TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHAMBERY

Juge des Contentieux de la Protection

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JUGEMENT rendu le 20 Février 2026

Numéro RG : N° RG 25/00225 – N° Portalis DB2P-W-B7J-E276

DEMANDEURS :

Monsieur [K] [F]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représenté par M^e Evelyne LACORDAIRE, avocat au barreau de CHAMBERY

Madame [S] [F] épouse [H]

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par M^e Evelyne LACORDAIRE, avocat au barreau de CHAMBERY

DEFENDEUR :

Monsieur [O] [N]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 3]

représenté par Maître Sophie SAINT ANDRE de la SCP BESSAULT MADJERI SAINT ANDRE, avocats au barreau de CHAMBERY

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne DURAND

Greffier lors des débats : Marie-Françoise ION

Greffier lors du prononcé : Liliane BOURGEAT

DÉBATS :

Audience publique du : 06 janvier 2026

RAPPEL DES FAITS

Par contrat signé le 27 mai 2017, Monsieur [K] [F], Madame [S] [F] et Madame [D] [F] ont donné à bail à Monsieur [O] [N] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 5] à [Localité 4], moyennant le loyer mensuel de 770 euros, hors charges.

Le 26 septembre 2022, Monsieur [K] [F] et Madame [S] [F] ont fait signifier au locataire un congé aux fins de vente.

Par jugement contradictoire du 15 décembre 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chambéry a notamment constaté que la résiliation du contrat de bail susvisé est intervenue le 27 mai 2023 par l’effet du congé délivré le 26 septembre 2022 par les bailleurs.

Par jugement contradictoire du 6 mai 2024, le juge de l’exécution du même tribunal a rejeté la demande de Monsieur [O] [N] tendant à l’octroi d’un délai de douze mois pour quitter le logement qu’il occupe.

Le 24 juin 2024, un état des lieux de sortie a été dressé par commissaire de justice à l’initiative des bailleurs.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 septembre 2025, Monsieur [K] [F] et Madame [S] [F] ont fait assigner Monsieur [O] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chambéry, afin de :

— condamner Monsieur [O] [N] à leur payer la somme de 9 723,72 euros au titre des dégradations locatives outre les intérêts de droit à compter de la sommation de payer,

— condamner Monsieur [O] [N] à leur payer la somme de 89,50 euros au titre de la quote-part des impôts fonciers de 2024,

— dire et juger inéquitable que restent à la charge des demandeurs les frais exposés pour faire valoir la défense de leurs intérêts,

— condamner en conséquence Monsieur [O] [N] à leur verser la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le même aux entiers dépens de l’instance ces derniers incluant le coût du procès-verbal de constat et la sommation de payer,

— ordonner l’exécution provisoire nonobstant appel et sans caution, de la décision à intervenir.

Lors de l’audience du 6 janvier 2026, Monsieur [K] [F] et Madame [S] [F], représentés par leur conseil, maintiennent, par le biais de leurs conclusions, l’intégralité de leurs demandes et sollicitent de rejeter la demande de Monsieur [O] [N] tendant à obtenir la restitution du solde du dépôt de garantie d’un montant de 250 euros.

Ils soutiennent que l’état des lieux de sortie révèle de nombreuses dégradations et que la remise en état des lieux s’élève à la somme de 9 723,72 euros. Ils expliquent par ailleurs que le locataire n’a pas payé le dernier mois de loyer qui doit donc être déduit du montant de dépôt de garantie et que le surplus doit s’imputer sur les condamnations prononcées à l’encontre Monsieur [O] [N] au titre des dégradations locatives.

