N°Minute:25/02278

N° RG 25/01090 – N° Portalis DBYB-W-B7J-PURP

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 6]

JUGEMENT DU 10 Novembre 2025

DEMANDEUR:

Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] ayant pour syndic la SARL MAB PLANCHON, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Frédéric GUIZARD, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEURS:

Madame [Y] [R], demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

Madame [D] [J], demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Caroline PRIEUR, Juge au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier : Stéphanie LE CALVE

DEBATS:

Audience publique du : 15 Septembre 2025

Affaire mise en deliberé au 10 Novembre 2025

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 10 Novembre 2025 par

Caroline PRIEUR, Président

assistée de Stéphanie LE CALVE, greffier

Copie exécutoire délivrée à : M^e Frédéric GUIZARD

Le

EXPOSE DU LITIGE

Par acte délivré par commissaire de justice le 10 février 2025, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 2] à MONTPELLIER ( 34), représenté par son syndic en exercice, a fait assigner Mme [Y] [R] et Mme [D] [J] devant la chambre de proximité du Tribunal judiciaire de Montpellier afin :

qu’elles soient condamnées solidairement à lui verser la somme de 3.695,13 euros au titre de l’arriéré de charges, appel de fonds du 1er janvier 2025 inclus,qu’elles soient condamnées in solidum à lui verser la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, la somme de 1.200 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.

Lors de l’audience du 15 septembre 2025, au cours de laquelle l’affaire a été évoquée, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 2] à [Localité 5] ( 34) a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Bien que régulièrement assignées, Mme [Y] [R] et Mme [D] [J] n’ont pas comparu.

DISCUSSION

Sur la demande en paiement des charges

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 telle que modifiée, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

— la matrice cadastrale établissant la qualité de copropriétaires des parties défenderesses,

— les appels de charges et travaux,

— les relevés individuels de charges,

— les procès-verbaux des assemblées générales en date du 18 septembre 2020, 24 juin 2021, 24 mars 2025 juillet 2023 et du 4 octobre 2024 portant approbation des comptes de l’exercice écoulé et du budget prévisionnel de l’exercice suivant,

— le décompte de la créance pour la période du 1er janvier 2024 au 1er janvier 2025 ,

— la mise en demeure du 16 mai 2024.

Il ressort de ces documents que Mme [Y] [R] et Mme [D] [J] restent devoir la somme de 1.894,23euros à titre de charges de copropriété et de travaux suivant arrêté de compte du 1er janvier 2025 pour la période du 1er janvier 2024 au 1er janvier 2025 (après déduction des frais de recouvrement pour être examinés ci-après).

Dès lors, il convient de condamner Mme [Y] [R] et Mme [D] [J] à payer cette somme au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 2] à [Localité 5] ( 34) augmentée des intérêts au taux légal à compter du 10 février 2025, date de l’assignation.

En ce qui concerne la condamnation solidaire des défendeurs réclamée par le syndicat, il convient de rappeler que l’obligation au paiement d’une somme d’argent est en principe divisible et la solidarité entre plusieurs débiteurs ne s’attache pas de plein droit à leur qualité d’indivisaires.

En cas d’indivision, les copropriétaires d’un lot sont tenus conjointement au paiement des charges et chacun est tenu de s’acquitter de sa quote-part à hauteur de ses droits dans l’indivision, sauf au syndicat des copropriétaires à justifier de l’existence d’une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété, désormais admise, et ce quelle que soit l’origine de l’indivision, conventionnelle ou d’origine légale.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires, qui ne produit pas le règlement de copropriété, ne justifie pas d’une clause de solidarité, de sorte que les défendeurs, copropriétaires indivis, doivent être condamnés à supporter la dette à hauteur de leur part et portion dans l’indivision.

Sur les frais de recouvrement :

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice.

En l’espèce, le syndicat impute au débit du compte des frais d’huissier qui relèvent des dépens, des frais d’avocat qui sont indemnisés au titre des frais irrépétibles de procédure et des frais de syndic, qui relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété.

Le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en change pas la nature, ces frais n’étaient donc pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Par ailleurs, la réalité de certains actes dont le paiement est sollicité ainsi que leur caractère nécessaire n’est pas justifié.

La demande en paiement au titre des frais, sera par conséquent accueillie à hauteur de la seule somme de 50 euros. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du Code civil ( ancien 1153 alinéa 4 du code civil) dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Aucun dommages et intérêts ne peuvent être dus en sus des intérêts légaux à la charge de la partie en retard pour l’exécution d’une obligation ayant pour objet le versement d’une somme d’argent, à moins que cette partie ait, par sa mauvaise foi, causée au créancier un préjudice indépendant de celui qui résulterait du retard lui même ou commis une faute particulière.

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 2] à [Localité 5] ( 34) ne prouve pas que Mme [Y] [R] et Mme [D] [J] ont agi de mauvaise foi ont commis une faute particulière à son encontre.

Il sera donc débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

L’équité commande de condamner Mme [Y] [R] et Mme [D] [J] à verser au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 2] à [Localité 5] ( 34) la somme 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Compte tenu de l’issue du litige, Mme [Y] [R] et Mme [D] [J] seront condamnées aux dépens.

En application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, jugement prononcé par mise à disposition au greffe,

Condamne Mme [Y] [R] et Mme [D] [J] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 2] à [Localité 5] ( 34) la somme de 1.894,23 euros représentant les charges échues impayées et appels arrêtées au 1er janvier 2025, outre intérêts au taux légal à compter du du 10 février 2025

Condamne Mme [Y] [R] et Mme [D] [J] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 2] à [Localité 5] ( 34) la somme de 50 euros au titre des frais nécessaires de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

Déboute le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 2] à [Localité 5] ( 34) de sa demande de dommages-intérêts ,

Condamne Mme [Y] [R] et Mme [D] [J] à verser au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 2] à [Localité 5] ( 34) la somme de 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne Mme [Y] [R] et Mme [D] [J] aux dépens.

Rappelle que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.

Et le Président de ce Tribunal a signé avec le Greffier.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE