COUR D’APPEL DE [Localité 7]

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MINIUTE NATIVEMENT NUM2RIQUEvalant copie exécutoire transmise par RPVA

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COPIE EXPERT

COPIE DOSSIER + AJ

N° : N° RG 23/01095 – N° Portalis DBYB-W-B7H-OEIE

Pôle Civil section 1

Date : 22 Janvier 2026

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

Pôle Civil section 1

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDERESSE

S.C.I. [V] Montmartre, immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le n° 405 223 579 agissant par son gérant Monsieur le Docteur [P] [V], domicilié [Adresse 5], dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Claire TRIBOUL-MAILLET Avocatau Barreau de MONTPELLIER

Et pour Avocat plaidant M^e Marie COTTINET, Avocat au Barreau de Paris,

DEFENDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES du [Adresse 2] à [Localité 7] , pris en la personne de son Syndic en exercice la SAS FONCIA [Localité 7] domiciliée [Adresse 1]

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représenté par Maître Fanny MEYNADIER de la SELARL MEYNADIER – BRIBES AVOCATS, avocats au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : Christine CASTAING

Juge unique

assisté de Christine CALMELS greffier, lors des débats et de la mise à disposition.

DEBATS : en audience publique du 10 Novembre 2025

MIS EN DELIBERE au 22 Janvier 2026

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 22 Janvier 2026

FAITS ET PROCÉDURE

Par exploit de commissaire de justice en date du 24 février 2023, la SCI [V] MONTMARTRE a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4], pris en la personne de son syndic, la SAS FONCIA [Localité 7], devant le tribunal judiciaire de Montpellier aux fins notamment d’annulation des résolutions 4.1, 4.5, 4.6, 4 7,.4.8 et 4.9 de l’assemblée générale des copropriétaires du 16 décembre 2022.

Dans ses dernières écritures communiquées par RPVA le 2 octobre 2025, la SCI [V] MONTMARTRE demande au tribunal, au visa des articles 10 et 42 de la loi du 10 juillet 1965, du décret du 17 mars 1967 et l’article 514-1 du code de procédure civile, de :

— annuler en toutes leurs dispositions les résolutions 4.1, 4.5, 4.6, 4 7, 4.8 et 4.9, de l’assemblée générale des copropriétaires du 16 décembre 2022 pour abus de majorité.

— subsidiairement: désigner tel expert il plaira au Tribunal avec mission précisée dans ses écritures,

— écarter l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir,

— condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Au soutien de ses demandes, elle expose notamment que :

— elle est propriétaire d’un appartement situé au 1er étage de la copropriété qui comprend 3 lots,

— elle a fait appel au cabinet CCM pour une étude portant sur l’état actuel de la toiture et sur les travaux à réaliser, laquelle a estimé la réfection totale de la toiture non nécessaire,

— lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 28 juillet 2022, il a été décidé de faire réaliser par le bureau d’études, [Adresse 6], un diagnostic de l’existant avec descriptif technique des travaux à réaliser et dossier d’appels d’offre,

— aucun diagnostic n’a été joint à la convocation de l’assemblée générale des copropriétaires 16 décembre 2022 portant essentiellement sur la réfection totale de la toiture, seul le rapport sur l’appel d’offres a été produit,

— les résolutions litigieuses approuvant des travaux non nécessaires constituent un abus de majorité, ces travaux et notamment la pose d’un isolant bénéficiant uniquement aux copropriétaires des appartements sous toiture.

Dans ses dernières écritures communiquées par RPVA le 5 mai 2025, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

— débouter la SCI [V] MONTMARTRE de sa demande d’annulation de la résolution 4 de l’assemblée générale du 16 décembre 2022 en toutes ses branches de l’assemblée générale des copropriétaires du 16 décembre 2022, n’établissant pas la preuve qui lui incombe d’un quelconque abus de majorité,

— débouter la SCI [V] MONTMARTRE de sa demande d’expertise judiciaire formulée à titre subsidiaire,

— débouter la SCI [V] MONTMARTRE l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

— condamner la SCI [V] MONTMARTRE à lui payer la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses demandes il expose notamment que :

