ainsi de transmission au tribunal d’information sur sa situation fait obstacle à l’octroi de tout délai de paiement d’office à son profit.

Il convient donc d’ordonner l’expulsion de M. [R] [Q] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Sur le sort des meubles

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Il résulte de ces textes que c’est la personne expulsée qui décide du lieu d’entrepôt des meubles à ses frais. Ce n’est qu’à défaut de cette indication que le commissaire de justice en charge de l’expulsion pourra entreposer les meubles laissés en un lieu approprié, à charge pour lui d’en dresser inventaire.

Par ailleurs, le demandeur ne justifie d’aucun fondement juridique donnant compétence et pouvoir au juge des contentieux de la protection pour ordonner la séquestration des meubles du locataire en garantie du paiement de la dette locative, seul le suivi d’une procédure d’expulsion pouvant aboutir, en l’absence de prise en charge de ses meubles par la personne expulsée, à une vente de ces derniers.

Il convient par conséquent de renvoyer le demandeur à respecter ces dispositions du code des procédures civiles d’exécution s’agissant des meubles laissés dans les lieux. Les demandes relatives aux meubles présent dans les lieux seront donc rejetées.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail, le locataire doit restituer les locaux avec remise des clefs.

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. En application de ce texte, en cas de maintien dans les lieux du locataire malgré la résiliation du bail, l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

Son montant mensuel est égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce par référence à la valeur locative du bien.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 21 mai 2025. En conséquence, M. [R] [Q] est occupants sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner M. [R] [Q] au paiement mensuel de celle-ci.

Ainsi, M. [R] [Q] sera condamné à payer à M. [I] [M] la somme mensuelle de 433,95 euros à ce titre, à laquelle s’ajouteront les charges locatives.

Cette indemnité se substitue au loyer à compter du 21 mai 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux. Elle est incluse dans la condamnation principale jusqu’au terme du mois de décembre inclus. Elle est révisable dans les mêmes conditions que le loyer.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [R] [Q] échoue à l’instance. Il convient donc de le condamner aux dépens.

Sur les demandes relatives à l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

M. [R] [Q], qui succombe en ses prétentions, sera condamné à payer à M. [I] [M] une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile, que l’équité commande de fixer à 400 euros.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable la demande de M. [I] [M] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 27 octobre 2018 entre M. [I] [M] d’une part, et M. [R] [Q] d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] [Adresse 5], à [Localité 3], sont réunies à la date du 21 mai 2025 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de M. [R] [Q] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est;

RAPPELLE que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’en dehors de la période de la trêve hivernale;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DEBOUTE M. [I] [M] de sa demande formulée au titre du mobilier garnissant les lieux ;

CONDAMNE M. [R] [Q] à payer à M. [I] [M] la somme de 3 130,45 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 3 décembre 2025, échéance de décembre incluse ;

CONDAMNE M. [R] [Q] à payer à M. [I] [M] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion ;

CONDAMNE M. [R] [Q] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 20 mars 2025 ;

CONDAMNE M. [R] [Q] à payer à M. [I] [M] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

La greffière La juge