COUR D’APPEL DE [Localité 25]

TOTAL COPIES 4

COPIE REVÊTUE formule exécutoire avocat défendeur

1

COPIE CERTIFIÉE CONFORME AVOCAT

2

COPIE EXPERT

COPIE DOSSIER + AJ

1

N° : N° RG 23/04315 – N° Portalis DBYB-W-B7H-OPLS

Pôle Civil section 1

Date : 30 Septembre 2025

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

Pôle Civil section 1

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDEUR

Le syndicat des copropriétaires de l’ ensemble immobilier L’ESQUISSE sis [Adresse 4], pris en la personne de son syndic en exercice, la SAS ARTEMIO sise [Adresse 2], elle même prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualité audit siège.

représenté par Maître Benjamin BEAUVERGER de la SELARL BEAUVERGER AVOCATS, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDERESSE

L’association syndicale libre du lotissement “[Adresse 21]” dont le siège social est chez M. [D] [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître François ESCARGUEL de la SEP FABIEN MARTELLI, FRANCOIS ESCARGUEL & AYRAL ANOUK, avocats au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : Emmanuelle VEY

Juge unique

assisté de Christine CALMELS greffier, lors des débats et du prononcé.

DEBATS : en audience publique du 23 Juin 2025

MIS EN DELIBERE au 30 Septembre 2025

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 30 Septembre 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par arrêté délivré le 12 octobre 2016 la Sarl La Colline a obtenu un permis d’aménager sur deux macrolots situés sur les parcelles cadastrées section [Cadastre 15][Cadastre 5] et [Cadastre 6] dans le but d’y réaliser, sur le premier macrolot, deux bâtiments collectifs comprenant 64 logements sociaux et 44 logements en accession libre et sur le second macrolot 14 lots d’habitation individuelle.

Une Association Syndicale Libre (ASL) a été constituée par statuts déposés en préfecture le 22 juillet 2016 ayant pour objet notamment la gestion et l’entretien des terrains et équipements communs du lotissement dénommé « [Adresse 21] ».

Par arrêté du 21 mars 2017, la Sarl La Colline a obtenu un modificatif du permis d’aménager initial ajoutant la possibilité de diviser les macrolots objets dudit permis.

Par suite des divisions et modifications cadastrales successives l’emprise du permis d’aménager sur les parcelles anciennement cadastrées [Cadastre 14] numéros [Cadastre 5] et [Cadastre 6] se situe aujourd’hui sur les parcelles cadastrées [Cadastre 14] n° [Cadastre 7] et [Cadastre 8] à [Cadastre 13].

Au sein des bâtiments collectifs situés dans le lotissement [Adresse 21], la copropriété [Adresse 19] a été créée.

Le lotissement [Adresse 21] comprend des parkings visiteurs communs à tous les propriétaires du lotissement dont l’accès a été privatisé par assemblée générale de l’ASL des 6 et 13 décembre 2020 de manière à réserver ces emplacements aux seuls propriétaires des villas individuelles édifiées sur les parcelles cadastrées [Cadastre 14] [Cadastre 8] à [Cadastre 9].

Par courrier du 7 décembre 2022 le conseil du [Adresse 29] [Adresse 19], indiquant que la copropriété [Adresse 19] est un membre de l’ASL, a sollicité la remise en accès libre aux parcelles contenant les parking visiteurs (AZ [Cadastre 11]) au profit de tous les membres de l’ASL, en ce compris les copropriétaires de la résidence [Adresse 19]. A cette demande était ajoutée celle de convoquer le syndicat de cette copropriété lors des assemblées générales de l’ASL.

Par courrier en réponse du 16 février 2023, le conseil de l’ASL indique que la copropriété [Adresse 19], ayant été bâtie sur la parcelle [Cadastre 14] [Cadastre 12] ne fait pas partie de l’assiette de l’ASL et qu’en ce sens elle n’est pas membre de l’ASL et sa convocation aux assemblées générales ne peut être admise.

Par acte introductif d’instance délivré le 27 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 19] a assigné l’Association syndicale libre du Lotissement [Adresse 21] devant le Tribunal judiciaire de Montpellier afin d’obtenir la désignation d’un administrateur judiciaire avec pour mission notamment l’administration de l’Association syndicale libre du lotissement [Adresse 21], la remise des fonds, des documents et archives de l’ASL ainsi que la convocation dans un délai de six mois à compter de sa désignation à une assemblée générale dans le but de résoudre le litige concernant les places de stationnement situées sur la parcelle [Cadastre 14] [Cadastre 11].

Il sollicite également la condamnation de l’Association [Adresse 27] [Adresse 21] aux dépens outre la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions signifiées par voie électronique le 5 juin 2025 auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 19] sollicite, au visa de l’article 7 de l’ordonnance 2004-632 du 1er juillet 2004 et des articles 65, 70 et 122 du code de procédure civile de :

« Désigner tel administrateur judiciaire de son choix avec pour mission :

— de se faire remettre les fonds, l’ensemble des documents et archives de l’ASL dans le délai d’un mois à compter de la notification du présent jugement ;

— d’administrer l’Association syndicale libre et de prendre toutes mesures imposées par l’urgence

— de convoquer, dans un délai de six mois à compter de sa désignation, une assemblée générale aux fins de soumettre à ses membres la problématique de l’appropriation des places de stationnement sises sur l’emplacement [Cadastre 11] ;

— de notifier le présent jugement dans le délai d’un mois à compter de sa notification à tous les membres de l’ASL [Adresse 21] ;

Fixe à telle durée de son choix la mission de l’administrateur, renouvelable sur simple requête ;

Fixer telle provision à valoir sur les frais et honoraires de l’administrateur, qui sera prélevée par priorité sur les fonds disponibles de l’ASL à titre d’avance sur charges ;

Y ajoutant :

Rejeter la fin de non-recevoir fondée sur l’absence de lien suffisant de la demande de désignation de l’administrateur judiciaire, et les demandes d’annulation des assemblées générales convoquées entre 2019 et 2023 ;

Ce faisant :

Annuler l’Assemblée générale de l’Association syndicale libre [Adresse 23] » en date du 17.02.2019 ;

Annuler l’Assemblée générale de l’Association syndicale libre Lotissement « La colline » en date du 01.07.2019 ;

Annuler l’Assemblée générale de l’Association syndicale libre [Adresse 23] » en date du 06.12.2020 ;

Annuler l’Assemblée générale de l’Association syndicale libre Lotissement « La colline » en date du 13.12.2020 ;

Annuler l’Assemblée générale de l’Association syndicale libre [Adresse 23] » en date du 26.09.2021 ;

Annuler l’Assemblée générale de l’Association syndicale libre Lotissement « La colline » en date du 23.10.2022 ;

Annuler l’Assemblée générale de l’Association syndicale libre [Adresse 23] » en date du 08.10.2023 ;

Condamner L’association syndicale libre du Lotissement "[Adresse 20] Colline" à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 18], la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Condamner L’association [Adresse 28]" aux entiers dépens de l’instance »

A l’appui de ses prétentions il soutient que la copropriété [Adresse 19], en qualité de membre de l’ASL a un intérêt légitime à demander la désignation d’un administrateur judiciaire en raison de la carence de l’ASL dans la réalisation de son objet et notamment s’agissant de sa mission de convocation des membres à l’assemblée générale, et qu’au surplus, les assemblées générales qui se sont tenues depuis la création de l’ASL, en l’absence de convocation de tous les membres de cette dernière, sont entachées d’irrégularités et les résolutions doivent être annulées.

Par dernières conclusions signifiées par voie électronique le 26 mai 2025 auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, l’Association syndicale libre du lotissement [Adresse 21] soulève l’irrecevabilité de la demande additionnelle de nullité des assemblées générales au motif que celles-ci n’ont pas un lien suffisant avec la demande initiale de désignation d’un administrateur judiciaire.

En outre elle sollicite le rejet de l’intégralité des demandes formées par le Syndicat des copropriétaires ainsi que sa condamnation, outre les dépens, à lui verser la somme de 4 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’appui de ses prétentions elle soutient que la carence de l’ASL dans ses organes de direction et au regard de l’objet statutaire n’est pas démontrée et que les demandes additionnelles d’annulation des assemblées générales sont irrecevables en ce sens qu’une demande de désignation d’un administrateur judiciaire ne dispose pas de lien suffisant avec une demande d’annulation d’assemblées générales pour avoir la qualité de demande additionnelle recevable.

L’ordonnance de clôture a été différée au 18 juin 2025.

A l’issue des débats le 23 juin 2025 l’affaire a été mise en délibéré au 30 septembre 2025, par mise à disposition.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LES DEMANDES PRINCIPALES

Sur la désignation d’un administrateur judiciaire

Les associations syndicales libres, bien qu’elles bénéficient d’une autonomie statutaire importante, ne sauraient être régies par leurs seules dispositions internes. En effet, en vertu de l’ordonnance n° 2004-632 du 1 juillet 2004 relative aux associations syndicales de propriétaires complétée par son décret d’application du 3 mai 2006, ces structures demeurent soumises à un ensemble de règles impératives touchant notamment à leur création ou encore à leur objet. Ainsi, les statuts viennent déterminer librement les modalités de fonctionnement interne mais ne peuvent déroger aux prescriptions d’ordre public, notamment concernant l’objet de l’association qui doit être en lien avec la gestion d’ouvrages ou de service d’intérêt commun.

En l’espèce, la régularité de l’association dans sa création ou la rédaction de ses dispositions statutaires n’est pas contestée, mais c’est sa gestion interne qui, selon le [Adresse 30], est entachée d’irrégularité et nécessite la désignation d’un administrateur judiciaire.

En effet, le Syndicat des copropriétaires soutient que l’ASL est « en situation de carence » puisqu’elle :

— n’a pas convoqué l’ensemble des membres de l’association aux assemblées générales ;

— a contesté sa qualité de membre de l’ASL ;

— a autorisé une appropriation des places de stationnement communes au lotissement à l’usage privatif de certains propriétaires uniquement ;

Il rappelle ainsi l’article 1.26 des statuts « en cas de carence de l’Association syndicale pour l’un de ses objets, un syndic peut être désigné d’office par le président du Tribunal de Grande Instance à la requête d’un propriétaire. Il dispose des pouvoirs du Syndicat sans limitation. »

En défense l’ASL soutient que sa carence n’est pas démontrée puisque cette dernière devrait s’apprécier soit eu égard à la vacance des organes directeurs de l’association, soit au regard de son incapacité à mettre en œuvre son objet même.

S’agissant de la carence eu égard aux organes de direction, elle indique que l’assemblée générale ayant élu le Bureau du syndicat et ses quatre membres constitutifs (Directrice, vice-directrice, secrétaire et trésorière) pour 3 années consécutives, en 2019 et en 2020, l’ASL n’était pas en déshérence quant à ses organes de direction et à son fonctionnement au moment de l’assignation délivrée par le Syndicat des copropriétaires.

S’agissant de la carence alléguée dans la mise en œuvre de l’objet même de l’association, l’ASL soutient qu’il convient de rechercher une carence au regard de l’un de l’objets de l’association stricto sensu. A son sens, le Syndicat retient des éléments de fait et de droit ne relevant pas de l’un des éléments contenus dans les statuts de l’association et, de ce fait, ne permettent pas de justifier l’existence d’une quelconque carence.

A ce titre l’association rappelle les statuts de l’ASL du [Adresse 24] qui fixent, dans son article 1.3, l’objet de cette association, et relève qu’il n’y a pas de carence dans la réalisation stricto sensu de ces objets :

« Cette Association syndicale a pour objet :

3.01 L’acquisition, la gestion et l’entretien des terrains et équipements communs du lotissement, notamment voies, espaces verts, canalisations et réseaux, ouvrages ou constructions nécessaires au fonctionnement et à l’utilisation de ceux-ci, etc …

3.02 La cession éventuelle de tout ou partie des biens de l’Association Syndicale à une personne morale de droit public.

3.03 Le Contrôle de l’application du Règlement du lotissement.

3.04 La police des dits biens communs nécessaires ou utiles pour la bonne jouissance des propriétaires dès leur mise en service et la conclusion de tous les contrats et conventions relatifs à l’objet de l’Association.

3.05 La répartition des dépenses de gestion et d’entretien entre les membres de l’association et leur recouvrement.

3.06 Et d’une façon générale, toutes opérations financières, mobilières et immobilières concourant aux objets définis. »

Sur ce point, la carence éventuelle de l’ASL doit cependant être appréciée au regard de la qualité de membre du syndicat des copropriétaires à ladite association.

S’agissant de la qualité de membre de l’ASL, il convient de se reporter d’une part à l’état descriptif de division et règlement de copropriété de la Résidence l'[17] du 15 décembre 2017 et d’autre part aux statuts de l’ASL.

Il ressort de l’état descriptif de division, en page 3 que « Les présentes s’appliquent à UN IMMEUBLE sur un terrain situé à [Localité 16] (HERAULT), [Adresse 22]. Et cadastré section AZ numéros [Cadastre 10], [Cadastre 11], [Cadastre 3] et [Cadastre 13].

[…]

L’assiette foncière de la présente copropriété dépend du lotissement dénommé ‘[Adresse 21]' ».

Il ressort des statuts initiaux de l’ASL que :

— article 1.02 « Cette Association Syndicale Libre existera entre les propriétaires des terrains dépendant du lotissement à créer qui sera dénommé : [Adresse 24] à [Localité 16]. »

— article 2.01 « Tout propriétaire pour quelque cause que ce soit, à quelque titre que ce soit, de l’un des lots divis du lotissement ci-dessus visé, sera membre de l’Association Syndicale. »

En vertu de l’article 9.01 : « l’assemblée générale se compose de toutes les personnes définies à l’article 2. »

L’article 9.02. précise que « si l’un des fonds fait l’objet d’une copropriété, conformément à la loi 65-557 du 10 juillet 1965, c’est la copropriété qui la représente à l’Assemblée Générale sans avoir à justifier d’une autorisation préalable de l’Assemblée générale de son syndicat. »

Il ressort donc de ces statuts que le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 19] n’est pas membre de l’ASL mais qu’il représente obligatoirement les copropriétaires lors des assemblées générales de l’ASL.

Toutefois, et comme prévu par l’article 1.26 des statuts de l’ASL « En cas de carence de l’association syndicale pour l’un de ses objets, un syndic peut être désigné d’office par le président du tribunal de grande instance à la requête d’un propriétaire. Il dispose des pouvoirs du Syndicat sans limitation. »

Il s’ensuit que seuls les propriétaires peuvent agir en demande de désignation d’un syndic en justice, le syndicat des copropriétaires n’ayant pas qualité dans la mesure où il n’ a qu’un pouvoir de représentation de la copropriété de la [Adresse 26], les copropriétaires ont, seuls, qualité à agir.

Par voie de conséquence, sa demande sera rejetée.

Enfin, le syndicat des copropriétaires ne peut solliciter l’annulation des assemblées générales de l’ASL ne disposant pas de la qualité de propriétaire.

Sur les dépens et les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

En l’espèce, les dépens, seront supportés par le [Adresse 29] [Adresse 19], succombant au principal.

Il sera également condamné à payer à l’Association syndicale libre une indemnité de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre de provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile et aucun motif ne permet de l’écarter en l’espèce.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au Greffe :

DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 26] de sa demande de désignation d’un administrateur judiciaire ;

DEBOUTE le [Adresse 29] [Adresse 19] de sa demande d’annulation des assemblées générales de l’Association syndicale libre du lotissement « [Adresse 21] » ;

CONDAMNE le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 19] aux dépens ;

CONDAMNE le [Adresse 29] [Adresse 19] à payer à l’Association syndicale libre du lotissement « [Adresse 21] » la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes demandes plus ambles ou contraires ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre de provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE