COUR D’APPEL DE [Localité 5]

TOTAL COPIES 3

COPIE REVÊTUE formule exécutoire avocat

1

COPIE CERTIFIÉE CONFORME AVOCAT

1

COPIE EXPERT

COPIE DOSSIER + AJ

1

N° : N° RG 23/03878 – N° Portalis DBYB-W-B7H-OOAG

Pôle Civil section 1

Date : 13 Mars 2025

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

Pôle Civil section 1

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDEUR

SDC de l’immeuble [Adresse 3], pris en la personne de son syndic en exercice la SAS FONCIA [Localité 5], immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le n° 343765178, sise [Adresse 1], elle même prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège,

représenté par M^e Emmanuelle MASSOL- GRECET de la SELARL AMMA AVOCATS avocat au barreau de Montpellier

DEFENDERESSE

S.C. GAMAINSA , immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le n° 482 789 575, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège social,

n’ayant pas constitué avocat

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : Christine CASTAING

Juge unique

assisté de Christine CALMELS greffier, lors des débats et du prononcé.

DEBATS : en audience publique du 13 Janvier 2025

MIS EN DELIBERE au 13 Mars 2025

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 13 Mars 2025

FAITS ET PROCÉDURE

La SC GAMAINSA est propriétaire du lot n°1 au sein de la copropriété située [Adresse 4].

Par exploit de commissaire de justice en date du 5 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, a fait assigner la SCGAMAINSA devant le tribunal judiciaire de Montpellier en paiement des charges de copropriété impayées.

Dans ses dernières écritures communiquées par RPVA le 6 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal, au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et des articles 1103 et 1231-1 du code civil, de :

— condamner la SCI GAMAINSA au paiement de la somme de 23.035,66€ au titre de l’arriéré des charges et des frais de recouvrement arrêté au 4 novembre 2024, outre les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 24 juillet 2023,

— condamner la SCI GAMAINSA à payer la somme de 2.000€ à titre de dommages et intérêts

— condamner la SCI GAMAINSA au paiement de la somme de 2.000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens y compris les frais d’huissier,

— dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au soutien de ses demandes, il expose que le décompte actualisé de la SCI GAMAINSA ne règle pas les appels de fonds.

La SC GAMAINSA, régulièrement assignée, n’a pas constitué avocat.

La clôture de la procédure a été ordonnée par décision du 13 décembre 2024.

A l’issue de l’audience du 13 janvier 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 13 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En l’absence des défendeurs, il appartient au tribunal, conformément à l’article 472 alinéa 2 du Code de procédure civile, de vérifier la recevabilité et le bien-fondé de la demande.

➢Sur le paiement des charges de copropriété

Aux termes de l’article de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 revêtant un caractère d’ordre public, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges de la copropriété en contrepartie de l’usage qu’ils ont de la chose commune.

Les charges sont exigibles dès lors qu’elles ont été votées en assemblée générale et il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit auprès de l’un de ses membres le recouvrement de charges, d’apporter la preuve que le copropriétaire concerné est effectivement débiteur des sommes réclamées.

A l’appui de sa demande en paiement de la somme de 21.896,14€ au titre de l’arriéré des charges arrêté au 4 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires produit notamment les pièces suivantes:

— un relevé de propriété permettant d’attester que la défenderesse est propriétaire du lot objet du présent litige ;

— le contrat de syndic,

— le procès-verbal de l’assemblées générales du 3 octobre 2022 portant approbation des comptes de l’exercice 2021, du budget prévisionnel de exercice 2023 et adoption de travaux de ravalements de façades pour un montant de 164.475,6 € TTC auquel s’ajoute la somme de 9.885,27€ TTC au titre des honoraires du maître d’œuvre, la somme de 2.150€ au titre des frais d’assurance dommages ouvrages, et la somme de 5.391,36 € TTC au titre des honoraires du syndic, l’ensemble de ces sommes faisant l’objet d’un unique appel de fonds prévu le 3 janvier 2023, adoption de travaux de mise en conformité de l’installation électrique des parties communes pour la somme de 926,75 €TTC,

— la situation du compte de la SCI GAMAINSA au 17 août 2023 laissant apparaître un solde débiteur de 20.538,38€,

— une lettre recommandée avec accusé de réception en date du 24 juillet 2023 mettant ne demeure la SCI GAMAINSA de payer la somme de 20.538,38€ au titre des charges impayées,

— les appels de charges sur les exercices 2021 à 2023,

— la répartition des charges sur les mêmes périodes,

— un extrait de compte en date du 4 novembre 2024 faisant état d’un solde d’un solde débiteur de 23.035,66€, sur la période du 1er octobre 2021 au 1er octobre 2024.

S’il ressort de l’ensemble de ces documents qu’une partie des sommes échues mentionnées dans le décompte du 4 novembre 2024 correspondent aux budgets définitivement votés lors de l’assemblée générale du 3 octobre 2022, soit les comptes de l’exercice 2021, le budget prévisionnel de exercice 2023 et l’adoption de travaux de ravalements de façades et des travaux de mise en conformité de l’installation électrique des parties communes, force est de constater qu’il n’est pas justifié ni de l’approbation des comptes des exercices 2022 et 2024, ni de l’approbation des travaux d’isolation des combles.

Il convient par ailleurs de relever que la somme 23.035,66€ réclamée au titre des charges impayées et des frais de recouvrement selon le décompte du 4 novembre 2024 comprend en réalité les sommes suivantes :

—  1.819,28 € au titre des frais de recouvrement,

—  1.169, 76 € au titre des appels de fonds de l’exercice 2022, en ce compris les appels de cotisation de fonds de travaux,

—  1.593,72€ au titre des appels de fonds de l’exercice 2024, en ce compris les appels de cotisation de fonds de travaux,

—  150 € au titre d’un appel de fonds provision sur travaux d’isolation des combles,

—  26 € au titre de frais « actis gravure interphone»

—  18.276,90€ au titre au titre des appels de fonds des exercices 2021 et 2024, en ce compris les appels de fonds des travaux de ravalement et de mise en conformité.

Dès lors, il convient de condamner la SC GAMAINSA au paiement de la somme de 18.276,90€ au titre des appels de fonds des exercices 2021 et 2024, en ce compris les appels de fonds des travaux de ravalement et de mise en conformité, seule créance certaine, liquide et exigible.

Cette somme produira intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 24 juillet 2023.

Il y a lieu de débouter le syndicat des copropriétaires pour le surplus de sa demande au titre des charges impayées, étant précisé qu’aucune des pièces produites ne justifie la dépense de 26€ au titre d’une gravure interphone.

➢Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite que la SC GAMAINSA soit condamnée à lui payer la somme de 1.139,52€ au titre des frais de recouvrement des charges de copropriété impayées.

Or, il résulte de ce qui a été précédemment développé, que les frais réclamés s’élèvent en réalité à la somme 1.819,28 €.

Par ailleurs, tenant l’unique mise en demeure du 24 juillet 2023 produite par le syndicat des copropriétaires, il convient de condamner la SC GAMAINSA au paiement de la somme justifiée de 49 € à ce titre.

En outre, le décompte fait état de frais de «constitution huissier, constitution dossier avocat suivi dossier avocat» qui relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété, peu important le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en change pas la nature, ces frais n’étant donc pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, la demande du syndicat des copropriétaires sera rejetée à ce titre.

Enfin, faute pour le syndicat des copropriétaires de justifier des frais d’hypothèque pour la somme de 300 €, cette somme sera également rejetée.

➢Sur les dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires qui sollicite la condamnation la SCI GAMAINSA au paiement de la somme de 2.000€ à titre de dommages et intérêts ne justifie ni de la mauvaise foi de celle-ci, ni d’un préjudice indépendant de ce retard.

Dans ces conditions, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande à ce titre.

➢Sur les dépens et les frais irrépétibles

La SC GAMAINSA qui succombe, supportera la charge des dépens de l’instance.

L’équité commande de condamner la SC GAMAINSA à verser au syndicat des copropriétaires, la somme de 1.500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

➢ Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que conformément à l’article 514 du code de procédure civile applicable en l’espèce, l’exécution provisoire est de droit et aucun motif ne permet de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe ;

CONDAMNE la SC GAMAINSA à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la somme de 18.276,90€ au titre des appels de fonds des exercices 2021 et 2024, en ce compris les appels de fonds des travaux de ravalement et de mise en conformité,

DIT que cette somme produira intérêt au taux légal à compter du 24 juillet 2023 ;

CONDAMNE la SC GAMAINSA à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la somme de 49 € au titre des frais de recouvrement,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes,

CONDAMNE la SC GAMAINSA à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SC GAMAINSA aux dépens ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre de provisoire ;

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE