COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

MINUTE N°

DU 22 Juillet 2025

N° RG 25/00291 – N° Portalis DBWR-W-B7J-QGIZ

Grosse délivrée

à M^e BACHELIER

et à M^e GIANQUINTO

Copie délivrée

à Mme [Y]

le

DEMANDERESSE:

Madame [O],[P],[A] [V] épouse [D]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

Représentée par M^e Anne-Julie BACHELIER, avocat au barreau de NICE

DEFENDERESSE:

Madame [C] [Y]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

comparante en personne

INTERVENTION VOLONTAIRE :

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble L’ESPLANADE sis [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice le Cabinet GRAMMATICO dont le siège social est sis [Adresse 2] prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

Représenté par M^e Stéphane GIANQUINTO, avocat au barreau de NICE

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION : Madame Caroline ATTAL, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de Nice,

assistée lors des débats et lors du prononcé par Madame Laura PLANTIER, Greffier qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 22 Mai 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 22 Juillet 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 22 Juillet 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de location avec prise d’effet le 1er décembre 2012, Madame [O], [P] [V] a donné à bail à Madame [C] [Y] un logement à usage d’habitation avec cave situé [Adresse 1] moyennant un loyer principal mensuel de 450 euros et de 95 euros de provisions sur charges.

Le 6 mai 2023, Madame [V] a fait signifier un congé pour motifs légitimes et sérieux donnant congé pour le 30 novembre 2021.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 janvier 2025, Madame [O], [P] [V] a fait assigner Madame [C] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du Pôle de Proximité du Tribunal Judiciaire de Nice afin de:

— de voir constater l’application de la clause résolutoire et la résiliation du bail en raison du comportement locatif de Madame [C] [Y], constitutif d’une violation grave et renouvelée de ses obligations contractuelles pour non respect de l’obligation d’user paisiblement des lieux loués résultant de troubles du voisinage

— ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef, avec si besoin le concours de la force publique

— condamner Madame [C] [Y] à lui payer:

— une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du dernier loyer et des charges jusqu’à son départ effectif des lieux ou d’un montant de 608,67 euros,

— outre une somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

A l’audience du 22 mai 2025, Madame [O] [P] [V] épouse [D] a maintenu ses demandes en l’état de l’assignation. Dans ses conclusions visées à l’audience, elle a sollicité de débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions formées à son encontre.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] a formé intervention volontaire. Dans ses conclusions d’intervention volontaire visées à l’audience auxquelles il convient de se reporter pour un exposé plus ample des motifs et moyens, il a sollicité de :

— recevoir l’intervention volontaire du syndicat des copropriétaires [Adresse 4] et la dire bienfondée,

— juger que Madame [C] [Y] cause des troubles anormaux du voisinage du fait du nourrissage récurrent de pigeons justifiant la résiliation du bail qui lui a été consenti par Madame [O] [P] [V] épouse [D]

— prononcer la résiliation du bail conclu entre Madame [O] [P] [V] et Madame [C] [Y]

— prononcer l’expulsion de Madame [C] [Y] ainsi que celle de tous occupants de son local d’habitation sis [Adresse 1] de leur chef et ce au besoin avec le concours de la force publique,

— condamner solidairement Madame [C] [Y] et Madame [O] [P] [V] épouse [D] à verser au Syndicat des copropriétaires [Adresse 4] une somme de 2500 Euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens distraits au profit de Maître Stéphane GIANQUINO qui en a fait l’avance sous sa due affirmation..

Madame [C] [Y] présente à l’audience conteste la venue des pigeons sur le balcon. Elle concède qu ‘il lui arrive de secouer sa nappe et de leur donner des miettes mais elle conteste les nourrir tous les jours. Elle indique sa volonté de partir du logement mais expose qu’elle doit signer un compromis de vente pour un logement dont elle a hérité de sorte qu’elle a besoin de temps pour déménager. Elle nie toute responsabilité dans la venue des pigeons. Elle déclare qu’ « elle ne peut les empêcher de venir, elle ne parle pas pigeons ». Elle souhaite partir.

Dans un courrier remis à l’audience daté du mois de mai 2025, Madame [C] [Y] écrit en ces termes : « S’il est vrai que je nourris les pigeons (tous les jours à la même heure), comment se fait-il que ni l’hygiène, ni cet huissier ne m’ont dressé de procès-verbal ?.