Monsieur [O] [N], représenté par son conseil, sollicite, par le biais de ses conclusions, de :

— débouter Monsieur [K] [F] et Madame [S] [F] de leurs demandes indemnitaires au titre de prétendues dégradations locatives comme étant non justifiées,

— lui donner acte de ce qu’il ne conteste pas devoir la somme de 89,50 euros au titre de la quote-part des impôts fonciers pour 2024,

— condamner Monsieur [K] [F] et Madame [S] [F] au paiement de la somme de 215 euros au titre du solde du dépôt de garantie,

— condamner Monsieur [K] [F] et Madame [S] [F] au paiement de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à son profit ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Il soutient que l’état des lieux de sortie ne fait état d’aucunes dégradations qui lui est imputable, précisant qu’il était en droit de repeindre des murs d’une couleur vive. Il précise que les fissures au plafond ne peuvent lui être imputables et sont à mettre en lien avec l’état existant du bâtiment et son évolution sur le plan structurel, qu’il a d’ailleurs pu être indiqué par Madame [T] [Y], membre du conseil syndical que la totalité des appartements sont impactés par l’apparition de fissurations. Il estime en outre que les bailleurs ont pris l’initiative de faire des travaux, notamment dans la salle de bain et que la paroi de douche a été changée. Le locataire rappelle qu’il n’est pas à l’initiative de ces travaux et n’a pas à financer quoique ce soit à ce propos. Enfin, s’agissant du volet roulant, il précise qu’il ne lui appartenait pas de prendre en charge les travaux nécessaires au maintien en l’état et à l’entretien normal du logement.

La décision a été mise en délibéré au 20 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les dégradations locatives

En vertu de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. L’article 1353 du code civil dispose par ailleurs que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu d’user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail. L’article 1730 du même code précise que s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

Par ailleurs, en application de l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire doit répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance. Il doit également prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat.

En vertu de l’alinéa f de l’article susvisé, le locataire est obligé de ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l’accord écrit du propriétaire ; à défaut de cet accord, ce dernier peut exiger du locataire, à son départ des lieux, leur remise en l’état ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés ; le bailleur a toutefois la faculté d’exiger aux frais du locataire la remise immédiate des lieux en l’état lorsque les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local.

En l’espèce, les bailleurs produisent aux débats un état des lieux d’entrée établi contradictoirement en date du 27 juin 2017, dont il ressort que l’appartement est globalement en bon état avec néanmoins « plusieurs trous mur du fond » dans le séjour.

Ils produisent par ailleurs l’état des lieux de sortie établi contradictoirement par commissaire de justice en date du 24 juin 2024 dont il résulte que :

dans l’entrée, les murs sont peints en orange et les portes et les encadrements sont peints en gris tandis qu’ils étaient peints en blanc à l’entrée des locataires,dans le séjour, le plafond présente une fissure traversante et la peinture est écaillée parallèlement à la fenêtre, dans la chambre n°1, il est relevé la présence de deux petits accrocs sur un mur et le volet roulant manuel a du mal à se relever, dans la chambre n°2, la peinture n’est pas appliquée jusqu’au-dessus de la plinthe sur le mur côté radiateur et le plafond présente une fissure traversante avec de la peinture écaillée, dans la cuisine, les murs ont été repeins en vert par le locataire et la peinture est écaillée du côté de la VMC. Par ailleurs, le plafond présente une fissure traversante avec de la peinture écaillée,dans la salle d’eau, il est indiqué que les propriétaires avaient commandé une paroi de douche plus grande que celle présente.

Sur la réfection de la peinture de l’appartement

Monsieur [K] [F] et Madame [S] [F] sollicitent la somme de 6 557,72 euros (facture n°56) et la somme de 616 euros (facture n°57) au titre de la reprise de la peinture de l’appartement et des boiseries.

S’agissant de la repeinte des murs et des portes avec des couleurs vives, si le contrat de bail stipule à l’article III de ses conditions générales que les locataires n’ont le droit d’effectuer que de « menus raccords de peinture et tapisserie » au titre des réparations locatives, ni le contrat de bail ni l’article 7 f de la loi du 06 juillet 1989, n’interdit pour autant au locataire de peindre les murs du logement avec une couleur vive, sans l’autorisation expresse du bailleur.

En outre, le fait que Monsieur [O] [N] ait repeint deux murs de l’appartement en couleur orange et vert ne constitue que des travaux d’aménagement esthétiques et réversibles.

