COUR D’APPEL DE [Localité 11]

TOTAL COPIES 3

MINIUTE NATIVEMENT NUM2RIQUEvalant copie exécutoire transmise par RPVA

2

COPIE EXPERT

COPIE DOSSIER + AJ

1

N° : N° RG 23/03221 – N° Portalis DBYB-W-B7H-OJ5Y

Pôle Civil section 1

Date : 29 Janvier 2026

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

Pôle Civil section 1

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDERESSE

Madame [L] [V]

née le [Date naissance 4] 1960 à [Localité 9] (Algérie), demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Nathalie PINHEIRO de la SCP LAFONT ET ASSOCIES, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDERESSES

SA MAAF ASSURANCES , immatriculée au RCS de [Localité 12] sous le n° 542073580 dont le siège social est sis [Adresse 8], prise en la personne de son représentant local à [Localité 11]

en sa qualité d’assureur de Mr [Z] [U], ancien propriétaire du local commercial [Adresse 1] et [Adresse 6] à [Adresse 10],

représentée par M^e Laurent SALLELES, avocat au barreau de MONTPELLIER

S.A.S. LES BEAUX MURS, inscrite au RCS de [Localité 11] sous le n° 879758365, dont le siège social est sis [Adresse 7], prise en la personne de son gérant Mr [P] [G] domicilié audit siège,

n’ayant pas constitué avocat

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : Fanny COTTE

Juge unique

assisté de Christine CALMELS greffier, lors des débats et de la mise à disposition.

DEBATS : en audience publique du 17 Novembre 2025

MIS EN DELIBERE au 29 Janvier 2026

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 29 Janvier 2026

EXPOSE DU LITIGE

Madame [V] est propriétaire de l’appartement qu’elle occupe à titre de résidence principale, situé au rez-de-chaussée de l’immeuble en copropriété [Adresse 2] (parcelle HN [Cadastre 5]) à [Localité 11] dans le cœur de ville.

Mr [Z] [U] était propriétaire du local voisin situé dans le même immeuble en copropriété et alors exploité à titre de local commercial par la société LA BELLE ETOILE dont le gérant était Mr [P] [G].

Madame [V] a subi des dégâts des eaux à répétition en provenance de ce local qui ont été dénoncés à Monsieur [U]. Celui-ci a déclaré le sinistre à son assureur la MAAF qui a dépêché un expert.

Mr [U] a vendu ce bien à la société LES BEAUX MURS (et dont le gérant est Mr [P] [G]) par acte du 27 février 2020 publié le 9 mars 2020.

Par actes du 12 mai 2020 et 3 juin 2020, Madame [V] a saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de Montpellier aux fins d’expertise, laquelle a été ordonnée par décision du 7 janvier 2021 et confiée à Monsieur [K].

Le rapport a été déposé le 1er septembre 2021.

Par acte extrajudiciaire délivré le 20 et le 21 juin 2023, Madame [V] a assigné la SAS LES BEAUX MURS et la compagnie MAAF devant le tribunal judiciaire de Montpellier. Elle demande de :

Vu les articles 544 et 651 du code civil,

Condamner la société LES BEAUX MURS à ne pas exploiter les lieux tant que les travaux préconisés par l’expert judiciaire ne seront pas réalisés. Assortir cette condamnation d’une astreinte de 3.000 € par infraction constatée par Commissaire de Justice aux frais de la société LES BEAUX MURSVu les articles 544 et 651 du code civil, L 124-3 du Code des Assurances et 1342-8 du code civil,

Condamner la MAAF, assureur de Mr [U] à payer à Madame [V], 300 € en réparation du préjudice subi jusqu’au 24 février 2020. Condamner in solidum la société LES BEAUX MURS et la MAAF : – à payer à Madame [V] 3.000 € titre de l’article 700 du CPC – aux entiers dépens de la présente instance et de l’ordonnance du 7 janvier 2021 y compris les frais d’expertise judiciaire (3.400 €). Ordonner la publication au fichier immobilier du jugement à intervenir et préciser à cette fin que la société LES BEAUX MURS est propriétaire des locaux dont s’agit pour les avoir acquis par acte du 27 février 2020 publié au 1er Bureau de la Conservation des Hypothèques de [Localité 11] le 9 mars 2020 n° 3404P01 2020P4229.

Aux termes de ses écritures notifiées par voie électronique le 1er octobre 2024 auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des prétentions et moyens, la compagnie MAAF demande au tribunal de :

Débouter Madame [L] [V] de ses demandes à l’encontre de la S.A. MAAF ASSURANCES. Condamner Madame [L] [V] à payer à la S.A. MAAF ASSURANCES une somme de 4.000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

La SAS LES BEAUX MURS n’a pas constitué avocat.

Pour plus ample exposé des éléments de la cause, moyens et prétentions des parties, il est fait renvoi aux écritures susvisées, conformément à l’article 455 du Code de procédure civile.

La clôture de la procédure a été fixée à la date différée du 20 octobre 2025.

A l’issue de l’audience du 17 novembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 29 janvier 2026.

MOTIFS

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes des parties de « constat », « donner acte » ainsi que celles tendant à « dire et juger », qui n’ont pas de portée juridique, ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur celles-ci.

Par ailleurs, en application de l’article 768, alinéa 2, du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Par ailleurs, l’analyse du rapport réalisé par Monsieur [K] le 1er septembre 2021 au contradictoire des parties, démontre que l’expert a accompli l’ensemble de sa mission de manière sérieuse, objective, circonstanciée et étayée par des constats et des mesures techniques, et qu’il a répondu de manière précise et détaillée aux questions posées et aux dires des parties.

Ainsi, ce rapport servira de support sur le plan technique à la présente décision.