Les pigeons viennent sur mon balcon, parce qu’ils ont bien compris, que je ne les considère pas comme des nuisibles à chasser, ( de plus, je n’ai ni le temps ni l’énergie).

Dans la résidence, malgré les effaroucheurs, ils se sentent protégés des goélands qui en dehors les chassent et les mangent..

Je dois avoir plus de 50 kgs de papiers, lettre courriers à devoir stocker dans un espace réduit et tout ca pour quelques miettes !

Oui dans cette résidence il y a bien une histoire de pigeons, mais c’est moi celle que l’on considère comme tel, le bouc émissaire, responsable de tous les maux de cette résidence. »

Le Diagnostic Social et Financier a été transmis à la juridiction.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 juillet 2025

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION DU BAIL

Sur la recevabilité

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Alpes-Maritimes par la voie électronique le 14 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’intervention volontaire du syndicat des copropriétaires [Adresse 4]

En l’espèce il résulte des articles 328 et suivants du code de procédure civile que le syndicat des copropriétaires a intérêt à agir comme subissant les nuisances dénoncées de sorte que son intervention volontaire sera déclarée recevable.

Sur la résiliation du contrat de location

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat .

L’article 1728 du code civil prévoit que "le preneur est tenu de deux obligations principales :

— d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail ou suivant celle présumée d’après les circonstances »

L’article 7b de la loi de 1989 dispose que «  le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location de s’abstenir de tout comportement ou de toute activité qui, aux abords de ces locaux ou dans le meme ensemble immobilier, porte atteinte aux équipements collectifs utilisés par les résidents, à la sécurité des personnes ou à leur liberté d’aller et venir »

En l’espèce, le bail conclu entre les parties, contient une clause résolutoire de plein droit en cas de non respect de la jouissance paisible des lieux loués constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée.

Il sera rappelé que l’article R- 331-54 du code de la Santé Publique prévoit qu’ « il est interdit d’élever et d’entretenir dans les parties à usage commun des bâtiments d’habitation collectifs, les abords et les jardins des habitations, des animaux de quelque espèce que ce soit, qui par leur nombre, leur comportement ou leur état de santé, sont susceptibles de constituer un danger ou un risque pour la santé ou la sécurité des personnes ou la salubrité des lieux.

Il est interdit d’attirer ou de nourrir systématiquement ou de façon habituelle des animaux notamment les pigeons et les chats quand cette pratique est une cause d’insalubrité. »

En l’espèce il ressort des pièces du dossier et notamment du courrier transmis par Madame [C] [Y] au juge qu’elle reconnaît nourrir les pigeons tous les jours à la même heure.

Il résulte des pièces transmises par les parties l’existence d’une pétition des voisins copropriétaires et locataires manifestant leur opposition au nourrissage continuel des pigeons générant d’importantes salissures dans la cour intérieure de l’immeuble et sur les façades, de multiples courriers adressés par la ville de [Localité 5] pour alerter le service de l’hygiène, et ce depuis 2019.

Il ressort du procès-verbal de constat réalisé par Maître [H] commissaire de justice le 1er août 2023 l’existence dans la cour « d’une concentration anormale de déjections de pigeons au sol sous les fenêtres de la locataire. Les garde-corps du balcon de Madame [Y] ont été aménagés (présence de bouteilles plastiques éventrées et alignées sur toute la longueur des mains courantes d’un balcon ).Une dizaine de pigeons rodent ou se sont posés précisément aux alentours de l’appartement de Madame [Y]. Un pigeon est en train de boire à un abreuvoir. Au niveau des désordres causés par les pigeons, il est relevé que le store de Madame [K] [S] recouvert d’excréments, tout comme la corniche juste au-dessus de la façade. »

Il ressort du procès-verbal de constat du commissaire de justice du 25 avril 2025, « la présence de nombreux pigeons apposés sur le garde-corps du balcon, la présence de multiples mangeoires et bouteilles plastiques au niveau du balcon. Les volatiles se positionnent exclusivement sur ce balcon. Il est relevé ainsi la présence de plusieurs dizaines de pigeons apposés sur ce balcon ou aux abords, Ce nombre s’élèvera jusqu’à 26 oiseaux. »

Le syndicat de copropriétaires [Adresse 4] produit des attestations des voisins décrivant « une situation catastrophique ». Pour exemple, Monsieur [U] indique que la cour intérieure et les terrasses intérieures sont dans un état lamentable recouvertes de fientes de pigeons. Il explique ne plus ouvrir ses fenêtres. Monsieur [E] [F] note la présence de 50 pigeons »

Enfin il est produit un devis d’une entreprise de rénovation des façades endommagées par les pigeons du 5 juillet 2024 de 103.583,70 euros.

On peut déduire l’imputabilité des nuisances au comportement de Madame [Y] qui persiste à nourrir les pigeons dès 5 heures du matin, ainsi qu’il résulte des attestations de témoins versés en procédure et des deux procès-verbaux de constat de commissaires de justice des 1er août 2023 et 25 avril 2025, ce qu’elle reconnaît dans un courrier du mois de mai 2025 adressé au juge.

Cela a pour effet de dégrader la qualité de vie des voisins, de contrevenir aux règles d’hygiene et de salubrité occasionnant des dégradations exorbitantes sur la copropriété.

Au vu de ces éléments, la continuité et la répétition des nuisances causés par le nourrisage des pigeons pendant plusieurs années sont constitutifs d’un non respect de la jouissance paisible des locaux loués par Madame [C] [Y].

En conséquence, il convient de prononcer la résiliation judiciaire du bail au 13 janvier 2025, date de l’assignation.

La locataire est désormais occupante sans droit ni titre.

Il convient d’ordonner l’expulsion de Madame [C] [Y] et de tous occupants de son chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution .

Il convient donc au vu de l’urgence et du trouble subi par Madame [O] [P] [B] épouse [D], d’ordonner l’expulsion de Madame [C] [Y] selon les modalités prévues au dispositif de la décision.

Il y a lieu d’indiquer que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les modalités de l’expulsion :

Sur la demande de délais d’expulsion :

Il résulte des articles L613-1 du code de la construction et de l’habitation et L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d’exécution, que le juge qui ordonne la mesure d’expulsion peut accorder des délais aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales , sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation.

Ces dispositions ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Le juge doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement ainsi que du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés et du délai prévisible de relogement des intéressés.

La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, il apparaît que Madame [C] [Y] a été alertée depuis plusieurs années, dès 2016 sur les nuisances causées pour le voisinage par le nourrissage régulier des pigeons et qu’elle n’en tient pas compte. Elle indique vouloir vendre un bien immobilier dont elle a hérité et quitter l’appartement. Elle a donc une solution de relogement et a exprimé à l’audience et par écrit son souhait de quitter le logement qu’elle occupe actuellement.

En conséquence, il convient de rejeter la demande de délais formée par la défenderesse.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [C] [Y] partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [O] [V] épouse [D] et du syndicat des copropriétaires [Adresse 4] les sommes exposées par eux dans la présente instance et non comprise dans les dépens. Il convient donc de condamner Madame [C] [Y] à verser à Madame [O] [P] [V] épouse [D] une somme de 800 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et au Syndicat des Coproripétaires [Adresse 4] une somme de 800 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande de rejeter les demandes formées par le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] à l’encontre de Madame [O] [V] épouse [D].

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable la demande de Madame [O] [V] en résiliation judiciaire du bail pour non respect de l’obligation d’usage paisible des lieux loués

RECOIT le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] en son intervention volontaire

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail conclu le 1er décembre 2012 entre Madame [O] [P] [V] épouse [D] d’une part, et Madame [C] DORNd’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 1] au jour de l’assignation, le 13 janvier 2025.

DIT que Madame [C] [Y] est occupante sans droit ni titre,

ORDONNE en conséquence à Madame [C] [Y] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente décision ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [C] [Y] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Madame [C] [Y] à compter du 13 janvier 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution

REJETTE la demande de délais formée par Madame [C] [Y]

CONDAMNE Madame [C] [Y] à verser à Madame [O] [P] [V] épouse [D] une somme de 800 eurosau titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [C] [Y] à verser au Syndicat des copropriétaires [Adresse 4] une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

REJETTE les demandes formées par le Syndicat des copropriétaires [Adresse 4] à l’encontre de Madame [O] [P] [V] épouse [D]

CONDAMNE Madame [C] [Y] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture;

REJETTE le surplus des demandes;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du pôle de proximité du Tribunal Judiciaire de Nice

Le greffier, La vice-présidente,

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