Enfin, si les propriétaires soutiennent que le choix de ces couleurs constitue un obstacle à la vente du bien, produisant une estimation de valeur du bien mentionnant, au titre des points faibles, « revoir certaines couleurs de peintures des murs », cet élément ne constitue pas une transformation des locaux ni ne met en péril la sécurité du bien, si bien que cela ne suffit pas à établir que la réfection complète des peintures du logement devrait être mise à la charge de Monsieur [O] [N]. Au surplus, les couleurs choisies, si elles sont vives, ne sauraient toutefois être qualifiées « d’extrêmement singulières » comme l’indiquent les bailleurs, qualification purement subjective.

Dès lors, la repeinte des murs et boiseries concernés facturés 476,88 euros, 602,88 euros et 616 euros ne saurait être imputée à Monsieur [O] [N].

S’agissant du mur du séjour tapissé, l’état des lieux de sortie ne mentionne pas que le locataire ait procédé à la pose de tapisserie sur ledit mur, si bien que le décollement partiel de la tapisserie dans le coin gauche peut être considéré comme une usure normale du papier peint. Dès lors, son remplacement en totalité ne saurait être supporté par Monsieur [O] [N].

S’agissant des fissures présentes au plafond, le locataire soutient que l’apparition desdites fissures est la résultante du terrain instable sur lequel est construit l’immeuble et qu’elle ne peut donc pas lui être reprochée. Il produit, au soutien de ses allégations, une attestation de Madame [W] [U], habitante du même immeuble, qui indique que de nombreuses fissures sont apparues dans son appartement et dans ceux des autres locataires et propriétaires.

Quant aux bailleurs, s’ils soutiennent que le locataire n’a pas suffisamment chauffé l’appartement, entraînant l’apparition de fissures, ils ne produisent aucun élément de fait de nature à prouver leurs allégations.

Dès lors, faute pour les bailleurs de rapporter la preuve de ce qu’ils allèguent, la réparation des fissures, facturée 468,48 euros, 323,52 euros, 234,24 euros, 232,56 euros, 313,50 euros, ne peut être imputée à Monsieur [O] [N].

S’agissant de la reprise de la peinture de la chambre n°1, l’état des lieux de sortie mentionne la présence de deux petits accrocs dans la première chambre alors qu’ils n’étaient pas mentionnés dans l’état des lieux d’entrée, ce que Monsieur [O] [N] ne conteste par ailleurs pas. Il convient, en revanche, de préciser que la dégradation locative ne porte que sur l’un des quatre murs de la chambre, de sorte qu’il convient de minorer la somme facturée à la somme de 220,5 euros (882 euros / 4).

S’agissant de la reprise de la peinture de la chambre n°2, il ressort de l’état des lieux de sortie que la peinture n’a pas été appliquée jusqu’au-dessus de la plinthe sur le mur côté radiateur. L’état des lieux d’entrée précise que les murs sont en bon état sans toutefois apporter de précision concernant cette partie du mur. Faute pour le locataire d’avoir fait préciser ce point lors de l’état des lieux d’entrée pour justifier de la préexistence de ce dommage, il peut être imputé au locataire à la sortie des lieux. Pour autant, s’agissant d’une retouche n’imposant pas nécessairement que l’intégralité de la pièce ou même du mur soit repeinte, il convient de mettre à la charge du locataire la somme de 100 euros.

Enfin, s’agissant de la reprise de la peinture de la salle de bain, il appert que l’état des lieux de sortie ne fait nullement état d’une dégradation des peintures dans cette pièce. Dès lors, la somme facturée 350 euros ne saurait être supportée par le locataire.

S’agissant du remplacement de la porte de douche

Monsieur [K] [F] et Madame [S] [F] sollicitent la somme de 2 300 euros au titre du changement et de l’installation de portes coulissantes dans la douche (devis n°30 du 4 septembre 2024). Ils versent, au soutien de leur prétention, un devis n°D1702042 du 11 février 2017 qui fait état de la mise en place d’une « porte media coulissante 140 cm hauteur 190 cm profile blanc verre transparent ».

Monsieur [O] [N] indique, quant à lui, qu’un dégât des eaux est survenu au mois d’avril 2021 dans la salle de bain et que les bailleurs ont initié des travaux réparatoires qui ont notamment consisté en la mise en place d’un battant fixe en remplacement des portes coulissantes existantes.