— les travaux de réfection de la toiture ne sauraient être contraire à l’intérêt collectif des copropriétaires, dès lors que ces derniers subissent des infiltrations dans les parties communes et les parties privatives depuis plusieurs années,

— les travaux conservatoires exécutés jusqu’à présent aggravent l’état général du bâtiment et entraînent une augmentation continue des coûts, de sorte que la réfection totale de la toiture est devenue une nécessité,

— ces travaux qui comportent également la pose d’isolant constitue une amélioration énergétique de l’ensemble du bâtiment et pas uniquement des lots «sous toiture»,

— l’abus de majorité allégué n’est pas démontré, l’assemblée générale, composée de trois copropriétaires, a voté les travaux litigieux après avis de la société CCM intervenue à la demande de demanderesse.

La clôture de la procédure a été différée au 13 octobre 2025. A l’issue de l’audience du 10 novembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 22 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

➢ Sur la demande d’annulation des résolutions 4.1, 4.5, 4.6, 4 7,.4.8 et 4.9, de l’assemblée générale des copropriétaires du 16 décembre 2022

Il est constant qu’une décision, bien qu’intervenue dans des formes régulières et dans la limite des pouvoirs d’une assemblée, reste susceptible d’un recours en annulation lorsqu’elle a été votée sans motif valable, dans un but autre que la préservation de l’intérêt collectif de l’ensemble des copropriétaires ou encore qu’elle rompt l’égalité des copropriétaires ou a été prise avec une intention de nuire ou de préjudicier à certains.

Il appartient au copropriétaire demandeur à la nullité fondée sur l’abus de majorité de rapporter la preuve de celui-ci.

En l’espèce, la SCI [V] MONTMARTRE sollicite l’annulation de la résolution n°4.1 ayant approuvé la réalisation de travaux de réfection complète de la toiture, la résolution n°4.5 ayant choisi l’entreprise pour un budget de 59.375,80 €TTC, la résolution n°4.6 ayant attribué la maîtrise d’œuvre à la société [Adresse 6] pour un budget de 3.238,68 €, la résolution n°4.7 ayant voté la souscription d’une assurance ouvrage d’un montant de 2.150€, la résolution n°4.8 fixant les honoraires du syndic à la somme de 2.698,90 € et la résolution n°4.9 prévoyant les modalités de financement des travaux.

Elle fonde sa demande d’annulation des résolutions précitées exclusivement sur l’abus de majorité, estimant la réfection totale de la toiture ni justifiée, ni nécessaire. Au soutien de ses prétentions, elle invoque le rapport de visite effectué le 29 novembre 2021 par la SARL CCM ainsi qu’une note en réponse émise par la même société.

En réplique, le syndicat des copropriétaires qui rappelle la désignation par l’ensemble des copropriétaires d’un maître d’œuvre lors de l’assemblée générale du 28 juillet 2022, conteste l’abus de majorité allégué. Se référant au rapport du maître d’œuvre désigné (la société [Adresse 6]), il soutient que les travaux votés à la majorité requise sont indispensables à la conservation de l’immeuble.

Dans le rapport de visite effectué le 29 novembre 2021 par la SARL CCM à la demande de la SCI [V] MONTMARTRE, il a été constaté une toiture en état moyen, non fuyante et jamais entretenue par la copropriété et la présence des désordres suivants : tuiles fissurées, arêtiers cassés ou descellés, faîtage cassé, relevés des héberges et souches de cheminée à reprendre, gouttières sur la [Adresse 9] percées à changer, coudes après moignons de la gouttière dans la cour intérieure à changer, descentes en état d’usage non fuyardes.

Les travaux préconisés sont les suivants :

un dépoussiérage et nettoyage de la toiture, changement des tuiles fissurées ou cassées, reprise des arêtiers,

reprise des faîtages,

changement de la gouttière sur la [Adresse 10],

changement des coudes après le moignon de la descente sur la cour intérieure,

remise des enduits des héberges et souches de cheminées avec un mortier hydrofugé,

reprise des relevés en zinc très usagés,

reprise du chevêtre autour du châssis ouvrant donnant accès à la toiture.

La SARL CCM a conclu son document en estimant nécessaire la réalisation d’un dossier complet confiée à un homme de l’art (maître d’œuvre, architecte, bureau d’études).

Le diagnostic réalisé le 16 septembre 2022 par la société [Adresse 6], fait état des désordres suivants: tuiles poreuses (80%) présentant des tâches de mousse et des aspérités causés par le vieillissement des tuiles, tuiles cassées et fissurées, mortiers utilisés pour le scellement des tuiles faîtières ou arêtières vieilli qui se délite, solins dégradés au niveau du pignon, mauvais état des souches avec un risque de point d’entrée d’eau, puits de lumière rouillé, défectuosité de l’étanchéité du velux en bois avec des traces d’humidité sur la trémie. La société BUREAU ESPACE PROVENCE préconise, compte tenu de l’état général des toitures et du coup des réparations ponctuelles avoisinant le montant d’une réfection totale, à la réalisation d’une réfection totale, précisant que celle-ci améliorerait l’isolation et bénéficierait d’une garantie décennale.

Dans une note en réponse après lecture du dossier, qualifié de complet et conforme aux règles de l’art pour sa description et les règles à respecter, la SARL CCM fait des remarques sur les conséquences éventuelles des combles privatisées du dernier étage sur les points d’humidité, sur la présence des copropriétaires du dernier étage pendant les travaux, sur l’état de la toiture, sur les démarches administratives, la sécurité des ouvriers pendant les travaux. Elle maintient les recommandations faites le 29 novembre 2021, acquiesçant au manque d’entretien de la toiture et de la zinguerie pendant des années et considérant que les travaux de réfection totale ne profiterait qu’aux copropriétaires du dernier étage, sans plus de développement.

Il s’évince de ces éléments que le rapport de visite effectué le 29 novembre 2021 par la SARL CCM à la demande de la SCI [V] MONTMARTRE, n’est pas comme soutenu par cette dernière, en contradiction avec le diagnostic réalisé le 16 septembre 2022 par la société [Adresse 6], les deux sociétés constatant des désordres similaires,

Quant à la note en réponse établie par la SARL CCM remettant en cause le choix de la réfection totale des toitures et affirmant une plus-value uniquement pour les copropriétaires du dernier étage, il convient de relever que la majorité des copropriétaires, informés de l’état de la toiture et des travaux préconisés, ont jugé nécessaire la réalisation de travaux de réfection totale de la toiture et que ces derniers, en ce compris l’isolation de l’immeuble nullement remise en cause par la SARL CCM, relèvent de la conservation de l’immeuble et donc des intérêts de la collectivité des copropriétaires.

Il n’est dès lors justifié d’aucun abus de majorité, étant précisé que le seul fait qu’un copropriétaire ne soit pas d’accord avec la majorité des autres n’est nullement constitutif d’une irrégularité ou révélateur d’un abus de majorité.

Dans ces conditions, il convient de débouter la SCI [V] MONTMARTRE de sa demande d’annulation des résolutions 4.1, 4.5, 4.6, 4 7, 4.8 et 4.9, de l’assemblée générale des copropriétaires du 16 décembre 2022.

➢ Sur la désignation d’un expert

Faute de tout moyen propre à la justifier, il ne pourra être droit à la demande subsidiaire de désignation d’un expert avec pour mission de décrire l’état actuel de la toiture et de déterminer les réparations utiles.

Il y a lieu par conséquent de rejeter cette demande formulée par la SCI [V] MONTMARTRE.

➢ Sur les dépens et les frais irrépétibles

La SCI [V] MONTMARTRE qui succombe supportera la charge des dépens.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la partie défenderesse l’intégralité des frais exposé à l’occasion de la présente procédure.

La SCI [V] MONTMARTRE sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.600€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

➢ Sur l’exécution provisoire

Il sera rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre de provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile et aucun motif ne justifie de l’écarter en l’espèce.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe ;

DEBOUTE la SCI [V] MONTMARTRE de l’ensemble de ses demandes,

CONDAMNE la SCI [V] MONTMARTRE à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 1.600€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI [V] MONTMARTRE, aux dépens ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre de provisoire.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi la minute des présentes a été signée électroniquement par le président et par le greffier.