TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Tel : [XXXXXXXX01]

MINUTE N° 26/00073

N° RG 25/01173 – N° Portalis DBXM-W-B7J-F3OO

Le 16 FEVRIER 2026

JUGEMENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame BREARD, Vice-présidente chargée du contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Brieuc

GREFFIER : Madame LAVIOLETTE lors des débats et Madame CHEVREL lors du prononcé

DÉBATS : à l’audience publique du 27 Octobre 2025 date où l’affaire a été mise en délibéré au 05 janvier 2026 et prorogée au 16 FEVRIER 2026

JUGEMENT : par mise à disposition au greffe le seize Février deux mil vingt six

ENTRE :

S.A. [Localité 3] HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 3]

Représentée par Madame Emilie [D], directrice d’agence

ET :

Madame [U] [O], demeurant [Adresse 4]

Comparante en personne

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé en date du 3 mai 2023, prenant effet le même jour, la S.A d’habitations à loyer modéré d'[Localité 3] (dénommée ci-après « ARMORIQUE HABITAT ») a donné en location à Madame [U] [O] un logement d’habitation situé [Adresse 5]-[Adresse 6] à [Localité 4] moyennant un loyer mensuel d’un montant de 448,25 € outre un loyer au titre du garage de 34,07 €, soit une somme totale de 482,32 €.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 janvier 2025, un commandement de payer la somme de 805,05 € en principal, rappelant les termes de la clause résolutoire figurant au bail et les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, a été délivré à Madame [O] (acte déposé à l’étude).

Par acte en date du 15 mai 2025, ARMORIQUE HABITAT a fait assigner Madame [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal Judiciaire de Saint-Brieuc aux fins de voir :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire, et la résiliation de l’engagement de location,

— Ordonner l’expulsion immédiate de Madame [O], ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec le concours et l’assistance de la [Localité 5] Publique,

— Autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion, soit sur place, soit dans un garde meuble de son choix, aux frais et risques de qui il appartiendra,

— Condamner Madame [O] au paiement de la dette locative de 761,33 €, somme à parfaire,

— Condamner Madame [O] au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, indexée selon les mêmes modalités, jusqu’à la date de la libération effective des lieux

— Condamner la même au paiement d’une somme de 150 € sur le fondement de l’article 1153 paragraphe 4 du code civil,

— Condamner la même au paiement d’une somme de 300 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— Condamner la même aux dépens de l’instance,

— Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 27 octobre 2025.

À cette date, ARMORIQUE HABITAT représenté par Madame [D], a exposé que l’arriéré locatif était désormais de 492,16 € et que le loyer actuel était de 546,90 € charges comprises ; que la dette locative correspondait à des rejets résiduels de prélèvements des loyers de juin et juillet 2025.

Madame [O] a comparu.

Elle n’a pas contesté le montant de l’arriéré locatif. Elle a exposé qu’elle vivait seule avec ses 2 enfants et qu’elle était au chômage, après avoir été en arrêt maladie, et qu’elle entamait une formation professionnelle (vente de matériaux de construction) ; qu’elle souhaitait rester dans les lieux et qu’elle proposait de régler une somme de 99 € en plus du loyer courant pour solder la dette locative.

Les parties ont été invitées à rencontrer le conciliateur de justice, présent au tribunal.

Au terme de cette conciliation déléguée, les parties ont formalisé un constat d’accord portant sur le rééchelonnement des sommes restant dues et ont demandé à la juridiction de donner force exécutoire à leur accord.

Madame [D] a expressément indiqué que l’office HLM renonçait aux demandes de dommages et intérêts et au titre des frais irrépétibles.

Le diagnostic social et financier a été transmis à la juridiction.

Il a confirmé que Madame [O] avait subi une baisse de revenus suite à un arrêt de travail pour cause de maladie ; que le versement des IJ avait été interrompu le 4 août 2025 et que l’étude du dossier par France Travail avait pris du temps, la laissant sans ressources au mois d’août 2025 ; que cette situation avait généré des difficultés supplémentaires pour régler le loyer mais que depuis l’ouverture des droits chômage, Madame [O] avait pu reprendre le paiement de son loyer courant ; qu’elle était par ailleurs éligible à une aide FSL maintien de 395 € et qu’elle pourrait régler le solde de la dette en 5 mensualités de 20 €.

MOTIFS :

Sur la recevabilité

ARMORIQUE HABITAT justifie avoir saisi la CAF et la CCAPEX le 21 janvier 2025 et une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des Côtes d’Armor par voie électronique le 19 mai 2025, soit plus de deux mois avant l’audience du 27 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action est recevable.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date du contrat, prévoit que « toutes clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux »;

En l’espèce, le contrat de bail prévoit une clause résolutoire selon laquelle, en cas de non-paiement à son échéance de l’une des sommes dues par le locataire au titre du loyer et des charges récupérables et deux mois après un commandement de payer et resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Il est établi que Madame [O] n’a pas procédé de façon régulière au paiement du loyer et des charges et que le commandement de payer délivré le 30 janvier 2025, rappelant la clause résolutoire du bail, n’a pas permis le recouvrement de la totalité des loyers impayés dans les deux mois de sa signification.

Il convient dès lors de constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail et donc la résiliation du bail à compter du 1er avril 2025.

Sur la condamnation au paiement de l’arriéré locatif

Après l’acquisition de la clause résolutoire du bail, à compter de la résiliation, le locataire n’est plus qu’occupant sans droit ni titre et il est donc redevable d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges en cours.

Il ressort du constat d’accord entre les parties que la créance locative de loyers, charges et indemnités d’occupation s’élève à la somme de 492,16 € selon le décompte arrêté au 5 octobre 2025.

Cette dette n’est contestée ni dans son principe, ni dans son montant par Madame [O].

Madame [O] sera donc condamnée au paiement de ladite somme.

La condamnation interviendra en « deniers et quittances » afin de déduire de ce montant les sommes réglées postérieurement à l’audience, les parties devant refaire les comptes entre elles le cas échéant.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En vertu de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023 « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années.. » et VII " Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ".

Avec l’accord du bailleur, il convient d’accorder des délais de paiement à Madame [O] et de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais accordés.

En effet, il ressort du constat d’accord des parties élaboré au terme de la conciliation judiciaire déléguée, que Madame [O] a proposé de rembourser l’arriéré locatif à raison de mensualités de 99 € à compter du 5 novembre 2025 et jusqu’à épuisement de la dette.

Il convient de reprendre les termes de cet accord.

Madame [O] pourra donc s’acquitter de sa dette de loyers et charges et indemnités d’occupation de 492,16 € par le versement de mensualités de 99 € en plus du loyer courant au plus tard le 5 de chaque mois et ce jusqu’à extinction de la dette, conformément à l’accord intervenu entre les parties.

A défaut de règlement d’une seule échéance, et quinze jours après une vaine mise en demeure, par lettre recommandée avec accusé de réception, d’avoir à reprendre les paiements, l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet.

Sur l’expulsion

En cas de non-respect des délais de paiement octroyé, le contrat de bail de Madame [O] étant résilié, celle-ci devra libérer l’immeuble tant de son chef que de ses biens et de tout occupant de son chef.

Faute par elle de s’exécuter, il sera procédé à son expulsion, deux mois après la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est.

Il n’y a pas lieu de statuer sur le sort des meubles à ce stade de la procédure et compte tenu de l’accord intervenu entre les parties.

Sur l’indemnité d’occupation

Madame [O], devenue occupante sans droit ni titre, sera condamnée à verser à ARMORIQUE HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer et charges en cours, soit la somme de 546,90 € par mois à compter du 6 octobre 2025 (pour tenir compte du décompte ci-dessus) et ce, jusqu’à son départ effectif des lieux par la remise des clés.

Sur les dommages et intérêts et les frais irrépétibles

Il convient de constater que la partie demanderesse a expressément renoncé à ces deux demandes indemnitaires.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit.

Sur les dépens

Madame [O] partie perdante, supportera la charge des dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer ainsi que le coût de l’assignation.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire,

Statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Vu le procès-verbal de constat d’accord du conciliateur de justice en date du 27 octobre 2025,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail concernant le logement situé [Adresse 5]-[Adresse 6] à [Localité 4] sont réunies et par voie de conséquence la résiliation du contrat de bail à la date du 1er avril 2025 ;

CONDAMNE, en deniers et quittances, Madame [U] [O] à payer à la S.A d’habitations à loyer modéré d’ARMORIQUE la somme de 492,16 € au titre de l’arriéré locatif selon le décompte arrêté au 5 octobre 2025 ;

CONDAMNE Madame [U] [O] à payer à la S.A d’habitations à loyer modéré d'[Localité 3] la somme de 546,90 € par mois au titre de l’indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 6 octobre 2025 (pour tenir compte du décompte ci-dessus) et ce, jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

ACCORDE à Madame [U] [O] un délai de paiement pendant lequel les effets de la clause résolutoire seront suspendus, conformément au constat d’accord formalisé par les parties au terme d’une conciliation judiciaire déléguée en date du 27 octobre 2025 ;

DIT que Madame [U] [O] pourra s’acquitter de sa dette de loyers, charges et indemnités d’occupation d’un montant de 492,16 € en principal par le versement de mensualités de 99 €, en plus du loyer courant, au plus tard le 5 de chaque mois et ce jusqu’à extinction de la dette ;

DIT qu’en cas de respect de toutes les échéances, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

DIT que le défaut de paiement d’une seule mensualité entraînera l’exigibilité de l’intégralité de la dette et que la clause résolutoire produira alors immédiatement tous ses effets ;

DIT qu’en ce cas de non-respect des délais de paiements octroyés, Madame [U] [O] devra libérer les lieux situés [Adresse 5]-[Adresse 6] à [Localité 4], tant de sa personne, que de ses biens et de tous occupants de son chef ;

ORDONNE, à défaut de libérer les lieux, l’expulsion de Madame [U] [O] tant de sa personne, que de ses biens et de tous occupants de son chef, deux mois après la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, et ce avec le concours de la force publique si besoin est ;

CONSTATE que la S.A d’habitations à loyer modéré d'[Localité 3] a renoncé à ses demandes de dommages et intérêts et fondée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE Madame [U] [O] aux dépens qui comprendront notamment les frais du commandement de payer et celui de l’assignation ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La présente décision a été signée par Madame Béatrice BREARD, juge des contentieux de la protection et par Madame Lydie CHEVREL, greffière présente lors de son prononcé.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection

Conformément aux dispositions des articles 502, 503 et 675 du Code de Procédure civile :

La partie qui souhaite faire exécuter la décision contre son adversaire doit au préalable la lui notifier par voie de signification, c’est à dire par l’intermédiaire d’un commissaire de justice.

Toutefois, si la partie succombante s’exécute volontairement et de manière non équivoque, elle est présumée accepter la décision. Dans ce cas, la signification de la décision n’est pas nécessaire.

le :

—  1CE et 1CCC par dépôt en case

à S.A. [Localité 3] HABITAT

—  1 CCC par LS

à [U] [O]

—  1 CCC au dossier

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