Sur la demande de cessation de l’activité de la SAS LES BEAUX MURS

L’article 651 du code civil dispose que la loi assujettit les propriétaires à différentes obligations l’un à l’égard de l’autre, indépendamment de toute convention.

A ce titre, la théorie des troubles de voisinage, dégagée par la jurisprudence sur le fondement de l’article 544 du code civil, pose le principe selon lequel nul ne peut causer à autrui un dommage excédant les inconvénients normaux du voisinage.

Cette responsabilité revêt un caractère purement objectif qui s’appuie sur la constatation du dépassement d’un seuil de nuisance, indépendant de toute notion de faute, et indépendamment des autres régimes de responsabilité.

Il suffit donc, en principe, de constater un dommage traduisant un inconvénient excessif de voisinage pour que le demandeur obtienne réparation du préjudice ou du désagrément qui lui est causé.

En l’espèce, Madame [V] demande la condamnation de la SAS LES BEAUX MURS à cesser son activité tant qu’elle n’aura pas effectué les travaux préconisés par l’expert suite aux dégâts des eaux qu’elle a subis.

L’expert [K] a constaté dans la buanderie de la demanderesse des traces d’infiltration d’eau ; il a également observé des traces d’humidité au niveau des pièces bois et du platelage dans le local attenant, la cave de la SAS LA BELLE ETOILE. Il explique que les dégâts des eaux ont été causés par les infiltrations depuis le local professionnel de la société.

Il note que les travaux qui ont été réalisés pour y remédier avec la réfection de la canalisation ne sont pas suffisants dans la mesure où il y a persistance des désordres et doit être prévu en conséquence sur le réseau, un bac à graisse pour éviter que le réseau ne s’engorge.

Il ajoute que les écoulements produits semblent avoir pour origine la non-conformité du revêtement de sol y compris les remontées en mur, qui ne répondent pas aux exigences réglementaires des « cuisines collectives » qui sont dans les restaurants. Les eaux de lavage peuvent migrer au travers des revêtements de sol et humidifier le support y compris les bois et s’écouler par des défauts de continuité en plafond des ouvrages.

Il conclut qu’il existe un lien de causalité entre l’activité de restauration de l’établissement (et l’établissement de la cuisine) et les infiltrations dans la buanderie de Madame [V], celle-ci n’ayant pas signalé de nouvelles infiltrations depuis que l’établissement est devenu un débit de boisson sans restauration.

La demanderesse explique qu’elle souhaite que les travaux soient réalisés dans l’hypothèse où la cuisine serait exploitée à nouveau, ce qui entraînerait selon elle nécessairement des dégâts.

Pour autant, elle ne démontre pas qu’elle subit actuellement un trouble dépassant le seuil de nuisance toléré de la part de son voisin. Elle n’établit pas que l’activité actuelle de la SAS LES BEAUX MURS engendre un préjudice que sa cessation pourrait faire disparaître. Au contraire, depuis 2020, année des derniers dégâts des eaux, elle ne rapporte pas la survenance de nouveaux dommages.

Le trouble du voisinage n’est pas caractérisé en l’espèce de sorte qu’il y a lieu d’entrer en voie de rejet s’agissant de la demande visant à faire cesser l’activité de la défenderesse.

Il convient dès lors de rejeter la demande de condamnation.

Sur la demande d’indemnisation formée contre la MAAF

Aux termes de l’article L124-3 du code des assurances, le tiers lésé dispose d’un droit d’action directe à l’encontre de l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable.

L’assureur ne peut payer à un autre que le tiers lésé tout ou partie de la somme due par lui, tant que ce tiers n’a pas été désintéressé, jusqu’à concurrence de ladite somme, des conséquences pécuniaires du fait dommageable ayant entraîné la responsabilité de l’assuré.

Madame [V] sollicite la condamnation de la MAAF, assureur de Monsieur [U], propriétaire originaire du local depuis lequel le dégât des eaux est survenu. Elle indique que la somme a été proposée par l’assureur mais ne lui a pas été réglée. Elle indique que l’expert a de façon erronée écrit que l’indemnisation était effective.

La MAAF explique que l’expert a mal interprété ses propos lors de l’accédit au terme duquel il avait été évoqué que le dommage intervenu chez la demanderesse avait été évalué à 300 euros. L’assureur estime que cette évaluation n’est pas justifiée et n’a pas été chiffrée par Monsieur l’expert.

Madame [V] ne démontre pas que la MAAF s’était engagée fermement à lui verser la somme de 300 euros, autrement que lors de l’expertise. Or, l’expert ayant également indiqué que la somme avait été indemnisée ce que la demanderesse dément, le rapport ne permet pas d’établir la réalité de l’engagement de l’assureur.

Il convient en conséquence de rejeter la demande de Madame [V] formée contre la MAAF.

Sur les dépens et frais irrépétibles

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Aux termes de l’article 695-4° du code de procédure civile, les honoraires de l’expert entrent dans l’assiette des dépens.

Madame [V], qui succombe dans ses demandes, sera condamnée aux dépens, en ce compris les frais d’expertise et sera condamnée à verser à la MAAF la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Compte tenu du rejet des demandes au principal, il n’y a pas lieu à exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant en audience publique par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort :

Déboute Madame [V] de sa demande formée au titre du trouble du voisinage contre la SAS LES BEAUX MURS

Déboute Madame [V] de sa demande d’indemnisation formée auprès de la MAAF

Condamne Madame [V] aux dépens, en ce compris les frais d’expertise

Condamne Madame [V] à verser la somme de 1.500 euros à la MAAF au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Déboute les parties de leurs demandes plus amples et contraires

Dit n’y avoir lieu à exécution provisoire de la présente décision ;

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi la minute des présentes a été signée électroniquement par le président et par le greffier.