En l’espèce, il ressort des pièces produites aux débats par les bailleurs que la société AC2PE est effectivement intervenue le 4 novembre 2021 pour trouver l’origine de la fuite et que les photographies annexées au rapport démontrent la présence, à cette date, d’une porte de douche coulissante correspondant aux caractéristiques visées au devis n°D1702042.

Toutefois, si les parties ne contestent pas que suite à cette intervention, des travaux ont été réalisés afin d’endiguer la fuite d’eau, les bailleurs ne produisent aucun rapport d’intervention ou de facture listant les travaux réalisés et permettant d’établir si la paroi de douche a été remplacée ou non au cours desdits travaux.

Par conséquent, faute pour Monsieur [K] [F] et Madame [S] [F] de rapporter la preuve des faits qu’ils allèguent, ils seront déboutés de leur demande tendant à obtenir la somme de 2 300 euros.

Sur la réparation du volet roulant

Les bailleurs sollicitent la somme de 250 euros au titre de la réparation du volet roulant (facture n°22).

En l’espèce, l’état des lieux de sortie mentionne que le volet manuel de la chambre n°1 a du mal à se relever.

Or, il ressort d’un courrier du 21 janvier 2022 adressé aux bailleurs par la société PACIFICA, protection juridique de Monsieur [O] [N], que le volet de la chambre et de la cuisine est bloqué « Madame [H] s’est rendue sur place la semaine dernière et a pu constater la vétusté des volets (…) il incombe au bailleur de faire la réparation ».

Les bailleurs, qui n’avancent aucun argument quant à leur demande de réparation du volet par le locataire, ne contestent pas l’état de vétusté de ce dernier. Dès lors, il convient de considérer que son mauvais fonctionnement correspond à son usure normale et à son usage courant par Monsieur [O] [N]. En conséquence, cette réparation ne saurait être imputée à ce dernier.

Sur le montant total des réparations locatives

Monsieur [O] [N] sera ainsi condamné à payer à Monsieur [K] [F] et Madame [S] [F] la somme de 320,5 euros au titre des réparations locatives. En l’absence de production de la sommation de payer, cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision et jusqu’à parfait paiement.

Sur la demande au titre de la quote-part des impôts fonciers

Monsieur [K] [F] et Madame [S] [F] sollicitent la somme de de 89,50 euros au titre de la quote-part des impôts fonciers portant sur l’année 2024, somme que Monsieur [O] [N] ne conteste pas devoir.

Compte tenu de l’accord des parties, Monsieur [O] [N] sera condamné à verser à Monsieur [K] [F] et Madame [S] [F] la somme de 89,50 euros.

Sur la restitution du dépôt de garantie

En application de l’article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, pris dans sa rédaction applicable au présent litige, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile. Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile.

En l’espèce, Monsieur [O] [N] sollicite la restitution du solde du dépôt de garantie, soit la somme de 215 euros.

Monsieur [K] [F] et Madame [S] [F] ne contestent pas cette somme et demandent qu’elle s’impute sur les condamnations prononcées à l’encontre du locataire.

Dès lors, Monsieur [K] [F] et Madame [S] [F] seront condamnés à payer à Monsieur [O] [N] la somme de 215 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie.

Sur les demandes accessoires

Compte tenu de l’issue du litige, il convient de condamner les parties à supporter la charge de leurs propres dépens.

Il n’y a, par conséquent, pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et les parties seront déboutées de leurs demandes à ce titre.

Il est rappelé que, conformément aux articles 489, 514 et 515 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par décision contradictoire rendue en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [O] [N] à payer à Monsieur [K] [F] et Madame [S] [F] la somme de 320,5 euros au titre des dégradations locatives, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision et jusqu’à parfait paiement ;

CONDAMNE Monsieur [O] [N] à payer à Monsieur [K] [F] et Madame [S] [F] la somme de 89,50 euros au titre de la quote-part des impôts fonciers portant sur l’année 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [K] [F] et Madame [S] [F] à payer à Monsieur [O] [N] la somme de 215 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE les parties à supporter la charge de leurs propres dépens ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes formulées au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi, jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du Tribunal judiciaire de Chambéry, le 20 février 2026, par Madame Anne DURAND, Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Chambéry assistée de Madame Liliane BOURGEAT, Greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION